物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)

1、物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公 司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵：1 對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核， 對尚未完善的事項， 要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措 施并備案， （包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。2、開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承 包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。3、將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件

2、等留下來備用可為以后維修減少費用。4、凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話 和聯(lián)系人。5、驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。6、 小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè) 主投訴、爭紛）。購房物業(yè)交接流程物業(yè)交接環(huán)節(jié)被疏忽，

3、將會給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產(chǎn)市場部認(rèn)為，物業(yè)交割時要遵循以下四個 步驟：1 提前通知出售業(yè)主騰空房子2、所購房屋的水、電、氣等費用結(jié)清。買賣雙方都要在物業(yè)清單上簽字備案。3、向原業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。4、買方與該套房屋物業(yè)公司簽定了新的物業(yè)合同入住剛一年，屋內(nèi)墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發(fā)商擅自將公共空間出售或出租，開發(fā)商與其他相關(guān) 單位在建設(shè)中因為各種問題沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致小區(qū)至今沒有消防設(shè)施、煤氣管道，至今辦不了房產(chǎn)證“他們留 下了隱患，卻讓我們埋單，業(yè)主遷怒于我們，我們也感覺很委屈。”哈市一位物業(yè)經(jīng)理說。業(yè)主不滿意物業(yè)挺委屈“我們承認(rèn)在服務(wù)過程中并非盡善盡美，但我們

4、也做了很多努力和工作?！必?fù)責(zé)管理中北春城小區(qū)的宏郵物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)公司無奈退管，其實是替開發(fā)商背了黑鍋?！皹I(yè)主房屋漏雨屬于房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。可是，業(yè)主們只找物業(yè)。我們幫業(yè)主聯(lián)系到了開發(fā)商，但修了多次都修不好，業(yè)主就遷怒于我們，很多 人因此就不交物業(yè)費了。 ”此外，中北春城小區(qū)會所一部分被出租，也是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的原因之一。業(yè)委會和業(yè)主們多次要求物 業(yè)公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業(yè)遲遲不“曬”賬?！靶^(qū)會所的房產(chǎn)屬于開發(fā)商，出租行為也是開發(fā)商所為， 這些開發(fā)商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。 歸根結(jié)底， 是物業(yè)公司在替開發(fā)商背黑鍋。 業(yè)主意

5、見大，物業(yè)也有委屈。 ”物業(yè)：我們也是受害者去年冬天，哈市道外區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們整棟樓溫度不達(dá)標(biāo)。物業(yè)公司經(jīng)過檢查找到了癥結(jié)，原來該樓 建設(shè)時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細(xì)管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位?！艾F(xiàn)在要提高溫度必須更換暖氣片和管道。”物業(yè)公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業(yè)的分外事。我們 想修，但承擔(dān)不起費用；但不修，業(yè)主就不交物業(yè)費?！鳖愃频那闆r發(fā)生在哈市多個小區(qū)?！皹I(yè)主有問題總找物業(yè)公司，可有些事情并不是物業(yè)公司能解決的?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說，“很多業(yè)主因為辦不了產(chǎn)權(quán)證著急，但是的確和物業(yè)沒有關(guān)系啊，辦不了產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主就不交物

6、業(yè)費?！边@位經(jīng)理還給記者列舉了很多開發(fā)商遺留的問題：有的小區(qū)沒有任何消防設(shè)施，沒有國家電力部門統(tǒng)一管理的電網(wǎng)用 電，進(jìn)戶多年至今沒有煤氣管道“所有這些隱患都是開發(fā)商遺留的，業(yè)主以這些為理由拒交物業(yè)費，我們物業(yè)也 是受害者?！笔忻瘢洪_發(fā)商和物業(yè)互相推諉據(jù)了解，哈市很多小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商的二級企業(yè)。市民劉新生說：“因為小區(qū)墻皮脫落，我們多次找到物業(yè)公司，但物業(yè)和開發(fā)商是一家， 他們互相推脫，相關(guān)負(fù)責(zé)人始終不露面?！睂Υ?，哈市一家物業(yè)公司的經(jīng)理說，他們也很無奈，作為開發(fā)商的二級企業(yè)，在很多問題上“一家的事更難辦。”而另一家物業(yè)公司的經(jīng)理表示，他們物業(yè)公司與開發(fā)商并不是一家，但當(dāng)樓房出現(xiàn)質(zhì)量問題去找開

7、發(fā)商時，這家公司已經(jīng)解體找不到了。 “這種情況也不少見，而這入住剛一年，屋內(nèi)墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發(fā)商擅自將公共空間出售或出租，開發(fā)商與其他相關(guān)單位在建設(shè)中 因為各種問題沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致小區(qū)至今沒有消防設(shè)施、煤氣管道，至今辦不了房產(chǎn)證“他們留下了隱患，卻 讓我們埋單，業(yè)主遷怒于我們，我們也感覺很委屈。”哈市一位物業(yè)經(jīng)理說。業(yè)主不滿意物業(yè)挺委屈“我們承認(rèn)在服務(wù)過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作?！必?fù)責(zé)管理中北春城小區(qū)的宏郵物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)公司無奈退管，其實是替開發(fā)商背了黑鍋?！皹I(yè)主房屋漏雨屬于房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修?？墒牵瑯I(yè)主們只找物業(yè)

8、。我們幫業(yè)主聯(lián)系到了開發(fā)商，但修了多次都修不好，業(yè)主就遷怒于我們，很多 人因此就不交物業(yè)費了。 ”此外，中北春城小區(qū)會所一部分被出租，也是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的原因之一。業(yè)委會和業(yè)主們多次要求物 業(yè)公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業(yè)遲遲不“曬”賬?！靶^(qū)會所的房產(chǎn)屬于開發(fā)商，出租行為也是開發(fā)商所為， 這些開發(fā)商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。 歸根結(jié)底， 是物業(yè)公司在替開發(fā)商背黑鍋。 業(yè)主意見大，物業(yè)也有委屈。 ”物業(yè)：我們也是受害者去年冬天，哈市道外區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們整棟樓溫度不達(dá)標(biāo)。物業(yè)公司經(jīng)過檢查找到了癥結(jié)，原來該樓 建設(shè)時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換

9、成細(xì)管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位?！艾F(xiàn)在要提高溫度必須更換暖氣片和管道?！蔽飿I(yè)公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業(yè)的分外事。我們 想修，但承擔(dān)不起費用；但不修，業(yè)主就不交物業(yè)費?！鳖愃频那闆r發(fā)生在哈市多個小區(qū)?！皹I(yè)主有問題總找物業(yè)公司，可有些事情并不是物業(yè)公司能解決的?！惫幸晃晃飿I(yè)經(jīng)理說，“很多業(yè)主因為辦不了產(chǎn)權(quán)證著急，但是的確和物業(yè)沒有關(guān)系啊，辦不了產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主就不交物業(yè)費。”這位經(jīng)理還給記者列舉了很多開發(fā)商遺留的問題：有的小區(qū)沒有任何消防設(shè)施，沒有國家電力部門統(tǒng)一管理的電網(wǎng)用 電，進(jìn)戶多年至今沒有煤氣管道“所有這些隱患都是開發(fā)商遺留的，業(yè)主以這些為理由拒交物

10、業(yè)費，我們物業(yè)也 是受第一章物業(yè)接管驗收的基本條件1 建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計規(guī)定應(yīng)與主體工程同步交驗的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。（2）竣工驗收合格，是由建設(shè)單位會同施工單位及有關(guān)專業(yè)部門，按照國家建筑施工驗收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，進(jìn)行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進(jìn)行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)材料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程 合格，呈報批準(zhǔn)通過。2供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等

11、設(shè)備和設(shè)施能正常使用即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進(jìn)戶，電視 信號到位，安全技防聯(lián)網(wǎng)等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實；綠化面積達(dá)標(biāo)；房屋配套齊全；設(shè)備功 能完備，滿足業(yè)主生活必需的要求。3房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓哺刹块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號，提前申領(lǐng)門牌，安裝到位。以 免業(yè)戶入住后，無法申報戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、 房產(chǎn)交易帶來后遺癥。第二章物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的材料在物業(yè)接管驗收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料

12、系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理單位歸檔 保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護(hù)保養(yǎng)的需要。1 產(chǎn)權(quán)資料（1）什么是產(chǎn)權(quán)資料。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)管理部門依法對各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)； 市房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、 稅務(wù) 部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要依據(jù)。物業(yè)管理企 業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公 共設(shè)施等行為，維護(hù)共有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。（2）接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：1）項目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）

13、拆遷安置資料；5）房地產(chǎn)平面圖。2技術(shù)資料（1）技術(shù)資料是房屋接管驗收時對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資 料來進(jìn)行檢驗：1）房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計要求施工；2）工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗收標(biāo)準(zhǔn)；3）建房用的各類材料是否符合設(shè)計要求；4）房屋各項附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。（2）接管驗收時應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有:1）竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2）地質(zhì)勘查報告；3）工程合同及開、竣工報告；4）工程預(yù)決算；5）圖紙會審紀(jì)錄；6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記

14、錄）；7）隱蔽工程驗收簽證；8）沉降觀察記錄；9）竣工驗收證明書；10） 鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11） 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12） 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13） 砂漿、混凝土試塊試壓報告；14） 供水、供暖的試壓報告；15） 園林綠化的圖紙和清樣；16） 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單；17） 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料?？⒐D是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、 管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗收后，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋

15、保養(yǎng)、維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準(zhǔn)確的原則基礎(chǔ)上，可根據(jù)不同情況，區(qū)別處理：凡嚴(yán)格 按施工圖施工，對原設(shè)計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋竣工圖”印記；凡在施工中對原設(shè)計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補(bǔ)充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標(biāo)明修改 部分（需附上設(shè)計變更通知和施工說明），再加蓋竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結(jié)構(gòu)形式、平面布置、生產(chǎn)工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收 手續(xù)。第三章物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任在接管驗收的整個過程中交接雙方

16、均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)部批準(zhǔn)的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP3001-90）的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗收進(jìn)度。1接管驗收的程序和時限（1）建設(shè)單位在完成竣工驗收后，應(yīng)及時提出接管驗收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；（2）物業(yè)管理單位在接到驗收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應(yīng)在15 天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間進(jìn)行驗收；（3）交接雙方共同清點房屋、設(shè)備和附著物，按驗收標(biāo)準(zhǔn)，查驗物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀(jì)錄，并由雙方主辦人員會 簽；（4）經(jīng)檢驗符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗收合格憑證和接管文件；

17、（5）驗收不合格的項目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗，復(fù)驗通過，再辦合格憑證和接管文件；（6）新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位或開發(fā)商應(yīng)在三個月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋 空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。2交房方的責(zé)任（1）接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工 驗收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗收申請；2 2、文件材料的收集由各部門或經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)整理，交總經(jīng)理審閱后歸檔。（2）在接管驗收時，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限 內(nèi)

18、加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復(fù)驗；（3）在接管驗收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位， 共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。3接管方的責(zé)任（1）按規(guī)定的時限要求落實驗收時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任；（2）自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損 害，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)；（3）房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。4

19、交接驗收后的物業(yè)保修（1）交接驗收后的物業(yè)應(yīng)落實保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部1984 年 3 月 3 日制定的建筑工程保修辦法（試行）的規(guī)定簽訂保修實施合同，明確保修項目內(nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等公司檔案管理制度一、總則1 1、為加強(qiáng)本公司檔案工作，充分發(fā)揮檔案作用，全面提高檔案管理水平，有效地保護(hù)及利用檔案，為公司發(fā)展服務(wù)，特制定本制度。2 2、公司檔案，是指公司從事經(jīng)營、管理以及其他各項活動直接形成的對公司有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。公司檔案分為受控檔案和非受控檔案。3 3、公文承辦部門或承辦人員應(yīng)保證經(jīng)辦文件的系統(tǒng)完整（公文上的各種附件一律不準(zhǔn)抽

20、存）。結(jié)案后及時歸檔。工作變動或因故離職時應(yīng)將經(jīng)辦的文件材料向接辦人員交接清楚，不得擅自帶走或銷毀。責(zé)文件材料的管理。二、文件材料的收集管理 1 1、公司指定專人負(fù)3 3、一項工作由幾個部門參與辦理的，在工作中形成的文件材料，由主辦部門或人員收集，交行政部備案。會議文件由行政部收三、歸檔范圍來追隨那些站立時代前面的人們了！在甜夢初醒的時候，她所有的惟有空虛，悵惘；悵惘自己的黃金時代的遺失。咳！蒼蒼者天，既已給與人們的生命，賦與人們創(chuàng)造社會的青紅，怎么又吝嗇地只給我們僅僅十余年最可貴的稍縱即逝的創(chuàng)造時代呢？1 1、重要的會議材料，包括會議的通知、報告、決議、總結(jié)、典型2 2、本公司對外的正式發(fā)文與有關(guān)單位來往的文書。3 3、本公司的各種工作計劃、總結(jié)、報告、請示、批復(fù)、會議記錄、統(tǒng)計報表及簡報。4 4、本公司與有關(guān)單位簽訂的合同、協(xié)議書等文件材料。5 5、本公司職工勞動、工資、福利方面的文件材料。6 6、本公司的大事記及反映本公司重要活動的剪報、照片、錄音、錄像等。四、歸檔要求1 1、檔案質(zhì)量總的要求是：遵循