2010商業(yè)地產(chǎn)分析(共18頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告2010China Real Estate Finance Report（第二稿 2011年1月25日）專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)第二部分 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一、2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概覽2009年以來(lái)住宅市場(chǎng)的持續(xù)火熱，迫使宏觀調(diào)控政策不斷加碼，2010年1月起，中央陸續(xù)出臺(tái)的嚴(yán)厲調(diào)控政策，直指商品住宅：規(guī)定二套房首付不低于五成，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，暫停發(fā)放三套以上房貸，嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等。除了90平方米以下的首次置業(yè)，多種政策組成疊加效應(yīng)，幾乎影響到了所有住宅需求。商業(yè)項(xiàng)目由于此前已執(zhí)行較為嚴(yán)格的信貸政策，本輪新政對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響較為有限。此

2、外，雖然2010年的貨幣政策日益趨緊，但通脹預(yù)期仍然存在并愈加強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者將部分目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格?？傮w而言，2010年商業(yè)地產(chǎn)的整體銷(xiāo)售價(jià)格和租金水平呈平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，特別是住房新政頒布以后，由于宏觀調(diào)控抑制了住宅市場(chǎng)的發(fā)展，部分投資者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，使其價(jià)格上揚(yáng)更為明顯。從供給方面看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)受到了地方政府和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。對(duì)地方政府而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善居民生活品質(zhì)，吸納社會(huì)就業(yè)人口，改善城市景觀等多項(xiàng)功能，另外，相較于住宅物業(yè)的一次性收入，商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)為地方政府帶來(lái)持續(xù)性的稅收和就業(yè)，因此相比住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更受地方

3、政府歡迎。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力在于：其一，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好機(jī)遇，依國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過(guò)55%時(shí)，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求將超過(guò)住宅物業(yè)，目前國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)占比為40%左右，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大；其二，數(shù)次宏觀調(diào)控均針對(duì)住宅物業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受影響較小，由于地方政府的支持，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格較之住宅項(xiàng)目更具吸引力；其三：在信貸收緊和宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抵御住宅物業(yè)市場(chǎng)較大的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。2010年，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加速擴(kuò)張：萬(wàn)科以11.5億元的價(jià)格收購(gòu)北京贏嘉中心，同時(shí)

4、在全國(guó)購(gòu)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)投資金額260億元；SOHO中國(guó)在上海累計(jì)投入55.22億元，用于收購(gòu)?fù)鉃?04地塊，虹橋交通樞紐的臨空15號(hào)地塊和盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目；外資開(kāi)發(fā)企業(yè)凱德置地于2010年分別在深圳和上海投資60億元和96億元，興建大型城市綜合體來(lái)福士廣場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)難度較大，對(duì)后期管理水平要求高，資金回籠慢等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將主要由在地方政府支持下的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)。從需求方面看，2010年各地相繼出臺(tái)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理規(guī)定：5月17日，寧波出臺(tái)寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定，規(guī)定公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人僅限于企業(yè)法人；5月

5、19日，北京出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定于5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷(xiāo)售。 以上政策使得投資商用物業(yè)的個(gè)人投資者減少，投資門(mén)檻變高，企業(yè)客戶(hù)將成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最為重要的目標(biāo)客群。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，該政策有利于加強(qiáng)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體性，確定其合理的市場(chǎng)定位，減少資源的浪費(fèi)，但由于缺少了個(gè)人投資者這一重要的資金來(lái)源，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售能力和資金運(yùn)作能力變得更為重要。二、各業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析根據(jù)使用用途劃分，廣義商業(yè)地產(chǎn)可以劃分為商鋪類(lèi)地產(chǎn)（含購(gòu)物中心等大型商業(yè)及普通商鋪）、寫(xiě)字樓地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)，以下將按照不同業(yè)態(tài)類(lèi)型分析不同市場(chǎng)的情

6、況。本部分以全國(guó)15個(gè)主要商業(yè)地產(chǎn)城市為研究對(duì)象。全國(guó)15個(gè)主要城市，按其所處區(qū)位，可大致分為華北（北京、大連、青島、天津、沈陽(yáng)）、華東（上海、杭州、南京、寧波）、華南（廣州、深圳）、中西部（成都、重慶、西安、武漢）四大區(qū)域市場(chǎng)。其中華北、華東、華南三區(qū)覆蓋了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三大引擎，即環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角城市群，中西部區(qū)域市場(chǎng)則收錄了中西部發(fā)展的發(fā)展核心城市。（一）寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1供需及空置在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷轉(zhuǎn)暖環(huán)境下，內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)承擔(dān)推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)升溫的角色，跨國(guó)公司也加速了其在華擴(kuò)張和兼并的步伐，使寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的需求回升明顯，全國(guó)各地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖。截至2010年底，全國(guó)各地

7、的寫(xiě)字樓供應(yīng)量均有不同幅度的提升，由于需求回升，空置率較2009年有所下降。以北京市場(chǎng)為例：第一季度，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓雖然供應(yīng)量同比略有下降，但市場(chǎng)整體需求不斷上升，空置率較上季度下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。第二季度，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，市場(chǎng)整體新增供應(yīng)達(dá)25萬(wàn)平方米左右，較一季度有大幅增長(zhǎng)。市場(chǎng)需求持續(xù)上升，吸納量達(dá)18萬(wàn)平方米，導(dǎo)致市場(chǎng)平均空置率較上季度下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，為16.6%。第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)回升步伐加快，提供市場(chǎng)新增供應(yīng)50萬(wàn)平方米左右，較上季度增加近一倍。該季內(nèi)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量超過(guò)30萬(wàn)平方米，空置率繼續(xù)下降。第四季度，市場(chǎng)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)，空置率降低至10%左右，拉低了全年

8、的平均空置水平。而從全年來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量超過(guò)120萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。華東地區(qū)的代表城市上海，今年新增甲級(jí)寫(xiě)字樓超過(guò)80萬(wàn)平方米，為2009年的2倍。由于需求旺盛，上海高檔寫(xiě)字樓的空置率由去年的14.8%回落至11.8%。華南地區(qū)的代表城市廣州，2010年全年新增供應(yīng)44.1萬(wàn)平方米，需求旺盛，但由于供應(yīng)量巨大，廣州的空置率小幅上漲，為14%。綜上所述，2010年的全國(guó)各城市的寫(xiě)字樓供應(yīng)量較2009年有較大增加，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，來(lái)自于跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求快速回升，供給的大量增加并未導(dǎo)致空置率的大幅提高，而北京、上海、重慶等地的寫(xiě)字樓空置率較2009年有一定幅度的下

9、降。從較長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，2002年-2005年，全國(guó)寫(xiě)字樓的空置率一直處于緩慢下降的狀態(tài)；2006年-2007年，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求增長(zhǎng)較快，空置率出現(xiàn)大的跌幅；2008年-2009年，受金融危機(jī)影響，企業(yè)對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求放緩，加之前幾年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好時(shí)興建的大批項(xiàng)目竣工入市，寫(xiě)字樓空置率出現(xiàn)較大幅度上升； 2009年-2010年，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好使得對(duì)寫(xiě)字樓的需求明顯反彈，空置率下降，到2010年底，市場(chǎng)已基本回到經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的景氣水平。圖1.1.1 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期走勢(shì)圖1.1.2 上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期走勢(shì)2平均租金/售價(jià)分析2010年全國(guó)各地寫(xiě)字樓的租金開(kāi)始告別

10、2009年的頹勢(shì)，進(jìn)入緩慢上升的通道。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇以及外資企業(yè)將更多資源投入發(fā)展迅速的中國(guó)市場(chǎng)，大部分城市的寫(xiě)字樓租金從一季度便開(kāi)始微幅上升，華南和華北市場(chǎng)上漲較為迅速，全年平均漲幅3%左右；華東市場(chǎng)漲幅平穩(wěn)，全年平均漲幅保持在1%左右，杭州由于2010年供應(yīng)量大增，導(dǎo)致租金水平連續(xù)小幅走低；西部中部市場(chǎng)在一季度租金水平保持穩(wěn)定，在二三季度由于多個(gè)高端項(xiàng)目入市，使其租金水平有較大幅度提高。全國(guó)看來(lái)，第三季度，北京和成都的租金水平的漲幅都超過(guò)了6%，表明經(jīng)濟(jì)正逐步走向復(fù)蘇。從售價(jià)上看，2010年寫(xiě)字樓的售價(jià)延續(xù)了2009年的漲勢(shì)。2010年中央相繼出臺(tái)一系列對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控措施，住

11、宅市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，部分投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向價(jià)值相對(duì)低估的商用房市場(chǎng)，推高了寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的價(jià)格。同時(shí)2010年通貨膨脹預(yù)期的持續(xù)加強(qiáng)，保值需求的增加也促使更多資金進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)一步促使其價(jià)格上揚(yáng)。從全國(guó)來(lái)看，大部分監(jiān)測(cè)城市的寫(xiě)字樓售價(jià)漲幅在05%之間，較為平穩(wěn)；而西部地區(qū)的成都與重慶漲幅較大，特別是重慶地區(qū)的寫(xiě)字樓售價(jià)保持了連續(xù)三個(gè)季度的兩位數(shù)增長(zhǎng)，表明在部分產(chǎn)業(yè)從東部轉(zhuǎn)移至西部的過(guò)程中，越來(lái)越多的公司將業(yè)務(wù)拓展至發(fā)展迅速中西部地區(qū)，增大了對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求，此外，西部地區(qū)較為低廉的寫(xiě)字樓售價(jià)和較大的發(fā)展?jié)摿σ参吮姸嗤顿Y者。較長(zhǎng)周期看來(lái)，在2008年之前，全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)保持緩

12、慢上漲的趨勢(shì)；2008年-2009年，受金融危機(jī)影響，更多客戶(hù)選擇與原項(xiàng)目續(xù)約或暫停擴(kuò)租計(jì)劃，整體市場(chǎng)需求下降，租金和售價(jià)雙雙下滑；2010年，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和貨幣供應(yīng)大幅增加的影響，寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)恢復(fù)了穩(wěn)定和溫和的上漲。若未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生較大變化，租金和售價(jià)將保持持續(xù)上漲趨勢(shì)。圖1.1.3 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金長(zhǎng)期走勢(shì) 圖1.1.4 上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金長(zhǎng)期走勢(shì)圖1.1.5 北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓售價(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)圖1.1.5 上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓售價(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)（二）零售物業(yè)市場(chǎng)分析1供需及空置2010年，中國(guó)消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)能力推動(dòng)了國(guó)內(nèi)零售業(yè)快速發(fā)展，零售物業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，并觸發(fā)了消費(fèi)模式的改變。中國(guó)消

13、費(fèi)者如今開(kāi)始追求更加多元化的購(gòu)物體驗(yàn)，食品消費(fèi)比重從1995年的50減少至2008年的38。越來(lái)越多的零售業(yè)主意識(shí)到中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)將成為全球商業(yè)巨頭激烈爭(zhēng)奪的市場(chǎng)，各外資零售商在2010年加快了在中國(guó)拓展的步伐：來(lái)自英國(guó)的TESCO樂(lè)購(gòu)，2010年第一季度已在華開(kāi)設(shè)新店10家，家樂(lè)福和沃爾瑪，2010年的拓展門(mén)店數(shù)也均超出2009年開(kāi)店數(shù)。此外，由于一二線城市的市場(chǎng)份額已經(jīng)基本被外資零售商、內(nèi)資大型零售商及一部分區(qū)域零售龍頭牢牢占據(jù)，加之中國(guó)二三線城市零售物業(yè)市場(chǎng)日趨成熟，零售商開(kāi)始逐步向中西部城市和二三線城市擴(kuò)張。在零售商加速擴(kuò)張的影響下，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)較上年有較大幅度的提升。以北京為例，

14、2010年北京新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，較2009年同比分別增長(zhǎng)了355%和357%；而上海受世博會(huì)的影響，大量新項(xiàng)目和重新裝修的項(xiàng)目在二、三季度紛紛入市，亦增大了市場(chǎng)供應(yīng)量。在空置率方面，受供應(yīng)量增加和零售商加速擴(kuò)張兩方面的影響，零售物業(yè)的空置率基本保持平穩(wěn)，除北京、重慶、廣州外，大部分城市空置率保持在10%以下。從長(zhǎng)期看來(lái)，全國(guó)各地優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率在2008年之前呈逐年下降的趨勢(shì)，這主要得益于中國(guó)零售市場(chǎng)的逐步開(kāi)放和大量海外零售集團(tuán)的進(jìn)駐；2008年和2009年，受金融危機(jī)影響，對(duì)物業(yè)的需求放緩，但供給量保持放量增長(zhǎng)，兩方面因素導(dǎo)致了空置率有較大

15、的提升；2010年，由于需求的提升，空置率重新回到緩慢下降的軌道。圖1.2.1：北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率長(zhǎng)期走勢(shì)2平均租金分析由于今年新增物業(yè)較多，激烈的競(jìng)爭(zhēng)抑制了租金反彈的速度，全國(guó)大部分城市的租金水平保持平穩(wěn)，其漲幅水平介于05%之間。而北京、成都、重慶由于今年有大批新項(xiàng)目入市，短期內(nèi)租金有下調(diào)的壓力，但由于隨著新項(xiàng)目的逐漸成熟，租金水平長(zhǎng)期仍將保持緩慢上升的勢(shì)態(tài)。長(zhǎng)期看來(lái)，除了2008年受于金融危機(jī)影響微幅下跌外，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金水平一直處于緩慢上漲狀態(tài)。這也從側(cè)面反應(yīng)出中國(guó)居民的消費(fèi)水平正處于緩慢上升的階段，其需求也日益多樣化，從便利店，大賣(mài)場(chǎng)到奢侈品專(zhuān)賣(mài)店，各種形態(tài)的零售物業(yè)在近十年

16、里均得到了較快的發(fā)展。圖1.2.2：北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金長(zhǎng)期走勢(shì)（三）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1平均工業(yè)地價(jià)2010年，受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和出口的增加，大部分城市的工業(yè)地價(jià)保持了上升的勢(shì)態(tài)。各處工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)由于供應(yīng)的短缺和不斷上升的需求而繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。各城市的工業(yè)地價(jià)上升幅度在0-5%之間，北京由于需求強(qiáng)勁而新增供給匱乏，工業(yè)地價(jià)漲幅高達(dá)10.8%，位居全國(guó)之首、圖1.3.1：前三季度各城市平均工業(yè)用地價(jià)格 圖1.3.2：2010年各城市工業(yè)用地價(jià)格同比漲幅2各類(lèi)型工業(yè)物業(yè)租金相較于2009年各類(lèi)工業(yè)設(shè)施租金水平下跌的情形，2010年各地的工業(yè)設(shè)施，包括研發(fā)類(lèi)空間、實(shí)體企業(yè)的廠房、制造業(yè)相關(guān)的

17、物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，均呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。2010年中國(guó)的對(duì)外貿(mào)易已恢復(fù)到了金融危機(jī)以前的水平，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的效應(yīng)也日益顯現(xiàn)，這些因素都刺激了對(duì)于工業(yè)設(shè)施的需求，促進(jìn)了其租金水平的提高。其中成都和深圳分別以8%和7.6%的漲幅位居全國(guó)前兩位。 圖1.3.3：各城市前三季度物流設(shè)施租金 圖1.3.4：各城市2010年物流設(shè)施租金漲幅（四）酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析酒店行業(yè)經(jīng)歷了2009年的大幅下滑后，在2010年進(jìn)入了回暖期。中國(guó)2010年全年旅游收入較上一年增長(zhǎng)了13%，帶動(dòng)了酒店行業(yè)的復(fù)蘇，而上海世博會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)等大型會(huì)展、賽事的舉辦進(jìn)一步促進(jìn)了酒店市場(chǎng)的增長(zhǎng)。世博會(huì)期間，上海酒店的出租率接近飽和，

18、五星級(jí)酒店的客房出租率達(dá)到75%的高位，受連帶效應(yīng)的拉動(dòng)，長(zhǎng)三角酒店的出租率也持續(xù)看漲。而在亞運(yùn)會(huì)期間，廣州各星級(jí)酒店比平日價(jià)格均出現(xiàn)了60%以上的漲幅，其中四星級(jí)酒店上漲均達(dá)到90%左右，而五星級(jí)酒店價(jià)格上漲則超過(guò)100%。不過(guò)隨著世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)的結(jié)束，兩個(gè)區(qū)域的飯店業(yè)不可避免進(jìn)入調(diào)整期。大型活動(dòng)的帶來(lái)酒店供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，在過(guò)去5年，廣州星級(jí)酒店數(shù)量從206家增加到300家，掛牌的五星級(jí)酒店達(dá)到13家；上海目前擁有星級(jí)酒店313家、社會(huì)旅館6387家，2011年還將有60個(gè)左右的國(guó)際飯店品牌開(kāi)進(jìn)上海。如何消化巨大的供應(yīng)量將是2011年酒店行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話題。1星級(jí)酒店國(guó)際酒店集團(tuán)加快了在中國(guó)擴(kuò)張的步伐：至2010年年末，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)在中國(guó)管理60家飯店，中國(guó)已成為其在在北美以外最大的市