XX物業(yè)公司業(yè)主入住問題解答(20頁)(DOC)

1、1業(yè)主入住問題解答入住，對客戶來說，意味著接受符合合同約定的產(chǎn)品；對發(fā)展商 而言，則是交付符合合同約定的產(chǎn)品，包括檢驗(yàn)產(chǎn)品、修復(fù)產(chǎn)品、交 付產(chǎn)品和交付產(chǎn)品后的服務(wù) ; ;對物業(yè)管理企業(yè)而言，是前期物業(yè)服務(wù) 合同開始和業(yè)主正式面對面接觸之時(shí)。 形成了非常特殊的三角形的多 種動(dòng)態(tài)的法律關(guān)系 （其一是買賣合同關(guān)系、 其二是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、 其三是隱含的法定委托代理關(guān)系、其四是隱含的內(nèi)部的行政隸屬關(guān) 系、其五是隱含的法定打包銷售關(guān)系） 。決定交房的成敗要素有幾個(gè)： 一是發(fā)展商與客戶物業(yè)公司的關(guān)系處理； 二是投訴焦點(diǎn)如質(zhì)量、 配套 與延期、承諾兌現(xiàn)及物業(yè)管理費(fèi)等問題的化解； 三是要有一個(gè)有效的 協(xié)作模

2、式，這一模式應(yīng)包括溝通模式、過程控制、補(bǔ)救措施等方面；四是避免矛盾激化的原則，講服務(wù)更要講原則、講協(xié)約更要講滿意， 要以平常心態(tài)、內(nèi)外有別來處理入住問題。在項(xiàng)目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道， 就低不就高， 可能達(dá)不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實(shí)事。的確， “簽單 不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因 為“丑媳婦”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的 摩擦。在項(xiàng)目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道， 就低不就高， 可能達(dá)不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實(shí)事。的確， “簽單 不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先

3、知道，因 為“丑媳婦”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的 摩擦。從目前的情況看，糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。有開發(fā)商的問 題，也有體制和機(jī)制的掣肘。21 1、哪些公共面積可分?jǐn)?？公共面積分?jǐn)偠嗌伲?是購房人普遍關(guān)心的一個(gè)問題。 目前調(diào)整這 方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是1 9 95 5 年12月1日開始施行的 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）。 根據(jù)法規(guī) 內(nèi)容，我們整理出一些常見的分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為：1商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?每套商品房應(yīng)分?jǐn)?的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和 比例確定。2為整幢商品

4、房服務(wù)的公用建筑面積， 由該幢樓各套商品房分 攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分 攤。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的， 分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。 各套商品房應(yīng)分 攤的公用建筑面積，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3.公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具 體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、 樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、 水泵房、 水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電 視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、 物業(yè)管理

5、用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用 房；2.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水 平投影面3積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：1.作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車 道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2.售房單位自營、自用的房屋。 其他購房人受益的非經(jīng)營性用房， 需要進(jìn)行分?jǐn)偟模?應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在銷 （預(yù)）售商品房時(shí)， 在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議） 中應(yīng)明確商品房銷售面積、 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建筑項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn) 行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒?/p>

6、筑或參加分?jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ?需要以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意， 并需書面承諾： 對于先行計(jì)算的商品房銷售面積， 在建設(shè)項(xiàng)目全部竣 工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退商品房如整層或整樓門銷售， 其銷售面積包括本層或本樓門公用 建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，?公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂? 2、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？編輯同志：最近，我購買了一套新房，發(fā)現(xiàn)有些質(zhì)量問題，找了 好幾個(gè)部4門投訴，結(jié)果還未出來。請問，本市有關(guān)部門制定的住宅質(zhì)

7、量整治的基本原則是什么？誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)”；市、 區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點(diǎn)解決影響住宅 結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。 這就明確規(guī)定， 承擔(dān)住宅開發(fā) 建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人， 一旦發(fā) 生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解 決住宅的質(zhì)量問題。3 3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收幾個(gè)月？業(yè)主或使用人未按時(shí)交納，如何處罰？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的， 物 業(yè)管理企業(yè)可以按

8、日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定 加收滯納金。未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、 使用人委托， 物業(yè)管理企業(yè)自行 提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。4 4、新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求1)1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的， 須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。2)2) 住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案， 納入城市供電網(wǎng)絡(luò)， 不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。53)3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。 確因客觀條件限制， 一時(shí)無法納入的， 要具有市主管部門審批同意的 實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取 臨時(shí)性排放措施。

9、4)4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。5)5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站。暫未建成 的居住小區(qū)與公交、 地鐵站點(diǎn)距離超過 2 2 公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行 配備的短途交通車輛。6 6）住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、 環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于 住宅項(xiàng)目建筑設(shè)施。7 7）住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯 有有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅， 由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā) 住宅交付使用許 可證5 5、商品房入住的 開始一段 時(shí)間房屋是否有保修商品房入住的 開始一段 時(shí)間內(nèi)（比如一年）是否房屋 應(yīng)該 有保 修？我

10、 認(rèn)為這種 保修也 應(yīng)包括公共 設(shè)施，那麼為 何業(yè)主在一入住 時(shí)就 要繳納各種維 修的費(fèi)用？對於商品房的建筑面 積與套內(nèi)面積的比例， 國家是否有最低限？答：住宅小 區(qū)的公共 設(shè)施及 樓房本身的一些共有公用部分不 屬於業(yè)主 單獨(dú)所有，為保証該部分的維修，因此要求業(yè)主在入住 時(shí)交納一定比 例的維修基6金。商品房建筑面 積和套內(nèi)面積的比例，國家有相 關(guān)法律 法規(guī)加以規(guī)定，但具體的分?jǐn)偙壤暽唐贩康木?體情況而定6 6、業(yè)主逾期收 樓要承擔(dān)哪方面的 責(zé)任問：有關(guān)於房屋交付方面的 問題請教。我買的商品房（期房）今年 1010 月可以交付了，但因我 個(gè)人原因 無法及時(shí)辦理房屋交接。我想 請 問，若我延期

11、 辦理會(huì)承擔(dān)什麼方面的責(zé)任？物業(yè)管理費(fèi)是否也要 補(bǔ) 繳？（注：但若我未辦理入住手續(xù)，產(chǎn)証未辦，物業(yè)不能收我管理 費(fèi) 的??？我知道我有 義務(wù)及時(shí)交接，可合同也 沒有規(guī)定這方面的 時(shí)間 呀？）答：在商品房符合 買賣合同的交付使用 條件后，如因 業(yè)主個(gè)人原因 而不能按期收房的， 則業(yè)主需承 擔(dān)以下責(zé)任：1 1、房屋不因 業(yè)主不 辦理交付使用手 續(xù)而視為未交付，其 將在一定 期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的 風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承 擔(dān)。2 2、因房屋所 發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，水泵維護(hù)費(fèi) ，電梯維護(hù)，供暖 費(fèi)等相 關(guān)費(fèi)用並不因業(yè)主不收 樓而免除。7 7、如果說入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特 別多，

12、導(dǎo)致噪音超過標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？7這個(gè)理由不是很充分， 但是可以通過業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)公司 提出這樣的要求， 或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求， 因 為物業(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。8 8、入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？根據(jù)住宅使用說明書和保證書， 要求開發(fā)商提供維修和修繕的 服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出 一定的索賠。9 9、如果說這個(gè)鐵門變形這樣的問題，開發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān) 一些連帶責(zé)任呢？房屋結(jié)構(gòu)的問題，就屬于質(zhì)量問題了， 開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。1010 、房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？可以簡單解釋

13、一下， 墻面油漆脫落有很多種因素影響， 一種 是裝修公司裝修的時(shí)候， 裝修質(zhì)量不過關(guān)， 還有一種可能性是因?yàn)榉?屋的墻面在處理上本身存在一些問題， 這需要分清責(zé)任， 可能需要鑒 定一下是什么樣的原因。1111、請問商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？商品房在您繳納全部購房款之后， 完全屬于您所有了， 如果 是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋， 這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的 關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。81212 、收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶 300300 元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè) 費(fèi)用收的合理嗎？根據(jù)當(dāng)時(shí)的買賣合同來處理， 如果買賣合同當(dāng)中特別約定了 這項(xiàng)費(fèi)用由開發(fā)商來承擔(dān)，那么他入住之后，不

14、應(yīng)該向業(yè)主收取，如 果沒有明確的界定，一般來說是由業(yè)主繳納的。1313 、現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)， 物業(yè)是否 有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？物業(yè)管理費(fèi)， 還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用， 如果沒有繳納物業(yè) 管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用， 作為物業(yè)管理公司是沒有權(quán)利掐水?dāng)?電的，可以協(xié)商解決， 如果沒有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。1414 、業(yè)主入住之后， 發(fā)現(xiàn)入住當(dāng)初小區(qū)在買的時(shí)候， 開發(fā)商曾經(jīng) 承諾過小區(qū)有一個(gè)幼兒園，如今發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部 分，層數(shù)也加高了， 幼兒園的性質(zhì)也變了， 變成了街道派出所的性質(zhì)， 開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為應(yīng)該怎么辦？在處理的過程當(dāng)中， 核實(shí)了

15、這個(gè)地塊之后， 確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位 和撥地單位都是另外的一個(gè)單位， 跟開發(fā)商沒有關(guān)系， 但是有一部分 業(yè)主簽約的時(shí)候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了， 開發(fā)商不存在合同 欺詐的問題， 但是存在著買賣違約， 把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得 到了一定的賠償，沒有包括的業(yè)主就得不到賠償了。1515 、如果說入住的時(shí)候， 經(jīng)過有關(guān)部門檢測， 發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)， 業(yè)9主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)， 要確定來源在哪個(gè)方面， 如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所 致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可 以行使退房的權(quán)利。1616

16、 、地下室都住滿了打工的人， 他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能 維護(hù)業(yè)主的權(quán)益？如果是公攤的財(cái)產(chǎn)， 必須爭得業(yè)主的同意， 如果不屬于公攤 的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境， 業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。1717、物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營，是不是要經(jīng)過業(yè)主的許可？首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋， 屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)， 必須經(jīng)過業(yè)主的同意， 如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一 種比較合適的服務(wù)， 他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提前的通知， 小商小販?zhǔn)菍?于禁止的范圍， 必須取得業(yè)主的同意。 如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進(jìn)來之 后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。1818、業(yè)主被

17、盜，物業(yè)管理應(yīng)否賠償？我是某住宅小區(qū)的住戶，上個(gè)月12日凌晨我出差回來，發(fā)現(xiàn)家 中被盜，經(jīng)過清點(diǎn)， 我家中財(cái)產(chǎn)被盜損失大約為十二萬元， 我及時(shí)向 轄區(qū)派出所報(bào)了案，10但至今為止，案件都沒有偵破。我想請問，我每 月都按時(shí)繳納了管理費(fèi)，這次財(cái)產(chǎn)損失是否可以要求管理處給予賠 償？王先生 類似的問題，我聽到過很多次，提出問題的有物業(yè)管理界同行，也有 小區(qū)業(yè)主， 但我始終無法就這樣的問題給大家一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案， 得根據(jù) 具體情況具體分析。 物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)就小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任，首先取決于物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)中是 否有過錯(cuò)。法律意義上的過錯(cuò)是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)該承擔(dān)的義 務(wù)

18、。這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。 目前的法律尚未 有明確的規(guī)定， 物業(yè)管理公司應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)負(fù)保管義務(wù)， 也就 是說物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全沒有法定的義務(wù)。 同時(shí)，目 前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)管理合同中都有明確的約定， 物業(yè)管理公司不 承擔(dān)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。 那是不是說物業(yè)管理公司也沒有對小 區(qū)業(yè)主負(fù)有財(cái)產(chǎn)安全的約定義務(wù)呢？我個(gè)人認(rèn)為并不一定。 囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀， 我認(rèn)為目前絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同 對小區(qū)業(yè)主是沒有普遍約束力的。 我傾向認(rèn)為， 大多數(shù)物業(yè)管理公司 和小區(qū)業(yè)主形成的是一種事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系。 這種事實(shí)上的 物業(yè)管理合同關(guān)系因?yàn)闆]有對雙方的

19、權(quán)利、義務(wù)形成書面的一致意 見，它的適用就比較模糊。 但有一點(diǎn)可以確定：相對于一個(gè)沒有實(shí)施 物業(yè)管理的小區(qū)， 有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)之內(nèi)， 業(yè)主的財(cái)產(chǎn)是應(yīng)該更 為安全的。但這種安全本身并不是物業(yè)管理公司的義務(wù)，否則就會(huì)無限制地?cái)U(kuò)大物業(yè)管理公司的責(zé)任。 這里的義務(wù)是指物業(yè)管理公司在物 業(yè)管理活動(dòng)中所實(shí)施的一系列給予業(yè)主安全感覺的措施， 物業(yè)管理公 司實(shí)施的安全措施包括： 值班保安對犯罪分子的威懾力量； 物業(yè)管理 工作人員對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用； 接到報(bào)警信號的及時(shí) 處理措施等。 針對上述義務(wù)我們可以看出， 物業(yè)管理公司在實(shí)施財(cái)產(chǎn) 安全方面措施的過錯(cuò)包括： 值班保安的擅離職守， 物業(yè)管理工

20、作人員 對已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞， 接到報(bào)警信號沒有及時(shí)采取應(yīng)對的 措施等等。 并不是說物業(yè)管理公司在實(shí)施小區(qū)安11全措施中有過錯(cuò)就一定要承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任， 物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任還需要證明這種過錯(cuò)和 業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。 按照法律的規(guī)定， 這類案件， 適用的是舉證責(zé)任的倒置， 即物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理 活動(dòng)中沒有過錯(cuò)或者即使有過錯(cuò)， 這種過錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主 財(cái)產(chǎn)損失的原因。 物業(yè)管理公司不能提供上述的證據(jù)， 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小 區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜的法律責(zé)任。 畢竟，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被盜是因?yàn)榉缸锓肿拥姆缸镄袨槎鸬模?物業(yè)管 理公司即使依據(jù)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法

21、律責(zé)任， 通常也不可能是全額 賠償。按照合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務(wù) 所承擔(dān)的法律責(zé)任不能超出它對履行本合同時(shí)對合同風(fēng)險(xiǎn)的理解， 這 個(gè)理解的范圍在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。 除了上述有關(guān)法律的一些理論性問題外， 在實(shí)踐中如果業(yè)主想要通過 法律的途徑向有賠償義務(wù)的物業(yè)管理公司主張權(quán)益的話， 目前還存在 著一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據(jù)例如 核定業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的具體金額等，最終需要通過刑事案件的審理結(jié)果 來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事 賠償案件的最終處理?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中類似的案件大多數(shù)被迫中止審理，進(jìn)入漫長的等待期。王先

22、生，您所提出的問題在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中確實(shí)普遍存在， 但目前通過法律 途徑解決還有一些不能排除的障礙，希望我的意見能解決您的疑惑。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（20032003 年 5 5 月 7 7 日出臺，6 6 月 1 1 日實(shí)施）中華人民共和國最高人民法院公告12最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋已于2 0 0 3年3月2 4日由最高人民法院審判委員會(huì)第1 2 6 7次會(huì)議通過?，F(xiàn)予公布，自2 0 0 3年6月1日起施行。二CO三年四月二十八日為正確、及時(shí)審理商品房買

23、賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民 共和國民法通則、 中華人民共和國合同法、 中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)合 民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第 1313 部分房屋交付第 104104 條、交付含義：本合同所稱交付是指占有權(quán)及使用權(quán)的 交付，以保證買受人可以正常使用，以實(shí)現(xiàn)居住目的，并不代表所有 權(quán)的交付。第105條、交付時(shí)間：商品房交付時(shí)間為年月日，社區(qū)設(shè)施環(huán) 境交付時(shí)間為年月日。第 106106 條、交付程序：(1)(1)、入住通知：出賣人向買受人發(fā)出 入住通知書；(2)(2)、書面簽收：買受人書面簽收“收到入住通知書”(3)(3)、鑰匙收條：買受人書面簽收“

24、商品房鑰匙收到條”；(4)(4)、隨附資料：出賣人提供商品房質(zhì)量備案表、商品房長度高 度細(xì)節(jié)尺寸及面積測量結(jié)果；(5)(5)、其他條件：其他合同中約定的條件也應(yīng)當(dāng)具備，房屋交付 時(shí)出賣人及其他任何第三方不應(yīng)再收取任何費(fèi)用作為買受人 入住的 先決條件，否則買13受人有權(quán)依此每天獲得總房價(jià)百分之一的賠償金。(6)(6)、不視為交房：上述條件缺少任何一條，均不構(gòu)成商品房的 交付。第 107107 條、入住費(fèi)用：入住前買受人應(yīng)當(dāng)支付以下費(fèi)用：物業(yè) 管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、車位費(fèi)用及其他由買受人享受服務(wù)的代辦費(fèi)用， 除此外無須支付任何費(fèi)用。第 108108 條、強(qiáng)行入?。嚎紤]到買受人在 入住前已經(jīng)支付了大量

25、 房款，因此出賣人在交付房屋時(shí)不得以任何理由阻礙買受人 入住，出 賣人同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證所聘請的先期物業(yè)管理公司或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)和 人員也不得以任何理由阻礙買受人 入住；當(dāng)此等阻礙情況發(fā)生后，買 受人有權(quán)不經(jīng)過任何機(jī)構(gòu)或人員的許可強(qiáng)行 入住，此時(shí)任何人的阻擋 行為均視為違法。第 109109 條、交付驗(yàn)收：買受人在出賣人所建房屋完工后，可以 進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行觀察， 并可以聘請相關(guān)專家對其進(jìn)行評價(jià)， 出賣人及其 聘請的機(jī)構(gòu)或人員，不得以任何理由阻止買受人及有關(guān)人員進(jìn)入。 買 受人可以進(jìn)行如下項(xiàng)目的評價(jià)與驗(yàn)收：建筑質(zhì)量、室內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)外 環(huán)境、社區(qū)質(zhì)量及其他驗(yàn)收。第 110110 條、延遲交付：當(dāng)出賣人無法

26、按期交付時(shí)，則買受人有 權(quán)通知出賣人解除合同，或者以予出賣人日的寬限期，在寬限期內(nèi)出 賣人仍然不能交付的，買受人有權(quán)解除合同。第 111111 條、交付效力：出賣人將房屋交付給買受人后，買受人 即享有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)，并有權(quán)對房屋進(jìn)行 裝修。第 112112 條、文件內(nèi)容：商品房質(zhì)量保證書及商品房使用說明書， 其內(nèi)容不得低于政府最高標(biāo)準(zhǔn)。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)退 房；如買受人暫14不退房，貝畑賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千 分之一的違約金。第 1414 部分初步驗(yàn)收與保修第 113113 條、初步驗(yàn)收：鑒于商品房質(zhì)量無法立即做出判斷，買 受人無法在交付使用后立即

27、對質(zhì)量做出判斷，因此雙方共同認(rèn)為質(zhì)量 的評價(jià)與驗(yàn)收是一個(gè)較長的過程，買受人僅能對外觀部分進(jìn)行初步使 用性評價(jià)。第 114114 條、保修內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)、公用部分、環(huán)境設(shè)施、建筑 外表部分、裝修部分、室內(nèi)電氣部分、室內(nèi)暖通部分及其他由出賣人 提供的內(nèi)容。第 115115 條、責(zé)任承擔(dān)：如果入住后發(fā)生漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵， 應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)責(zé)任，并立即進(jìn)行修復(fù)，出賣人不得以任何理由將 此責(zé)任轉(zhuǎn)移至第三方如不能達(dá)到此要求， 則買受人有權(quán)退房；如買受 人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違 約金。第 116116 條、保修期間：年，從年月日到年月日；不低于建設(shè)部 房屋建筑工程質(zhì)量

28、維修辦法 的規(guī)定，當(dāng)開始日期與交房日期不一 樣的，則從交房日期開始，按最益于買受人的時(shí)間進(jìn)行計(jì)算。第 117117 條、故障排除：自買受人電話通知后 4 4 小時(shí)內(nèi)維修人員 應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)現(xiàn)場，8 8 小時(shí)內(nèi)將故障排除。如不能達(dá)到此要求，則買受人 有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總 房價(jià)千分之一的違約金。第 1616 部分前期物業(yè)管理15第 122122 條、物管公司：(1)(1)、考慮到前期物業(yè)公司由出賣人選擇，出賣人應(yīng)當(dāng)保證物業(yè) 管理公司有較好的聲譽(yù)，有相應(yīng)的資格與能力來維護(hù)買受人的各項(xiàng)權(quán) 利；(2)(2)、如果出賣人希望買受人選擇物業(yè)公司，則應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理 公司的情況

29、通知買受人，以使買受人正確選擇，在買受人眾多的情況 下，可以在某個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)，根據(jù)多數(shù)人的選擇進(jìn)行決定。第 123123 條、服務(wù)期限：首期物業(yè)管理公司的服務(wù)期限不超過 1 1 年，自年月日至年月日，期限屆滿后，由 小區(qū)或者本樓業(yè)主管理委員 會(huì)另行決定。第 124124 條、物管費(fèi)用：物業(yè)公司的收費(fèi)范圍與標(biāo)準(zhǔn)不得超過北 京市政府的相關(guān)規(guī)定，其中保潔費(fèi)：元/ /每月每平方米；治安費(fèi)元/ /每 月每平方米；水費(fèi)：元/ /每噸；電費(fèi)：元/ /每度；燃?xì)赓M(fèi)：元/ /每平方米; 其他費(fèi)用：元。第 125125 條、管理責(zé)任：樓內(nèi)外清潔，出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人樓層 設(shè)立可以方便使用的垃圾收集處， 至少每小時(shí)

30、清理一次；如果出賣人 將此義務(wù)轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司，則應(yīng)當(dāng)保證其履行義務(wù)。出賣人 選擇的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證買受人及親屬和相關(guān)人員的人身安全、 財(cái)產(chǎn) 安全及汽車安全。第 126126 條、社區(qū)安靜：出賣人應(yīng)當(dāng)承諾室外持續(xù)噪聲不高于 6060 分貝，每小時(shí)持續(xù)時(shí)間不超過 5 5 分鐘，每月僅能有 1 1 天可產(chǎn)生噪聲， 以保證買受人生活舒適不受影響。第 127127 條、服務(wù)時(shí)間：物業(yè)管理的時(shí)間至少在年月日以前開始， 以保證買受人能夠及時(shí)享受到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。第 128128 條、新公司選擇：當(dāng)買受人成立業(yè)主委員會(huì)后，有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，重新選擇物業(yè)公司，此等選擇過程不應(yīng)當(dāng)受到出賣人 及其所選

31、16擇的初期物業(yè)公司的阻撓。第 129129 條、交接責(zé)任：出賣人應(yīng)當(dāng)保證初期物業(yè)公司將如下物 品交付給新物業(yè)公司：(1)(1)、圖紙：供水、排水、電信、暖通、建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、 強(qiáng)電圖、弱電圖、電梯、消防、公供區(qū)域的照明裝修衛(wèi)生間、各門窗 系統(tǒng)；(2)(2)、大修基金：屬于買受人所有的用于維護(hù)房屋的大修基金；(3)(3)、保險(xiǎn)單據(jù)：原始物業(yè)公司向保險(xiǎn)公司支付的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)、人 身保險(xiǎn)單據(jù)。(4)(4)、預(yù)收費(fèi)用：初期物業(yè)公司已經(jīng)收取的但沒有使用的各項(xiàng)物 業(yè)管理費(fèi)用。(5)(5)、對外合同：保安合同、戶外綠地維護(hù)合同、保潔公司的合 同、系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)合同等其他合同;(6)(6)、保修單據(jù)：與初期物業(yè)公司購買的設(shè)備相關(guān)的全部保修單 據(jù)，以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對上述設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。第 130130 條、交接驗(yàn)收：(1)(1)、中央空調(diào)：空調(diào)機(jī)組、水泵、配電柜、消防