物業(yè)管理收費難的調查報告

1、物業(yè)管理收費難的調查報告篇一：我國物業(yè)管理收費難現象、成因及應對我國物業(yè)管理收費難現象、成因及應對自 1981 年 3 月在深圳成立中國第一家物業(yè)服務公司 以來，我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現房地產保值增值的重要手段。 但由于物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多 原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的糾紛不斷。其中，以物業(yè)費收費難問題最為突出。據調查，“當業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有56 . 8%的業(yè)主會選擇拒交物業(yè)服務費，有26 %的業(yè)主會選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務企業(yè)協商 調解的只有 4

2、 %。嚴重的物業(yè)管理收費難問題會既侵害了已繳納物業(yè)服 務費的業(yè)主的合法權益，又會使物業(yè)公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，導致物業(yè)服務企業(yè)的服務品質下降， 經營出現困難，并進一步影響服務質量，加劇物業(yè)費收取的 難度，從而把物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系帶入到一個惡性循 環(huán)的怪圈， 危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結我國物業(yè)管理收費難現象的基礎上，分 析原因，結合實際提出一點對策和建議。1 物業(yè)管理收費難的現狀及危害物業(yè)管理費是整個住宅小區(qū)正常開支和運行的基本支 撐。 物業(yè)管理費的支出， 一部分用于管理和服務該小區(qū)的 人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償 費”，

3、即公共設施和設備的維修保養(yǎng)費用和物業(yè)管理的固定 資產的折舊費和法定稅率。若物業(yè)管理費用交納率不足，小 區(qū)設施設備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務公司的管理質量將嚴重 受到影響， 進而小區(qū)整個物業(yè)資產將貶值。在我國物業(yè)管理市場上，物業(yè)收費難的現象目前普遍存 在，收費難的問題已經嚴重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的向前 發(fā)展。目前，我國的物業(yè)服務企業(yè)基本上是低利潤運行。特別是在經濟相對落后、老舊小區(qū)多的地區(qū)，物業(yè)服務收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業(yè)服務企業(yè)的經營和物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。若未能很好地解決，勢必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。（1）物業(yè)費的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務費業(yè)主的合法

4、權益。由于未交費的業(yè)主在短時間內享受到了與繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣的物業(yè)服務，其他繳費業(yè)主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級，已繳費的業(yè)主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業(yè)費拖欠矛盾。（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的 保值和增值。小區(qū)里的公共設施設備是整個小區(qū)所有業(yè)主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業(yè)主自己的利益。（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會降低物業(yè)服務品質。物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，當業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳納，物業(yè)公 司的福利待遇就得不到應

5、有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業(yè)服務企業(yè) 的撤管，這會讓整個小區(qū)的業(yè)主的資產貶值。（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費收費標準的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對物業(yè)公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費 后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會的委托，依法提 起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費和滯納金。2 我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因我國物業(yè)服務行業(yè)經歷了 30 余年的發(fā)展，物業(yè)服務也 走進了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務 企業(yè)服務質量不高、行業(yè)制度建設執(zhí)行

6、不到位、業(yè)主物業(yè)消 費理念落后等原因，物業(yè)收費難現象還較為普遍，已經嚴重 制約著行業(yè)的健康發(fā)展。開發(fā)商遺留問題多導致小區(qū)管理先天不足住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區(qū)環(huán)境 布局，也要配套與業(yè)主生活有關的幼兒園、超市、活動中心 等設施。 但在我國的住宅小區(qū)當中，由于規(guī)劃、施工等環(huán) 境監(jiān)管不嚴，加之物業(yè)服務企業(yè)前期介入不足，許多住宅小 區(qū)配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場 所，甚至出現建筑質量不合格、小區(qū)綠化不達標、道路設計 不合理等問題。 這直接導致了物業(yè)管理對象存在先天不足， 后續(xù)物業(yè)服務難度加大。此外， 許多開發(fā)商在

7、建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費 用以示不滿。物業(yè)服務企業(yè)管理水平整體較低服務質量不高由于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物 業(yè)服務公司缺乏對業(yè)主服務的意識和服務技巧，特別是當小區(qū)存在規(guī)劃不當、物業(yè)存在質量瑕疵的情況下，物業(yè)管理 的不利因素增加了物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，甚至導致物業(yè)服務企業(yè)的服務質量大打折扣。進而使物業(yè)服務企業(yè)無 法提到高質量的服務，更談不上提供現代化、智能化的物業(yè) 服務。 低質量的服務，最終會引起許多業(yè)主的不滿， 導致物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主內

8、心的形象徹底 毀滅，這些都會是業(yè)主拒交物業(yè)費的借口。行業(yè)制度建設、落實和政府管理不到位物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保 障，我國物業(yè)服務行業(yè)盡管經歷了30 余年的發(fā)展，制定了一系列相關的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、 欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關的規(guī)定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規(guī)程序在實 際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的 管理。在物業(yè)收費方面，我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府 指導定價，存在一定的弊端。女口，在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)進行管理所需要的成本

9、相差肯定 很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業(yè)主的抵 觸心理，不利于物業(yè)管理費的收取。在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業(yè)服務費 的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務，物業(yè)費不斷提高。但業(yè)主卻未必認可，進 而導致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加 難。業(yè)主物業(yè)消費理念落后認識不清目前物業(yè)管理已走進大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認 為物業(yè)服務費都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務費大 部分都投入在小區(qū)設施設備的維修和養(yǎng)護之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚 至對物業(yè)服務企業(yè)的存在必要性產生懷疑，

10、認為物業(yè)公司只 是為了收取物業(yè)費。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務有 些許瑕疵，就覺得物業(yè)費繳得不值，從而產生了業(yè)主拖欠物 業(yè)費的情況，甚至出現部分惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，造成收 費困難。3 解決物業(yè)管理收費難問題的對策完善有關法律法規(guī)，制定市場化的新的定價模式物業(yè) 管理行業(yè)的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業(yè)管 理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范 的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業(yè)管理辦法及經 驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業(yè)管理 行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的各階層人士及業(yè) 主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規(guī)。在物業(yè)管理費用

11、的定價問題上，政府應該進一步將主導 權給物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主，實行競標市場化的形式?？商剿骰谖飿I(yè)服務內容和物業(yè)服務收費的成本構成因素，將物 業(yè)服務內容劃分為綜合服務、公共區(qū)域清潔服務、公共秩序 維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務、共用部位及公用設施設 備日常運行養(yǎng)護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高 到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業(yè)主則根據所在 小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務費最終定價應該由物 業(yè)服務企業(yè)自己決定。加強第三方監(jiān)督維權，維系業(yè)主和服務企業(yè)合理權益 目前，之所以業(yè)主對物業(yè)服務費的定價缺少信任，其根源是 相關服務的定價也是沒有可靠依據的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三

12、方專業(yè)中介機構，科學、客觀、公正的算物 業(yè)費價格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時， 也可以委托第三方物業(yè)評估機構對物業(yè)費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業(yè) 主和物業(yè)服務企業(yè)的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業(yè)管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對走法律程序追繳物業(yè)管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物 業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強與業(yè)主溝通，提

13、高服務水平為解決存在的物業(yè)費拖欠問題，物業(yè)服務企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也 不亂承擔開發(fā)商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主 動協助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。在日常服務方面，要加強職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務意思， 通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進 一步節(jié)約物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤和服務品 質，創(chuàng)建物業(yè)品牌。需要注意的是，物業(yè)企業(yè)在前期介入階段，應負起監(jiān)督責任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。確保所管理的物業(yè)是高質量的建筑物業(yè)，有完善的設施設備、合 理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務企業(yè)的管理難度和管理 成本。參考文獻:

14、1鄭志毅.住宅小區(qū)物業(yè)費體制改革初探J:.中國物業(yè)管理，20XX (10).:2張虹.居住性物業(yè)管理費拖欠問題透析及應對J:.武漢職業(yè)技術學院學報，20XX, 5 (3).:3熊進光.物業(yè)服務合同抗辯權的行使與限制一一兼評審理物業(yè)服務糾紛案件的解釋第5、6 條J .現代法學，20XX (3).:4謝羅群.加強監(jiān)管，促進行業(yè)健康發(fā)展J:.中國物業(yè)管理，20XX (2).篇二：物業(yè)管理收費難的癥結和對策建議淺論物業(yè)管理收費難的癥結和對策【摘要】目前全國大部分城市的物業(yè)費收繳率都不理想，物業(yè)管理收費難已經成為制約物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的 一個“定時炸彈”。探究其原因，有業(yè)主自身原因，部分業(yè) 主認識存

15、在偏差，存在一定的僥幸心理；也有物業(yè)管理企業(yè) 自身存在的問題，如從業(yè)人員的服務意識差、 職業(yè)素質較低， 物業(yè)費用使用不透明等；還有開發(fā)單位原因，物業(yè)管理企業(yè)成為替罪羊；此外，物業(yè)管理的相關法律法規(guī)不健全也是 一個重要原因。為解決物業(yè)收費難的問題，有關部門應盡快 建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)，并加強執(zhí)行力度；物業(yè) 管理企業(yè)要“以人為本”，加強與業(yè)主和開發(fā)商的溝通交流， 同時苦練內功，不斷提高服務意識和服務質量，不斷創(chuàng)新服 務項目，改變收費態(tài)度和收費方式？【關鍵詞】物業(yè)管理，收費難，原因，對策，服務物業(yè)管理行業(yè)近幾年迅猛發(fā)展，被人們視為“現代化朝 陽產業(yè)”，但是在這個朝陽產業(yè)的背后卻潛藏著一個巨

16、大的 生存危機，即物業(yè)收費難的問題。據報道，全國大部分城市 的物業(yè)費收繳率都不理想，如北京市的物業(yè)收繳率一般僅為 50% 60%最低的只有30%左右，能達到 90%以上的屈指可數；武漢市運行較好的物1。業(yè)公司，物管費能收到 80%差的只有 20%廣州約 有 20%勺業(yè)主拒交物業(yè)費O2。 合肥市 400 多家物業(yè)公司物業(yè)費平均收繳率不到70%O物業(yè)管理收費難已經成為制約物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的一個“定時炸彈”。其實，物業(yè)管理收費問題一直是業(yè)主所關注的熱點，更 是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點，同時也是政府主管部門立法和 工作的重點。本文試從物業(yè)管理企業(yè)收費難的“癥結”和對 策建議入手，欲尋求到解決物業(yè)管

17、理企業(yè)收費難的有效途 徑。一、物業(yè)管理企業(yè)收費難的“癥結”所在（一）業(yè)主自身的原因1.部分業(yè)主認識存在偏差，物業(yè)服務消費意識尚未完全 形成。在計劃經濟體制下，職工的住房由國家統(tǒng)包、統(tǒng)管， 房屋的維修也由房管部門負責。這種傳統(tǒng)的模式在人們的觀 念中根深蒂固，使不少業(yè)主尚未建立物業(yè)服務的商品消費觀 念，對相對較高的物業(yè)管理費難以接受，對物業(yè)管理可以實 現物業(yè)保值增值缺乏正確認識。作為一個小區(qū)的業(yè)主，他們 只意識到住房是自己的，謀求最小的支出得到最好的服務， 而未意識到自己是小區(qū)共有的一分子，無視小區(qū)的共同利 益，以種種托辭，享受著物業(yè)管理公司的服務卻不交費。有 些業(yè)主不清楚物業(yè)運行的全貌、管理工作

18、負荷和費用開支范 圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直 覺作出簡單判定，認為質價不符，便拒交物業(yè)服務費。這樣 就形成了 “收費率越低，服務質量越差；服務質量越差，收 費率越低”的惡性循環(huán)。2.個別業(yè)主存在“搭便車”的僥幸心理。物業(yè)管理企 業(yè)不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就就暫停服務，這 樣一些業(yè)主不交費也能享受到服務，從而使這些業(yè)主產生“搭便車”的僥幸心理，躲避、逃避交納物業(yè)管理費，這樣 既嚴重挫傷廣大已交費業(yè)主的積極性，又有可能引發(fā)其他業(yè) 主的惡性效仿。3. 有些業(yè)主將鄰里矛盾歸罪于物業(yè)管理公司。業(yè)主間常 會發(fā)生內部糾紛，如裝修造成管道堵塞、樓板開裂、滲漏水、噪聲擾鄰等，

19、一部分業(yè)主將其歸罪于物業(yè)管理公司的管理不善，從而拒交管理費。4.低收入群體經濟承受能力有限，交費確實存在一定 困難。（二）物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題1、從業(yè)人員的服務意識差、職業(yè)素質較低。據物業(yè)管 理從業(yè)人員的數據統(tǒng)計顯示，80 %的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業(yè)主 解決問題，只管理不服務，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術水平和職業(yè)素質不高，在服務 過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的管理方法不得當、 服務差，導致管理混亂、治安事件頻發(fā)，甚至有工作人員與 業(yè)主發(fā)生沖突，業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質服務，便以拒 交管理費的方式發(fā)泄心中的不

20、滿。2. 物業(yè)費用使用不透明。有些物業(yè)管理公司在財務制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預算、決算等財 務報告，不愿向業(yè)主公開管理費收支情況，無法讓業(yè)主了解 他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構成和分配使用的。有些小 區(qū)業(yè)主住了幾年還沒有成立業(yè)主委員會，導致物業(yè)管理缺乏 監(jiān)管，業(yè)主對物業(yè)費用使用情況是“霧里看花”。業(yè)主只見交費，不明支出，造成心里不平衡。加之確實有一些物業(yè) 管理企業(yè)為了一己之利巧立名目亂收費。對于這些業(yè)主意見 很大，對物業(yè)管理的有償服務產生疑問，甚至發(fā)生互相埋怨、 扯皮的現象，進而拒交管理費，影響小區(qū)的正常管理運作。3.收費手段落后。目前，仍有不少物業(yè)管理企業(yè)的收 費仍采用傳統(tǒng)

21、、落后的到戶收費方式。不僅浪費了大量的人 力資源，加大了物業(yè)管理成本，而且也給不愿交費的業(yè)主、物業(yè)使用人造成了可乘之機。由于收費手段落后，個別業(yè)主、 物業(yè)使用人對前來收費的管理人員總是拒之門外，企業(yè)對此 束手無策。4.依法維權意識弱。目前業(yè)主維權意識的呼聲越來越 高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權意識則較弱。即使是認真履 行了物業(yè)服務合同、管理服務到位，對業(yè)主、物業(yè)使用人拒 交物業(yè)費的行為， 不少企業(yè)也不愿通過訴訟程序討回公道。其原因大概是：物業(yè)管理公司為物業(yè)費打官司， 等的時間太 長， 牽扯精力太多；加上與業(yè)主整天抬頭不見低頭見，感情 上總難以接受。所以，不愿訴諸法律，從而導致欠費問題得 不到解決

22、。（三）開發(fā)單位的原因 ，物業(yè)管理企業(yè)成為替罪羊 開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)管理企業(yè)成為替罪羊。開發(fā)商 在建設、銷售過程中出現的問題，如房屋質量問題、配套設 施不足、不履行售房時的承諾等， 都是業(yè)主入住后才發(fā)現的 這時，開發(fā)商樓盤已經銷售完畢，而行業(yè)主管部門對此又缺 乏有效監(jiān)管，所以開發(fā)商都理直氣壯地把此類問題遺留給物 業(yè)管理企業(yè)處理。面對這些問題，物業(yè)管理企業(yè)往往是心有 余而力不足。例如，一旦房屋主體結構出現質量問題，通常 只有建設單位才能解決，即使是“該漏的不漏，不該漏的到 處漏”等普通問題，進行維修也需要大量的資金。就這樣， 一方面是物業(yè)管理企業(yè)無力解決前期物業(yè)問題，另一方面是 業(yè)主不易找到

23、開發(fā)商，而業(yè)主往往以拒繳物業(yè)管理費的方式 來表達自己的不滿，物業(yè)管理企業(yè)一開始就卷入了收費難的 漩渦中。一位房地產資深律師走訪了25 個住宅商品房小區(qū)的部 分業(yè)主，并向相關部門做了調查，結果是：由于業(yè)主對開發(fā) 商不履行售房時的承諾和對物業(yè)管理公司工作的不滿而引 發(fā)糾紛的小區(qū)中，大約有 47%左右的業(yè)主在入住后，米用拒 絕交3 納物業(yè)管理費及供暖費等方式，表達自己的不滿。O（四）政府方面原因物業(yè)管理的相關法律法規(guī)不健全、不完善。物業(yè)管理 條例于 20XX 年 9 月 1 日實施后，從根本上改變了物業(yè)管 理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物 業(yè)管理是

24、一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè)，它的綜合 性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大 都很復雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數都 是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面 進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所 以一旦發(fā)生爭議，業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出 來。再加上現行物業(yè)管理費的收取標準大都采用政府定價或 政府指導價。這樣一來，一旦定得過高，業(yè)主可能交不起，造成拒交物業(yè)費的情況發(fā)生；而如果定價過低，則物業(yè)管理 企業(yè)無法維持日常的工作運營。二、對策和建議1呼吁有關管理部門盡快建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)，并加強執(zhí)行力度目前僅靠物業(yè)管理

25、企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費難的問 題。如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政 策、法規(guī)來規(guī)范和協調物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責任和義 務,明確相互關系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規(guī)是解 決目前物業(yè)管理收費難的最根本措施。政府相關職能部門應不斷完善、健全物業(yè)管理行業(yè)的法 律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)服務行為，推動物業(yè)管理向更加專業(yè)化、 規(guī)范化的方向發(fā)展，提供更高質量的服務；規(guī)范物業(yè)管理企 業(yè)的收費行為，使收費透明化、合理化，使業(yè)主明明白白消 費。一方面對物業(yè)收費標準進行指標衡量，例如對何種物業(yè) 采取何種最低收費、如何采取彈性收費等等，通過立法的方

26、 式加以明確。另一方面權利與責任是相匹配的，應對物業(yè)公 司和業(yè)主在收費過程出現違法行為應負的責任做出相關規(guī)定。政府的職能部門要加強對物業(yè)管理服務企業(yè)的資質管 理，監(jiān)督、指導其完善管理服務標準，提高服務質量；要加 強對物業(yè)管理行業(yè)的檢查。 著重檢查物業(yè)管理服務企業(yè)是否 是明碼標價， 是否“質價相符”， 對物業(yè)管理企業(yè)存在的侵 害業(yè)主利益的行為要堅決制止；對那些管理水平低、收費不 規(guī)范、資質等級弄虛作假的企業(yè)應加大整改力度；對業(yè)主投 訴量大的物業(yè)管理企業(yè)要進行重點監(jiān)督，并加大處罰力度。 通過加強政府的調控和監(jiān)管力度來提高物業(yè)管理企業(yè)的服 務質量，從而提高物業(yè)管理的收費率。物業(yè)管理企業(yè)要善于運用法律

27、武器，維護自身合法權 益。根據中華人民共和國民事訴訟法、合同法、物業(yè)管理條例等有關法律，所有無正當理由不交、 少交、 欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可以被物業(yè)管理企業(yè)提起法律訴訟。 物業(yè)管理企業(yè)在提起訴訟前，最好先與業(yè)主進行必要的交 流、溝通，對于那些無法溝通的業(yè)主，企業(yè)方可走法律訴訟 程序。物業(yè)管理企業(yè)在依據法律維護自身權益的同時，一定 要做到有理、有據、有節(jié)，以防因此與業(yè)主形成對立關系致 使物業(yè)收費難、形成惡性循環(huán)。2.以人為本，加強與業(yè)主和開發(fā)商的溝通交流通過法律手段解決收費難只能作為一種輔助手段，不宜 作為主要手段，通過法律手段解決有時會加深物業(yè)管理企業(yè) 與業(yè)主之間的矛盾。而收費率較高的小區(qū)，物

28、業(yè)管理公司與 業(yè)主關系大多融洽。這就要求物業(yè)公司在日常工作中，加強 與業(yè)主的溝通交流，拉近彼此的距離。物業(yè)管理企業(yè)在進駐后應對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深 入了解，在制定前期物業(yè)管理方案的時候，更多地從即將入 住的業(yè)主利益出發(fā)，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力， 確定一個能讓大多數業(yè)主較為愉快 的接受方案，才能為日后的管理打下良好的基礎。在日常工作中，加強與業(yè)主的溝通與交流，建立良好的 溝通平臺，了解業(yè)主所需所想，更好的為業(yè)主服務。多開展 一些活動，促進與業(yè)主的正面交流?？梢栽诠?jié)假日開展一些 社區(qū)活動，例如為業(yè)主提供物業(yè)政策法規(guī)的咨詢、解答，維 修家用電器、自行車，量血壓，稱體重，開展健康知識講

29、座 等等，增強與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)管理企業(yè)只有通過與業(yè) 主積極有效的溝通，才能主動營造良好的社區(qū)服務氛圍，促 進物業(yè)管理費的收繳。此外，為避免業(yè)主在入住后因房屋出現質量問題引起的 糾紛，物業(yè)管理企業(yè)可以在與建設開發(fā)單位辦理房屋交接 時，嚴格按照房屋驗收接管標準辦事，對有問題的房屋，可 以在建設開發(fā)單位處理完畢后再接管，這樣有利于減少業(yè)主 和物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。另外，對一些開發(fā)商的遺留問題,物業(yè)公司應該盡量幫業(yè)主協調，想方設法聯系開發(fā)商解決問題，而不是一味地說“這不屬于我們管”。3.苦練內功，不斷提高服務意識和服務質量，不斷創(chuàng)新 服務項目物業(yè)管理企業(yè)要在市場中求生存、求發(fā)展，真正走向市 場

30、化，必須加強自身建設，以好服務、好品位取信于業(yè)主， 以優(yōu)質的服務來換取業(yè)主的滿意，這才是解決物業(yè)收費難的 問題最直接的方法。物業(yè)管理公司必須正確認識自己的社會角色， 遵循“服 務為先，管理為后”的物業(yè)管理理念。在日常的工作過程中， 物業(yè)管理企業(yè)必須制定并落實各崗位的服務標準和員工的 行為準則，要注意加強內部員工的培訓，提高從業(yè)人員的物 業(yè)服務意識和服務質量。使每位員工都清楚地意識到“我們 是提供物業(yè)管理服務的企業(yè)，我們所提供的服務只有得到業(yè) 主的認可，企業(yè)才能生存與發(fā)展。所以，我們必須以尊重業(yè) 主、幫助業(yè)主、提醒業(yè)主、規(guī)勸業(yè)主的方式來實現我們的服 務，其目的是為業(yè)主提供更好的工作、生活的環(huán)境和

31、空間。我們一定要做到：依法執(zhí)業(yè)，文明管理 ；常規(guī)服務，守 時守信；友情服務，不計條件 ；理性服務，諒解住戶的 不當言行。”以“人性化服務”來營造良好的社區(qū)服務氛圍， 在“潤物細無聲”的小事中來體現服務意識，由此來改變業(yè) 主對物業(yè)管理公司的態(tài)度。使廣大業(yè)主感到“花錢買服務” 是值得的， 這樣才能提高物業(yè)管理收費率。開展創(chuàng)新的多樣化服務。一份調查顯示，有超過一半的 被調查業(yè)主表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費 用，如代繳手機、電話費，其次是送報、送奶等各種專送和 管道疏通服務，此外還有照顧老人或病人，接送小孩等。目 前多數物業(yè)管理提供的專項服務和特約服務較少。而物業(yè)管 理企業(yè)為業(yè)主提供多樣

32、并創(chuàng)新的服務，將對提高物業(yè)費收繳 率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進行服務創(chuàng)新，分析業(yè)主需求，積極開發(fā)延伸性和差異化服務，以滿足業(yè)主不斷 增長的需求，進而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度，改善 物業(yè)管理現狀，增加物業(yè)管理的盈利，促進物業(yè)管理公司發(fā) 展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。4收費人性化，改變收費態(tài)度和收費方式目前，大部分物業(yè)管理企業(yè)采用的是物業(yè)管理員收費和 業(yè)主直接到物業(yè)管理企業(yè)的財務處繳費，而且還得交現金。 可是大部分業(yè)主都是工資卡，這就導致繳費的諸多不便，進 而導致收費的及時率和收繳率都不高。而且收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態(tài)度，因 而與業(yè)主的溝通、交流不

33、是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公 司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理 公司應根據實際情況采取一些辦法，改變收費方式和收費態(tài) 度，例如：采用電話通知交費、刷卡繳費、銀行轉帳繳費、 鼓勵業(yè)主預存費用，有條件的小區(qū)可實行“業(yè)主一通”，用于繳存物業(yè)費及其 他房屋相關資金。這樣收費工作會受到絕大多數業(yè)主的支 持，也會提高物業(yè)管理收費率的。同時，對待不同的物業(yè)“收費難”，需要有不同的解決 辦法。對于“欠費大戶”，要親自登門，進行解釋和勸導,爭取其理解和支持。對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法 律執(zhí)行。而對一些確實有困難的“難點戶”，則需要考慮適當予以照顧5.增強物業(yè)管理服務費用收支的透明度

34、增強物業(yè)管理服務費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知 情權的重要表現形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管 理服務費的義務，同時也有權知道物業(yè)管理服務費用在什么 地方。物業(yè)管理企業(yè)最好能公開服務項目、定期向業(yè)主公布 物業(yè)管理收費情況，做到邙陽光”財務，接受住戶的監(jiān)督。 讓業(yè)主知道小區(qū)共收了多少費用、資金流向何方、干了多少 事情，這樣既保證了業(yè)主明明白白消費，又使住戶明白繳納 管理費的必要性和重要性，進而使他們從被動繳費轉向主動 繳納各項管理費用。結論綜合以上個各點，可得到以下各點結論：1.物業(yè)管理收費難的原因是多方面的。從業(yè)主方面看， 部分業(yè)主認識存在偏差，物業(yè)服務消費意識尚未完全形成， 個別業(yè)主

35、存在“搭便車”的僥幸心理，甚至有業(yè)主將鄰里矛 盾歸罪于物業(yè)管理公司。物業(yè)管理企業(yè)自身也存在問題，如 從業(yè)人員的服務意識差、職業(yè)素質較低，物業(yè)費用使用不透 明，收費手段落后等。還有開發(fā)單位原因，開發(fā)商遺留問題 多，物業(yè)管理企業(yè)成為替罪羊。此外，物業(yè)管理的相關法律 法規(guī)不健全、不完善也是一個重要原因。2.要想解決物業(yè)管理收費難的問題，最根本措施是盡快 建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)，并加強執(zhí)行力度。物業(yè) 管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)要“以人為本”，加強與業(yè)主和開發(fā) 商的溝通交流；同時要加強自身建設，苦練內功，不斷提高 服務意識和服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目；收費人性化，改 變收費態(tài)度和收費方式；增強物業(yè)管理

36、服務費用收支的透明 度，讓業(yè)主明明白白消費。注：1重慶晨報 20XX-09-01交不交物業(yè)費是社會公德問 題2安徽商報 20XX-09-03省城物業(yè)管理現狀調查：物業(yè) 紛爭幾時休 新浪網 房產 置業(yè)顧問 業(yè)主與開發(fā) 商、物業(yè)矛盾多 ，造成物業(yè)管理收費難參考書目：物業(yè)管理條例梁柱中國物業(yè)管理理論探索與實踐，中國經濟出版社劉德明精典物業(yè)管理方案，黃河出版社王家福物業(yè)管理條例解釋，中國物價出版社篇三：物業(yè)管理收費難的現狀及對策分析物業(yè)管理收費難的成因及對策分析目錄目前我國物業(yè)管理收費的情況？3（一）總體收費狀況？3（二） 收費標準？3（三） 收費行為？4二、物業(yè)管理收費難的原因？5（一）業(yè)主自身原因

37、？5（二）開發(fā)單位原因？7（三）物業(yè)管理企業(yè)原因？8（四）政 府 方 面 原因？10三、物業(yè)管理收費難問題的對（一）加強宣傳，提高業(yè)主的認知水平，提高普通百姓物業(yè)管理消費意識？11（二）力口強對開發(fā)商的監(jiān)管力度？12（三）物業(yè)管理公司應規(guī)范自身的行為？12（四）從制度設計上下功夫，實現物業(yè)管理費收費標準?12制定的程序化及使用透明（五）建立物業(yè)管理招投標制度?13（六）加強對房地產市場和物業(yè)管理市場的監(jiān)管?14內容摘要 :本文通過分析物業(yè)管理收費現狀，從業(yè)主、開發(fā)單位、物業(yè)管理企業(yè)和政府四個方面分別深入剖析物業(yè) 管理收費難的原因，并根據對這些原因的歸納總結，從六個 方面提出解決這些問題的具體方

38、案，以期促進我國物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展繁榮。關鍵詞:物業(yè)管理 物業(yè)收費收費對策物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)內所有建筑物共有部分以及建 筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè) 服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地 進行管理的活動。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主 委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備， 市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理 項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共 同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。物業(yè)管理承擔著為居民提供一個安全、舒適的人 居環(huán)境和工作環(huán)境的任務。

39、自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來， 物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質量、推進城市化進 程中都起到了積極的作用。據資料顯示，目前全國絕大部分 城市已經引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達 15 萬，年創(chuàng)產值 45 億元。目前我國物業(yè) 管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領域。約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工 業(yè)區(qū)、政府政法機關辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓 館、商場商業(yè)街和農民房等。物業(yè)管理服務費是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的基礎，是保證物業(yè)管理活動正常運轉的血液，也是涉及業(yè)主、物業(yè)使用 人切身利益的大事，因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理 企業(yè)三方的關注。一、目前我國物業(yè)管理收費的情況（一）總體收費狀況物業(yè)管理經過十多年的發(fā)展，總體收費形勢一般。據調 查，目前大多數物業(yè)管理公司收費率僅在70% 80%之間，極少數能夠達到 90%以上,部分公司收取率甚至為 40% 50% 由此可見，總體形勢只是處于一般水平。（二） 收費標準物業(yè)管理服務收費應當根據所提供的服