高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)

1、高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā) 高速鐵路客運(yùn)站不僅是城市對(duì)外的樞紐，更是城市發(fā)展的引擎，其高可達(dá)性的優(yōu)勢(shì)對(duì)商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂(lè)中心等有較強(qiáng)的集聚性。因此，重視對(duì)高速鐵路客運(yùn)站周邊地區(qū)（以下簡(jiǎn)稱高鐵站區(qū)）商業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)將使未來(lái)火車站樞紐產(chǎn)生更有公共性的附加功能價(jià)值，使綜合交通樞紐地區(qū)成為集多種城市功能于一體的綜合組團(tuán)，城市發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，同時(shí)為本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。一、高鐵站區(qū)的商業(yè)規(guī)劃理論1、高鐵站區(qū)的“三圈層”結(jié)構(gòu)根據(jù)Schutz（1998），Pol（2002）等人結(jié)合高鐵站點(diǎn)周邊地區(qū)開發(fā)的案例研究，提出了“三圈層”結(jié)構(gòu)模型。將高鐵站的影響區(qū)域劃分為：核心區(qū)/第一圈層（primar

2、ydevelopment zones），布置交通樞紐、商業(yè)、商務(wù)、貿(mào)易、辦公設(shè)施等城市公共設(shè)施，服務(wù)半徑800m以內(nèi)；影響區(qū)/第二圈層（secondary development zones），擴(kuò)散影響區(qū)布置居住和公共服務(wù)用地混合功能，半徑約1500m；外圍影響區(qū)/第三圈層（tertiary developmentzones），半徑1500m以外區(qū)域，布置對(duì)外服務(wù)功能以及主體功能配套的功能區(qū)（圖1）。圖1高鐵區(qū)相關(guān)活動(dòng)示意圖2、“三圈層”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)由圖1和表1可以看出，每個(gè)圈層都有各自不同的特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)功能與用地空間布局各有特色。值得注意的是商業(yè)在“三圈層”中的核心區(qū)和影響區(qū)均有涉及，與高體站

3、區(qū)樞紐作用的關(guān)聯(lián)性也較高。第一圈層內(nèi)包括交通、餐飲、賓館、旅游、商務(wù)、信息、辦公等，此類功能與高鐵站場(chǎng)樞紐作用關(guān)聯(lián)性最高，用地空間及功能布局上受交通樞紐控制“最大，是高鐵站場(chǎng)交通服務(wù)區(qū)域?？臻g和功能布局上具有一定的“剛性”，邊界容易界定。因此這個(gè)圈層是每個(gè)城市高鐵站場(chǎng)樞紐的焦點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)。重點(diǎn)是建立與城市一體化的道路交通網(wǎng)絡(luò)，合理布局車站地區(qū)伴生的用地功能，最大限度地為客流提供各種方便、快捷、舒適的服務(wù)，商業(yè)在其中扮演著重要的角色。第二圈層是對(duì)第一圈層功能的補(bǔ)充和相關(guān)功能的延伸拓展。用地包括辦公、商務(wù)、居住，甚至文化、教育、工業(yè)等。各類功能用地與車站關(guān)聯(lián)性降低，逐步向常態(tài)的城市功能組織、空間結(jié)構(gòu)

4、和土地利用平衡過(guò)渡。該范圍是高鐵站場(chǎng)樞紐直接拉動(dòng)區(qū)域。重點(diǎn)是根據(jù)各城市具體情況，判斷車站樞紐功能外延的位置和內(nèi)容，發(fā)揮樞紐拉動(dòng)效應(yīng)，注重土地經(jīng)濟(jì)性的培育。在此圈層內(nèi)以商業(yè)和辦公為主導(dǎo)的同時(shí)，住宅也開始出現(xiàn)，因此為社區(qū)居民服務(wù)的他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也有所布局。第三圈層是間接催化區(qū)域。在功能組織、空間結(jié)構(gòu)等方面與高鐵站場(chǎng)樞紐關(guān)聯(lián)性更弱，已經(jīng)“恢復(fù)”正常的城市功能結(jié)構(gòu)，或者說(shuō)各種城市建設(shè)用地與車站樞紐需求沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。規(guī)劃重點(diǎn)是在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)站場(chǎng)地區(qū)的交通組織，提高站場(chǎng)服務(wù)效率，保持站場(chǎng)地區(qū)與城市的整體布局和功能協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)城市區(qū)域地位提高、輻射能量擴(kuò)大等戰(zhàn)略目標(biāo)。表1“三圈層”發(fā)展區(qū)域的特征分析核心區(qū)影響

5、區(qū)外圍影響區(qū)進(jìn)入高鐵站的可達(dá)性最高，直接聯(lián)系，5-10分鐘步行較高，間接聯(lián)系，10-15分鐘（乘車），通過(guò)多種交通方式整個(gè)市域，甚至周邊相鄰城市部分地區(qū)平均規(guī)模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心區(qū)）開放的城市區(qū)域建筑密度與高度均非常高相對(duì)較高較高依賴于特殊功能發(fā)展動(dòng)力高較高適度主要影響方面道路、用地布局、功能、地價(jià)、商業(yè)地產(chǎn)功能、人口、投資、房地產(chǎn)、地價(jià)無(wú)直接關(guān)聯(lián)邊界界定鄰接地塊，邊界清晰周邊街坊，邊界弱化不直接體現(xiàn)在用地功能上，邊界開放高度關(guān)聯(lián)的功能餐飲、賓館、商務(wù)、辦公、信息、旅游商務(wù)、辦公、信息、居住、文化、教育、工業(yè)無(wú)直接關(guān)聯(lián)二、國(guó)內(nèi)外高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇1、“三圈層

6、”理論的應(yīng)用“三圈層”理論在國(guó)內(nèi)外一些著名的高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)中也被廣泛應(yīng)用，具體詳見表2。表2國(guó)內(nèi)外高鐵站區(qū)發(fā)展城市城市發(fā)展現(xiàn)狀高鐵站區(qū)發(fā)展定位功能與業(yè)態(tài)法國(guó)里爾正在衰落的傳統(tǒng)工業(yè)城市推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，激發(fā)城市活力的城市中心區(qū)辦公、餐飲、會(huì)展、零售為主，兼顧娛樂(lè)、居住和教育韓國(guó)首爾發(fā)展緩慢，甚至經(jīng)濟(jì)衰退推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)復(fù)興的中心商業(yè)區(qū)數(shù)碼產(chǎn)品中心，文化娛樂(lè)設(shè)施、電影院、時(shí)尚購(gòu)物中心、餐飲服務(wù)及大型停車設(shè)施石家莊主城快速發(fā)展，需要優(yōu)化主城功能布局，消除鐵路分割火車站金融商務(wù)圈服務(wù)外包、商務(wù)會(huì)所、高端商品消費(fèi)、商務(wù)服務(wù)以及休閑娛樂(lè)長(zhǎng)沙城市需要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展城市生態(tài)CBD商業(yè)辦公、金融總部、購(gòu)

7、物中心、餐飲、休閑娛樂(lè)、文化設(shè)施、住宅2、相關(guān)商業(yè)規(guī)劃、發(fā)展案例介紹（1）、德國(guó)法蘭克福高鐵與會(huì)展業(yè)、商業(yè)互動(dòng)發(fā)展 ICE （德國(guó)高鐵）早在1980年代已經(jīng)涵蓋主要大城外還跨越鄰近國(guó)家；法蘭克福中央車站的改建規(guī)劃將鐵路運(yùn)行系統(tǒng)移至地下，在火車站原有的空地上將形成138公頃的再發(fā)展空間。法蘭克福項(xiàng)目規(guī)劃以公共服務(wù)配套會(huì)展中心建設(shè)和高鐵車站改建作為高鐵站區(qū)發(fā)展啟動(dòng)引擎，然后逐漸集聚人氣，各種商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸完善，最后派生出居住屬性，區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)初步顯現(xiàn)（表3）。表3法蘭克福高鐵站商業(yè)發(fā)展階段階段第一階段：會(huì)展中心先行，商業(yè)初露端倪階段（1985-1995）第二階段：商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，配套逐漸完善階段

8、（1996-2005）第三階段：商業(yè)發(fā)展成熟，住宅全力開發(fā)階段（2006至今）挑戰(zhàn)法蘭克福沒(méi)有足夠的展出場(chǎng)地旺盛的人氣只能伴隨著博覽會(huì)的召開而出現(xiàn)隨著會(huì)展業(yè)和商業(yè)發(fā)展，人氣集聚，對(duì)交通要求提高機(jī)遇作為德國(guó)第三大城市，城市基礎(chǔ)較好，工業(yè)生產(chǎn)熱潮催生新的會(huì)展博覽中心出現(xiàn)市民對(duì)會(huì)展中心認(rèn)可度逐漸提高，利用率越來(lái)越高高鐵站區(qū)改建開始提出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮建設(shè)重點(diǎn)規(guī)劃并建設(shè)完成會(huì)展中心，為拉近與城區(qū)的距離感，公共交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善與會(huì)展業(yè)配套的商業(yè)首先出現(xiàn)，而后服務(wù)性商業(yè)比重逐漸增大高鐵站的改造規(guī)劃使區(qū)域功能整合進(jìn)一步升級(jí)，車站入地，留出空間可以建設(shè)新的商業(yè)中心，出現(xiàn)住宅項(xiàng)目（2）、法國(guó)的里爾高鐵站促進(jìn)城

9、市綜合功能區(qū)發(fā)展的典型里爾是歐洲北部高鐵網(wǎng)絡(luò)中的重要樞紐城市，伴隨著TGV（Train a Grande Vitesse）線路的修建，火車站周邊開發(fā)了“歐洲里爾”大型綜合體項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)城市成功轉(zhuǎn)型。里爾是一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著1993年巴黎至里爾高速鐵路的建成，并圍繞高速鐵路車站建設(shè)歐洲里爾（Lille Europe）工程，實(shí)現(xiàn)了成功的轉(zhuǎn)型，成為一個(gè)以商務(wù)辦公為主的城市。歐洲里爾項(xiàng)目位于新老火車站之間，交通極為便捷，項(xiàng)目幾乎涵蓋了商業(yè)、辦公、居住、娛樂(lè)、休閑、交通等所有城市功能，投入使用以來(lái)逐步成為新的城市中心。該項(xiàng)目位于里爾舊城東北邊緣，是里爾舊城和市郊之間的一個(gè)狹長(zhǎng)地帶，由于緊鄰舊城，保持了

10、與舊城傳統(tǒng)商業(yè)中心的便捷聯(lián)系。歐洲里爾不僅擁有TVG這一能帶來(lái)大量客流的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)與市區(qū)、臨近區(qū)域的交通便捷性，聯(lián)系周邊城市的城市快速路穿越基地邊緣，強(qiáng)化了基地的交通優(yōu)勢(shì)。里爾的建設(shè)注重了區(qū)域的形象與展示，最先配備的物流與會(huì)展功能，不僅能為傳統(tǒng)工業(yè)的升級(jí)，提供良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也為區(qū)域奠定了良好的形象。接下來(lái)依次發(fā)展商業(yè)中心，繼而逐步滿足商務(wù)辦公的需求，最后開展公園、廣場(chǎng)等公共空間建設(shè)。注重功能的多樣性與互補(bǔ)性，區(qū)域功能完善，設(shè)施分布合理。區(qū)域內(nèi)各不同功能板塊間，由共建、綠化、娛樂(lè)設(shè)施等相聯(lián)系，在完善區(qū)域功能的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了各板塊間的合理結(jié)合(圖2)。圖2 里爾高鐵站的功能區(qū)組合三、總結(jié)與

11、啟示根據(jù)“三圈層”理論內(nèi)容，結(jié)合國(guó)內(nèi)外高鐵站區(qū)規(guī)劃案例的研究，可以總結(jié)出高鐵站區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和發(fā)展的規(guī)律，為我司高鐵站區(qū)項(xiàng)目綠地之窗提供有益啟示。第一，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置需有商務(wù)辦公、餐飲等商旅服務(wù)功能。由于高速鐵路的開通帶來(lái)了大量的以商務(wù)和旅行為主的客流，使得高鐵區(qū)與第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)密切相關(guān)，包括商務(wù)、餐飲、住宿、會(huì)展、公共服務(wù)和休閑旅游等。我司綠地之窗首期規(guī)劃用地(我司用地全在核心區(qū)內(nèi))性質(zhì)就是以商服和旅游業(yè)（酒店賓館）為主，打造品牌零售、餐飲和主題商業(yè)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，契合高鐵站區(qū)開發(fā)需要，也符合開發(fā)的一般規(guī)律。第二，高鐵站區(qū)的發(fā)展要與城市經(jīng)濟(jì)形成互動(dòng)，與所服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生關(guān)聯(lián)，為城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供方便和良好服務(wù)。因此，高鐵站區(qū)的商貿(mào)發(fā)展無(wú)論是從區(qū)域內(nèi)需求，還是與外部聯(lián)系來(lái)看均有很大發(fā)展空間。下一步重點(diǎn)是要通過(guò)提高區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)和招引大型品牌企業(yè)入駐，增強(qiáng)區(qū)域集聚能力，與老城區(qū)和重點(diǎn)商貿(mào)片區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)本區(qū)商業(yè)發(fā)展。第三，高鐵站區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要一個(gè)培育的過(guò)程，但是總體的發(fā)展前景是光明的。開發(fā)伊始商業(yè)發(fā)展均以配套高鐵交通