渝秀大道西段原建設(shè)路小學(xué)片區(qū)地塊前期商業(yè)定位和規(guī)劃建議課件

1、目錄目錄第一部分：項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析第二部分：項(xiàng)目潛在行業(yè)分析第二部分：項(xiàng)目潛在行業(yè)分析第三部分：潛在競爭樓盤分析第三部分：潛在競爭樓盤分析第四部分：需求商家調(diào)查第四部分：需求商家調(diào)查第五部分：市調(diào)流程回顧第五部分：市調(diào)流程回顧2 2 1 1、故本次市調(diào)公司派出了包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市、故本次市調(diào)公司派出了包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市場調(diào)研部共計(jì)場調(diào)研部共計(jì)1313位人員位人員。于于20112011年年1212月月1616日至日至20112011年年1212月月2626日進(jìn)行市場基礎(chǔ)調(diào)查。日進(jìn)行市場基礎(chǔ)調(diào)查。重慶部分商家需求調(diào)研于重慶部分商家需求調(diào)研于2012

2、2012年年1 1月月3030日日-2-2月月8 8日，派出人員包日，派出人員包括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市調(diào)人員括顧問團(tuán)、策劃部、拓展部、市調(diào)人員1313位。位。2 2、秀山規(guī)劃部門、秀山規(guī)劃部門 重慶商業(yè)零售協(xié)會(huì)重慶商業(yè)零售協(xié)會(huì) 重慶商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)。重慶商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)。4 4重慶商業(yè)委員會(huì)重慶商業(yè)委員會(huì)重慶零售業(yè)會(huì)調(diào)查重慶零售業(yè)會(huì)調(diào)查秀山區(qū)域秀山區(qū)域與與異地市場異地市場行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)溫州商會(huì)溫州商會(huì)家電、數(shù)碼家電、數(shù)碼經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店零售百貨零售百貨大中型超市大中型超市武陵財(cái)富中心武陵財(cái)富中心匯豪世紀(jì)匯豪世紀(jì)潛在潛在樓盤樓盤分析分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)研究研究調(diào)查渠道系調(diào)查渠道系渠道說明渠道說明

3、餐飲、娛樂餐飲、娛樂5 55 5市場需求市場需求數(shù)碼通信數(shù)碼通信商務(wù)型酒店和快捷酒店商務(wù)型酒店和快捷酒店百貨百貨大型超市大型超市專業(yè)市場專業(yè)市場秀山商業(yè)宏觀狀況秀山商業(yè)宏觀狀況家電家電餐飲娛樂餐飲娛樂調(diào)查與判斷體系調(diào)查與判斷體系判斷說明判斷說明家具建材家具建材 本次市場調(diào)研是以秀山宜欣房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司旗下項(xiàng)目-秀山原建設(shè)小學(xué)地塊（未定名）商業(yè)部分定位為基礎(chǔ)，通過對(duì)秀山各類商業(yè)，各商圈和專業(yè)市場，大量走訪目標(biāo)客服群，對(duì)商家經(jīng)營現(xiàn)狀以及關(guān)于本案意向綜合分析，提供詳細(xì)的市場參考數(shù)據(jù)，從而確定原建設(shè)小學(xué)地塊商業(yè)部分定位，進(jìn)而降低開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。第二章：市場定位判斷第二章：市場定位判斷第一部分：項(xiàng)目

4、第一部分：項(xiàng)目SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢 1、本項(xiàng)目緊挨花燈廣場，花燈廣場是政府重點(diǎn)打造核心商業(yè)中心，所以本項(xiàng)目周圍商業(yè)氛圍濃厚有利于本項(xiàng)目商鋪銷售。 2、城市命脈是交通而本項(xiàng)目位處于渝秀大道，交通便利利于貨物流通，輻射范圍廣。 3、板塊新興項(xiàng)目多，商業(yè)氣候逐漸成熟。 4、項(xiàng)目地塊商業(yè)臨街面寬，布局方正商業(yè)打造條件好劣勢劣勢 1、目前項(xiàng)目區(qū)域新修樓盤多，競爭也就越大。 2、從花燈廣場到本項(xiàng)目有一個(gè)已經(jīng)修好的樓盤，在濱江路上有一棟紅色建筑，是政府不與許拆掉這不利于本項(xiàng)目，這樣使本項(xiàng)目商業(yè)沒有規(guī)劃好就容易出現(xiàn)與花燈廣場商業(yè)形成斷層。 3、秀山商業(yè)處于初級(jí)階段沒有對(duì)商業(yè)進(jìn)行合理功能規(guī)劃業(yè)態(tài)紊亂。機(jī)會(huì)機(jī)

5、會(huì) 1、秀山的商業(yè)發(fā)展迅速，尤其是家電大賣場不斷涌現(xiàn)。 2、秀山目前的服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展消費(fèi)需求旺盛，商家經(jīng)營范圍有限，供應(yīng)不足。 3、秀山服務(wù)行業(yè)（美容美發(fā)、餐飲、娛樂等）商場逐漸老化，需要更新?lián)Q代，提升商業(yè)檔次。 4、秀山縣城規(guī)劃建設(shè)近幾年是側(cè)重在于花燈廣場周圍。威脅威脅 1、物流園區(qū)商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)對(duì)花燈廣場周圍商業(yè)有沖擊。物流園區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)，在時(shí)間上是贏取本項(xiàng)目。 2、物流園區(qū)在2020年形成規(guī)模效應(yīng)，還有就是政府給物流園區(qū)的優(yōu)惠政策利于物流園區(qū)商業(yè)發(fā)展。 3、蘇寧電器入住會(huì)導(dǎo)致商家往花燈廣場鳳翔路靠。 4、入市時(shí)間能否吸引到眼球，形成關(guān)注的“注意力”效應(yīng)。 5、秀山現(xiàn)階段商業(yè)供應(yīng)量總

6、體出現(xiàn)供大于求。調(diào)研行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)調(diào)研行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié) swot分析分析模式市場方向選擇領(lǐng)導(dǎo)者1.價(jià)格標(biāo)桿2.有特殊不可復(fù)制性3.競爭力強(qiáng)挑戰(zhàn)者1.改變游戲規(guī)則2.強(qiáng)調(diào)新游戲規(guī)則3.強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與價(jià)值追隨者1.搭順風(fēng)車2.以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)3.價(jià)格戰(zhàn)制造者補(bǔ)缺者1.細(xì)分目標(biāo)市場挖掘客戶2.瞄準(zhǔn)市場空隙3.創(chuàng)新及市場藍(lán)海區(qū)域形象挑戰(zhàn)者區(qū)域形象挑戰(zhàn)者產(chǎn)品補(bǔ)缺者產(chǎn)品補(bǔ)缺者市場定位 通過優(yōu)勢價(jià)值的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補(bǔ)缺者的差異定位，并取兩個(gè)通過優(yōu)勢價(jià)值的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)形象挑戰(zhàn)者、產(chǎn)品補(bǔ)缺者的差異定位，并取兩個(gè)市場：市場：項(xiàng)目市場選擇項(xiàng)目市場選擇第三部分：項(xiàng)目潛在行業(yè)分析第三部分：項(xiàng)目潛在行業(yè)

7、分析1515 1 1、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重、由于秀山現(xiàn)階段已經(jīng)有大華百貨、俊佳欣百貨、重慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。慶百貨、渝都百貨已經(jīng)入住秀山。 2 2、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不合適在引進(jìn)百貨商場。、百貨在秀山市場已經(jīng)過量，不合適在引進(jìn)百貨商場。 3 3、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨、百貨商場商品貨物更新情況也不是很好，說明百貨商場里面的銷售狀況不是很好。商場里面的銷售狀況不是很好。 4 4、在這些百貨有部分商家都不想在里面在經(jīng)營，說明、在這些百貨有部分商家都不想在里面在經(jīng)營，說明商家經(jīng)營狀況不是很好。商家經(jīng)營狀況不是很好。百貨類百貨類 業(yè)態(tài)調(diào)查五

8、大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系1616 1 1、秀山的家電銷售市調(diào)商家、秀山的家電銷售市調(diào)商家1515家共計(jì)上銷售面積家共計(jì)上銷售面積40004000平方平方米加上即將入住的蘇寧電器賣場米加上即將入住的蘇寧電器賣場40004000平方米，共計(jì)平方米，共計(jì)80008000平方平方米，家電市場需求旺盛。米，家電市場需求旺盛。 2 2、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣、目前秀山的新修樓盤比較多家電需求就非常旺盛這樣有利于本項(xiàng)目規(guī)劃大型家電賣場。有利于本項(xiàng)目規(guī)劃大型家電賣場。 3 3、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國、目前蘇寧電器入住秀山，那么根據(jù)品牌召喚的原理國美也就有可能入住秀

9、山。美也就有可能入住秀山。電器類電器類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系17171 1、秀山目前只有一個(gè)大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面、秀山目前只有一個(gè)大型數(shù)碼轉(zhuǎn)賣場百貨總營業(yè)面積約積約20002000方方2 2、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有、其他數(shù)碼專賣分散很大商家在意向調(diào)查中有60%60%商商家愿意把自己店搬入。家愿意把自己店搬入。數(shù)碼類數(shù)碼類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系1818 秀山的家具賣場需求供應(yīng)量約秀山的家具賣場需求供應(yīng)量約20000平方米，家具需求有平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未來發(fā)展本項(xiàng)目是不合適做家具原因商家愿意，但是在未來發(fā)展本項(xiàng)目是不合適做家具原因

10、有從未來發(fā)展看本項(xiàng)目地段優(yōu)勢存在做家具建材是浪費(fèi)本項(xiàng)有從未來發(fā)展看本項(xiàng)目地段優(yōu)勢存在做家具建材是浪費(fèi)本項(xiàng)目地段，其二是在未來做家具建材是要被核心商業(yè)中心所淘目地段，其二是在未來做家具建材是要被核心商業(yè)中心所淘汰。汰。家裝類家裝類 業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系業(yè)態(tài)調(diào)查五大體系1919 1 1、現(xiàn)秀山經(jīng)濟(jì)型酒店處于初級(jí)階段，酒店老舊不利于商務(wù)辦公人群需求，秀、現(xiàn)秀山經(jīng)濟(jì)型酒店處于初級(jí)階段，酒店老舊不利于商務(wù)辦公人群需求，秀山經(jīng)濟(jì)型酒店老舊山經(jīng)濟(jì)型酒店老舊, ,但入住情況也每天也非常好入住率在但入住情況也每天也非常好入住率在80%80%以上，東大街兩家四以上，東大街兩家四星級(jí)：碧欣大酒店星級(jí)：碧欣大酒店 標(biāo)間標(biāo)

11、間 300300間，錳都大酒店間，錳都大酒店 標(biāo)間標(biāo)間 400 400 間清田商務(wù)賓館間清田商務(wù)賓館 火車站火車站門口門口 標(biāo)間標(biāo)間120120間。渝秀大道間。渝秀大道 星樂大酒店星樂大酒店100100間，秀山大酒店間，秀山大酒店6363間。共計(jì)秀山星酒間。共計(jì)秀山星酒店面積約占店面積約占3600036000方。經(jīng)濟(jì)酒店面積方。經(jīng)濟(jì)酒店面積1500015000平方米，還沒占到酒店的一半。平方米，還沒占到酒店的一半。. . 2 2、市場需求旺盛，例如星樂酒店為例，位處于渝秀大道與鳳翔路交匯處，每、市場需求旺盛，例如星樂酒店為例，位處于渝秀大道與鳳翔路交匯處，每天入住率達(dá)到天入住率達(dá)到80%80%

12、入住率，可以看出經(jīng)濟(jì)型酒店剛需旺盛，這利于本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒入住率，可以看出經(jīng)濟(jì)型酒店剛需旺盛，這利于本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店修建。在未來秀山的酒店需求還可以修一個(gè)五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型特色品牌酒店店修建。在未來秀山的酒店需求還可以修一個(gè)五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型特色品牌酒店3 3家單個(gè)平均面積在家單個(gè)平均面積在20002000平方米以上。平方米以上。經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)調(diào)查后體系業(yè)態(tài)調(diào)查后體系2020 業(yè)態(tài)調(diào)查后體系業(yè)態(tài)調(diào)查后體系第四部分：第四部分： 潛在競爭樓盤分析潛在競爭樓盤分析武陵財(cái)富中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地占地3030畝約畝約2 2萬方，總建筑面積約萬方，總建筑面積約4040萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)1111

13、萬方，住宅共萬方，住宅共25002500多套。多套。戶型區(qū)間戶型區(qū)間住宅面積區(qū)間住宅面積區(qū)間80-12680-126平米，熱賣戶型平米，熱賣戶型100100平米左右。平米左右。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃大型步行街、重百商場、超市、影院、餐飲休閑娛樂等。大型步行街、重百商場、超市、影院、餐飲休閑娛樂等。招商進(jìn)度招商進(jìn)度目前有重百已簽約，森瑪、九牧王等目前有重百已簽約，森瑪、九牧王等優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策辦卡優(yōu)惠充值辦卡優(yōu)惠充值100000100000元送一萬，元送一萬，5000050000元送元送50005000元。元。銷售模式銷售模式住宅全部銷售代理公司。住宅全部銷售代理公司。 商業(yè)賣出，專業(yè)招商管理。商業(yè)賣

14、出，專業(yè)招商管理。銷售價(jià)格銷售價(jià)格住宅均價(jià)住宅均價(jià)38003800元元/ /平方米平方米商業(yè)推廣商業(yè)推廣主題主題武陵財(cái)富中心武陵財(cái)富中心渝東南首席城市商業(yè)綜合體渝東南首席城市商業(yè)綜合體主要推廣主要推廣渠道渠道戶外、短信、行業(yè)海報(bào)、圍墻、電視等戶外、短信、行業(yè)海報(bào)、圍墻、電視等廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客戶來源中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、等一站式休閑購物街區(qū)。規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、等一站式休閑購物街區(qū)。 項(xiàng)目不足項(xiàng)目不足競爭項(xiàng)目多，未來供應(yīng)體量大，區(qū)域板塊競

15、爭威脅競爭項(xiàng)目多，未來供應(yīng)體量大，區(qū)域板塊競爭威脅受政策影響，未來整體市場效應(yīng)威脅受政策影響，未來整體市場效應(yīng)威脅借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 匯豪世紀(jì)匯豪世紀(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地占地3030畝約畝約2 2萬方，總建筑面積約萬方，總建筑面積約11.7711.77萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)5 5萬方，住宅萬方，住宅3 3棟共棟共600600多套，車位多套，車位400400多個(gè)。多個(gè)。戶型區(qū)間戶型區(qū)間住宅面積區(qū)間住宅面積區(qū)間80-12680-126平米，熱賣戶型平米，熱賣戶型100100平米左右。平米左右。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃步行街、商場、

16、超市、影院、休閑娛樂、電玩城等。步行街、商場、超市、影院、休閑娛樂、電玩城等。招商進(jìn)度招商進(jìn)度-優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策教師購房教師購房9.99.9折，重慶市商業(yè)銀行利率折，重慶市商業(yè)銀行利率7 7折。折。銷售模式銷售模式住宅全部銷售。住宅全部銷售。 開發(fā)商自持商業(yè)，自行招商運(yùn)營。開發(fā)商自持商業(yè)，自行招商運(yùn)營。銷售價(jià)格銷售價(jià)格住宅起價(jià)：住宅起價(jià)：23002300元元/ /平方米平方米商業(yè)推廣商業(yè)推廣主題主題天脈地段，領(lǐng)袖氣質(zhì)天脈地段，領(lǐng)袖氣質(zhì) 商業(yè)中心，財(cái)富匯聚之所商業(yè)中心，財(cái)富匯聚之所主要推廣主要推廣渠道渠道戶外、搜房網(wǎng)、秀山網(wǎng)（房產(chǎn)頻道）戶外、搜房網(wǎng)、秀山網(wǎng)（房產(chǎn)頻道）廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn) 客戶來源客

17、戶來源中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)中和鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)模和商業(yè)體量較大。 規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、電玩樂等一站式休閑購物規(guī)劃優(yōu)勢，步行街、商場、超市、影院、電玩樂等一站式休閑購物街區(qū)。街區(qū)。 項(xiàng)目不足項(xiàng)目不足與花燈廣場有一定距離，地塊本身不具備直接競爭優(yōu)勢。與花燈廣場有一定距離，地塊本身不具備直接競爭優(yōu)勢。 項(xiàng)目項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低。周邊商業(yè)檔次較低。借鑒之處借鑒之處商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。商業(yè)規(guī)劃完整，定位具有前瞻性和可持續(xù)性。 第五部分：需求商家調(diào)查第五部分：需求商家調(diào)查理論聯(lián)系實(shí)際理論聯(lián)系實(shí)際行業(yè)排除行業(yè)排除項(xiàng)

18、目項(xiàng)目WSOT行業(yè)分析行業(yè)分析潛在樓盤規(guī)劃分析潛在樓盤規(guī)劃分析商家意向分析商家意向分析第六部分：第六部分：市調(diào)市調(diào)流程回顧流程回顧項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位功能定位： 1、城市購物功能（獨(dú)立商鋪和大賣場）2、酒店服務(wù)功能（商務(wù)酒點(diǎn)和都市快捷酒店 ）3、餐飲功能（快餐、商務(wù)餐、小吃、咖啡等）4、休閑娛樂功能（美容美發(fā)、足療、KTV等）5、社區(qū)配套、日用品服務(wù)功能 6、其他城市服務(wù)配套功能（銀行、電訊、教育、郵政等）業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃商業(yè)類別商業(yè)類別規(guī)劃面積規(guī)劃面積需求商家需求商家餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲餐飲2家占家占800方方、娛樂、娛樂1000方，方，洗浴中心洗浴中心1000方方云夢(mèng)、舞廳會(huì)所、兒童游

19、樂場、娛樂休云夢(mèng)、舞廳會(huì)所、兒童游樂場、娛樂休閑閑舞廳舞廳/培訓(xùn)俱樂部、電影院、大地院線培訓(xùn)俱樂部、電影院、大地院線家電數(shù)碼家電數(shù)碼家電家電4000方、數(shù)方、數(shù)碼碼2500方方泰興數(shù)碼、國美電器泰興數(shù)碼、國美電器商務(wù)酒店商務(wù)酒店2家面積在家面積在4000-5000方方百貨百貨臨街鋪面臨街鋪面富安娜、九際服飾、秋鹿富安娜、九際服飾、秋鹿萊特尼絲、海萊特尼絲、海瀾之家、鳳祥商城、美滋美、喜得龍、瀾之家、鳳祥商城、美滋美、喜得龍、阿依蓮、依香麗影、淑女坊阿依蓮、依香麗影、淑女坊/女主播、波女主播、波斯頓服飾、九牧王斯頓服飾、九牧王備注備注做上檔次的餐飲娛做上檔次的餐飲娛樂樂國美電器意向強(qiáng)烈國美電器意

20、向強(qiáng)烈五星級(jí)酒店有一家五星級(jí)酒店有一家需求和需求和3家經(jīng)濟(jì)型家經(jīng)濟(jì)型酒店酒店超市：超市：7000-10000平方米平方米 F 不計(jì)容積率不計(jì)容積率 服飾5000、數(shù)碼通訊3000、家具和家居軟裝15000、家電8000、珠寶首飾800、婚慶及攝影800、鞋類800、眼鏡500、辦公文件用品600.經(jīng)濟(jì)酒店4萬方。 總計(jì)銷售面積在近7.5萬方左右市場供應(yīng)量有19萬方，在來來將有近30萬方。酒店名稱酒店名稱客房客房/ /間間面積約面積約/ /碧欣大酒店碧欣大酒店30030090009000錳都大酒店錳都大酒店4004001200012000清田商務(wù)賓館清田商務(wù)賓館 12012036003600星樂

21、大酒店星樂大酒店10010015001500金甌酒店金甌酒店808095009500秀山大酒店秀山大酒店6363860860形象定位規(guī)劃簡約歐式商業(yè)街（Art Deco風(fēng)格） 業(yè)態(tài)分布組合：業(yè)態(tài)分布組合：超市大賣場+電器大賣場+酒店+便利店+早餐+快餐+商務(wù)正餐+特色餐+茶點(diǎn)咖啡+美容美發(fā)+足療+洗浴+健身+銀行+郵政+培訓(xùn)教育等 布局規(guī)劃布局規(guī)劃 A A、平面布局：、平面布局： 1、建設(shè)路方向，底商+商務(wù)酒店，建議修建4層商業(yè)，樓上不修建住房。酒店面積控制在30004000平方米。 2、渝秀大道方向，商業(yè)體+住宅（商業(yè)布局暫分為2種形式：一種為商業(yè)內(nèi)外街形式，另一種為分棟商業(yè)體形式），商業(yè)面

22、積控制2000025000平方米 3、地下負(fù)一層，超級(jí)大賣場功能定位。面積控制在700010000平方米， B B、垂直布局、垂直布局：負(fù)一層為超級(jí)大賣場，1層零售百貨等專賣店，2層可設(shè)小部分零售賣場，2層剩余部分和3層作服務(wù)類型商業(yè)。根據(jù)投資公司的戰(zhàn)略渝秀大道方向是否修建4層商業(yè)有待遇現(xiàn)場商榷。 區(qū)域布局：區(qū)域布局：渝秀大道方向在現(xiàn)有紅線的基礎(chǔ)上整體后退810米，作為項(xiàng)目的廣場功能規(guī)劃，同時(shí)兼顧一定的臨時(shí)停車功能滿足消費(fèi)者需要。如果做內(nèi)外街形式則內(nèi)街寬度控制在18米，如果根據(jù)設(shè)計(jì)院的測算做分棟商業(yè)梯裙樓形式，則各樓棟商業(yè)裙樓之間的距離不低于15米，形成秀山新商業(yè)主題廣場。（三）、空間規(guī)劃（三

23、）、空間規(guī)劃遵循正常建筑規(guī)范、消防規(guī)范，商業(yè)規(guī)范要求如下：商業(yè)規(guī)范要求：1、層高（1層4.65米，2層4.24.8米車庫盡量考慮后期機(jī)械停車的空間）柱距分布有規(guī)律利于鋪面劃分，盡量按照8X8，同時(shí)根據(jù)實(shí)際距離考慮。整體平面高差處理上平整便于經(jīng)營管理。貨載按照商業(yè)要求處理不小于450KG每平方米。鋪面規(guī)格：a、1層標(biāo)準(zhǔn)鋪面：鋪面進(jìn)深控制在8-13米，開間控制在4-8米，其套內(nèi)面積控制為30-60平方米為主; 2層以上可以控制分割面積在300400平方米。b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。（四）、交通規(guī)劃四）、交通規(guī)劃A、外部交通注意城市道路網(wǎng)協(xié)調(diào)；注意入口設(shè)計(jì)及人流倒入，車輛分流；人行道與