物業(yè)管理的工程管理

1、物業(yè)管理的工程管理一、物業(yè)管理的概念1.物業(yè)的定義物業(yè)，是指已建成并投入使用的建筑物、構(gòu)筑物、場地、設備、設施；也包括進和消費領域的房地產(chǎn)，如住宅、別墅、大廈、商場、寫字樓、園林等。2.物業(yè)管理的概念由專門管理機構(gòu)、對已建成并投入使用的物業(yè)，與產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商）、使用人（業(yè)主委員會）以簽訂經(jīng)濟管理合同的方式， 負責物業(yè)的人事行政、 公共設施及設 備的運行維護以及公眾事務的服務。 物業(yè)管理就是對物業(yè)公共地方、 公共設施和 公眾事務的管理，為使用人（業(yè)主或租戶）提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質(zhì)服務。二、物業(yè)管理的對象物業(yè)管理就是圍繞著 “人這一特定對象， 由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構(gòu)和人 員受物業(yè)所有者委

2、托， 根據(jù)國家有關法規(guī)、 依據(jù)合同規(guī)定要求， 運用現(xiàn)代化管理， 以經(jīng)濟手段對建筑物、公共配套設施、場地、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、 道路養(yǎng)護實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，為物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的 綜合服務。、物業(yè)管理的核心是服務1.使物業(yè)保值增值。2.為用戶服務，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理并非管理機構(gòu)，而是第三產(chǎn)業(yè)，是友償出售智力和勞務的服務性行 業(yè)。物業(yè)服務要做到：時間+空間+服務。所時間365天都要分分秒秒地提供服務。所謂空間是要保證業(yè)主有一個良好的空間環(huán)境，不停電，不漏水，綠化、清 潔良好、生活安全。3.為社會服務：房地產(chǎn)穩(wěn)步提高發(fā)展速度，管理好新興物業(yè)，是一個大的

3、社會問題。4.為企業(yè)服務，求效益，物業(yè)管理公司是靠出售智力和勞務的經(jīng)營型企業(yè)， 其利潤是靠收取微利一一管理人酬金而生存的服務行為，它的生存有賴于業(yè)主和 租戶有限的管理酬金，在運行機制上要做到獨立自主、自負盈虧、自主經(jīng)營工程管理的重要性、工程管理是物業(yè)建設的基礎工作物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞， 在設計中 遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴重損害， 慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設計水平和工程， 有符合物業(yè)管理要求的高水平設 計和優(yōu)良的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價值

4、提升。物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平， 是通過人的管理去實現(xiàn)， 對物業(yè)進行 科學管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務。三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理設計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往 遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物 業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公 司必須加強工程管理。工程管理的基本要求一、工程管理就是對物業(yè)工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理在物業(yè)工程設計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準確的定位

5、。 如果由發(fā)展 商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務， 就要求能早期介入工程設計的咨 詢工作。對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工， 但監(jiān)理公 司的主人任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量， 并不能代表管 理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務要求的問題提出整改意見， 專業(yè)物業(yè)管理 公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關鍵階段， 管理公司應全面參與收樓和設 備系統(tǒng)驗收工作二、工程管理的基本要求1.對工程設計管理的基本要求-物業(yè)的功能組合是否合理；-供電系統(tǒng)的配置容量、 主結(jié)線系統(tǒng)、 負荷分配計量是否滿足安全和用戶需 要；-

6、中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善；-給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要；-消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；-電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要；-物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。2.對工程施工管理的基本要求-工程調(diào)度會，了解工程進度和施工質(zhì)量情況；-修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善；-跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質(zhì)量情況；-收集資料，為編制公共設備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。3.對工程竣工驗收階段的管理要求-參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)；-按穗廣州市建設工程檔案移交辦法 ，參加工程竣工資料的交接工作；-參加發(fā)展商、 監(jiān)理公司、 施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓 檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)；-在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設計審查和施工管理工作。工程管理應注意的幾個問題一、工程設計經(jīng)常出現(xiàn)的問題1.電氣方面-由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象；-由于設計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，