房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用類科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用類科目設(shè)置一、開發(fā)成本（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、土地出讓金 土地有關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）前期工程費(fèi)1、勘察丈量費(fèi)：地質(zhì)勘察費(fèi)、文物勘察費(fèi)、地基勘費(fèi)、 水文勘察費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、日照測試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、交通 影響分析費(fèi)、基礎(chǔ)樁應(yīng)變費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、 復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、總規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、方案評(píng) 審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、地質(zhì)勘察設(shè)計(jì) 費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng) 設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)、 制圖曬圖費(fèi)、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。3、行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、施工許可證

2、費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、辦證費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、消防配套 設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、市 政設(shè)施配套費(fèi)、園林綠化費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、招標(biāo)代理費(fèi)、 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、預(yù)算編制費(fèi) （審核費(fèi)）、購航測圖費(fèi)、定位放線費(fèi)、渣土費(fèi)、檢測費(fèi)、勘 察測量費(fèi)、可行性研究費(fèi)、抗震審查費(fèi)、消防審查費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、房屋測繪費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、工程交易費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、新材料基金、其他行政規(guī)費(fèi)及規(guī) 劃報(bào)建費(fèi)。4、招標(biāo)費(fèi)：招標(biāo)費(fèi)。5、三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場地平整費(fèi)。6、 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻

3、、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占 用費(fèi)、其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。（三）建筑安裝工程費(fèi)、建安工程費(fèi)（土建工程）：（1）基礎(chǔ)工程：包括土石方、樁基、護(hù)壁/坡工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水等（2 ）主體工程：主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳 手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（3）甲供材料2、安裝工程費(fèi)：門窗工程、室內(nèi)水暖氣電管線安裝、空調(diào)及通風(fēng)工程、 消防安裝工程、火災(zāi)報(bào)警工程、電梯工程、公共部位裝修、 室內(nèi)裝修、避雷接地工程、停車設(shè)備及安裝工程、其他安裝 工程費(fèi)。3、 樣板房/售樓處裝修：樣板房裝修、售樓處裝修。4、 建安工程監(jiān)理費(fèi)：建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)。5、檢

4、驗(yàn)檢測：基坑監(jiān)測、樁基檢測費(fèi)、工程主體沉降觀測費(fèi)、其他。6、 工程造價(jià)咨詢費(fèi)：工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè) 備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)。7、人防設(shè)施：人防監(jiān)理費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)。8工程管理費(fèi)：（1）、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān) 理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；（2）、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；（3）、施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；（4）、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；（5）、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi);（6）、工程保險(xiǎn)費(fèi)；（7）、工程咨詢費(fèi)；（8）、工程驗(yàn)收費(fèi)。（四）基礎(chǔ)建設(shè)1、市

5、政配套費(fèi)。2、給水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、水泵房、用水增容。3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、雨污水泵站、4、 供電系統(tǒng)費(fèi)：設(shè)備安裝、管道及電纜系統(tǒng)、配電房、 用電增容。5、有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)3 / 96、電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。7、 寬帶工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi) 用 。8智能化系統(tǒng)費(fèi)：停車管理系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子公告屏、 室外背景音樂。9、園林環(huán)境工程費(fèi)：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路及廣場建設(shè)費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外其他設(shè)施。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：游泳池、幼兒園、學(xué)校消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、水

6、塔、室外游樂設(shè)施、球場。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn) 作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公 共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、 自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營 收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出， 如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球 場等設(shè)施的支出C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室

7、、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該 配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。二、開發(fā)間接費(fèi)：員工薪酬、社保費(fèi)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用、通訊費(fèi)、房租支出、維修費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、水電 物管費(fèi)、其他費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于 特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。1、行政管理費(fèi)：(1)、工資；(2)、職工福利費(fèi)；(3)、職工社會(huì)保險(xiǎn)；(4)、 住房公積金及房貼；(5)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)；(6)、職工教育經(jīng)費(fèi)；(7)、

8、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；(8)、辦公費(fèi)；(9)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)；(10)、 差旅費(fèi)；(11)、出國費(fèi)用；(12)、租賃費(fèi)；(13)、運(yùn)輸費(fèi)；(14)、折舊費(fèi)；(15)、修 理費(fèi)；(16)、低值易耗品攤銷；(17)、無形資產(chǎn)攤銷；(18)、咨詢費(fèi)；(29)、勞務(wù)費(fèi);(20)、手續(xù)費(fèi)；(21)、其他。2、工程管理費(fèi)：(1)、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;(3)、施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；(4)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(5)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)

9、費(fèi)；(6)、工程保險(xiǎn)費(fèi)；(7)、其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。3、營銷設(shè)施建造費(fèi)：(1)、廣告設(shè)施費(fèi)；(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用;(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝 飾等；(4)、樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；(5)、其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。三、管理費(fèi)用：職工薪酬、社保費(fèi)、福利費(fèi)、

10、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用、房租支出、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、審計(jì)和評(píng)估費(fèi)、稅金、勞務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他。四、銷售費(fèi)用：職工薪酬、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、營銷宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛費(fèi)用、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房租支出、水電物管費(fèi)、營銷物料制作費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、登記費(fèi)、修費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用。4.5成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在"土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽表?xiàng)目核算中進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分

11、配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有 關(guān)分配方法如下：按占地面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的 占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成 本來分配。方法二：也先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）;再將分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和 道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到期（區(qū)）內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本

12、；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本4.5.1.2按建筑面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)(二級(jí)科目)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目;應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的"待分?jǐn)偝杀尽敝?xiàng)目核算進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象有關(guān)分配方法如下：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)(1) 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?2) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)