上海某別墅地塊SWOT分析

1、上海X別鴕地塊SWOT分析上海某別墅地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調研1、項目土地性質調查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。占地而積：500多畝地質地貌狀況：地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中地質：屬填海建筑用地地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當地養(yǎng)殖場所。七通一平現狀：七通一平尚未完成.2、地塊周邊環(huán)境調查1）地塊周圍景觀：A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀林公I向，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北而為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。地塊現狀，

2、東側建筑為養(yǎng)雞場地塊內部的河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。距地塊西面約300米為海灣建園，清明等時間往來人員較為噌雜，對本案臨近部分產生一定的影響。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人：另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。，C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一

3、定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。社會治安狀況整體治安狀況良好。3.地塊交通條件調查1）地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A.南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。B.東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。遠景規(guī)劃A.莘奉金高速預計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。B,滬閔路高架預計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。虹橋機場距地塊30分鐘車程，火車南站，距離項目地塊車程20分

4、鐘：40分鐘抵達人民廣場。地塊與公共交通的連接一一亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4.周邊市政配套設施調查1）商店、購物中心及菜市場距項目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。2）教育項目附近有奉新幼兒園、小學及*大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設施較為齊全。上海師范大學奉賢校區(qū)，占地達200多畝，現有校舍面積7萬多平方米，設30個本科專業(yè)，教職工近500人。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。4）文體、娛樂場所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街-奉炮公路上有眾多文體娛樂設施，配套完善。項目周邊分布各個銀行的奉

5、新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內。二、SWOT分析1、地塊地產因子分析所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內，是適應未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質地塊： 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出： 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊： 地塊內現有一條河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。 地塊基本平整，地質適宜作住宅建筑用途

6、： 地塊周邊交通路網順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車： 地塊周邊1公里半徑內市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所： 地塊西側約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產生排斥感： 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上海化學工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染： 水質沒有大的污染。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子。2、地塊SWOT分析項目優(yōu)勢分析考察本項目之地產因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應，市場前景看好： 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成巾場區(qū)隔： 地形方正

7、，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質的生活社區(qū)： 地塊內現有的河浜，加以治理可成為項目內部的一大景觀。 地塊居住環(huán)境比較安靜，東側奉新鎮(zhèn)上配套設施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華：項目弱勢分析當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷； 項目當前直入公共交通較為缺乏。 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經驗、品牌號召力均較為薄弱。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。項目市場機會分析 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大： 隨著西側化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力： 區(qū)域房產開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確：規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位,將會是