精品資料（2021-2022年收藏）民用建筑的一般知識(shí)

1、民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類(lèi)能夠進(jìn)行創(chuàng)造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來(lái)，人們一直都在努力為自己創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。一：民用建筑的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門(mén)窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類(lèi)構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上

2、的各種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類(lèi)：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門(mén)窗等。這類(lèi)構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類(lèi)：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門(mén)窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。二：民用建筑的分類(lèi)以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（10層以上）。以住宅的平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。以住宅承重

3、結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、框架結(jié)構(gòu)住宅、剪力墻結(jié)構(gòu)住宅、鋼結(jié)構(gòu)住宅。以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：普通住宅、青老年住宅、別墅式住宅。三：民用建筑的結(jié)構(gòu)類(lèi)型1、結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。2、結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)根據(jù)結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空

4、間結(jié)構(gòu)五種基本類(lèi)型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。四：民用建筑的等級(jí)建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類(lèi)。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(jí)（100年以上，重要建筑），二級(jí)（50100年，一般性建筑），三級(jí)（2550年，次要建筑），四級(jí)（15年以下，臨時(shí)性建筑）。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。五：房屋建筑的抗震設(shè)防某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成1°12°，6&

5、#176;以上地區(qū)為地震區(qū)，大同為7°設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來(lái)考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。六：住宅的配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：1、上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。排水系統(tǒng)與防水問(wèn)題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水

6、問(wèn)題。2、配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開(kāi)關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。3、防盜系統(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門(mén)。4、通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。5、燃?xì)庀到y(tǒng)。七：住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。門(mén)窗：?jiǎn)卧T(mén)、進(jìn)戶門(mén)、內(nèi)門(mén)及外窗的尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。

7、其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100400元/M2屬低檔裝修，400800元/M2 屬中檔裝修，800元/M2以上屬中高檔和高檔裝修。八：住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境與視野；房屋朝向和面寬大??；房屋布局（套型）、面積和所居層次；結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理。 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算（中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范JJF10581998）摘要一：定義1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房整幢出售，其銷(xiāo)售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品

8、房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)心者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。2、整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3、套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。4、套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線小平投影計(jì)算。5、陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。6、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。7、共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或

9、共同使用的建筑面積。8、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。9、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。二：商品房建筑面積計(jì)算指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。1、計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。穿過(guò)房屋信道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，

10、不論其高度，均按一層計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20m 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算

11、。有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過(guò)2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。2、計(jì)算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。獨(dú)立柱，單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。3、不計(jì)

12、算建筑面積的范圍層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。無(wú)柱的雨蓬。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、支線等。4、共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算術(shù)語(yǔ)地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2半地下室(semi-basement)

13、：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。5、套內(nèi)使用面積計(jì)算（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（2）躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（3）利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20-2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高超過(guò)2.10的空間全部計(jì)入使用面積。（4）坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。（5）陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投

14、影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。6、層高和室內(nèi)凈高要求普通住宅層高不宜高于2.80m。臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得影響門(mén)、窗扇開(kāi)啟。7、電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。銷(xiāo)售人員須知一：房屋與土地房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國(guó)的土地

15、分別屬于不同的所有者，所以住房能否出售、購(gòu)買(mǎi)就與土地屬于哪個(gè)所有者有直接關(guān)系了。我們?cè)诹私馊绾钨?gòu)買(mǎi)住房、欲購(gòu)買(mǎi)的房屋是否能夠用于出售、購(gòu)房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問(wèn)題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國(guó)的土地所有權(quán)制度。A. 國(guó)家所有的土與集體所有的土地目前，我國(guó)的土地只有兩類(lèi)所有者：一類(lèi)是國(guó)家所有，另一類(lèi)是集體所有。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國(guó)家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對(duì)于集體所有的土地，國(guó)家可以依法征用。B.兩種土地所有權(quán)與

16、商品房的出售在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的。當(dāng)然，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，還是可以用于商品房開(kāi)發(fā)的。國(guó)家所有的土地被用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有條件的，即開(kāi)發(fā)商必須向國(guó)家支付土地使用出讓金，才能從國(guó)家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國(guó)從事住宅開(kāi)發(fā)的單位，可以通過(guò)兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無(wú)償?shù)?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對(duì)在該

17、土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購(gòu)房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。二：八種國(guó)家限制買(mǎi)賣(mài)的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購(gòu)買(mǎi)城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出賣(mài)享有國(guó)家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋。三：四種不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有

18、取得了國(guó)有土地權(quán)才可以按規(guī)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和商品房。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得有效的國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買(mǎi)其出售的房屋。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷(xiāo)售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買(mǎi)賣(mài)，無(wú)法辦理合法房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，非法倒賣(mài)公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)買(mǎi)。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。四：國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地

19、50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其它用地50年。五：建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什幺條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。六：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：A、資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金2 000 萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2 000 萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師。高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱

20、的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)20以上。B、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康?/p>

21、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)10以上。C、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱，其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。D、資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。有職稱的建筑、

22、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。E、資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。自有流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。七：商品房保修規(guī)定建設(shè)部在1998年發(fā)布的商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開(kāi)裂。大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個(gè)采

23、暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。八：房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購(gòu)房戶，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對(duì)共有共享的門(mén)廳。陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有損害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層

24、購(gòu)房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無(wú)效。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果已與其余樓層購(gòu)房戶達(dá)成協(xié)議則另當(dāng)別論。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以一定的價(jià)格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部等四部門(mén)于1992年7月28日發(fā)布的商品住宅價(jià)格管理暫行辦法第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)再行收取價(jià)款，沒(méi)有法律依據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。九：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成A.土地成本土地補(bǔ)償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地出讓收益金：國(guó)家按土地類(lèi)別收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。B.建筑安裝成本一般磚混結(jié)構(gòu)為600800元m2，框架結(jié)構(gòu)為9

25、001000元m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計(jì)。C.企業(yè)管理費(fèi)：一般占銷(xiāo)售回收金額的2。D.銷(xiāo)售廣告費(fèi)：一般占銷(xiāo)售回收金額的23。E.前期費(fèi)用勘測(cè)費(fèi)：按建筑面積3元m2收取。設(shè)計(jì)費(fèi)按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)不同按總投資比例的0.5、10、15、30收取，中外合資可免征，一般為5。城市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/m2收取。城市規(guī)劃管理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。新型墻體保證金：按45元m2收取，竣工驗(yàn)收合格后退回。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。建安成本的25 收取。學(xué)校修建費(fèi)；按2元m2收取。人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元m2收取。房屋拆遷管

26、理費(fèi)：按土地補(bǔ)償費(fèi)用的05收取，不涉及房屋拆遷的免收。供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)50000元。電增容費(fèi)：計(jì)算所需用電量，按650元kW收取。F.營(yíng)業(yè)稅：按銷(xiāo)售收入的33計(jì)算。G.所得稅：企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24計(jì)算。地方所得稅：按毛利潤(rùn)的3計(jì)算。H.其它費(fèi)用：包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的1。5計(jì)算。* 以上所列數(shù)字，視時(shí)間性和各地具體情況不同會(huì)有所差別。十：商品房銷(xiāo)售必備的“五證”一是該項(xiàng)物業(yè)的計(jì)委立項(xiàng)，可行性研究的批件不能少；二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少；三是土地使用證不能少；四是建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的開(kāi)工建設(shè)許可證不能少；五是房管局的商品房預(yù)售許可證不能少

27、。十一：現(xiàn)代建筑觀念簡(jiǎn)介智能住宅功能及發(fā)展1、智能住宅產(chǎn)生的背景智能住宅是在信息技術(shù)革命浪潮的推動(dòng)下產(chǎn)主的。信息技術(shù)革命以信息高速公路（包括空問(wèn)信息高速公路）和多媒體信息技術(shù)作用為其騰飛的兩翼。信息高速公路是指區(qū)域性、全國(guó)性乃至全球性的數(shù)字光纜高速通訊網(wǎng)絡(luò)，而空間信息高速公路則是以通訊衛(wèi)星、光纖輔之以其它手段形成的區(qū)域性乃至全國(guó)性通訊網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)信息傳遞高速化、信息資源共享及信息雙向交流，可聯(lián)系千家萬(wàn)戶，使得“天涯若比鄰”變?yōu)椤暗厍虼濉?。多媒體信息技術(shù)是將聲音、文本、視頻、動(dòng)、畫(huà)及通訊融為一體的信息處理和表現(xiàn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息交互的多元化、同步化與實(shí)對(duì)化，可進(jìn)”行環(huán)境與空間造型場(chǎng)景的動(dòng)態(tài)仿真。信息高

28、速公路與多媒體信息技術(shù)相結(jié)合，極大地改變、了人們的生產(chǎn)、生活和相互交往的方式，人們：追求更高效、快捷、安全的生活工作方式，渴望有更舒適、安全、便捷、衛(wèi)生的生活工作環(huán)境。在這種背景下，智能住宅應(yīng)運(yùn)而生。90年代末，“智能住宅”一詞已成為國(guó)內(nèi)建筑界的時(shí)髦用語(yǔ)。在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“智能”更是房屋銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)。所謂智能住宅，就是通過(guò)其結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個(gè)基本要素進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而、為客戶提供一個(gè)高效和安全的生活工作環(huán)境。2、智能住宅的功能智能住宅的功能是多方面的，主要應(yīng)包括以下功能：（一）小區(qū)管理方面1、安全自動(dòng)化-AA（Safety Automation），包括遙控監(jiān)視、樓字管理、自動(dòng)報(bào)答、自動(dòng)滅火、地震、漏電防止、停電對(duì)策、停車(chē)場(chǎng)管理等。2、消防自動(dòng)化-FA（Fire Automation）。3、停車(chē)管理自動(dòng)化-PA（Park Automation）。4、信息管理自動(dòng)化-MA（Maintenance Automation），包括水電氣三表記錄、維修申報(bào)。住戶投訴、人員車(chē)輛進(jìn)出、保安巡視、住戶及房屋相關(guān)信息等。（二）辦公方面。1、辦