商業(yè)物業(yè)全程管理方案

1、商業(yè)物業(yè)全程管理方案商業(yè)街區(qū)（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管 理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、 房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、 財(cái)務(wù)管理、 質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特 點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。一、早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、 設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議， 使之既符合物業(yè)管理的要求， 又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 根據(jù) 某廣場(chǎng)工程 進(jìn)展情況，特制訂如下方案：1、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供

2、有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)和選材； 環(huán)境整體設(shè)計(jì)； 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、 配置； 綠化設(shè)計(jì)； 其它公建配套設(shè)施配置； 電 梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設(shè)施配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 弱電系統(tǒng)其它配置； 各 類設(shè)備配置、選型； 隱蔽工程施工。2、管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗(yàn)收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要 求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益， 方便日后的物業(yè)管理

3、， 特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。 1、管理內(nèi)容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（3）與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn) 收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在 物業(yè)交接驗(yàn)收表 上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限 期整改；（4）與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（5）與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；核對(duì)、接收各類圖紙資料， 并加以整理歸檔； 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。2、管理措施：（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)

4、責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作；（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（5）實(shí)事求是地開(kāi)展接管驗(yàn)收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造 管理公司的形象， 給租戶留下良好的第一印象， 具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理內(nèi)容：（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（4）收回租戶按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取租戶應(yīng)

5、繳納的費(fèi)用。（5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)租戶確認(rèn)后， 填入租戶驗(yàn)收交接表。（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。2、管理措施：（1）制定租戶領(lǐng)房程序；（2）策劃租戶入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案；（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取租戶意見(jiàn)；（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中， 應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段， 依靠各種先進(jìn)設(shè) 備、工具和人的主觀能動(dòng)性， 維護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全， 這是一項(xiàng)很重要 的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時(shí)

6、全 天候管理方案。1、管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)街區(qū)公共 秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門(mén)崗的任務(wù)：a. 禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）；b. 維護(hù)出入口的交通秩序；c. 對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；e. 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；f. 遇有外來(lái)人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b. 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；c. 對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)

7、行檢查防范；d. 商業(yè)街區(qū)安全檢查；e. 裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控， 確保商業(yè)街區(qū)安全。 對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施， 并及 時(shí)通知值班保安就地處理。 值班保安接到治安報(bào)警， 迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理， 并把情況反饋 到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。2、管理措施：（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保 安人員的工作責(zé)任心。（2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)

8、，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè) 務(wù)技能，每年組織不少于 4 次會(huì)操。（3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。消防管理方案和清潔綠化方案五、消防管理方案 某廣場(chǎng)是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求， 并結(jié)合某廣場(chǎng)的實(shí)際， 切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作， 確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全 1、管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；

9、（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。2、管理措施：（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；（7）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲， 是商業(yè)

10、街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分， 關(guān)系到整個(gè)商 業(yè)街區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； 及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花 木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗；制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害； 做好惡劣天 氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作；定期（每年8月、11 月）修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；（3）清潔衛(wèi)生： 通過(guò)日常保潔工作， 使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔， 公共設(shè)施潔凈、 無(wú)異味、無(wú)破損。綠化區(qū)域：每

11、天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌）， 隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭， 定期清洗外墻面。地下車庫(kù)：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪， 去除下水道口雜物； 每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵； 每季清潔、 擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外 除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面； 每月 對(duì)垃圾房消毒二次。大堂： 每天保持入口梯級(jí)、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面， 每天擦拭墻身表面及各種 標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門(mén)及墻腳線

12、；每季清潔天 花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過(guò)道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線） 每天保潔一次，樓梯燈開(kāi)關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器； 每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面， 玻璃及玻璃嵌板、 按鈕、顯示板、扶手等， 每天清潔轎廂地面； 每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行清潔。消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。 各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配 電

13、房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門(mén)及門(mén)框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手 盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng) 口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期清洗。2、管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督 查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要

14、求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案（6）七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、 租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限， 其重要性是不言而喻的。 故擬訂以下管理方 案：1、管理內(nèi)容：（1）房屋公共部位維護(hù)管理： 根據(jù)交房進(jìn)度， 商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。 租戶已領(lǐng)房：a. 辦公樓：房屋交付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定， 督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)， 并建立租戶檔案。 屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備， 樓道墻 面、地面、 扶手、 電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度， 采取保護(hù)性措施， 以

15、確保房屋質(zhì)量和美觀， 并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。 裝修 垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后， 應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。b. 商場(chǎng)： 裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作， 重點(diǎn)管理防火材料的使用、 電氣線路接口的處 理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開(kāi)張后， 重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、 地面和外墻立面的管理， 發(fā)現(xiàn) 破損，及時(shí)維修。c. 空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施 全面檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡快處理，或及 時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并

16、督促其予以解決。（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng) 經(jīng)常進(jìn)行檢查， 發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；公共衛(wèi) 生設(shè)施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；電梯機(jī)房設(shè)備，每周 保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器 材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； 電話機(jī)房、 綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時(shí)率與合格 率。2、管

17、理措施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制 止；（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。八、財(cái)務(wù)管理方案財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一， 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條 件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。1、管理內(nèi)容：（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財(cái)務(wù)核算；（3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；（4）做好年度預(yù)算和決算工作；（5）認(rèn)真審核報(bào)

18、銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；（6）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。2、管理措施：（1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；（3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）加強(qiáng)成本控制；（5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管 理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目 標(biāo)。1、管理內(nèi)容：（1）按照 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計(jì)劃；（2）實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；（3）對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。2、管理措