房地產(chǎn)開發(fā)成本控制(共6頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制 單位：建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司姓名：林向煒【摘要】：國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控、人口結構對房地產(chǎn)剛性需求可能存在逐步的弱化、社會經(jīng)濟發(fā)展結構的變化，將會抑制商品房價格持續(xù)走高，包括商品房在內(nèi)的商品利潤也將趨于社會平均水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。針對這一命題，本文從成本控制角度出發(fā)，較為詳細地論述了房地產(chǎn)這一特殊商品的成本構成，并從成本構成中全面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)成本增大的主要因素并提出通過外部調控和企業(yè)內(nèi)部管理兩個方面來進行成本控制，以達到真正有效實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 【關鍵詞】：成本構成 外部調控 全面成本

2、控制 內(nèi)生是指靠自身發(fā)展，外生則主要指依靠外部力量。近十幾年來，對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，更多的主要集中在市場開拓等外生因素上，而對于內(nèi)生性發(fā)展問題則涉及較少。我們認為，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控、人口結構對房地產(chǎn)剛性需求可能存在的弱化、社會經(jīng)濟發(fā)展結構的變化，將會抑制商品房價格持續(xù)走高，包括商品房在內(nèi)的商品利潤也將趨于社會平均水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更多的是必須走內(nèi)生性發(fā)展道路。我們同時認為，降低成本是內(nèi)生性發(fā)展的十分重要途徑。因此，本文先從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構成出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制淺作探討。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構成 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構成包括：土地費用、前期工程費、基礎設

3、施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發(fā)間接費等。 1、土地費用 土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占總成本的30%-50%左右，而且逐年呈上漲趨勢。因此，土地價格決定了房子的基礎價格。2、前期工程費 前期工程費主要指開發(fā)項目的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，水文、地質勘察費，測繪費等土地開發(fā)費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費指為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費用，包括開發(fā)項目的道路、供水、供

4、電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設施等費用。該項費用約占成本的10%。 4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。 5、公建配套設施費 公建配套設施費指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫(yī)院、居委會等）和各種營利性的配套設施（如商店、銀行、超市等）等所發(fā)生的費用。6、銷售費用 銷售費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及專設機構在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用。一般不超過整個銷售額的3%。 7

5、、管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，在整個成本構成所占比例很小。 8、財務費用 在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。它的大小與所開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。 9、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，各地標準不一樣。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的影響因素

6、1、土地供應價格上升 據(jù)統(tǒng)計，從2003年開始，全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度。以某市為例，在該市行政區(qū)內(nèi)的同一地段，2006年取得土地樓面地價為2524元/每平方米，2007年9月取得土地樓面地價為7096元/每平方米，到2010年3月取得土地樓面地價竟為16144元/每平方米，相比2006年增長6.39倍。 2、市政公共設施由開發(fā)企業(yè)承擔，加大企業(yè)成本開支 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校、幼兒園、居委會、衛(wèi)生站、公園等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發(fā)企業(yè)負責，

7、加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的各種稅種綜合計算，企業(yè)稅收負擔可達到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務部門對所得稅收采取預征的政策，從收到預收房款之日起就開始征收。例如：預收到100萬元房款，就必須將11.80萬元先交稅，剩下88.20萬元才能用于工程的開發(fā)建設。雖然說依法納稅是每個企業(yè)應盡的社會責任，但交納時間提前，進一步減緩了房企的資金流速。 4、融資渠道相對薄弱，財務成本居高不下 長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道多是通過銀行間接融資，而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。按目前商品房預售管理辦法規(guī)定，

8、只有“四證”齊全，同時企業(yè)自有資金要達到項目總投資額的35%，銀行才可發(fā)放項目貸款。并且建筑主體要達到30%以上的形象進度，方可取得房屋預售許可證，才可預售。按央行規(guī)定，商品房只有達到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。按項目周期3年計算，每平方米利息成本將達到350元500元不等。如果銷售不暢，財務成本更不可預測。 5、建材價格波動，帶動建安成本提高 建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，近幾年來價格均有大幅度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材，今年的價格較去年平均漲幅達近700元，有的最多每噸漲幅達1000多元，建材價格的上漲，直接影響了建安成本提高。 6、房地產(chǎn)企業(yè)成本

9、控制意識淡薄歷年來我國企業(yè)采用的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費很大，財務人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。三、如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本 （一）外部調控 1、強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價 （1）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。政府應根據(jù)市場需求作好土地供應量的測算，提供適量的供應維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。 （2）

10、加大土地后期監(jiān)管。政府做好土地規(guī)劃的同時加大土地監(jiān)管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供應量真正體現(xiàn)至開發(fā)量上來。另一方面要建立強制退出機制，應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規(guī)模。 2、加大對房地產(chǎn)開發(fā)審批環(huán)節(jié)的效率 從現(xiàn)狀看，大部分地方政府能認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設領域的各項不合理收費進行了清理整頓。但是對審批手續(xù)的時效仍未能加以重視，只有提高審批效率，才能加快土地量轉化成開發(fā)量，降低資金占用成本。 3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用 對應由政府負擔的市政配套設施，政府應切實負

11、起責任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉嫁到開發(fā)企業(yè)頭上，對確需由開發(fā)企業(yè)承擔的市政配套設施，應引進競爭機制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負擔。 4、開拓金融業(yè)務，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用 真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻等。5、充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩(wěn) 政府應通過利率調整和控制貨幣發(fā)行量調節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵

12、、水泥等對房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的產(chǎn)業(yè)予以重點關注，使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。 （二）加強開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，全面控制成本 1、樹立全面成本觀念，并貫徹至企業(yè)每一員工。目前有許多的房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企業(yè)認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些企業(yè)認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關系；有些企業(yè)認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實

13、這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。2、 做好規(guī)劃設計階段的成本控制 控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制建設成本的關鍵。設計費一般只占項目總成本的1%左右，但對成本的影響程度達7090。其措施，主要是以下幾個方面： （1） 加強設計階段的經(jīng)濟論證 設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時，

14、可以采用成本效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經(jīng)濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。 （2） 實行限額設計 所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。 （3） 要加強設計出圖前的審核工作 加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，

15、可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。 3、嚴格控制建安成本，降低工程造價 (1) 招標投標階段的成本控制。招投標階段是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。要對施工單位資質進行嚴格審查,必要時應進行實地考察，防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。優(yōu)秀的施工企業(yè)具有足夠的技術實力,不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質、低耗,也使施工企業(yè)能夠有實力在工程造價上給建設單

16、位合理的優(yōu)惠。(2) 施工階段的成本控制。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為:（a）抓好合同管理,減少工程索賠。在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。要做到事前把關,主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對成本的影響,減少不必要的工程費用支出,避免成本失控。另外,對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使成本得到有效控制。 (b)從技術措施上展開項目成本的有效控制。在組織住宅小區(qū)的施工，安排開工計劃時，要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與住宅工程同步進行，盡量不發(fā)生臨時供

17、水、供電、供熱的費用，并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。同時,材料費一般占直接工程費的70%左右,而直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 (3)竣工階段的成本控制 凡結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，審核時應與原招標文件對照，凡系標底內(nèi)已含項目不能重復出現(xiàn)。 4、財務成本的控制 在開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面項目預售收回部分資金。如何還貸才能使付出的利息最少，資金成本最低，這就要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的情況來選擇合適的還款方式。因此對項目整個開發(fā)過程的資金收