土地估價報告市場比較法(工業(yè))模板201X.09.26

1、（一）市場比較法指求取一宗土地的價格時， 根據(jù)替代原則， 將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照， 并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域因素、個別因素以及使用年期等差別， 修正得出估價對象的價格的一種方法。 其計算公式為：P=PBXAXBXCXDXE式中：P一待估宗地價格Pb 一比較實例價格A一待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例宗地交易情況指數(shù)B一待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù) C一待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) D一待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)E一待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實例

2、使用年期修正指 數(shù)1、比較實例選擇（ 1）收集宗地交易實例根據(jù)地塊位置、面積、用途、成交時間、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格及內(nèi)涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易類型相同、區(qū)域類似等因素的要求，估價人員從中國土地市場網(wǎng)中選取交易實例。詳見下頁表：（ 2）確定比較實例在上述交易實例中，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行） （抵押的不需要此文件） 的規(guī)定，按照比較實例數(shù)量應(yīng)達(dá)到 3 個以上（含 3 個）且估價期日距比較實例的交易日期原則上不超過3 年、 與待估宗地條件相似性大于差異性、與待估宗地用途相同、土地條件基本一致

3、、屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實例為原則，選擇了以下三個比較實例:可編輯范本表：待估宗地周邊近期交易實例表地塊編號成交日期競得者ag用途面積（平方 米）單價（元/ 平方米）總價（萬 元）年期容積 率開發(fā)程度可編輯范本比較實例 1：鄭州科步科技有限公司該宗地位于紅松路西、化工路輔道北，于 2015年 10 月 21 日由鄭州科步科技有限公司以掛牌方式取得，地塊編號為2015-62，用途為工業(yè)用地，容積率大于1.6，出讓年限50 年，出讓總面積5965.38平方米，總成交價款333萬元，單價558.22元/ 平方米。土地開發(fā)程度為宗地外部“七通” （通路、通電、通訊

4、、供水、排水、通氣、通暖） 、內(nèi)部“場地平整” 。比較實例2：瑞馳有限公司該宗地位于化工路北、白松路東，于 2015 年 10 月 12 日由瑞馳有限公司以掛牌方式取得，地塊編號為2015-56，用途為工業(yè)，容積率大于1.6，出讓年限50 年，出讓總面積150471.57平方米，總成交價款 7795萬元， 單價518.04元/ 平方米。 土地開發(fā)程度為宗地外部 “五通” （通路、通電、通訊、供水、排水） 、內(nèi)部“場地平整” 。比較實例3：鄭州力能電子技術(shù)有限公司該宗地位于化工路輔道北、白楊路東，于 2014年 11 月 14 日由鄭州力能電子技術(shù)有限公司以掛牌方式取得，地塊編號為 2014-1

5、45號， 用途為工業(yè)， 容積率大于1.6， 出讓年限50年， 出讓總面積25993.41平方米，總成交價款1347萬元，單價518.21元/ 平方米。土地開發(fā)程度為宗地外部“五通” （通路、通電、通訊、供水、排水） 、內(nèi)部“場地平整” 。開發(fā)程度的修正：比較實例 1為宗地外“七通” （通路、通電、通訊、 供水、 排水、 通氣、 通暖） 、 比較實例2和比較實例3為宗地外 “五通” （通路、通電、通訊、供水、排水）內(nèi)部“土地平整” 。待估宗地為宗地外“七通” （通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖）、內(nèi)部“土地平整”。開發(fā)程度不同需進(jìn)行修正，參照鄭州市市區(qū)土地平均開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)分別為通氣3

6、0元/ 平方米，通暖30元/平方米，通路35元/ 平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通電25元/ 平方米，通訊2碇/平方米。故本次評估比較實例1修正值為0,比較 實例2和比較實例31氣+30,通暖+30,修正值為+60。比較實例1修正后的價格=558.2玩/平方米比較實例2修正后的價格=578.04元/平方米比較實例3修正后的價格=578.21元/平方米鄭州市基礎(chǔ)設(shè)施配套造價一覽表設(shè)施類別道路給水排水電力通訊通氣通暖土地平整合計費(fèi)用(元/m 2)35151525203030101802、建立價格可比基礎(chǔ)調(diào)查比較實例成交價格內(nèi)涵，面積內(nèi)涵等，剔除成交價款中不屬 于地價部分，建立比較

7、實例可比價格。經(jīng)了解，所選實例成交價均為凈地價，成交面積為凈面積，價格可比。比較實例1可比價格為558.22元/ m2,比較實例2可比價格為578.04元/nf,比較實例3可比價格為578.21元/ itf。3、比較因素選擇根據(jù)估價對象用途及區(qū)位條件，選擇影響估價對象主要因素有：(1)交易時間：確定地價指數(shù)，進(jìn)行交易期日修正；(2)交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易；(3)交易方式：是指土地取得的方式是出讓(掛牌、拍賣、協(xié)議)、劃撥；(4) 土地使用年限：指土地使用有效年限；(5)區(qū)域因素：主要有對外交通便捷度、道路通達(dá)度、工業(yè)區(qū) 性質(zhì)、工業(yè)區(qū)集聚狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量。(6)個別因

8、素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類型、臨街狀況、地質(zhì)條件、規(guī)劃限制。4、比較因素條件說明根據(jù)影響工業(yè)用地地價的主要因素，結(jié)合評估對象和比較實例的差異情況，選擇比較因素及因素條件說明。詳見下表。比較因素條件說明表比較因素待估宗地比較實例1比較實例2比較實例3宗地位置化工路北紅松路西、化工路 輔道北化工路北、白松路 東化工路輔道北、白 楊路東土地用途工業(yè)用地工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易時間2016/4/82015/10/212015/10/122014/11/14交易情況正常正常正常正常交易方式擬掛牌掛牌掛牌掛牌宗地價格（元/平方 米）A558.22578.04578.21土地面積（平方米）12202.

9、845965.38150471.5725993.41土地使用年期（年）50505050價格類型出讓出讓出讓出讓區(qū) 域 因 素對外交通便捷 度周邊路網(wǎng)密低，距高 速口或車站遠(yuǎn)，對外 便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)， 對外便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)， 對外便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)， 對外便捷度低道路通達(dá)度臨主干道，通達(dá)度高臨主干道，通達(dá)度 高臨主干道，通達(dá)度 高臨主干道，通達(dá)度 高工業(yè)區(qū)性質(zhì)國家級國家級國家級國家級工業(yè)區(qū)集聚狀 況一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平七通一平七通一平七通一平環(huán)境質(zhì)量基本無污染，對生產(chǎn) 生

10、活無不良影響基本無污染，對生 產(chǎn)生活無不良影響基本無污染，對生 產(chǎn)生活無不良影響基本無污染，對生 產(chǎn)生活無不良影響個 別 因 素宗地面積面積對宗地利用略 有影響面積對宗地利用略 有影響面積適中，對宗地 利用極為有利面積對宗地利用較 為有利宗地形狀形狀很差形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則臨近道路類型交通型主干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道臨街狀況臨支路臨主街臨主街臨主街地質(zhì)條件地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業(yè)建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業(yè)建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業(yè)建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對 工業(yè)建較有利規(guī)劃限制對土地用途和利用 強(qiáng)度

11、無限制對土地用途和利用 強(qiáng)度無限制對土地用途和利用 強(qiáng)度無限制對土地用途和利用 強(qiáng)度無限制5、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況， 編制比較因素條件 指數(shù)表。以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)的指數(shù)為 100,將比 較實例的各因素與估價對象逐項進(jìn)行比較， 根據(jù)各因素優(yōu)劣所造成的價格差異進(jìn)行調(diào)整。比較實例優(yōu)于估價對象的向上修正，反之，向下 修正。各因素條件指數(shù)確定說明如下：(1)用途修正：待估宗地與三個比較實例的土地用途相同，故 不需作修正，指數(shù)均為100b(2)交易情況修正：判斷交易實例是否為正常、客觀、公正的 交易，對有特殊交易情況的進(jìn)行修正，排除交易行為中的一些特

12、殊因 素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價 格。各比較實例均為正常成交，故不需作修正，指數(shù)均為10(X(3)交易方式修正：主要指交易實例的具體成交方式，如拍賣、 招標(biāo)、掛牌、協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)讓等，對可能引起交易價格偏離正常市場 的交易方式進(jìn)行修正，使其達(dá)到正常市場價格水平。各比較實例成交方式均為掛牌出讓， 而待估宗地擬掛牌出讓，故 交易方式不需作修正，指數(shù)均為10(X(4)估價期日修正本次估價期日為201奔4月8日，待估宗地與比較實例交易日期不 一致，需進(jìn)行估價期日修正。鄭州市屬于地價監(jiān)測城市，本次評估參 考中國城市地價動態(tài)監(jiān)測相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。 經(jīng)分析待估宗地所處區(qū) 域地價

13、成交情況，其地價變化情況與鄭州市整體地價變化情況一致， 故采用鄭州市地價指數(shù)對估價對象進(jìn)行期日修正。 則待估宗地與比較 實例交易日期的地價指數(shù)分別為134 134、134 131。鄭州市工業(yè)用地地價指數(shù)表年度2012 年2013 年2014 年二 季度2014年四季度2015 年一 季度2015 年二 季度2015年三 季度2015年四 季度工業(yè)用 地126129131131132133133134(5) 土地使用年期修正系數(shù)的確定K= 1-1/(1+r)m / 1 - 1/(1+r)n式中：r-土地還原利率(確定方法采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值 法。安全利率根據(jù)中國人民銀行公布的估價期日一年期銀

14、行定期存款利率確定，即1.5%。 風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)鄭州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及土地市場情況確定為5.5%。最終確定土地還原率為1.5%+5.5%=7.0%，詳見特殊事項的說明) ；m-待估宗地的使用年期；n-比較實例的使用年期。則年期修正系數(shù)=1 1/(1+7%) 50 / 1 1/(1+7%)50=1:1待估宗地與比較實例的土地使用年期均一致， 故比較實例的指數(shù)均為100。注：若待估宗地不是滿年期，舉例說明，若為 45年，則年期修正系數(shù)=1 1/(1+7%) 45 / 1 1/(1+7%) 50=1:1.01則比較實例的指數(shù)均為 101。這地方的處理與以前不同，請注意！測算表格中，已改好，請看明白

15、。( 6)區(qū)域因素指數(shù)的確定對外交通便捷度：劃分為周邊路網(wǎng)密高，距高速口或車站近，對外便捷度高；周邊路網(wǎng)密較高，距高速口或車站較近，對外便捷度較高； 周邊路網(wǎng)密一般， 距高速口或車站有一定距離， 對外便捷度一般；周邊路網(wǎng)密較低，距高速口或車站較遠(yuǎn)，對外便捷度較低；周邊路網(wǎng)密低， 距高速口或車站遠(yuǎn)， 對外便捷度低五個等級。 以待估宗地為 100，待估宗地與比較實例相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降3。道路通達(dá)度的確定：劃分為臨主干道，通達(dá)度高；周邊有2 條次干道，通達(dá)度較高；距離主次干道有一定距離，通達(dá)度一般；距離主次干道較遠(yuǎn)，有支路，通達(dá)度較低；有小道與主次干路相連，通達(dá)度低五個等級。以待

16、估宗地為100，比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降3。工業(yè)區(qū)性質(zhì)：分為國家級、省級、市縣級三個級別。以待估宗地為 100，比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降 1。工業(yè)區(qū)集聚狀況：分為一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)松散區(qū)三個等級。 以待估宗地為100， 比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降1?；A(chǔ)設(shè)施狀況：已修正過，在此不再修正。環(huán)境質(zhì)量指數(shù)的確定：分為環(huán)境好、無污染對生產(chǎn)生活有利；基本無污染，對生產(chǎn)生活無不良影響；輕污染，對生產(chǎn)略有影響，對生活無不良影響； 重污染， 對生產(chǎn)及產(chǎn)品質(zhì)量有影響， 對生活輕微影響；嚴(yán)重污染，對

17、生產(chǎn)生活影響較大五個等級。以待估宗地為100，比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降0.5。（ 7）個別因素指數(shù)的確定宗地面積：分為五個等級，依次為面積適中，對宗地利用極為有利； 面積對宗地利用較為有利； 面積對宗地利用略有影響； 面積較小，對宗地的利用有一定的影響；面積過小，對宗地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響。以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，則指數(shù)增加或減少0.5。宗地形狀：分為形狀規(guī)則、形狀較規(guī)則、形狀一般、形狀較差、形狀很差五個等級。以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，則指數(shù)增加或減少1。臨近道路類型： 臨交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道或交通型次干道、 生

18、活型次干道、 支路五個等級。 以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，則指數(shù)增加或減少1。臨街狀況：將臨街類型分為臨十字路口、丁字路口、臨主街、臨次街、臨支路五個等級。以待估宗地為100，比較實例臨路類型與待估宗地臨路類型相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降 1。地質(zhì)條件： 將地質(zhì)條件分為地形地基承載力及地下水位等條件對工業(yè)建設(shè)有利、地形地基承載力及地下水位等條件對工業(yè)建設(shè)較有利、 地形地基承載力及地下水位等條件對工業(yè)建設(shè)有輕微影響、 地形 地基承載力及地下水位等條件對工業(yè)建設(shè)影響較大、 地形地基承載力 及地下水位等條件對工業(yè)建設(shè)影響嚴(yán)重五個等級。 以待估宗地為100, 比較實例地質(zhì)條件與

19、待估宗地地質(zhì)條件相比， 每相差一個等級，則指 數(shù)上升或下降1。規(guī)劃限制：分為五個等級，依次為：對土地用途和利用強(qiáng)度無限 制；對土地用途無限制，但對利用強(qiáng)度略有限制；對土地用途無限制， 對利用強(qiáng)度有一定限制；對土地用途基本無限制，對利用強(qiáng)度有較大 限制；改變了原來的用途，降低了利用強(qiáng)度。以待估宗地為100,比較實例與待估宗地相比，每相差一個等級，則指數(shù)上升或下降1。將待估宗地的因素條件指數(shù)與比較實例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較， 得到比較因素條件修正系數(shù)，見指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地比較實例1比較實例2比較實例3土地用途100100100100交易時間134134134131交易情況10

20、0100100100交易方式100100100100土地使用年期100100.0100.0100.0價格類型100100100100區(qū) 域 因 素對外交通便捷度100100100100道路通達(dá)度100100100100工業(yè)區(qū)性質(zhì)100100100100工業(yè)區(qū)集聚狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100個 別 因 素宗地面積100100101100.5宗地形狀100104104104臨近道路類型100100100100臨街狀況100102102102地質(zhì)條件100100100100規(guī)劃限制1001001001006、編制因素條件修正系數(shù)表根據(jù)比較因素說明表和比較因素條件指數(shù)表， 對三個比較實例的 交易情況、交易方式、期日修正、區(qū)域及個別因素進(jìn)行修正，即將估 價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，編制因素比較修正系數(shù)表。比較因素修正系數(shù)表比較因素比較實例1比較實例2比較實例3土地用途100 /100100 /100100 /100交易時間134 /134134 /134134 /131交易情況100 /100100 /100100 /100交易方式100 /100100 /100100 /100土地使用年期100 /100100 /100100 /100價格類型100 /100100 /100100 /100區(qū)域因素對外交通便捷