泗洪縣房地產(chǎn)市場報告最新

1、泗洪房地產(chǎn)市場分析報告 泗洪房地產(chǎn)市場分析報告南京元坤2013年6月目 錄第一篇 泗洪概況 03頁第二篇 泗洪房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀07頁第三篇 城市整體規(guī)劃 10頁第四篇 市場分析 13頁第一篇 泗洪概況一、區(qū)位泗洪蘇北平原、名酒之都 泗洪縣位于江蘇省西北部，東臨洪澤湖，西與安徽省泗縣接壤，北與宿遷市宿城區(qū)、泗陽縣為鄰，南隔淮河與安徽省明光市相望，總面積2731平方公里，擁有耕地206萬畝，河湖水面166萬畝，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?02萬，縣人民政府駐地青陽鎮(zhèn)。 泗洪地處南京、徐州兩大都市圈的交匯地帶，受長三角經(jīng)濟區(qū)和沿海經(jīng)濟帶輻射，是中國名酒之鄉(xiāng)、中國螃蟹之鄉(xiāng)、中國旅游之鄉(xiāng)、全國糧食生產(chǎn)先進縣、中

2、國水產(chǎn)百強縣、平原綠化先進縣、全國科普示范縣和中國最佳原生態(tài)旅游目的地。二、人文泗洪歷史悠久、風俗眾多 泗洪歷史悠久，可追溯到上古唐虞時代的五帝之一少昊帝。地方方言屬北方方言中的江淮方言區(qū)，是地方戲曲泗州戲的流行區(qū)。民間藝術繁榮，旱船、高蹺、花挑、跑驢、舞龍、舞獅等藝術形式為群眾喜聞樂見；長期以來形成的歲時、禮儀風俗眾多。泗洪是名酒之鄉(xiāng)，雙溝、分金亭、雙洋等系列白酒久負盛名，酒文化底蘊尤為深厚，酒禮、酒俗、酒規(guī)、酒令極為繁雜。三、經(jīng)濟泗洪農(nóng)業(yè)為本、工商薄弱 綜合經(jīng)濟實力國民經(jīng)濟持續(xù)增長，地方財力有了較大的提升。經(jīng)核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值263.63億元，比上年增長12.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加

3、值49.17億元，增長5.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值110.72億元，增長17.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值103.74億元，增長11.7%。全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值28671元，比上年增長15.9%，全縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，比例為：18.7：42.00：39.3。全年實現(xiàn)財政總收入51.60億元，比上年實績（下同）增長35.6%，其中：公共財政預算收入19.76億元，增長32.7%。財政總支出64.93億元，增長30.86%，其中：公共財政預算支出44.18億元，比上年增長23.67%。財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達19.6%，比上年上升2.8個百分點。 圖1:2005年-2012年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值及增幅圖

4、圖2:2012年全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重四、生活泗洪改善生活、人均收入 人口年末全縣總戶數(shù)284334戶，總?cè)丝?054529人，其中女性509894人，非農(nóng)業(yè)人口348328人。全年人口出生率28.67，死亡率4.4，人口自然增長率24.27。男女性別比106.81（女=100），比上年提高0.45。全縣計劃生育率96.79%。常住人口由去年的91.6萬人增加到92.3萬人，城鎮(zhèn)人口比重為47%。人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。在崗職工平均工資38508元，比上年增長21.29%。根據(jù)城鄉(xiāng)住戶抽樣調(diào)查資料，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15934元，比上年增長13.8%，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出1

5、1939元，比上年增長7.1%；全縣農(nóng)民人均純收入9327元，比上年增長13.9%，農(nóng)民人均生活消費支出4720元，比上年增長10.77%。年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款10361元，比上年增長30.3%。居住條件繼續(xù)改善。城鎮(zhèn)人均住房建筑面42平方米，農(nóng)村人均鋼筋、磚木結(jié)構(gòu)住房面積43.1平方米。生活悠閑、安于現(xiàn)狀是對泗洪城鎮(zhèn)居民生活最好的概括，多數(shù)人金融觀念守舊，理財方式主要是銀行儲蓄，購房害怕承擔風險，偏好現(xiàn)金付款。 圖4：2007年-2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增幅五、教育泗洪全民重教、龍頭青陽 2012年，全縣共有各類學校510所，其中民辦學校266所，占到一半以上。全縣專業(yè)教師11

6、365人，在校學生181373人。重視教育，關心下一代發(fā)展，是泗洪家長的普遍心理，另外，全縣所有的高中都集中在泗洪縣城青陽鎮(zhèn)，一方面教育帶動的人口進城，極大的推動了青陽的城市化進程，目前青陽鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口超過了15萬人；另一方面，教育地產(chǎn)在青陽鎮(zhèn)具有相當?shù)氖袌鎏栒倭Α?第二篇 泗洪房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、現(xiàn)狀 據(jù)泗洪縣工商局統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前全縣累計登記注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129戶，累計注冊資本達20億元。目前在登記系統(tǒng)中的其他房地產(chǎn)行業(yè)累計達 58戶，累計注冊資本3903萬元，從業(yè)人員達870人。由房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來的其他房地產(chǎn)行業(yè)，包括物業(yè)管理、中介服務、其他房地產(chǎn)業(yè)。其中物業(yè)管理47家、注冊資本32

7、20萬元，從業(yè)人員達793人，雇用工人達647人；中介服務7家，注冊資本533萬元，從業(yè)人員達50人，雇用工人達13人；其他房地產(chǎn)4家，注冊資本150萬元，從業(yè)人員達27人，雇用工人達49人。另據(jù)住建局房產(chǎn)處調(diào)研顯示，泗洪目前有146家開發(fā)企業(yè)（包含在外地注冊的），開發(fā)足跡遍布在宿遷、連云港、淮安、盱眙、贛榆、鹽城、徐州等蘇北地區(qū)以及河南、山東、安徽、云南、寧夏等省份和地區(qū)。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，泗洪有50至60億元人民幣的的民間借貸資金被泗洪開發(fā)商帶到外地開發(fā)。 二、存在的問題 泗洪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的困境首先是資金。據(jù)調(diào)研，目前泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來源于民間借貸，余下來源于銀行借貸和自籌資

8、金。 銀行借貸 目前，房地產(chǎn)業(yè)從銀行辦理借貸包括抵押貸款拿在建工程作為下一個工程的抵押，以及項目貸款兩項。據(jù)了解，銀行貸款比例，為開發(fā)商所需資金的20%左右。全國范圍內(nèi)的政策調(diào)控和金融政策調(diào)控，導致在銀行借貸資金的爭取上，房地產(chǎn)企業(yè)在外地和泗洪所受的處境差不多。 民間借貸 不管是在泗洪，還是在外地，泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源均以民間借貸為主。民間借貸占開發(fā)商所需資金的80%左右。民間借貸包括定金、借貸等。定金會變成首付轉(zhuǎn)給出資人。而借貸，即從民間融資，是指在房地產(chǎn)盈利的同時返還給出借人相應的利息。則需支付出借人3分至6分的月利息，據(jù)悉，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在急需資金的情況下，利息提高到1毛利以

9、上，這對借貸雙方均有很大風險。 其次是專業(yè)人才缺乏限制了產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所用人員構(gòu)成為，泗洪人和外地人，基本上是1:1。其中財務、管理等重點崗位由泗洪開發(fā)商內(nèi)部人（或泗洪人）擔任，非重要職位由外地人擔任。 據(jù)接受調(diào)研的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人介紹，目前泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不缺人力，缺的是人才。包括技術、高級管理等專業(yè)人才，這個問題是泗洪房地產(chǎn)開發(fā)商普遍遭遇的窘境。 由于專業(yè)人才缺乏，會對開發(fā)商的先期開發(fā)風險調(diào)查、規(guī)劃設計創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)資金預算、工程監(jiān)督、人員管理等方面造成不同程度影響。三、解決問題的對策 構(gòu)建橋梁金融與泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)見面會：搭建房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的資金支持渠道，推出

10、金融與地產(chǎn)見面會，促使雙方的合作與共贏。建筑與地產(chǎn)業(yè)洽談會：邀請南通、鹽城及本地的建筑商與泗洪房地產(chǎn)開發(fā)商見面洽談，共享利益風險、共享管理與技術、共享資金與成果。 搭建平臺成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：以團隊的面貌共建泗洪房地產(chǎn)，給泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個家的支持，一個家的歸屬感，一個家的榮譽感；推出房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)期刊：邀請國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)專家與專業(yè)人士共同探討泗洪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的理論支持與現(xiàn)實實踐，成功人士的經(jīng)驗之談等。創(chuàng)辦地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)站：提供信息、技術、資金等支持的渠道。（以上做法，泗洪已部分實施）定期召開房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇：薈萃洪商、匯集人才、整合信息、匯聚資金，共同探討理論支撐，探索市場、資本等發(fā)展的空

11、間與時機。 政府對接與泗洪房地產(chǎn)商所在發(fā)展地的政府對接，定期召開地產(chǎn)經(jīng)濟研討會及新聞發(fā)布會，為泗洪地產(chǎn)業(yè)爭取政府更多的支持；與當?shù)氐慕鹑跇I(yè)對接，定期組織銀企洽談會，獲取當?shù)亟鹑跇I(yè)的資金支持；與當?shù)氐南M者對接，舉辦團購會，共推泗洪地產(chǎn)之鄉(xiāng)品牌。 第三篇 整體規(guī)劃 一、“一道四區(qū)”、東擴北移“一道”是 指泗洲大道，東起環(huán)城東路，西至泗洪汽車總站，全長4.5公里，是青陽鎮(zhèn)交通主干道，泗洲大道兩側(cè)分布著縣政府、步行街、泗洪商城、虹洲賓館、泗洪中學、育才中學（全縣最好的兩所中學）、汽車總站、泗洪商貿(mào)中心等，集中了泗洪縣的主要配套資源。 “四區(qū)”分別為“老城區(qū)”、“新城區(qū)”、“商貿(mào)區(qū)”和“開發(fā)區(qū)”。 “

12、老城區(qū)” 區(qū)域范圍東到環(huán)城東路，西以孫何為路為界，南至團結(jié)河路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東南面區(qū)。目前“老城區(qū)”既是青陽鎮(zhèn)拆遷的重點片區(qū)，也是青陽鎮(zhèn)的商品房開發(fā)重要片區(qū)。 “新城區(qū)” 區(qū)域范圍東至環(huán)城東路，西以建設北路為界，南臨濉河，北面目前發(fā)展到環(huán)城北區(qū)域范圍東到環(huán)城東路，西以孫何路為界，南至團結(jié)河路，北臨濉河路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東北面?！靶鲁菂^(qū)”原屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，片區(qū)給人的第一印象是臟、亂、荒，基礎設施薄弱；但隨著縣政府、法院等眾多政府機構(gòu)計劃搬遷到環(huán)城北路北側(cè)（多數(shù)已經(jīng)在施工），該片區(qū)將逐步成為青陽鎮(zhèn)的新城區(qū)?！吧藤Q(mào)區(qū)” 區(qū)域范圍東以孫何路為界，西臨老濉河，南至團結(jié)河路，北臨濉河

13、，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西南面。“商貿(mào)區(qū)”原地位略優(yōu)于“新城區(qū)”，也屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；汽車站商圈的異軍突起，泗洪商貿(mào)中心的落成并開業(yè)，以及規(guī)劃中的小商品市場、建材市場、大型商城，該片區(qū)在政府規(guī)劃中將向商貿(mào)區(qū)方向發(fā)展?！伴_發(fā)區(qū)” 區(qū)域范圍東以建設北路為界，西至寧宿徐高速公路，南臨濉河，北面以擴展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西北面?！伴_發(fā)區(qū)”即為泗洪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，控制面積28平方公里，啟動區(qū)8平方公里。開發(fā)區(qū)自2002年3月成立以來，基礎設施建設進度快、標準高，已建成標準化廠房23幢，鋪設道路16條，總長24公里，形成“五縱五橫”的路網(wǎng)格局，同步配套供電、電信、郵政、有線電視、供排水等設施，實現(xiàn)了“六

14、通一平”，目前，開發(fā)區(qū)運行良好，呈現(xiàn)積極發(fā)展的態(tài)勢，累計進區(qū)項目426個，其中投產(chǎn)項目323個，就業(yè)人口4.3萬人，形成了紡織服裝、食品加工、機械電子三大產(chǎn)業(yè)集群。2011年1-11月份實現(xiàn)業(yè)務總收入56.1億元，同比增長60.5%；工業(yè)總產(chǎn)值53.2億元，同比增長47.3%；財政收入3.89億元，同比增長22%。 二、東擴北移是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展趨勢 東擴北移是青陽鎮(zhèn)的主要發(fā)展趨勢。青陽鎮(zhèn)現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路，出環(huán)城東路雖為荒蕪地帶，但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔，特別是泗洪中學、育才中學的輻射半徑而言，東擴是必然之舉；南面已達團結(jié)河路，往南多河道，城市建設成本加大；西面已到老濉河，向西不足1

15、公里即為寧宿徐高速公路，已無發(fā)展空間；北面已到環(huán)城北路，環(huán)城北路東面為新興的政務區(qū)，縣政府、法院等機關機構(gòu)在不遠的未來都將坐落與此，西面為開發(fā)區(qū)預留用地。 綜合城市現(xiàn)狀，泗洪縣和青陽鎮(zhèn)雖無明確的城市規(guī)劃部署，但基本可以確定，青陽鎮(zhèn)未來的城區(qū)發(fā)展方向為東擴北移。3、 舊城改造是青陽鎮(zhèn)城市化的主要動力泗洪作為農(nóng)業(yè)人口占城市總?cè)丝诮?成的縣級城市，縣城所在地青陽鎮(zhèn)的城市化速度和城市自然發(fā)展速度都相對較為有限，政府主導的舊城改造自然而然的成為青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要模式4、 總結(jié)1、泗洪縣城青陽鎮(zhèn)以泗洲大道和“老城區(qū)”為核心，向西北輻射：向北擴展“新城區(qū)”、向西擴展“商貿(mào)區(qū)”、西北則發(fā)展為“開發(fā)區(qū)”；2、東擴

16、北移是青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向；但生活配套的缺乏將會影響城市的擴張速度，同樣受此影響，未來幾年內(nèi)商品房開發(fā)的熱點仍將是老城區(qū)；3、舊城改造是城市的主要發(fā)展模式，隨著舊城改造的深入，城市面貌將日新月異，城市板塊格局和配套情況也將時刻變遷。第四篇 市場分析一、泗洪縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程1、20世紀90年代；泗洪作為縣級城市，房地產(chǎn)起步較晚，上世紀90年代全縣基本沒有成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主，多數(shù)不對市場公開銷售，即使部分面向市場銷售的，也不成規(guī)模。2、2000年-2004年；國家房改之后及貨幣分房政策之后，泗洪房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，二里壩住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等的

17、建設，標志著泗洪房地產(chǎn)市場的正式起步。但該階段，房地產(chǎn)市場需求較小決定了市場規(guī)模有限。3、2005年以來；2005年泗洪縣政府實行舊城改造，帶動了大量的拆遷戶購房，推進了泗洪房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，泗洪房地產(chǎn)市場步入了一個以改善置業(yè)、拆遷置業(yè)為主導的時期。這一時期，無論是建筑規(guī)劃還是景觀規(guī)劃，商品房項目都獲得了質(zhì)的飛躍。2、 市場運營基本情況 、商品房開發(fā)建設情況 全縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額27.6億元，同比增長18%。新開工面積95.86萬，同比增長0.27%，竣工面積80.32萬，同比增長20.58%。 、商品房供應情況1、 城區(qū)供應情況 城區(qū)商品房累計批準預售面積為96.33萬，同比增長16

18、.91%，其中住宅累計批準預售面積為65.44萬，同比增長0.2%，商業(yè)用房累計批準銷售面積30.89萬，同比增長80.75%。2、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)供應情況 鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房累計批準預售面積為27.52萬，同比增長34.05%，其中住宅累計批準預售面積為23.8萬，同比增長32.89%，商業(yè)用房累計批準預售面積為3.72萬,同比增長41.89%. 、商品房市場成交情況1、 城區(qū)備案銷售情況 城區(qū)住宅實際登記銷售面積為57.07萬，同比增長8.35%，累計銷售套數(shù)5129套，同比增長10.59%。累計成交均價3404.28元/,同比增長13.36%.商業(yè)用房實際登記銷售面積為10.98萬,同比增長10.57%,

19、累計成交均價5068.15元/.同比增長33.63%,十月份城區(qū)住宅實際登記銷售面積為8.2萬,銷售套數(shù)723套,環(huán)比分別增長141.89%、136.27%,成交均價3551.54元/.環(huán)比增長2.49%.2、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)備案銷售情況 鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅實際登記銷售面積為12.98萬，累計銷售1225套，同比分別增長88.66%、85.89%，累計成交均價為1854.17元/,同比增長14.05%.商業(yè)用房實際登記銷售面積為1.59萬,同比下降62.85%.累計成交均價為3375.51元/,同比增長74.06%. 2012年,我縣城區(qū)住宅累計均價(3404.28元/)與2011年同期(3003.02元/)比較

20、,同期漲幅為13.36%.與2012年城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅16.7%相比,增幅低于城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度,房價保持在控制目標范圍內(nèi)且穩(wěn)中有升. 2012年,我縣城區(qū)住宅累計均價(3404.28元/)低于周邊泗陽(3729.92元/)近300元每平方米,高于沭陽(3314.71元/)近100元每平方米.4、 城區(qū)樓盤可售房源情況截止2012年十二月底，可售住宅房源共計2910套，40.14萬，其中普通住宅2616套，33.44萬，高檔住宅294套，6.7萬。 下圖為截止2012年城區(qū)可售住宅房源情況（老城區(qū)）下圖為新城區(qū)可售住宅房源情況5、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房戶數(shù)統(tǒng)計 截止2012年底，經(jīng)統(tǒng)

21、計，城區(qū)住宅成交5129套，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)籍購房3174套，占比61.88%，城區(qū)商業(yè)用房成交1070套，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)籍購房260套，占比24.3%六、需求特征分析1、人口結(jié)構(gòu)：多數(shù)家庭為兩代三口之家，少數(shù)為二人、四人，其余相對較少。2、面積需求：住房面積需求多數(shù)為三房，小三房和大三房各占比例，二房客戶主要為老人家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。 3、購買行為：房地產(chǎn)起步已有幾年，市民對商品房市場比較全面，視商品房等同于大額生活耐用品，買房時精挑細選，貨比三家。4、購買動機：多數(shù)人是因為拆遷引發(fā)的住房需求，占到總數(shù)的一半以上，其次是改善型置業(yè)需求，再次是新婚及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城置業(yè)等，投資型置業(yè)主要是針對商鋪，在住宅上較為少見

22、。 5、購買時機：由于害怕樓盤爛尾等不確定性因素，及不愿長時間等待交房，多數(shù)購房者偏好購房現(xiàn)房。商品房項目在落架后會迎來銷售高峰。6、物業(yè)管理：簡單的將物業(yè)管理視為小區(qū)衛(wèi)生服務，對小區(qū)綠化好壞、高低沒有太大的了解，但是對采光、通風比較關注。七、暢銷滯銷產(chǎn)品分析從宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及競爭樓盤的銷售情況反映，不同戶型銷售存在以下特點：A、三房（95-135）銷售優(yōu)于兩房（75-90）；三房的銷售量要高于兩房，但兩房的銷售率要高于三房。一方面是因為市場主流需求戶型是三房，所以三房銷售量高于兩房，但因為三房體量大大高于兩房產(chǎn)品，占到市場總量的70左右，而兩房的體量僅占市場總量的20左右，所以兩房的銷售率要優(yōu)于三房。B、小三房（95-110）銷售優(yōu)于大三房（120-135）；小三房相對大三房，在功能基本相同的情況下，具有面積小，總價低的特點，獲得購房者特別是拆遷戶的喜愛。C、四房（140以上）戶型比較滯銷；四房產(chǎn)品由于面積在140以上，總價超過20萬，超出多數(shù)消費者的購買能力，因此幾個規(guī)劃四房產(chǎn)品的樓盤四房銷售普遍較慢。D、中間樓