房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法(終極版)

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法（終極版）（一）建設(shè)項目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進行建設(shè)所需的 費用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進行建設(shè)投資借款和流動資金借款 而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全 部周轉(zhuǎn)資金。建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和

2、經(jīng)營資金兩部分。1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本 費用。包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共 配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、 其他費用以及不可預(yù)見費等2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成 本和代建工程開發(fā)成本。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和

3、開發(fā)間接費（包括管理費 用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等）。亦可 開發(fā)成本和開發(fā)費用進行分類。開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公 共配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費。開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。157,349平方米，其中住宅17,000平方米。住宅全部銷售，70,794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投 萬元和自營固定資產(chǎn)（會所）5,000150萬元，在項目結(jié)束時（預(yù)計386-1所示：例：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積 135,049平方米，商鋪 5,300平方米，會所 商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投

4、資 資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金 年后）一次收回。則開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會所）的 5,000萬元和經(jīng)營資金 150萬元。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構(gòu)成估算1、土地費用估算（1）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地 價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積

5、率、使用年限 等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。（2）土地征用及拆遷補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣 補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市 場評估價格確定；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房 屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。（3）土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。（4）土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒

6、店以作出租經(jīng)營之用時）經(jīng)常采用。（5）土地投資折價非常常見的合作開發(fā)項目的模式。2、前期工程費前期工程費主要包括項目整體報批報建費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、三通一平”費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編、審費、其他等。（1）項目整體性報批報建費，主要指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納 的報批費，如人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。（2）規(guī)劃設(shè)計費，主要包括項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計費、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費、制圖費等。一般可按項目總投資的一 定百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的 0.1% 0.3% 。（3）勘測

7、丈量費，主要包括水文、地質(zhì)、文物和地基勘察勘探費，沉降觀測 費，日照測試費等，可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概 算的0.5%左右。（4）三通一平”費，主要包括接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的費用（含地下排水管，溝開挖鋪設(shè)費用），供電、道路等設(shè)施的設(shè)建造、裝飾和進行場地平整（包括開工前垃圾清運）發(fā)生的費用等。這些費用的估算可根據(jù)實際工 作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計概算的0.35%。（5）臨時設(shè)施費，主要包括臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅 線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi) 配置如空調(diào)、電視機、家具等的成本不屬于臨時設(shè)施費。

8、（6）預(yù)算編、審費，主要指聘請社會中介服務(wù)機構(gòu)為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而 發(fā)生的費用。（7）其他，主要包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供 氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、 干管和干道的接口費用?；A(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工 程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)

9、構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、 電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程 費用等。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共 配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、 幼兒園、公共廁所、停車場等。6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā) 生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動 保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。7、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營 活動

10、而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)接待費、 職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟 費、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷等各種費用。管理費用可按項目投資或前述1 5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為 3%。8、財務(wù)費用財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企 業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見借款還本付息估算”。禾利息外的財務(wù)費用可按利息 1

11、0%估算。9、銷售費用銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu) 或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。（1 ）廣告宣傳及市場推廣費約為銷售收入的 2%- 3% （住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）（2）銷售代理費約為銷售收入的 1.5% 2%（3）其他銷售費用約為銷售收入的 0.5% 1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%- 6% 。10、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些 費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%- 3% 。11

12、、開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或 有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設(shè)項目投資 構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州 為例，這些稅費一般包括：（1） 配套設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%）（2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（按總投資額 30%-5%計征，目前暫停征收）（3）土地使用稅（4）建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費（5）供水增容費（已免征）（6）供電增容費（已免征）（7） 物業(yè)管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售 的，買家交）（8）其他12、不可預(yù)見費不可預(yù)見費包括備

13、用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按 3% 5%計算。如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應(yīng)估算下列費用：13、運營費用運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。14、修理費用修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌拮一、經(jīng)營收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營

14、等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應(yīng)與開發(fā)商的營銷策略相結(jié)合，同時還應(yīng) 遵守各級政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內(nèi)容。1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時，應(yīng)首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量， 再根據(jù)市場條件， 確定開發(fā)項目在整個租售期內(nèi)每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。2、租售價格的確定應(yīng)在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應(yīng)注意已建成

15、的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。3、確定收款方式時應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時，應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應(yīng)特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收 入等。1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應(yīng)注意空置期（項目竣工后暫未租出的時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑

16、面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應(yīng)考慮經(jīng)營期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的自營收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項目建成后所生產(chǎn)的影響， 以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項目的影響。二、稅金估算（一）經(jīng)營稅金及附加1、經(jīng)營稅金及附加的概念經(jīng)營稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加（即為通常所說的兩

17、稅一費”。2、具體估算（1）增值稅營改增后，對房地產(chǎn)投資而言，增值稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收 的一種稅。增值稅稅額二應(yīng)納稅銷售（出租）收入灘率。 房地產(chǎn)銷售預(yù)繳稅款與納稅申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法分別按照預(yù)繳增值稅和達到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間申報的方式計征增值稅。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。老項目有兩種計稅方法，可選擇適用簡易計稅方法也可選擇一般計稅法，而新項目只有適用一般計稅方法。簡

18、易計稅法一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。一般計稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：（注：2018年5月1日起,17%和11%稅率的,心+10%）/房地產(chǎn)項目可供銷應(yīng)在取得預(yù)收款納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用 稅率分別調(diào)整為 16%和10%）銷售額二（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）當(dāng)期允許扣除的土地

19、價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款 二（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積售建筑面積）*支付的土地價款a、預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，的次月納稅申報期，按照3%的預(yù)征率向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。按照營業(yè)稅改征增 值稅試點實施方法（財稅 <2016>36號文件附件1）的規(guī)定，納稅人采取預(yù) 收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是 完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。應(yīng)預(yù)

20、繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款二預(yù)收款/<（1+適用稅率或征收率）*3%>適用一般計稅方法計稅，按照10%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅,按照5%的征收率計算。b、納稅申報按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售 不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷 售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間， 以當(dāng)期銷售額和 10%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期 繼續(xù)

21、抵減。一般納稅人、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅 的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期 應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進項稅額抵扣應(yīng)用根據(jù)增值稅政策規(guī)定，下列進項稅額準(zhǔn)予從銷售稅額中抵扣：（1）銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注冊的 增值稅額。月銷售額超過 3萬元（或季銷售額超過 9萬元）的鑒證咨詢業(yè)、住宿業(yè)、建筑 業(yè)小規(guī)模納稅人（銷售不動產(chǎn)除外）可自行開具增值稅專用發(fā)票。自2018年2月1日起，月銷售額超過 3萬元（或季銷售額超過

22、9萬元）的工 業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱試點 納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以通過增值稅 發(fā)票管理新系統(tǒng)自行開具。（2）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳納書上注明的增值稅額。（3）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳納書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和扣除率計算的進 項稅額，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。計算公式為：進項稅額二買價*扣除率（4） 自境外單位或者個人購進勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者境內(nèi)的不動產(chǎn)， 從稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅 額。（5）自2018年1

23、月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計 稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利 或者個人消費的，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中全額抵扣。納稅人購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，取得的增值稅扣稅憑 證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不 得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng) 產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、 付款證明和境外 單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣下列項目的進項稅額不得從銷售稅額

24、中抵扣：（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（3）正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（6）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的

25、進項稅額：不得抵扣的進項稅額二當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額* （當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）/當(dāng)期全部銷售額根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額二當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額* （簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） 轉(zhuǎn)讓二手房”增值稅政策實踐應(yīng)用納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營改增主要政策類型計稅方式取得方式預(yù)繳稅款 預(yù)征率預(yù)繳稅款

26、 計算銷售額稅率（征 收 率）一般納稅 人一般計稅 （2016 年 5月1日后 取得或之 前取得自 愿選擇適 用一般計 稅方法的）非自建5%應(yīng)預(yù)激稅款二 （全部價款和價 外費用不動產(chǎn) 購詈原價或者取 得不動產(chǎn)時作 價）/a+5%>5%以取得的全 部價款和價 外費用為銷售額自建5%應(yīng)預(yù)繳稅款二全 部價款和價外費 用/ （1+5%） *5%簡易計稅 （2016 年 4月30日 前取得）非自建5%應(yīng)預(yù)激稅款二 （全部價款和價 外費用不動產(chǎn) 購罟原價或者取 得不動產(chǎn)時作 價）/（1+5%） *5%以取得的全 部價款和價 外費用減去 不動產(chǎn)購詈 原價或者取 得不動產(chǎn)時 的作價后的 余額為銷售-5%

27、自建5%應(yīng)預(yù)繳稅款二全 部價款和價外費 用/ （1+5%） *5%以取得的全 部價款和價 外費用為銷 售額小規(guī)模納 稅人（不含 個體工商 戶銷售購 買的住房 和其他個簡易計稅非自建5%應(yīng)預(yù)激稅款二 （全部價款和價 外費用不動產(chǎn) 購罟原價或者取 得不動產(chǎn)時作以取得的全 部價款和價 外費用減去 不動產(chǎn)購詈 時原價或者 取得不動產(chǎn)5%人銷售不 動產(chǎn)）價丨 7(15%) *5%時的件榆后 的余額為銷 售額小規(guī)模納 稅人（不含 個體工商 戶銷售購 買的住房 和苴他個 人銷售不 動產(chǎn)）簡易計稅自建應(yīng)預(yù)繳稅款二全 韶價款和價外費 ffl/ （U5«） *5%以取得的全 部價款和債 外費用為銷售績個

28、人含個 休工商戶 和其他介 人）非自建住 房蹦買2年 以內(nèi)無無以取得的全 部價款和旳 外費用為銷 售額期買2年 以上無無免稅自建自用住房無無免稅其他于人取得的不動產(chǎn)（不含住房）無無以取得的全 部價款和價 外費用減去 不動產(chǎn)購査 時原價或者 靈得不動產(chǎn) 時的作價后 的余額為銷 售囊5ft 不動產(chǎn)出租增值稅政策實踐應(yīng)用納稅人出租不動產(chǎn)營改增主要政策類型計稅方式預(yù)數(shù)稅 款預(yù)征 率預(yù)繳稅款 計算銷售額稅率（征收率）般納稅 人一骰計稅（出 租其2D坨年呂 月1曰后取得 或出租其 2016年4月30曰菌取得 自愿選擇適用 一般計稅方法 的3%應(yīng)預(yù)墩稅款： 含稅銷售額 心1C畤挪以取得的全 部價款和價 外費

29、用為銷 售額10H簡易計稅 （20164 月30 am 得）應(yīng)預(yù)繳稅款= 全部價款和帝 外費用/（1+5阪）5%小規(guī)模納 稅人簡易計稅岀租 不動 產(chǎn)（不 含個 人岀 租住應(yīng)預(yù)徽稅款； （全削價款和 價外費用-不 動產(chǎn)購詈原悅 或考取得不動 產(chǎn)時件價）/（1） 瞬以取得的全 部價款和怕 外費用為銷 售額5ft個體 工商 戶出 租住 房應(yīng)預(yù)墩稅款二 含稅額銷售飯 / （1+S%） *1.5*孔滅按1.5H其他個人出租 非住 房以取得的全 部價款和悅 外費用為銷 售頷5%岀租 住房旣減按15%（2）城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅，按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)，專門用 于城市建設(shè)、維護而

30、征收的一種稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，城市維護建設(shè)稅 的計稅依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。城市維護建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。（3）教育費附加教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，其計 費依據(jù)與城市維護建設(shè)稅相同。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，教育費附加的計費依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為3%。（二）土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有國有土地應(yīng)繳納的一種稅。計稅依據(jù)是納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅

31、度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。年應(yīng)納土地使用稅二應(yīng)稅土地面積（平方米）稅率（三）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10%- 30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計征，稅率為1.2% ;按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12% o（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所得和其他所得征收的一種稅。就房地產(chǎn)開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開發(fā)

32、企業(yè)，所得稅計算公式是：所得稅稅額二應(yīng)稅所得額徹率應(yīng)稅所得額二利潤總額-允許扣除項目的金額 對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總額主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發(fā)成本和經(jīng)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%（五）土地增值稅1、土地增值稅的概念土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?？梢允秦泿攀杖搿嵨锸杖牒推渌杖?。但一般指貨幣收入。3、土地增值稅的扣除項目計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接

33、對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額扣除項目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和相應(yīng)的手續(xù)費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。但三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務(wù)費用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)的證明。如果是，則財務(wù)費用中的利息支出允許據(jù)實扣除，但最高不

34、能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，則整個房地產(chǎn)開發(fā)費用按上面第1、2項計算金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。（4）舊房或建筑物的評估價格。轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時，應(yīng)按舊房或建筑物的評 估價格計算扣除項目金額。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括增值稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加、 印花稅等。（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除4、土地增值稅的稅率土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%（1）增值額

35、未超過扣除項目金額為 30% ；（2）增值額超過扣除項目金額稅率為40% ；（3）增值額超過扣除項目金額稅率為50% ；（4）增值額超過扣除項目金額50% （包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，100%，但未超過扣除項目金額200%的部分,200%的部分，稅率為 60%。5、土地增值稅的免稅規(guī)定有以下情形之一者，免征土地增值稅：（1）納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。（2）因國家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。綜上所述，土地增值稅的計算步驟例6-1 :某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，

36、試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：（1）計算增值額為：40,000-10,000=30,000 萬元（2）計算增值稅與扣除金額之比：30,000 一 10,000=300%增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。(3) 計算各檔土地增值稅稅額：a、 增值額未超過扣除金額50%的部分，適用 30%的稅率，稅額為：1,000 X 50%X 30%=150 萬元b、 增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用 40%的稅率，稅額為：1,000 X (100%-50%) X 40%=200 萬元c、 增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適

37、用 50%的稅率，稅 額為：1,000 X (200%-100%) X 50%=500 萬元d、 增值額超過扣除金額200%的部分，適用 60%的稅率，稅額為：3,000-(1,000 X 200%) X 60%=600萬元(4) 土地增值稅總額：150+200+500+600=1,450 萬元例6-2 :某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為 35,000萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：(1) 計算增值額為：40,000-35,000=5,000 萬元(2) 計算增值稅與扣除金額之比：5,000 一 35,000=14.28%(3) 判斷土地增

38、值稅適用稅率:增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免征土地增值稅。借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。、還本付息的資金來源根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預(yù)售或預(yù)租的項目，還款 資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。1、利潤用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了 盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。2、折舊費如果項目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價值 5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)