房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一次

1、江蘇國(guó)力置業(yè)有限公司 塑料一廠 商辦項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2013年3月49 / 53文檔可自由編輯打印目錄一 總論1（一）項(xiàng)目背景11、項(xiàng)目名稱12、項(xiàng)目承辦單位概況13、項(xiàng)目提出的理由與目的1（二）項(xiàng)目概況21、項(xiàng)目區(qū)位22、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀23、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)24、項(xiàng)目主要建設(shè)條件35、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)4（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍4（五）項(xiàng)目建設(shè)存在的問題與項(xiàng)目實(shí)施建議51、項(xiàng)目建設(shè)存在的問題52、項(xiàng)目實(shí)施建議5二 項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析6（一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析61、土地供給政策調(diào)整62、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整113、物業(yè)管理政策124、房地產(chǎn)政策調(diào)

2、整12（二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析13（三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析131、徐州市近年來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r132、 從近期來看，徐州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)將發(fā)生如下變化：14（四）泉山區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r151、該區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀152、泉山區(qū)交通及配套153、泉山區(qū)發(fā)展定位154、泉山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)16（五）徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析161、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析162、2012年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)19（六）項(xiàng)目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20三 項(xiàng)目建設(shè)方案23（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)23（二）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思24四 項(xiàng)目定位25（一）項(xiàng)目市場(chǎng)定位25（二）項(xiàng)目

3、產(chǎn)品定位25（三）目標(biāo)客戶群定位25五 總體開發(fā)模式26（一）獨(dú)創(chuàng)性模式26（二）差異化模式26（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場(chǎng)價(jià)值模式271、整合交通資源，借市中心的成熟配套272、整合特色商務(wù)休閑品牌273、整合優(yōu)秀設(shè)計(jì)資源27六 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)28（一）項(xiàng)目實(shí)施過程中的環(huán)境影響及對(duì)策281、工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響282、建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施28（二）項(xiàng)目完成后的環(huán)境影響及對(duì)策29七 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度30（一）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)30（二）建設(shè)周期30（三）項(xiàng)目前期工作安排.32（四）項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排301、項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)302、進(jìn)度安排原則313、分階段開發(fā)的原因與目的31

4、（五）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表31八 項(xiàng)目投資估算與資金安排33（一）建設(shè)投資估算331、投資估算范圍332、投資估算編制依據(jù)333、項(xiàng)目總投資估算的原則33（二） 項(xiàng)目總投資估算331、土地費(fèi)用332、建安工程費(fèi)用333、工程前期費(fèi)用344、城建費(fèi)用345、室外工程費(fèi)356、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)357、建設(shè)單位管理費(fèi)358、預(yù)備費(fèi)359、建設(shè)期利息3510、項(xiàng)目總投資35（三）資金籌措與融資方式361、資本金362、銀行借款363、凈銷售收入36九 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)37（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算371、基準(zhǔn)收益率的確定372、計(jì)算期的確定373、利率的確定374、銷售收入和稅金及附加估算表37（二）盈利能力分析391

5、、靜態(tài)盈利能力分析392、動(dòng)態(tài)盈利能力分析39（三）清償能力分析40（四）評(píng)價(jià)結(jié)論40十 不確定分析41（一）盈虧平衡分析41（二）敏感性分析411、總投資變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析412、銷售收入變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析.42十一 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析43（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估431、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分432、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估43（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策441、風(fēng)險(xiǎn)回避442、風(fēng)險(xiǎn)控制453、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移454、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)45十二 研究結(jié)論與建議46（一）結(jié)論46（二）建議46附表47一 總論（一）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名稱：塑料一廠 商辦項(xiàng)目。2、項(xiàng)目承辦單位概況開發(fā)商：江蘇國(guó)力置業(yè)有限公司

6、江蘇國(guó)力置業(yè)有限公司，是天力地產(chǎn)的全資子公司。天力地產(chǎn)為中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是徐州老牌的本土開發(fā)商，公司成立于1998年11月，注冊(cè)資本變更為238萬美元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，先后開發(fā)過民理園，萬通佳苑，新都佳苑，御景灣1-3期，目前全資開發(fā)香溪左岸。下屬有徐州市天力物業(yè)管理有限公司、徐州市天力塑鋼門窗公司、徐州市天力建材技術(shù)開發(fā)有限公司、徐州市嘉禾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等，總注冊(cè)資本為5600萬元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新型建筑材料等相關(guān)行業(yè)，幾年來，公司分別被徐州市政府評(píng)為徐州市民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)，泉山區(qū)民營(yíng)業(yè)企10強(qiáng)，獲得區(qū)委的先進(jìn)黨支部等榮譽(yù)稱號(hào)，并被授予徐州市重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)，泉山

7、區(qū)重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)。江蘇國(guó)力置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金人民幣5000萬元，屬于有限責(zé)任公司，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑與工程、服務(wù)(中介·物業(yè)·監(jiān)理·設(shè)計(jì))等行業(yè)。3、項(xiàng)目提出的理由與目的項(xiàng)目的提出主要基于項(xiàng)目地塊良好的地理位置與開發(fā)前景、成熟的開發(fā)條件、以及公司自身發(fā)展的需要。徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國(guó)鎖鑰”，“南國(guó)門戶”，自古便為兵家必爭(zhēng)之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。徐州古稱彭城，具有四千多年的光輝歷史，是國(guó)家歷史文化名城

8、之一。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門戶，地理位置十分重要，自古便為兵家必爭(zhēng)之地。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，城市品牌影響明顯增強(qiáng)。2005年，徐州入圍“十大經(jīng)濟(jì)活力城市”之一。項(xiàng)目位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以北。項(xiàng)目A地塊為街頭綠地，B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地。周邊：.購(gòu)物場(chǎng)所 、文化教育 、醫(yī)療衛(wèi)生 、金融服務(wù)、 郵政服務(wù) 、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù)、娛樂休息等市政配套設(shè)施齊全。交通便利，人流量較大，地理位置比較優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造小型的商業(yè)辦公寫字樓社區(qū)。在

9、該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模適中、配套完善的商業(yè)辦公項(xiàng)目，對(duì)于徐州市、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。并且有利于本區(qū)域居民生活水平的提高和居住環(huán)境的改善。（二）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目位于淮海西路以南，新都佳苑以東，紡織東路以西，怡景園小區(qū)以北。周圍有二環(huán)西路、建國(guó)西路、紡織東路、淮海西路、煤建一街等眾多交通干道，對(duì)外交通極為便利。項(xiàng)目所在的A地塊規(guī)劃為街頭綠地，B地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地，土地用地面積9810.7平方米，建設(shè)用地面積7931平方米，綠化帶面積約為1879.7平方米。 B地塊的容積率4.5，B地塊的建筑密度50，綠化率15。該地塊憑借優(yōu)越的地

10、理位置和完善的城市建設(shè)，在不久的將來該區(qū)域會(huì)成為地段繁華的商業(yè)帶。項(xiàng)目位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，淮海西路與紡織東路交匯，周圍眾多道路環(huán)繞，與人民廣場(chǎng)隔路相望，具備了得天獨(dú)厚的商業(yè)交通優(yōu)勢(shì)。周圍小區(qū)：新都佳苑、尚城國(guó)際、怡景園小區(qū)、萬通佳苑、礦南小區(qū)等；學(xué)校：徐重職業(yè)學(xué)校、第一小學(xué)、徐州市第三十一中學(xué)幼兒園等；醫(yī)院：徐州市第六人民醫(yī)院 、徐州礦機(jī)醫(yī)院、徐州第五人民醫(yī)院等；銀行：工商銀行、中國(guó)郵政礦山路郵政局銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、江蘇銀行 等；附近有小型商業(yè)街、五星電器尚城國(guó)際店、 新一佳購(gòu)物廣場(chǎng) 大時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 歡樂買生活廣場(chǎng)等。市政配套，商業(yè)布局，教育設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、休閑娛樂、就業(yè)環(huán)境、交

11、通出行等設(shè)施齊全，周圍中高檔次小區(qū)眾多，人流量大，投資價(jià)值大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域目前已經(jīng)形成集商業(yè)辦公及住宅于一體。該地塊憑借它極佳的地理位置、豐富的社會(huì)資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。正在憑借順暢的交通，優(yōu)雅的自然環(huán)境，濃郁的商業(yè)氛圍，正在逐步完善的配套設(shè)施，形成一個(gè)中小型的商業(yè)辦公及居住區(qū)域，為蓬勃發(fā)展的泉山區(qū)再添活力。項(xiàng)目所處的地理區(qū)位詳見項(xiàng)目規(guī)劃圖（附圖1.1）。2、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀該項(xiàng)目周圍地面較為平坦。大部分用地現(xiàn)在為住宅商業(yè)辦公等，描述不清周圍多層、小高層、高層，公寓式辦公樓和商業(yè)街，商業(yè)氛圍濃郁。3、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目擬規(guī)劃建成

12、現(xiàn)代化的、具有前瞻性的中檔次商業(yè)辦公區(qū)。本項(xiàng)目的規(guī)劃用地面積為9810.7平方米，項(xiàng)目的建筑面積為35690平方米，根據(jù)其所在地塊特點(diǎn)和開發(fā)策略項(xiàng)目規(guī)劃為A地塊為綠地，B地塊東側(cè)臨街為單獨(dú)的商業(yè)樓，西側(cè)為一棟寫字樓。具體安排實(shí)施（詳見3.1項(xiàng)目規(guī)劃表）。項(xiàng)目計(jì)劃按照總體規(guī)劃和布局共一期就可實(shí)施完用書面語，項(xiàng)目開發(fā)銷售期為3年，其中建設(shè)期為2年， 建設(shè)期與銷售期共3年。項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)見下表（表1.1）。表1.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M29810.7二總建筑面積M235690其中： 1A地塊為街頭綠地M21879.72B地塊為商業(yè)辦公M27931三道路及停車場(chǎng)35%四

13、建筑密度50%五容積率4.5六綠化率15%4、項(xiàng)目主要建設(shè)條件1）已簽訂“項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書”（2012年1月）。2）土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權(quán)證，宗地拆遷工作已經(jīng)進(jìn)行。3）已開始進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證分析及立項(xiàng)工作。并已著手開始進(jìn)行項(xiàng)目的正式規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。4）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)準(zhǔn)備到位。6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定，并已取得同意立項(xiàng)的批復(fù)文件。5、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表（表1.2）。表1.2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注一主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)1項(xiàng)目投入總資金萬元20212.942

14、建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）萬元19709.85其中：自有資金萬元9904.91 3建設(shè)期利息萬元403.13 該指標(biāo)明顯偏低4銷售收入萬元45038.45銷售稅金及附加萬元3040.09 二主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23.66%基準(zhǔn)收益率Ic=5%為何去此值？2稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%21.18%基準(zhǔn)收益率Ic=5%3稅后資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率31.93%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15268.885財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元13071.76資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元20962.857靜態(tài)投資回收期（稅后）季88動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）季8（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部

15、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) ；2)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ；3)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)投資項(xiàng)目可行性研究指南 ；4)徐州市城市總體規(guī)劃 ；5)項(xiàng)目開發(fā)用地協(xié)議書； 6)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；7)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；8)徐州市泉山區(qū)以及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料。（四）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范圍1)項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析；2)項(xiàng)目建設(shè)初步方案；3)項(xiàng)目定位；4)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式；5)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)；6)項(xiàng)目投資估算與資金安排；7)項(xiàng)目融資方案；8)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；9)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。（五）項(xiàng)目建設(shè)存在的問題與項(xiàng)目實(shí)施建議1、項(xiàng)目建設(shè)存在的問題1）項(xiàng)目土地使用權(quán)問題及前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全

16、部完成，是否屬于本項(xiàng)目的問題項(xiàng)目方案尚不能最后確定。2）項(xiàng)目前期啟動(dòng)尚存在阻力，影響項(xiàng)目按計(jì)劃如期實(shí)施。3）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。4）項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場(chǎng)消化速度和能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成嚴(yán)重影響。存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。5）資金供應(yīng)方案尚未落實(shí)，銀行貸款還未最終定奪。6）存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。2、項(xiàng)目實(shí)施建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1）宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)指哪部分？問題。2）及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程

17、，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。3）盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。4）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。5）項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。6）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。7）項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。8）重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。二 項(xiàng)目開

18、發(fā)市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)境，即投資環(huán)境，決定項(xiàng)目的定位、運(yùn)作和最終成效。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)產(chǎn)生于它所依賴的市場(chǎng)環(huán)境之中。同樣地，項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也埋藏在項(xiàng)目依賴的市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素集合之中。（一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)政策層面分析由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它是各行各業(yè)必須的生產(chǎn)資料，又是廣大城市居民必要的生活條件，所以它的波動(dòng)將對(duì)國(guó)計(jì)民生產(chǎn)生重大的影響。因此，世界各國(guó)政府、包括經(jīng)濟(jì)自由化程度最高的美國(guó)政府都密切關(guān)注、甚至深刻干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展從正面促進(jìn)與保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是政府政策主導(dǎo)型市場(chǎng)，尚未達(dá)到市場(chǎng)機(jī)制起主導(dǎo)作用的

19、市場(chǎng)。所以，對(duì)一個(gè)中小型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，政策層面分析處于首要地位。 1、土地供給政策調(diào)整用近兩年的數(shù)據(jù)，過早數(shù)據(jù)刪掉，盡量反映項(xiàng)目所在地的情況2008年1月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知：1.嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度； 2.嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)；嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模； 3.嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為；4.嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。2009年，全國(guó)土地供應(yīng)總量大幅增加，基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)比例略有提高。2010年4月15日，國(guó)土資源部高調(diào)宣布了住宅用地的放量。國(guó)土資源部公布的2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，

20、今年全國(guó)住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)量超過18萬公頃。這一數(shù)字，是2009年全國(guó)住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的2.35倍，更是前5年平均年度實(shí)際住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為7372.35公頃，其中，保障性住房用地為1624.04公頃，棚改房用地為1649.01公頃，自住性中小套型普通商品房用地為3176.73公頃，三類用地占總量的87.50%。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央各項(xiàng)調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好用地供應(yīng)，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期

21、；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅(jiān)決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。2011-2012年徐州市土地供應(yīng)政策：（1）計(jì)劃編制的指導(dǎo)思想堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，圍繞振興徐州老工業(yè)基地，突出抓好經(jīng)濟(jì)建設(shè)、中心城市建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想，以土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃為依據(jù)，落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要的發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)土地利用宏觀調(diào)控，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，合理安排各類用地的供應(yīng)規(guī)模和布局，盤活存量，控制增量，促進(jìn)土地節(jié)約集約高效利用，確保我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

22、（2）計(jì)劃編制的原則1）節(jié)約集約用地原則，一是節(jié)約用地，就是各項(xiàng)建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計(jì)地不占或少占耕地二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度三是通過整合、置換和儲(chǔ)備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。2）供需平衡原則，促進(jìn)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。計(jì)劃總量以前兩年實(shí)際供應(yīng)量為基準(zhǔn)，以土地供應(yīng)引導(dǎo)需求，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和用地供應(yīng)量，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。3）有保有壓原則，優(yōu)先保障國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地需要，合理確定城鎮(zhèn)村建設(shè)新增用地。落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國(guó)家重點(diǎn)

23、建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，不予供地。繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地土地供應(yīng)，保證保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70%。4）可持續(xù)利用原則，土地利用不能只顧眼前而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只顧經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益而不顧生態(tài)效益。同時(shí)，對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整更應(yīng)在可持續(xù)理論的指導(dǎo)下遵循客觀規(guī)律，實(shí)現(xiàn)土地類型的合理轉(zhuǎn)換，做到保護(hù)與利用并重，利用服從保護(hù)，最終實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。 (3)計(jì)劃適用范圍徐州市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃

24、編制適用范圍為徐州市區(qū)行政轄區(qū)（不含銅山區(qū)、賈汪區(qū)）范圍內(nèi)供應(yīng)的全部國(guó)有建設(shè)用地。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的計(jì)劃期為一年。本計(jì)劃年度為2012年1月1日至12月31日。四、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)（4）國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量，是指計(jì)劃期內(nèi)各類國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的總規(guī)模。徐州市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在14500畝。其中包含存量建設(shè)用地3916畝，新增建設(shè)用地10584畝。（5）國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是指計(jì)劃期內(nèi)商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地等各類國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模和比例關(guān)系。2012年度徐州市國(guó)有建設(shè)用地供

25、應(yīng)總量中，商服用地2186.6畝，占供應(yīng)計(jì)劃總量的15%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地5000畝,占比34%；住宅用地4636.4畝，占比32%；公共管理與公共服務(wù)用地1040畝，占比7%；交通運(yùn)輸用地1527畝，占比11%；特殊用地110畝，占比1%。（6）國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)布局徐州市區(qū)2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，注重徐州市中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)塊的協(xié)調(diào)發(fā)展，保障“三重一大”項(xiàng)目的用地，其中開發(fā)區(qū)安排用地8400畝，中心城區(qū)用地5046畝，新城區(qū)用地1054畝。（7）國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)方式1）計(jì)劃劃撥供地3500畝2012年列入劃撥供地計(jì)劃的項(xiàng)目共有34個(gè)，用地約3800畝，我局將根據(jù)上述項(xiàng)

26、目的前期手續(xù)完成情況，確保完成所列劃撥用地項(xiàng)目的90以上，確保劃撥供地3500畝，主要用來滿足于市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路及交通水利設(shè)施建設(shè)、學(xué)校和醫(yī)院建設(shè)等基礎(chǔ)項(xiàng)目。同時(shí)根據(jù)國(guó)家重視民生，著力解決低收入家庭住房困難問題的相關(guān)政策，我市劃撥供地計(jì)劃中經(jīng)濟(jì)適用住房及市政重點(diǎn)工程拆遷安置項(xiàng)目用地等保障性住房項(xiàng)目用地面積約為1188畝，占計(jì)劃劃撥供地總面積的34左右。2）計(jì)劃經(jīng)營(yíng)性用地供地6000畝為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策成效，同時(shí)服從、服務(wù)于市區(qū)市政重點(diǎn)工程及重大項(xiàng)目建設(shè)，最終排定市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓規(guī)模6971畝，計(jì)劃總量較2011年有一定增加。排定計(jì)劃中有部分地塊未完全拆遷，根據(jù)凈地出讓的國(guó)家政策，上市進(jìn)度

27、直接受市政拆遷進(jìn)度影響，不能確保今年上市，因此預(yù)計(jì)今年實(shí)際出讓總量能達(dá)到6000畝左右。在可供的約6000畝土地中，居住用地約占3448畝，約占總供應(yīng)量的57.5%，商業(yè)及功能性項(xiàng)目用地約2552畝約占42.5%。與此同時(shí)，我市仍將在掛牌供地中加大限價(jià)房、棚改房等保障性安居工程供應(yīng)力度，供應(yīng)規(guī)模約876畝，結(jié)合劃撥供應(yīng)的1188畝保障性住房用地，以及中小套型商品房項(xiàng)目供地約1320畝，2012年保障性安居工程及中小套商品住房項(xiàng)目供地總面積將達(dá)到住宅供地總量的73，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展將會(huì)起到積極作用。3）計(jì)劃工業(yè)用地供地5000畝結(jié)合省委省政府振興老工業(yè)基地政策，加強(qiáng)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地

28、節(jié)約集約利用，根據(jù)2011年市區(qū)工業(yè)用地的實(shí)際供地情況，充分考慮徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升格為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)后，土地節(jié)約集約利用水平進(jìn)一步提高，以相對(duì)較少的土地面積容納更多的工業(yè)項(xiàng)目，土地投入產(chǎn)出率將進(jìn)一步得到提高的因素。結(jié)合徐州煙廠在新城區(qū)建場(chǎng)及城北工業(yè)園區(qū)的招商情況，2012年，我市列入市區(qū)工業(yè)用地計(jì)劃總面積為5550畝。我局將根據(jù)個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)的實(shí)際招商情況確保完成所列項(xiàng)目的90，即確保計(jì)劃工業(yè)供地5000畝。該供地計(jì)劃在實(shí)際工作中，還將隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（8）政策導(dǎo)向：1）優(yōu)化空間布局根據(jù)2011年度的土地供應(yīng)情況，結(jié)合2012年計(jì)劃新建的城市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目

29、，結(jié)合創(chuàng)建國(guó)家生態(tài)城市、加快建設(shè)區(qū)域性文化中心的總體目標(biāo)，以及徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及城北工業(yè)園區(qū)的工業(yè)發(fā)展計(jì)劃，2012年徐州市計(jì)劃供應(yīng)的土地供應(yīng)空間布局主要分布在中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、新城區(qū)、高鐵站區(qū)等，通過優(yōu)先保證重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、重大城建項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及關(guān)系到國(guó)計(jì)民生大事的土地供應(yīng)。2）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持計(jì)劃控制引導(dǎo)，規(guī)范供應(yīng)首先，加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，確保住宅用地供應(yīng)總量不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量；提高并優(yōu)先保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性住房用地比例，對(duì)列入保障性住房建設(shè)計(jì)劃的用地實(shí)行計(jì)劃單列，做到“應(yīng)保盡?！?；確保保障性住房、舊城改造以及中小戶型普通商品住房建設(shè)用地不低

30、于住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量的70%，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；不斷優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善徐州市區(qū)多層次的住房保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其次，保證2012年國(guó)家、省、市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)和支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的供應(yīng)；支持高端、高效、高輻射力、低耗能、低污染產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的供應(yīng)；嚴(yán)禁高耗能，高污染的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)。另外，要積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)振興徐州老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略。優(yōu)先保障先進(jìn)裝備制造業(yè)、新能源、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等現(xiàn)

31、代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的用地供應(yīng)；合理保障紡織、建材、金屬材料等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)提升改造項(xiàng)目用地供應(yīng)；從嚴(yán)控制規(guī)模較小、生產(chǎn)能力不高的限制類項(xiàng)目用地；嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)；鼓勵(lì)盤活存量用于支持發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。3）堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)土地集約節(jié)約利用為更好的促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，一是在徐州市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)對(duì)土地集約節(jié)約利用的規(guī)劃控制指導(dǎo)。二是在建設(shè)規(guī)劃中推進(jìn)由平面擴(kuò)張向空間挖潛的節(jié)地模式轉(zhuǎn)變，增加容積率，提高開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)空間資源的有效整合和土地集約利用。三是以“單位面積土地利用投資強(qiáng)度”和“用地規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)”來提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻。

32、四是突出利用存量土地，改變粗放用地模式，注重?fù)裆桃Y，充分利用空閑土地，提高土地利用率。4）發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作用加強(qiáng)土地資源的市場(chǎng)化配置是促進(jìn)土地集約節(jié)約利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是建立合理的土地資源市場(chǎng)供給價(jià)格體系，提高國(guó)有土地資產(chǎn)效益。二是健全建設(shè)用地的市場(chǎng)配置機(jī)制。用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整土地市場(chǎng)供給，進(jìn)一步完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格評(píng)估體系。三是加大土地市場(chǎng)信息公開力度，在健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，加大信息公開力度，對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃、供地政策、出讓公告、出讓結(jié)果等要多種形式進(jìn)行公示，引導(dǎo)理性投資，發(fā)揮市場(chǎng)信息對(duì)盲目投資、無序用地的警示作用。四是完善國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備制度。儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地必須符合規(guī)

33、劃、計(jì)劃，并將現(xiàn)有未利用的國(guó)有建設(shè)用地優(yōu)先納入儲(chǔ)備庫，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。（9）計(jì)劃實(shí)施的保障措施為使徐州市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃更加合理有效的實(shí)施，強(qiáng)化政府在土地儲(chǔ)備開發(fā)和土地供應(yīng)中的主導(dǎo)性作用，確保各項(xiàng)用地計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處，應(yīng)采取如下保障措施:1）加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，保證計(jì)劃落實(shí)市發(fā)展改革委、規(guī)劃局和國(guó)土資源局等部門要會(huì)同各區(qū)政府，盡快做好實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃涉及的產(chǎn)業(yè)政策、空間區(qū)域、實(shí)施時(shí)序和規(guī)劃條件等基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)協(xié)同配合，保證計(jì)劃指標(biāo)有效落實(shí)，簡(jiǎn)化審批程序，提高服務(wù)效率。2）對(duì)計(jì)劃供應(yīng)地塊向社會(huì)公布，保障計(jì)劃的嚴(yán)肅性供應(yīng)地塊經(jīng)各相關(guān)部門審核確定后通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體

34、向社會(huì)公布，公布內(nèi)容包括各地的位置、面積、規(guī)劃用途、供應(yīng)時(shí)間等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。在執(zhí)行過程中如確需修改，用地單位或相關(guān)部門應(yīng)提前申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土等部門批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整。確保計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性。3）健全土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控能力加大政府在土地儲(chǔ)備開發(fā)和土地供應(yīng)中的主導(dǎo)性作用，科學(xué)編制土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，加大土地儲(chǔ)備及開發(fā)力度，對(duì)近期擬實(shí)施供地的區(qū)域,主動(dòng)實(shí)施規(guī)劃并對(duì)規(guī)劃范圍實(shí)施規(guī)劃儲(chǔ)備和有時(shí)序、有計(jì)劃的實(shí)物儲(chǔ)備,切實(shí)加強(qiáng)政府在土地征收、收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)過程中的主導(dǎo)作用,改變由建設(shè)單位提請(qǐng)、政府部門被動(dòng)審查的規(guī)劃審批和土地供應(yīng)模式,保證國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃有

35、效執(zhí)行，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力。4）建立計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督和獎(jiǎng)懲制度各相關(guān)部門應(yīng)從自身的職責(zé)出發(fā)，全面落實(shí)年度土地供應(yīng)計(jì)劃。市國(guó)土局對(duì)年度土地供應(yīng)計(jì)劃的組織、工作績(jī)效和計(jì)劃實(shí)施效果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，結(jié)合年度內(nèi)違法違規(guī)用地查處情況，形成綜合意見報(bào)市政府，納入市政府對(duì)區(qū)政府工作的考核。對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)政策、土地利用集約程度高、土地利用效率好的相關(guān)部門給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。（10）土地供給政策的調(diào)整對(duì)土地市場(chǎng)的影響：1）大大規(guī)范了政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)市場(chǎng)的行為；2）使資本實(shí)力雄厚的開發(fā)商處于市場(chǎng)極為有利的地位；3）促使城市土地價(jià)格上漲。4）將在總體上增大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整項(xiàng)目所在地情況

36、2011年04月05日：中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年4月17日：中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年5月1日：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委于2011年3月16日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所

37、得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011年5月10日：住建部下發(fā)了關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知，要求各地在下發(fā)文件后的20個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。2011年5月12日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé)任書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2011年6月14日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20

38、日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年7月6日：中國(guó)人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年7月14日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比

39、去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。2011年11月30日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行出臺(tái)的房地產(chǎn)金融一系列新規(guī)定旨在從金融政策層面抑制房地產(chǎn)“過熱”和“泡沫”現(xiàn)象的出現(xiàn)。進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。引導(dǎo)和增加了商品房供給，緩解供求矛盾。通過以上所訴金融政策的出臺(tái)提高了開發(fā)商的入市門檻，資本實(shí)力弱的開發(fā)商面臨出局局面，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

40、3、物業(yè)管理政策1）2010年1月1日業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則2）2010年1月1日物業(yè)承接查驗(yàn)辦法3）物業(yè)管理政策的實(shí)施將：4）強(qiáng)化開發(fā)商承擔(dān)售后服務(wù)的責(zé)任；5）有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面健康的發(fā)展；6）使物業(yè)管理服務(wù)成為物業(yè)附加價(jià)值的重要組成部分。4、房地產(chǎn)政策調(diào)整項(xiàng)目所在地情況2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡(jiǎn)稱"國(guó)十一條"），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。"國(guó)十一條"包括五個(gè)方面，涉及十一個(gè)條款，與之前的"國(guó)四條"相比，內(nèi)容更加豐富、系

41、統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。2011年1月26日，新國(guó)八條：會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度。2011年2月19日，南京限購(gòu)三套房：南京出臺(tái)房市調(diào)控細(xì)則 戶籍市民限購(gòu)三套房2011年3月22日，發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定通知；2011年5月1日，5.1日商品房明碼標(biāo)價(jià)，徐州主城區(qū)新城區(qū)實(shí)施普通商品房限購(gòu)。該限購(gòu)令確

42、定了執(zhí)行期限，即“暫定為一年”。 本市戶籍居民家庭，對(duì)已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購(gòu)一套普通商品住房；對(duì)已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購(gòu)一套普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在本市限購(gòu)范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。 M it3q 2011年7月19日，限購(gòu)令蔓延至二三線城市；2011年10月20日，徐州首套房貸款首付提至四成，二套貸利率提高。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的

43、支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是牽引力大、關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，土地供給、房地產(chǎn)投資必須與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。上述政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性”的、“區(qū)域性”的“過熱”苗頭，其目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，它是發(fā)展性調(diào)控、主動(dòng)性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)控能力差的情況下進(jìn)行的一系列政府調(diào)控行為。但從長(zhǎng)期來看，政府鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展應(yīng)該是我國(guó)政府長(zhǎng)期的政策取向。房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整將繼續(xù)推進(jìn)住宅業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。（二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)與社

44、會(huì)發(fā)展環(huán)境分析2011用最新數(shù)據(jù)，其他同年全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種不平衡的狀態(tài)，一方面面對(duì)國(guó)際金融壓力，人民幣頻繁升值，一方面國(guó)內(nèi)通脹愈演愈烈。央行頻繁加息以及上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沉重打擊。從幾次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時(shí)間，以及國(guó)家政策發(fā)布時(shí)間來看，如2月份上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，四月份加息等選擇在樓市回暖時(shí)機(jī)，其對(duì)樓市的針對(duì)性較強(qiáng)?？梢钥闯?，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓決心依然沒有動(dòng)搖。到2011年年中，央行再度加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)，中央公布二三線城市限購(gòu)，二三線城市國(guó)有建設(shè)用地審批權(quán)上繳等幾項(xiàng)有力措施將下半年樓市和回暖的希望徹底覆滅，“金九銀十”再度遭遇“滑鐵盧”，樓市提前進(jìn)入嚴(yán)冬，

45、迫使開發(fā)企業(yè)降價(jià)保量，成交量、成交價(jià)格持續(xù)下降。不過，需要指出，盡管中央對(duì)于樓市打壓的決心空前強(qiáng)大，并且多項(xiàng)有力措施迫使開發(fā)企業(yè)不得不降價(jià)放倉(cāng)，但是對(duì)于地方政府而言，卻并非和中央步調(diào)保持一致。從徐州對(duì)于國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控措施的執(zhí)行力來看，在遵循國(guó)家調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，徐州所行的調(diào)控政策尚有較大的空間。另外，2011年底徐州市住房公積金新政的頒布也是促進(jìn)本年度歲末成交的一項(xiàng)舉措。由此可見，盡管中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓力度持續(xù)加大，全國(guó)市場(chǎng)的觀望氛圍依然濃厚，但是地方政府迫于地方建設(shè)的考慮，尤其是二三線城市對(duì)城市發(fā)展的需求，在政策上尚有可以喘息的空間。（三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析1、徐州市

46、近年來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r徐州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本形成了裝備制造、能源、徐州商圈、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)四大千億元支柱產(chǎn)業(yè)，新醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保設(shè)備為新興產(chǎn)業(yè)，煤炭、電力、建材、輕紡、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的具有比較鮮明特色的產(chǎn)業(yè)體系，3家企業(yè)名列中國(guó)最大500家企業(yè)，10家企業(yè)進(jìn)入全國(guó)同行業(yè)百?gòu)?qiáng)，50余種產(chǎn)品產(chǎn)量位居中國(guó)或江蘇省第一，徐工集團(tuán)、天寶集團(tuán)、維維集團(tuán)、保利協(xié)鑫是中國(guó)同行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)。徐州傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)起步較早、基礎(chǔ)扎實(shí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)健全、層次較高，金地商都、沃爾瑪、家樂福、金鷹國(guó)際、中央百貨等國(guó)內(nèi)外知名商家紛紛入駐，形成了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模最大、門類最全、檔次最高的“中心商圈”. 近年來

47、，徐州市充分利用江蘇省加快蘇北振興和開發(fā)建設(shè)沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶的有利時(shí)機(jī)，按照“點(diǎn)線面推進(jìn)、大項(xiàng)目帶動(dòng)、城市間協(xié)調(diào)發(fā)展”的思路，著力實(shí)施“大工業(yè)支撐、大項(xiàng)目帶動(dòng)、大商貿(mào)流通、大城市建設(shè)”四大戰(zhàn)略，使全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。 1）經(jīng)濟(jì)總量提速進(jìn)位發(fā)展速度不斷加快 2010年，我市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速高于全省平均水平，半數(shù)以上指標(biāo)增速居全省前列。初步 核算，2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2866.93億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.9%，增速居全省第一位。其中一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng)4.3%、 15.7%和13.9%。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額965.25億元，同比增長(zhǎng)18.9%。其中，住宿和餐飲業(yè)零售額增幅第

48、一，增長(zhǎng)20.8%。 2）收入效益穩(wěn)步提升發(fā)展質(zhì)量不斷改善 財(cái)政收支增速加快。全市完成財(cái)政總收入467.63億元，同比增長(zhǎng)30%，完成一般預(yù)算收入164.34億元，增長(zhǎng)30.6%，增速高于全省12.4個(gè)百分點(diǎn)，居全省第六位。全市一般預(yù)算支出255.89億元，增長(zhǎng)28.6%。2010年,全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16762元，同比增長(zhǎng)13.3%；農(nóng)村居民人均純收入7955元，增長(zhǎng)14.4%。企業(yè)效益明顯改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3577.92億元，同比增長(zhǎng)28.2%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)286.88億元，增長(zhǎng)29.9%；實(shí)現(xiàn)利稅590.22億元，增長(zhǎng)28.8%。2010年，全市重點(diǎn)培育的四大千億

49、元產(chǎn)業(yè)已有三個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模超千億。裝備制造業(yè)完成產(chǎn)值1656.74億元，增長(zhǎng)50%；能源產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值651.63億元，增長(zhǎng)37.3%；食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)完成產(chǎn)值1297.57億元，增長(zhǎng)41.8%；商貿(mào)物流旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額2500億元，增長(zhǎng)24%。 2010年徐州內(nèi)需拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額965.25億元，同比增長(zhǎng)18.9%。對(duì)外貿(mào)易大幅提升，全市出口26.31億美元，增速居全省首位。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要支撐, 2010年徐州有效投入持續(xù)增加。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2049.26億元，同比增長(zhǎng)26.1%。經(jīng)濟(jì)給力增長(zhǎng)，給城鄉(xiāng)居民帶來了摸得著的實(shí)惠，也讓企業(yè)看見了不斷向好的希望。 3

50、）新農(nóng)村建設(shè)向縱深發(fā)展 徐州市市充分發(fā)揮地方優(yōu)勢(shì)，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，突出重點(diǎn)，梯次推進(jìn)，全市新農(nóng)村建設(shè)成效顯著、特色鮮明。為盡早實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)的既定目標(biāo)再接再厲。 2、 從近期來看，徐州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)將發(fā)生如下變化：1）政策因素仍是徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障十六屆三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確要進(jìn)一步摒棄某些限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的觀念，打破落后體制對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的束縛，樹立新的全面發(fā)展觀，從而有利于改善非公有經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)的資金供給，刺激市場(chǎng)力量和非公有制經(jīng)濟(jì)積極投資，保證政治和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)。2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求明顯回升住房、汽車、旅游、教育、文化等消費(fèi)

51、熱點(diǎn)將帶動(dòng)消費(fèi)需求增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，并成為我國(guó)內(nèi)需穩(wěn)定增長(zhǎng)的最大內(nèi)生動(dòng)力。3）投資將繼續(xù)拉動(dòng)徐州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁 借助新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇，以得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，徐州將進(jìn)入打造新的東部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、重塑輝煌的必由之路。（四）泉山區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1、該區(qū)歷史與發(fā)展現(xiàn)狀該地塊位于徐州市泉山區(qū)淮海西路以南，1993年徐州市行政區(qū)劃調(diào)整，泉山區(qū)因境內(nèi)的泉山國(guó)家森林公園而得名，成為徐州市人口最多、面積最大的主城區(qū)，轄市區(qū)西半部和風(fēng)景秀麗的南郊，總面積72平方公里，人口35萬，擁有奎山鄉(xiāng)和王陵、永安、和平、西關(guān)、段莊、湖濱、銅沛、共建、翟山10個(gè)街道辦事處以及徐州果園、徐

52、州林場(chǎng)兩個(gè)國(guó)營(yíng)場(chǎng)圃。泉山區(qū)位優(yōu)越，交通便利。泉山區(qū)面積62.7平方公里，人口42.7萬，是沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶龍頭徐州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的主城區(qū)之一。她北望京杭大運(yùn)河，南接徐州觀音機(jī)場(chǎng)，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道五通流的立交通路。吸引了50家物流、商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐，年交易額超100億元，奠定了泉山區(qū)作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流中心的地位。 泉山古韻悠悠，新姿疊秀。泉山森林公園、云龍山、云龍湖、淮海戰(zhàn)役烈士紀(jì)念館、拉犁山漢墓、漢畫像石館等自然人文景觀薈萃，境內(nèi)丘嶺疊翠，依山抱水、四季如畫、風(fēng)光宜人，被譽(yù)為城市綠島、天然氧

53、吧，人居環(huán)境十分優(yōu)越。歲月悠悠，滄海桑田，這塊會(huì)翻卷過楚漢風(fēng)云，激蕩過淮海雄風(fēng)的神奇土地，崛起數(shù)百家工商企業(yè)、10個(gè)高檔住宅區(qū)，已成為商家必爭(zhēng)之地、人居首選之地。2、泉山區(qū)交通及配套泉山區(qū)北望京杭大運(yùn)河，南接徐州觀音，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道五通流的立交通路。 隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，泉山區(qū)就近火車站徐州火車站。徐州站是京滬、隴海鐵路交會(huì)點(diǎn)，客運(yùn)特等站，是全路較大客運(yùn)站之一，擔(dān)負(fù)著徐州及周邊地區(qū)每年600多萬人次的旅客運(yùn)輸任務(wù)。泉山區(qū)又是徐州市文化大區(qū)和高教集中地。環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)管理

54、隊(duì)伍建設(shè)不斷加強(qiáng)。3、泉山區(qū)發(fā)展定位隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，泉山區(qū)在世紀(jì)之交的關(guān)鍵時(shí)期，進(jìn)一步調(diào)整發(fā)展思路，確立了“三產(chǎn)興區(qū)，市場(chǎng)生財(cái)，發(fā)展旅游，強(qiáng)工優(yōu)農(nóng)，城鄉(xiāng)一體，共同繁榮”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，強(qiáng)化城市整體功能，繁榮發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮，科技發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)穩(wěn)定，文明富裕的現(xiàn)代化新城區(qū)。4、泉山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)幾年來，以第三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。2010年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)240億元，完成財(cái)政總收入20.75億元，一般預(yù)算收入完成14.09億元。初步形成“大學(xué)科技園高新技術(shù)、環(huán)云龍湖高端文化旅游、西部商圈新型商貿(mào)服務(wù)

55、、七里溝現(xiàn)代商務(wù)和物流”四大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年加大，服務(wù)業(yè)占GDP比重達(dá)到78.89%，已由區(qū)劃時(shí)“三分天下有其一”發(fā)展為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的“半壁江山”。房產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅速發(fā)展，全區(qū)開發(fā)企業(yè)7家，五年來開發(fā)商品房近50萬平方米。市場(chǎng)愈來愈加繁榮，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為全區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整中穩(wěn)步發(fā)展，鞋帽商場(chǎng)、光榮美容美發(fā)廳、迎賓菜館、迎賓旅社等一些位于市中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相繼完成裝修改造，利爾德保齡球娛樂中心、湖濱影劇院、新龍泉浴池、中山大廈、云湖山莊、奇觀酒樓、喜相逢和蘇苑大酒店等餐飲服務(wù)和文化娛樂場(chǎng)所，具有相當(dāng)規(guī)模和檔次，服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效益逐步提高。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主體的全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，發(fā)展穩(wěn)定。年產(chǎn)值達(dá)20億元，年均遞增23%以上。（五）徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析徐州市是蘇北最大的是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個(gè)人口超過三百萬的特大城市。1）2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析最新數(shù)據(jù)1）2005-2011年全市商品房成交分析由上圖分析得出：徐州市商品房從05年至11年呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)，2011年全