房車(chē)租賃公司投次可行性報(bào)告及建議書(shū)

1、關(guān)于投資租車(chē)租賃可行性研究報(bào)告及建議書(shū)目 錄第一章總論第二章項(xiàng)目背景第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目的重要性和必要性第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第六章項(xiàng)目建設(shè)方案第七章投資估算及資金籌措第八章投資效益預(yù)測(cè)第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議第十章結(jié)論第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)：XX房車(chē)俱樂(lè)部二、項(xiàng)目地點(diǎn)： 湖南省長(zhǎng)沙市三、項(xiàng)目投資單位：1、XXX 車(chē)隊(duì)：占 51% ；2、XXXX :占 49%。四、投資內(nèi)容：1、房車(chē)俱樂(lè)部接待中心2、房車(chē)購(gòu)置3、房車(chē)體驗(yàn)宿營(yíng)地（二期）五、投次規(guī)模：1、 俱樂(lè)部接待中心：租用50-100平方米2、房車(chē)購(gòu)置：5-20輛3、 房車(chē)體驗(yàn)宿營(yíng)地：100-500畝六、項(xiàng)目總投資：1000萬(wàn)元；二

2、期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為 3000萬(wàn)人民幣（其中：一期投資約: 投資約：2000萬(wàn)元）。七、項(xiàng)目籌資方式：1、自籌資金：40%2、信貸融資：60%第二章項(xiàng)目背景1、建議書(shū)編制依據(jù)：中國(guó)旅游公共服務(wù)“十二五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃國(guó)民休閑旅游綱要 (2013 - 2020)2009年關(guān)于加快旅游業(yè)的發(fā)展意見(jiàn)三、項(xiàng)目提出的理由：外形豪華,內(nèi)設(shè)齊全,配有臥室、電視、音響、冰箱、化裝臺(tái),甚至衛(wèi)生間的旅行房車(chē)已經(jīng)越來(lái)越多的進(jìn)入國(guó)人的視野.而房車(chē)旅行這項(xiàng)集旅行、住宿、烹飪、淋浴、工作于一體的出行方式,已成為國(guó)內(nèi)高端人群休閑旅游的一部分,他們或舉家開(kāi)看房車(chē)到郊外露營(yíng),或駕馭看它穿梭于大漠、森林進(jìn)行冒險(xiǎn)傳奇的浪漫旅行.隨看人們

3、生活水平的不斷提高，旅游休閑已逐步成為城市主流人群的目標(biāo)，越來(lái)越多的家庭在假日里舉家開(kāi)車(chē)出游。湖南省作為國(guó)內(nèi)旅游大??； 長(zhǎng)沙及周邊城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力十足，旅游休閑指數(shù)高，影視娛樂(lè)行業(yè)也十分活躍。 投資一家高檔房車(chē)租賃公司， 既填補(bǔ)湖南 省房車(chē)租賃市場(chǎng)的空白，又滿(mǎn)足快速進(jìn)入個(gè)性房車(chē)休閑旅游的市場(chǎng)需要。第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、中國(guó)房車(chē)行業(yè)現(xiàn)狀：中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去十年中保持了穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)更是實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)民收入的增加，也促進(jìn)了人們生活方式的轉(zhuǎn)變。房車(chē)，作為可以移動(dòng)的家，已經(jīng)越來(lái)越多地進(jìn)入到很多普通人的生活，并且為更多的人所了解。中國(guó)房車(chē)行業(yè)起步晚，但是發(fā)展迅速，2009年迎來(lái)了快速

4、發(fā)展的黃金時(shí)期，房車(chē)年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)幅度連續(xù)3年超過(guò)50%，僅用3年的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了中國(guó)房車(chē)保有量的翻番中國(guó)房車(chē)保有量中國(guó)房車(chē)年銷(xiāo)售量100006500500040001000600150035002009年-2012年中國(guó)房車(chē)年銷(xiāo)售量和保有量統(tǒng)計(jì)圖毫無(wú)疑問(wèn)，房車(chē)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)具有很大的成長(zhǎng)空間。作為擁有13億人口且新貴階層不斷涌現(xiàn)的大國(guó)，房車(chē)的保有量到2012年底僅為10000臺(tái)。而與之對(duì)應(yīng)的是美國(guó)境內(nèi)房車(chē)保有量為960萬(wàn)輛，歐洲670萬(wàn)輛，同為亞洲國(guó)家的日本也達(dá)到了 8萬(wàn)輛。從2003年起，房車(chē)旅游在北京、上海、廣州、深圳這樣的一線(xiàn)城市里發(fā)展 迅速，以租賃為主的房車(chē)俱樂(lè)部也應(yīng)運(yùn)而生。雖然租賃價(jià)格高昂

5、（日租金過(guò)千元）但由于個(gè)性獨(dú)特、方便實(shí)用，甚至替顧客節(jié)約了旅游住宿費(fèi)，市場(chǎng)追捧熱烈。二、長(zhǎng)沙房車(chē)租賃行業(yè)現(xiàn)狀1、長(zhǎng)沙房車(chē)租賃市場(chǎng)目前處于萌芽期，房車(chē)租賃多為傳統(tǒng)汽車(chē)租賃公司兼 營(yíng)，房車(chē)選擇范圍小，專(zhuān)業(yè)程度低，服務(wù)模式落后。2、 目前長(zhǎng)沙市房車(chē)租賃主要及潛在市場(chǎng)主要為旅游、商務(wù)接待、政企考查、 婚慶用車(chē)、影視娛樂(lè)。3、由于專(zhuān)業(yè)房車(chē)租賃在長(zhǎng)沙市還處于空白期，市民旅游市場(chǎng)對(duì)房車(chē)租賃意 識(shí)不咼，房車(chē)租賃熱度還沒(méi)有形成。4、長(zhǎng)沙房車(chē)租賃的由于 2004-2006年長(zhǎng)沙發(fā)生了 “長(zhǎng)沙中天行房車(chē)俱樂(lè)部 騙取會(huì)員1.67億元”事件，可能導(dǎo)至部分市民和投資者對(duì)于房車(chē)租賃行業(yè)有些 迷惑。三、長(zhǎng)沙市房車(chē)租賃需求預(yù)測(cè)

6、：長(zhǎng)沙是我國(guó)南方地區(qū)重要的中心城市，是湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通 和科教中心，亦是環(huán)長(zhǎng)株潭城市群龍頭城市。，綜合實(shí)力位居全國(guó)前列。同時(shí)， 長(zhǎng)沙致力于打造中部開(kāi)放、具有重大國(guó)際影響力的文化名城和世界級(jí)旅游城市。 計(jì)劃從2011年到2020年，實(shí)現(xiàn)從國(guó)內(nèi)地區(qū)性中心城市向國(guó)際地區(qū)性中心城市的轉(zhuǎn)變，基本建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，市場(chǎng)體系健全，服務(wù)功能完備，社會(huì)高度文明的 現(xiàn)代化國(guó)際性城市。隨看長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、演藝娛樂(lè)的熱度， 個(gè)性旅游需求的增長(zhǎng)， 在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，房車(chē)租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)空間極大。第六章項(xiàng)目投資方案根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)設(shè)想，提出項(xiàng)目建設(shè)方案，以期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。一、項(xiàng)目定位：1

7、、主題定位引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類(lèi)型豪華房車(chē)、商務(wù)房車(chē)、經(jīng)濟(jì)房車(chē)。結(jié)合現(xiàn)代多元化的租賃、旅游服務(wù)、商務(wù)接待一體化服務(wù)型公司；2、市場(chǎng)定位：針對(duì)房車(chē)旅游、公務(wù)接待、政企考查、婚慶慶典、現(xiàn)代化高檔汽車(chē)租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)3、風(fēng)格定位：采用租賃+俱樂(lè)部雙向運(yùn)作。二、投資周期A、第一階段：接待中心建設(shè)人員招聘。1、 接待中心場(chǎng)地選址租用及裝修80-160 平方米 需要資金 20-30萬(wàn)；2、 人員招聘主管人員1人接待2名 業(yè)務(wù)人員 N名司機(jī)2-3人（其中兼職 2名）3、停車(chē)場(chǎng)選址并租用4、人員培訓(xùn)5、 運(yùn)作周期3個(gè)月B、第二階段：車(chē)輛購(gòu)置俱樂(lè)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建開(kāi)業(yè)造勢(shì)1、車(chē)輛購(gòu)置（可能需要提前預(yù)訂，原則是人員培訓(xùn)開(kāi)始，停車(chē)場(chǎng)

8、選備好即新車(chē)入場(chǎng)）2、俱樂(lè)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)主要用于房車(chē)旅游愛(ài)好者交流、活動(dòng)集結(jié)及網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)10000 元進(jìn)口大型房車(chē)輛預(yù)算150-200萬(wàn)進(jìn)口小型房車(chē)輛預(yù)算80-130萬(wàn)國(guó)產(chǎn)大型房車(chē)輛預(yù)算60-120萬(wàn)國(guó)產(chǎn)小型房車(chē)五輛預(yù)算100-250萬(wàn)計(jì)：390-700萬(wàn)3、所有營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃開(kāi)啟 4、開(kāi)業(yè)5、其它費(fèi)用200000元 6、運(yùn)作周期 1個(gè)月第七章投資估算及資金籌措、投資估算：（一）一期投資估算:1、土地費(fèi)用：約450萬(wàn)元新征土地 15畝，征地費(fèi)用15畝X 30萬(wàn)元=450萬(wàn)元2、 土建工程費(fèi)用：約3835萬(wàn)元1 ）原校舍房屋改造7000平方米，635萬(wàn)元；2）新建房屋：16000平方米X 2000 元=

9、3200萬(wàn)元；3、 房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約550萬(wàn)元按500個(gè)床位，每個(gè)床位平均投入1.1萬(wàn)元4000床位X 1.1 萬(wàn)元=4400萬(wàn)元4、 公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬(wàn)元5、其它：約 50萬(wàn)元合計(jì)：5185萬(wàn)元（二）二期投資估算：1、 土地費(fèi)用：約9450萬(wàn)元新征土地 300畝，征地費(fèi)用300畝X 30萬(wàn)元=9000萬(wàn)元2、 土建工程費(fèi)用：約31235萬(wàn)元新建房屋： 137000 平方米X 2000元=27400萬(wàn)元；3、 房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約38500萬(wàn)元按3500個(gè)床位，每個(gè)床位平均投入1.1萬(wàn)元3500床位X 1.1 萬(wàn)元=3850萬(wàn)元4、 公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬(wàn)

10、元5、其它：約 300萬(wàn)元合計(jì)：42250萬(wàn)元。（三）總投資估算一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435 億二、資金籌措方式：1、 項(xiàng)目法人自籌資金：40%2、 信貸融資：60%第八章投資效益預(yù)測(cè)一、一期投資效益預(yù)測(cè)：按該項(xiàng)目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進(jìn)行測(cè)算。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較?。环课轂楦脑鞂W(xué)生公寓4棟、專(zhuān)家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢(shì)，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢(shì)，所以在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進(jìn)行測(cè)算。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：1、客房收入：863.43萬(wàn)元1）

11、 學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬(wàn)元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算（目前高檔老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 1200元/月左右）：200張床位X 1500 元/月X 12月X 80% =約 288萬(wàn)元；2） 綜合樓老年公寓：約288萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算：150張床位X 1500 元/月X 12月X 80% =約 288萬(wàn)元；3） 商務(wù)客房：287.44萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房：75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%

12、入住率計(jì)算：75 套（間）X 150 元/ 天X 365 天 X 70% =約 287.44 萬(wàn)元；2、 護(hù)理收入：151.2萬(wàn)元按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1200元計(jì)算：350張床位X 1200 元/月X 12月X 30% =約 151.2 萬(wàn)元；3、 宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬(wàn)元按150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算：150 人 X 50 元 / 人 X 365 天 X 70%=約 191.63 萬(wàn)元4、 商場(chǎng)收入：91.25萬(wàn)元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算：500 人 X5 元 / 天 X 365 天二約 91.255、 養(yǎng)生收入：116.8

13、萬(wàn)元按每天有 20%的人進(jìn)行養(yǎng)生，即80人，每人 40元計(jì)算：40元/人X 80人X 365天=約116.8 萬(wàn)元6、 會(huì)議室收入：36.5萬(wàn)元按每天2000元，50%利用率計(jì)算：2000元/天X 365天X 50%=約36.5 萬(wàn)元7、場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算：10元/平方米X 6000 平方米X 12月=約72萬(wàn)元8、 護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：30萬(wàn)元按平均每月接待50人，每人 500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算：500 元/人X 50人X 12月=約30萬(wàn)元9、 老年大學(xué)：25.2萬(wàn)元按30%的人參加，每人每月200元計(jì)算：200 元/人X

14、350人X 30% X 12月=約25.2 萬(wàn)元10、洗衣：33.6萬(wàn)元按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算：80元/人X 350人X 12月=約33.6 萬(wàn)元11、其他收入： 73萬(wàn)元按每天收入 2000元計(jì)算：2000元/天X 365天二約73萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=863.43+151.2+191.63 +91.25 +116.8 +36.5+72+30+ 25.2 +33.6 +73=約1684.61 萬(wàn)元（二）年均營(yíng)業(yè)支出：1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 596.69 萬(wàn)元1） 工資及福利費(fèi)用：360萬(wàn)元工作人員按 1 : 5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：100人X 3000元/月X 12月=36

15、0萬(wàn)元；2）管理費(fèi)用： 168.46 萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：1684.61 萬(wàn)元X 10%=168.46 萬(wàn)元包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。3） 水電氣費(fèi)用：68.23萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算：1684.61 萬(wàn)元X 5%=68.23 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)：360+168.46+68.23=596.69 萬(wàn)元2、 營(yíng)業(yè)成本：293.92 萬(wàn)元1） 餐飲成本：258.92萬(wàn)元I老年餐飲：115.2萬(wàn)元按老年公寓營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算：576 萬(wàn)元 X 20% = 11

16、5.2 萬(wàn)元I度假酒店餐飲：143.72萬(wàn)元按餐飲營(yíng)業(yè)收入的50%計(jì)算287.44 萬(wàn)元 X 50% = 143.72 萬(wàn)元2）養(yǎng)生成本： 35萬(wàn)元按養(yǎng)生營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算：116.8 萬(wàn)元X 30% = 35萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本合計(jì)：258.92 +35=293.92 萬(wàn)元3、 營(yíng)業(yè)稅金及附加：941.21萬(wàn)元1 ）營(yíng)業(yè)稅：68.23萬(wàn)元（5%）1684.61 萬(wàn)元 X 5%=68.23 萬(wàn)元2）城建稅：117.92萬(wàn)元（7%）287.45 萬(wàn)元 X 7%=117.92 萬(wàn)元3）教育費(fèi)附加稅：67.38萬(wàn)元（4% ）:116.9 萬(wàn)元 X 4%=67.38 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)：68.23+11

17、7.92+67.38 =253.53 萬(wàn)元注：未計(jì)算所得稅，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以爭(zhēng)取政府減免。年均營(yíng)業(yè)支出 =596.69+293.92+253.53 =1144.14 萬(wàn)元（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入一營(yíng)業(yè)支出=1684.61 1144.14=540.47 萬(wàn)元（四）項(xiàng)目投資回收期：一期項(xiàng)目投資約 5185萬(wàn)元，年均純利潤(rùn)約540.47萬(wàn)元，投資回收期： 5185萬(wàn)元一 540.47 萬(wàn)元/年=9.6年預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目投資9.6年收回成本。二、二期投資效益預(yù)測(cè)：按該項(xiàng)目全部建成以后進(jìn)行測(cè)算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進(jìn)行測(cè)算。所以由于二期建成以后，該項(xiàng)目占地面積達(dá)350畝，新建老年公

18、寓也是高檔的別墅式建筑，該項(xiàng)目建成后，無(wú)論從環(huán)境、硬件設(shè)施還是軟件各方面都將達(dá)到目前重慶市老年公寓的頂級(jí)水平，因此在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，我們參照外地高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：1、 客房收入：6720萬(wàn)元1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算：3500張床位X 2000 元/月X 12月X 80% =約 8400萬(wàn)元；2、 護(hù)理收入：1890萬(wàn)元按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1500元計(jì)算：3500張床位X 1500 元/月X 12月X 30% =約 1890萬(wàn)元；3、 宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬(wàn)元按

19、新增150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算：150 人 X 50 元 / 座 X 365 天 X 70%=191.63 萬(wàn)元4、 商場(chǎng)收入：638.75 萬(wàn)元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算3500人X5 元/天X 365天=約638.75 萬(wàn)元5、 養(yǎng)生收入：511萬(wàn)元按每天有10%的人進(jìn)行養(yǎng)生，每人40元計(jì)算：3500人X 10% X 40 元/人X 365天二約511萬(wàn)元6、 會(huì)議室收入：36.5萬(wàn)元按每天2000元，50%利用率計(jì)算：2000元/天X 365天X 50%=約36.5 萬(wàn)元7、場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算

20、：10元/平方米X 6000 平方米X 12月=約72萬(wàn)元8、 護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：60萬(wàn)元按平均每月接待100人，每人 500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算:500 元/人X 100人X 12月=約60萬(wàn)元9、 老年大學(xué)：168萬(wàn)元按20%的人參加，每人每月200元計(jì)算：200 元/人X 3500人X 20% X 12月=約168萬(wàn)元10、洗衣：336萬(wàn)元按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算：80元/人X 3500人X 12月=約336萬(wàn)元11、 其他收入：365萬(wàn)元按每天收入 10000元計(jì)算：10000元/天X 365 天二約365萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=6720+1890+191.63 +730+511+36.5+7

21、2+60+ 168+336+365=約11080萬(wàn)元（二）年均營(yíng)業(yè)支出：1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用：4254萬(wàn)元1） 工資及福利費(fèi)用：2520萬(wàn)元工作人員按 1 : 5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：700人X 3000元/月X 12月=2520萬(wàn)元；2） 管理費(fèi)用：1108萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：11080萬(wàn)元X 10%=1108萬(wàn)元包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。3）水電氣費(fèi)用:554萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算：11080萬(wàn)元X5%=554萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)：25

22、20+1108+554=4254萬(wàn)元2、營(yíng)業(yè)成本：1497.3 萬(wàn)元1）餐飲成本：1344萬(wàn)元按老年公寓營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算：6720 萬(wàn)元 X 20% = 1344 萬(wàn)元2）養(yǎng)生成本： 153.3萬(wàn)元按養(yǎng)生營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算：511 萬(wàn)元 X 30% = 153.3 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本合計(jì)1344+153.3 =1497.3 萬(wàn)元3、營(yíng)業(yè)稅金及附加：1772.8萬(wàn)元1 ）營(yíng)業(yè)稅：554萬(wàn)元（5% ）11080萬(wàn)元X 5%=554萬(wàn)元2） 城建稅：775.6 萬(wàn)元（7%）11080 萬(wàn)元 X 7%=775.6 萬(wàn)元3） 教育費(fèi)附加稅：443.2萬(wàn)元（4% ）：11080 萬(wàn)元 X 4%=443.2

23、 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)：554+775.6+443.2=1772.8 萬(wàn)元注：未計(jì)算所得稅，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以爭(zhēng)取政府減免。年均營(yíng)業(yè)支出 =4254+1497.3+ 1772.8 =7524萬(wàn)元（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入一營(yíng)業(yè)支出=11080 - 7524=3556 萬(wàn)元（四）項(xiàng)目投資回收期：項(xiàng)目二期投資約 42250萬(wàn)元，年均純利潤(rùn)約 3556萬(wàn)元，投資回收期：42250萬(wàn)元一 3556 萬(wàn)元/年=11.9 年預(yù)計(jì)11.9年收回成本。該項(xiàng)目一期投資預(yù)計(jì)在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報(bào)周期在合理的范圍內(nèi)。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析:1、

24、觀(guān)念的風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)是一個(gè)家庭觀(guān)念非常強(qiáng)的民族， 被大多數(shù)老年人及其子女說(shuō)接受， 兒女不孝或是孤寡老人。另外還有養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀(guān)念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒(méi)有據(jù)調(diào)查還有 30%以上的人認(rèn)為老年人入住老年公寓是因?yàn)?0%的子女怕父母入住老年公寓生活不習(xí)慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程 度及時(shí)間長(zhǎng)短。2、價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)目前，重慶市的人均收入和整體消費(fèi)水平與其他發(fā)達(dá)城市相比還有較大差距，人們對(duì)老年公寓的價(jià)格水平的接受度不高據(jù)調(diào)查，重慶市的老年人及其子女對(duì)入住老年公寓能

25、接受的價(jià)格在1500元/月以?xún)?nèi)的占 90%。當(dāng)然這也是因?yàn)橹貞c市目前還沒(méi)有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來(lái)評(píng)價(jià)的緣故。但該項(xiàng)目作為重慶市第一個(gè)吃螃蟹者，在價(jià)格定位上仍然存在作一定的風(fēng)險(xiǎn)。定價(jià)過(guò)低，投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，定價(jià)過(guò)高，入住率將難以得到保證，投資回報(bào)同樣會(huì)受到影響。3、季節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)由于該項(xiàng)目處于重慶市的旅游風(fēng)景區(qū)，消費(fèi)的季節(jié)性較強(qiáng)，消費(fèi)的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務(wù)酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的收益帶來(lái)不確定的因素。4、交通的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂(lè)山上，道路條件差，只有一條路通公交車(chē)，另一條有小長(zhǎng)安面包車(chē)，上下歌樂(lè)山很不方便。雖然

26、梨樹(shù)灣至歌樂(lè)山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車(chē)道的道路能否對(duì)歌樂(lè)山的交通帶來(lái)根本性的改變還是未知數(shù)。另外，該項(xiàng)目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車(chē)，只有三輪車(chē)， 所以無(wú)論是到老年公寓來(lái)的老年人及其家屬，還是到商務(wù)酒店來(lái)度假、開(kāi)會(huì)和其他商務(wù)活動(dòng)的客人都將帶來(lái)極大的不便。從而影響該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。5、多元化的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目能否吸引各民間協(xié)會(huì)來(lái)辦公、開(kāi)展活動(dòng)； 能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷(xiāo)售商來(lái)展銷(xiāo)產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來(lái)開(kāi)分支機(jī)構(gòu)，能否開(kāi)發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項(xiàng)目通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)

27、發(fā)展來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)想存在不確定性。二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：老年公寓的市場(chǎng)需求很大， 擁有很好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)充滿(mǎn)商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。 但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素， 將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提出如下建議：1、 要找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)“三高”老年人群，認(rèn)真分析他們的需求，為他們量身定 做他們所需要的服務(wù)，吸引他們?nèi)胱。?、要重點(diǎn)打造項(xiàng)目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在重慶市獨(dú)樹(shù)一幟，為老年人搭建一個(gè)老年人發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正做到老有所為的平臺(tái)，3、要打好項(xiàng)目的合資背景這張牌，強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目引進(jìn)德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模 式，采用國(guó)際化的管理水平

28、和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢(shì)；4、要依托老年公寓這個(gè)平臺(tái)，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會(huì)議、協(xié)會(huì)活動(dòng)、 老年大學(xué)、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)；5、要把該項(xiàng)目打造成為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入重慶市的三甲醫(yī)院，為整個(gè)歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級(jí)護(hù)理中心，為重慶市其他的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。從而提高本項(xiàng)目的地位，吸引更多的老年人入??；6、建議老年公寓在營(yíng)銷(xiāo)上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長(zhǎng)租和短租相結(jié)合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；7、 本項(xiàng)目每年上繳的各類(lèi)稅金高達(dá)1800多萬(wàn)元，政府對(duì)民間資本建造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及合資企業(yè)有相關(guān)的稅收支持政策，可以爭(zhēng)取政府減免部分稅收，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)；8、要加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃，從營(yíng)銷(xiāo)角度對(duì)市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的營(yíng)銷(xiāo)方案，加強(qiáng)老年公寓的營(yíng)銷(xiāo)推廣和宣傳，擴(kuò)大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認(rèn)識(shí)、認(rèn)知并認(rèn)可老年公寓，從而擴(kuò)大入住人群，提高入住率，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第十章結(jié)論通過(guò)以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明： 無(wú)論是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)