城南項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案

1、城南新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案引言通過對遂平地產(chǎn)市場近期的調(diào)查，目前遂平的居住產(chǎn)品正在從多層逐步向小高層和高層轉(zhuǎn)化。居住區(qū)域正在從老城向新城過度，對天潔來說這是一個(gè)機(jī)會。一個(gè)新的居住地域從開始到周邊配套成熟需要46年的時(shí)間，面臨遂平縣城主城區(qū)配套的完善，這也是一個(gè)挑戰(zhàn)。遂平縣主城區(qū)的政府單位整體的南遷，必定會給新區(qū)地產(chǎn)帶來巨大的機(jī)會。作為新區(qū)的兩個(gè)帶頭開發(fā)商，天潔集團(tuán)和河南建業(yè)都會用自己特色的產(chǎn)品來定位市場。那個(gè)在市場上占主導(dǎo)地位，就會立于不敗之地。對于中國地產(chǎn)來講，多層的審批會越來越嚴(yán)格。對于一個(gè)縣城來說，客戶選擇多層的意向還是大一些。就價(jià)位而言只能以同一地段多層和小高層做比較，均價(jià)相錯200元左

2、右。就城南而言，預(yù)計(jì)產(chǎn)品能在后年上市，對于目前整體地產(chǎn)市場來說，不是很樂觀。就入市而言，有一定的過渡期。在國家對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之下，對于城南新區(qū)項(xiàng)目做一個(gè)簡單的定位方案，僅供參考。一、地塊基本情況位置和范圍：遂平城南新區(qū)平方米。地塊面積及形狀：總面積環(huán)境條件：宗地屬于新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是遂平后期最具潛力的、最具增長性的區(qū)域。二、市場基本情況遂平縣概況及市場概況：遂平縣位于河南省南部，屬駐馬店市?？偯娣e1080.2平方公里，人口54萬。本區(qū)屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫14.9°C,年降水量972毫米，無霜期220天。區(qū)內(nèi)已形成以造紙、化工、建材、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四

3、大支柱工業(yè)體系。土特產(chǎn)品有遂沙、小磨油、黃桃等。旅游景點(diǎn)有“中原盆景”之譽(yù)的嵖岈山、還有唐崗春秋故城遺址等農(nóng)業(yè)人口48.8萬，轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、2個(gè)景區(qū)管委會，207個(gè)行政村遂平房地產(chǎn)市場情況：目前遂平縣縣城共存著項(xiàng)目近20個(gè)，項(xiàng)目啟動時(shí)間相差不大，產(chǎn)品的可替代性比較大。從剛性需求角度來看，顯然供給過剩。但是大環(huán)境下，投資中小城市的趨向比較明顯，極大的增加了對房地產(chǎn)的需求，也使得開發(fā)商大量的開發(fā)土地，增加供給。通過統(tǒng)計(jì)近兩年開發(fā)規(guī)模在100萬方左右。可以容納2.5萬人。加之城南新區(qū)千畝土地開發(fā)，以及國家對地產(chǎn)市場的調(diào)控，遂平房價(jià)上漲速度會逐步緩慢。商品房的供需基本平衡，住宅供應(yīng)呈現(xiàn)

4、出高增長趨勢，整體前景依然看好。而且房地產(chǎn)公司多，競爭市場發(fā)展成熟。在近幾年內(nèi)，遂平地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量會較大，未來的市場競爭將異常激。具體表現(xiàn)為幾點(diǎn)：1、房價(jià)穩(wěn)中有升，漲幅明顯回落。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化明顯，逐漸從多層向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)化。3、120左右的緊湊3房比例明顯提高，但仍顯不足；住宅開發(fā)向緊湊、實(shí)用型發(fā)展。4、行業(yè)競爭加劇，企業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快。區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：2008年遂平縣政府提出發(fā)展城南西區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，目前政府對新區(qū)的市政道路在整改，加之遂平縣政府單位整體搬到新區(qū)，給該地域的發(fā)展提供了很大的空間。目標(biāo)客戶群定位描述：目前，縣城的建筑多為2-6層多層磚混建筑，或者是兩層的獨(dú)家獨(dú)院

5、。不管是什么樣的房子，建筑設(shè)計(jì)都比較陳舊，采光、通風(fēng)、格局配比以及室內(nèi)功能性設(shè)計(jì)都遠(yuǎn)不如現(xiàn)在的設(shè)計(jì)水平。這樣就使得居住的舒適度得不到相應(yīng)的滿足。部分家庭還出現(xiàn)三代同住一套房子的現(xiàn)象，中年夫妻則希望和老人分開居住，這種情況就使得他們迫切的需要買一套房子。遂平是一個(gè)勞務(wù)輸出大縣，本地沒有太多企業(yè)，在外地務(wù)工收入情況無法統(tǒng)計(jì)，但是在外地買房的可能性不是太大。部分收入在3000以上的打工者會考慮買房。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)的人群年平均收入水平一般都在4萬左右，私營主家庭年收入在3萬左右，工薪階層年收入平均為1-3萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工，社會成功人士的收入水平一般是5萬以上。因?yàn)楸卷?xiàng)目為高

6、端設(shè)計(jì)，針對的主要客戶都是收入較高或有資金實(shí)力的消費(fèi)人群。目標(biāo)客戶主要位于縣城和返鄉(xiāng)的務(wù)工人員，而縣城的客戶多為事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和部分私營業(yè)主。因?yàn)楸卷?xiàng)目從小區(qū)環(huán)境還是建筑質(zhì)量上都是按遂平縣城的最高標(biāo)準(zhǔn)，所以這也會吸引一些社會成功人士的眼球，也就是說目標(biāo)客戶群年齡主要集中在3050歲之間三、本項(xiàng)目SWO分析優(yōu)勢（S）1、位于遂平縣城未來發(fā)展方向上，區(qū)位優(yōu)勢明顯2、交通便利，周邊道路縱橫交錯、四通八達(dá)3、地價(jià)相對較低，具備一定的利潤上漲空間4、品牌影響力1、遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊配套相對較差2、市政基礎(chǔ)設(shè)施不全3、首付款的提高和外地戶口買房的限制機(jī)會（Q1、遂平市場處于發(fā)展階段2、政府加大力度對新區(qū)的投入3

7、、汝河渠改造通水，周邊環(huán)境有較大幅提升威脅（T）1、國家加大宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)行業(yè)整體低靡2、市場供應(yīng)量大幅度增加3、周邊建業(yè)同質(zhì)樓盤即將上市四、產(chǎn)品定位市場定位：目前遂平縣已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、項(xiàng)目的位置是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”項(xiàng)目地處新城的CBDB心區(qū)。高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo)：由以人為本到高端品牌。我們的策略：由人文景觀引入、塑造天潔集團(tuán)高端品牌形象。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域之勢而上，撬動區(qū)域市場項(xiàng)目自身勝出同時(shí)通過天潔實(shí)力，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競

8、爭樓盤我們的品牌在遂平市場三級跳物理感受（建筑）地段價(jià)值社區(qū)品質(zhì)精神感受（生活）生活品位增值空間行為主張（領(lǐng)導(dǎo)品牌）品牌認(rèn)同產(chǎn)品定位：以多層、小高層住宅為主導(dǎo)的高品質(zhì)社區(qū)，配以少量別墅及商業(yè)配套及高層產(chǎn)品，突出產(chǎn)品檔次。客戶群定位：25-35歲青年白領(lǐng)、小私營業(yè)主、公務(wù)員、教師等企事業(yè)單位員工。功能定位：提倡以人為本及居住的舒適度。價(jià)格定位：相應(yīng)高端，不脫離當(dāng)?shù)厥袌?，能較好的體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值及升值潛力。以2013年產(chǎn)品推向市場預(yù)計(jì)小高層均價(jià)3100元/ttf,多層均價(jià)2900元/nf。五、產(chǎn)品配比及設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品配比建議:上周看了天潔海宇的產(chǎn)品，個(gè)人認(rèn)為城南可以采取重慶西湖山水的風(fēng)格，主打以人為本和那種置身田園山水的感覺。產(chǎn)品前期以多層、小高層和別墅為主導(dǎo)，產(chǎn)品配比為5：3：2。后期把產(chǎn)品向高層擴(kuò)展。戶型設(shè)計(jì)、排布建議：為減少分?jǐn)偯娣e，增加得房率、舒適度，建議產(chǎn)品類別應(yīng)以多層、小高層為主。所有樓體盡可能南北朝向，避免出現(xiàn)東西朝向樓體。戶型設(shè)計(jì)以滿足功能需要為準(zhǔn)則，求全但不貪大。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能滿足各功能空間尺寸比例合理優(yōu)化，主要功能空間（客廳、主臥）朝陽，明廚、明衛(wèi)等基本戶型喜好要求。廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮管道擺布對空間使用的影響，實(shí)現(xiàn)面積利用優(yōu)化，以減小面積與舒適度