吉林動漫游戲原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園管理方案

1、吉林動漫游戲原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園管理方案管理目標(biāo) 為充分體現(xiàn)建造吉林動漫原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)初衷，我們將本著 “真誠、友好、精致、完美”的管理精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與租戶及使用者層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大租戶及使用人能真切地感受高品位的和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。管理原則 為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在管理過程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一

2、”是大廈管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從租戶及使用者的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對大廈的維護(hù)管理、員工的管理以及對租戶及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與租戶自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即大廈辦公室管理的積極性和租戶的積極性。管理部門應(yīng)當(dāng)尊重廣大租戶及使用者的要求，通過管理部門對大廈實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取租戶及使用者的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)大廈管理，

3、并自覺遵守管理規(guī)約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）日常管理為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從管理的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大租戶及使用者不同需求，又增強管理部門的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為租戶及使用者服務(wù)。管理辦法（一）實施全程酒店物業(yè)管理模式，從開發(fā)商、租戶及專業(yè)管理的角度對大廈管理提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的管理硬件環(huán)境。（二）成立吉林動漫游戲原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園大廈管理辦公室，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為吉林動漫游戲原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園大廈組建一支高素質(zhì)的管理隊

4、伍。（四）緊密結(jié)合大廈具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的管理行為規(guī)范，以制度促管理。（五）嚴(yán)格遵守長春市物業(yè)管理條例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與租戶簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑大廈信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）策劃整體形象包裝，形式獨特，以提升大廈的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。管理服務(wù)項目（一）公共服務(wù)項目（全體租戶及使用者能夠享受的服務(wù)，費用納入管理費）：1、維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；2

5、、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；7、空關(guān)房通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時借用； 10、節(jié)日環(huán)境布置； 11、重要時刻提醒服務(wù)； 12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務(wù)；14、代叫出租車；15、義務(wù)安全用電、防火常識宣傳。（二）有償專項服務(wù)項目（具體價格在業(yè)主委員會成立前，由管理部門核定，報物價部門備案）：1、大廈內(nèi)物品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機動車輛清洗（視大廈配置而定）；4、提供小型商務(wù)會

6、議場所及服務(wù)；5、商務(wù)中心服務(wù)；6、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；7、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；8、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；9、代訂車、機票；10、代訂代送飲用水。具體管理方案 大廈的管理由早期管理介入階段（交付前三個月）與前期管理實施階段（業(yè)主委員會正式成立前）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 第一階段：已結(jié)束 第二階段：前期管理階段 前期管理階段可分為接管驗收管理、租戶入駐管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水、電系系統(tǒng)使用管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑

7、和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)租戶及使用人的合法權(quán)益，為日后管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。（一）管理內(nèi)容：1、了解大廈建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2、編制大廈接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在大廈交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對大廈進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行大廈交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料

8、，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標(biāo)識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；3、掌握大廈驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、租戶入駐管理方案在辦理租戶入駐手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造大廈的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視租戶入駐工作的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備租戶領(lǐng)房所需資料；2、為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：（1）憑租戶所持的入駐授權(quán)單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2

9、）陪同租戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；（3）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的各類費用； （4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)租戶確認(rèn)后，填寫驗收交接表，并與租戶約定時間，及時解決。（二）管理措施：1、制定領(lǐng)房程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；4、按規(guī)定辦理租戶入駐手續(xù)。三、保安管理方案在大廈管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)大廈和租戶及使用者的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶及使用者所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。（一）管理

10、內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響大廈管理、租戶及使用者安全的行為。（1）門崗的任務(wù)：禮儀服務(wù)；維護(hù)出入口的秩序；對外來人員進(jìn)行驗證、登記和換卡；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；為租戶及使用用者提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；對大廈安全、防火檢查；裝修戶的安全檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和制止

11、各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二）管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強保安人員的工作責(zé)任心；2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理預(yù)案，定期組織演習(xí)；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明

12、，舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保全體租戶及使用者的生命財產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落

13、實；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及租戶工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土

14、；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾清潔；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層吸煙區(qū)公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域

15、保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，垃圾每天清運到指定地點；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔二次；（9）每月對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔四次，每周對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，保潔公司負(fù)責(zé)每月組織保潔人員學(xué)習(xí)一次

16、；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、辦公室主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、大廈的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到租戶及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（1）租戶及使用人已領(lǐng)房： 房屋交付時，及時與租戶及使用人簽訂管理規(guī)約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立租戶及使用人檔案； 加強裝修管理，對違章裝

17、修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理； 裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（未出租或未交付使用房）： 大廈辦公室安排保潔每周通風(fēng)打掃一次； 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理。（3）公共用房 做好公共用房（保潔用房、服務(wù)臺、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵等設(shè)備每天巡查兩次；（4） 電梯機房，每周清掃一次，定期對電梯進(jìn)行保養(yǎng)（半年保養(yǎng)和一年保

18、養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；（8）對租戶及租戶自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)申請單，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促租戶及使用人做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；2、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強化培訓(xùn)，確保熟悉該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)

19、；4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、水、電系統(tǒng)使用管理方案通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施及電力系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結(jié)合大廈實際，制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。八

20、、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；3、接受管理方對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；4、配合管理方開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。九、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；2、租戶及使用人檔案：所有租房合同（復(fù)印件），租戶及使用人基本情況登記表、裝修申請表等；3、文件檔案：有關(guān)大廈辦公室管理法規(guī)政策、文件等4、管理資