房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制邁入新世紀(jì)，具有中國特色的住宅開發(fā)建設(shè)正面臨一場新的革 命。倡導(dǎo)以人為本，天人合一的哲學(xué)觀進(jìn)行品牌定位，從規(guī)劃設(shè)計、 建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用，到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高， 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短， 投資效益好。針對房地產(chǎn) 項目的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制， 從組 織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投 資效益和社會效益。本文針對影響工程造價比較大的設(shè)計階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工 階段、竣工結(jié)算階段的工程造價控制，發(fā)表一點拙見，起到拋磚引玉 的作用，供廣大同行商榷：一、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段是房地產(chǎn)

2、項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建 設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達(dá) 75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接 影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短， 直接決定人力、物力和財力 投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)， 而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時 到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是

3、對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。 因此，設(shè)計階段對項目投資的影響 是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá) 70-%95%， 實際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解 決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計，以避免 先天不足”推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工 程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投， 組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè) 計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造 價上下功夫。開展限額設(shè)計，有效控制造價積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)

4、熟悉掌握 建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目 投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及 概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下， 必須制定雙贏 策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體， 把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不 輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配 合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。 依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、

5、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段 突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔?那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變畫了算”為算了畫”并利用同 類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、 比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造 價。采用合同措施，有效控制造價針對目前設(shè)計人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認(rèn)為 應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條 款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如 5% ）時，則扣罰 一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本

6、控制項目招標(biāo)過程中的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面， 通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì) 量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。 筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本 控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點：（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控 制非常不利。（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩 選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因 素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)

7、文件。對招標(biāo)文件中 涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到 知己知彼”以利于日后的造 價控制。（3）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下 的合理低價。做好合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中, 對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有 利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索 賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。

8、此外, 應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、 有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保 險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。三、施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同 的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。 雖然與基建項目具 有共性，但也會不可避免地發(fā)生 三超”現(xiàn)象，但 三超”的超額必須由 企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地 產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：抓好合同管理

9、，減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目 前工程量清單報價，施工單位往往采取 低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式 承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)， 主動監(jiān)控，嚴(yán) 格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響， 從使用功能、經(jīng)濟(jì) 美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù) 及時提出反索賠，使成本得到有效控制。從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照 監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程 管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進(jìn)度款

10、審 核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量， 按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進(jìn)行核價后支付相 應(yīng)的工程進(jìn)度款。從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工 藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。 技術(shù) 措施是實施項目投資的必要保證。 據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費 的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選 用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。從經(jīng)濟(jì)措施上展開項目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代 理費等，減少銷售成本，最大

11、限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠 化賠償費和其他補(bǔ)償費等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接 進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。四、竣工階段的成本控制該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、 竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)， 對送審的竣工決算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后 的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。五、結(jié)束語長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控 制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的六辨證 關(guān)系系。要抓好投資控制，必