03目標(biāo)成本測(cè)算方法作業(yè)指引

1、 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第1頁(yè)共7頁(yè) 目標(biāo)成本測(cè)算方法作業(yè)指引 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第2頁(yè)共7頁(yè) 1 .目的 規(guī)范房地產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)展、策劃、設(shè)計(jì)各階段成本測(cè)算方法，為各階段的經(jīng)濟(jì)決策提供準(zhǔn) 確的成本數(shù)據(jù)支持，并逐步強(qiáng)化全集團(tuán)的項(xiàng)目目標(biāo)成本策劃能力。 2 .適用范圍 適用于集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工之前的目標(biāo)成本測(cè)算。 3 .術(shù)語(yǔ)和定義 目標(biāo)成本：基于公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)和項(xiàng)目資源狀況，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn) 進(jìn)行預(yù)先確定的、經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目成本指標(biāo)。 4 .

2、職責(zé) 4.1 集團(tuán)成本管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展階段的成本測(cè)算 4.2 項(xiàng)目公司成本部：負(fù)責(zé)組織策劃和概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算和施 工圖設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的最終確定 4.3 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部、采購(gòu)部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部：在各階段負(fù)責(zé)提供由本 部門責(zé)任的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事項(xiàng)的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)和相關(guān)信息 現(xiàn)有項(xiàng)目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門設(shè)置對(duì)應(yīng)關(guān)系： 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司 蕪湖公司 銅陵公司 宣城公司 營(yíng)銷部 策劃部、銷售部 營(yíng)銷部 營(yíng)銷策劃部 設(shè)計(jì)部 設(shè)# 設(shè)計(jì)部 總工程師辦公室 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部 前期事務(wù)部 工程部 工程部1、2 工程部、景觀部 工程管理部 成

3、本部 預(yù)算部 預(yù)算部 工程成本管理部 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 辦公室 行政人力部 綜合部 總經(jīng)理辦公室 采購(gòu)部 預(yù)算部 采購(gòu)部 材料管理部 5 .工作程序和方法 5.1 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則 5.1.1 客戶導(dǎo)向 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)逐步以客戶為導(dǎo)向， 尤其在項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、 分析目標(biāo)顧客敏感點(diǎn)，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客敏感點(diǎn)傾斜。 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第3頁(yè)共7頁(yè) 5.1.2 瞄準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，重點(diǎn)關(guān)注以下項(xiàng)目類型：(1)和本項(xiàng)目的客戶定位相近，區(qū)位相似

4、，形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目；(2)在本項(xiàng)目周邊，有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，更主要是地質(zhì)情況相似的項(xiàng)目。以這兩種類型樓盤的成本數(shù)據(jù)作為主要參考。 調(diào)研分析的重點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品組合方案、每種產(chǎn)品的主體結(jié)構(gòu)，主要材料設(shè)備的品牌與檔次，對(duì)公建和配套建設(shè)的布置與面積控制，軟硬景的搭配等。 5.1.3 競(jìng)爭(zhēng)策略要求 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)以集團(tuán)戰(zhàn)略和公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，結(jié)合內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和項(xiàng)目自身資源條件形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求結(jié)合產(chǎn)品關(guān)鍵元素表述成定量指標(biāo)或定性描述。 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。 5.1.4 倒逼成本 通過(guò)項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的

5、市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，用以指導(dǎo)項(xiàng)目策劃硬性指標(biāo)和各階段設(shè)計(jì)工作。 5.2 項(xiàng)目發(fā)展階段的目標(biāo)成本測(cè)算內(nèi)容和深度 5.2.1 目標(biāo)成本測(cè)算一可研版的主要依據(jù)： (1) 基于集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目盈利水平的預(yù)估； (2) 當(dāng)?shù)氐湫透?jìng)爭(zhēng)樓盤的成本水平。 5.2.2 可研階段的成本測(cè)算對(duì)“對(duì)前期費(fèi)用、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林景觀工程費(fèi)”測(cè)算到二級(jí)科目即可，對(duì)“土地獲得價(jià)款、主體建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用”需要測(cè)算到第三級(jí)子科目。 5.2.3 對(duì)二級(jí)科目“土地獲得價(jià)款”下的“紅線外

6、大市政配套費(fèi)”的測(cè)算需要在技術(shù)管理部對(duì)項(xiàng)目地形和周邊配套做調(diào)研分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較準(zhǔn)確預(yù)估，作為和政府進(jìn)行市政配套談判的主要依據(jù)，以減少在開(kāi)發(fā)過(guò)程中市政配套建設(shè)的不確定性和被動(dòng)性。此階段目標(biāo)成本測(cè)算的具體深度要求見(jiàn)目標(biāo)成本測(cè)算套表(參考)一可研版。 5.3 項(xiàng)目策劃和概念設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本測(cè)算內(nèi)容和深度 5.3.1 目標(biāo)成本測(cè)算一策劃和概設(shè)版的主要依據(jù)： (1) 可研階段的可售單方造價(jià)測(cè)算值； (2) 當(dāng)?shù)氐湫透?jìng)爭(zhēng)樓盤的成本水平； (3) 產(chǎn)品定位報(bào)告中對(duì)客戶需求的分析以及在分析基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品關(guān)鍵要素，諸如外立 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第4頁(yè)共7頁(yè) 面、戶型、大堂、管網(wǎng)設(shè)

7、施、園林景觀的功能和檔次定位； (4) 概念設(shè)計(jì)成果，諸如：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖、景觀分析圖、商 業(yè)、公建配套分析圖等； 5.3.2 目標(biāo)成本測(cè)算一策劃和概設(shè)版的內(nèi)容和深度 (1) 土地獲得價(jià)款：根據(jù)已達(dá)成的土地購(gòu)置協(xié)議和已明確的各項(xiàng)土地費(fèi)用，主要由開(kāi)發(fā) 部提供到四級(jí)科目的數(shù)據(jù)，作為已發(fā)生或者可以確定的數(shù)據(jù)，填在此處，一為項(xiàng)目 資金計(jì)劃，二為后面各階段的成本按期分?jǐn)偺峁?zhǔn)確的數(shù)據(jù)。 (2) 前期費(fèi)用：測(cè)算到三級(jí)科目，由事項(xiàng)責(zé)任部門提供各項(xiàng)數(shù)據(jù)的預(yù)計(jì)值。 (3) 主體建筑安裝工程費(fèi)：成本部根據(jù)產(chǎn)品的功能和檔次定位，以及各種產(chǎn)品的面積指 標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平對(duì)三級(jí)科目的“別墅、聯(lián)排

8、、多層”等各種產(chǎn)品類型進(jìn)行測(cè)算。 (4) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：成本部根據(jù)各種管網(wǎng)系統(tǒng)的功能和檔次定位，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平 對(duì)三級(jí)科目的各種管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)算。 (5) 園林景觀工程費(fèi)：營(yíng)銷部提供園林風(fēng)格、主題、要素，成本部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平在 可研版的基礎(chǔ)上估計(jì)園林景觀成本。 (6) 公共配套設(shè)施費(fèi)：營(yíng)成本部根據(jù)配套設(shè)施的功能和檔次定位、面積指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)?市場(chǎng)水平對(duì)三級(jí)科目的各種配套進(jìn)行測(cè)算。 (7) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：三級(jí)科目的“工程管理費(fèi)”和“物業(yè)管理費(fèi)”同可研版；“營(yíng)銷設(shè)施 建造費(fèi)”由成本部在營(yíng)銷部提供功能規(guī)劃和檔次和設(shè)計(jì)部提供面積指標(biāo)基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平進(jìn)行測(cè)算；“資本化利息”由財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃

9、進(jìn)行測(cè)算。 (8) 一級(jí)科目“期間費(fèi)用”下的三個(gè)二級(jí)科目費(fèi)用：(1)營(yíng)業(yè)(銷售)費(fèi)用：由營(yíng)銷部 根據(jù)項(xiàng)目定位和推廣初步主題進(jìn)行估計(jì)；(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用：由財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目各期計(jì) 劃進(jìn)行測(cè)算；(3)管理費(fèi)用：同可研版。 此階段目標(biāo)成本測(cè)算的具體深度要求見(jiàn)目標(biāo)成本測(cè)算套表(參考)一策劃和概設(shè)版。 5.4 方案設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本測(cè)算內(nèi)容和深度 5.4.1 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一方案版的主要依據(jù)： 策劃和概算階段的可售單方造價(jià)測(cè)算值； 當(dāng)?shù)氐湫透?jìng)爭(zhēng)樓盤的成本水平； 規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)成果：諸如：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、規(guī)劃景觀布置圖、綠化布置圖、單 體和公建的平、立、剖面、各種住宅類型單體透視圖等。 5.4.2 項(xiàng)目目標(biāo)成

10、本測(cè)算一方案版的內(nèi)容和深度： 土地獲得價(jià)款：內(nèi)容和深度同項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一策劃和概設(shè)版。 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第5頁(yè)共7頁(yè) 前期費(fèi)用：測(cè)算到四級(jí)科目的具體事項(xiàng)，由事項(xiàng)責(zé)任部門提供已發(fā)生的事項(xiàng)費(fèi)用和 未發(fā)生事項(xiàng)的預(yù)估數(shù)據(jù)；其中勘察和設(shè)計(jì)各事項(xiàng)，應(yīng)確定目標(biāo)成本； 主體建筑安裝工程費(fèi)：成本部對(duì)每種產(chǎn)品的分部分項(xiàng)工程造價(jià)進(jìn)行測(cè)算，如別墅住 宅的基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)電氣工程、室內(nèi)設(shè)備及安裝工程等，將建安成本測(cè)算從三級(jí)科目細(xì)分到四級(jí)科目。 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：基于方案設(shè)計(jì)后對(duì)大型機(jī)電設(shè)備的選型確定，成本部可以在策劃 和概設(shè)版的基礎(chǔ)上對(duì)

11、三級(jí)科目各項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步測(cè)算。 園林景觀工程費(fèi)：成本部根據(jù)景觀概念設(shè)計(jì)成果或者總規(guī)的景觀布置圖測(cè)算景觀分 項(xiàng)成本，將園林景觀成本從二級(jí)科目細(xì)分到三級(jí)科目。 公共配套設(shè)施費(fèi)：根據(jù)方案各種公建的平、立、剖面和效果圖，成本部在策劃和 概設(shè)版的基礎(chǔ)上對(duì)公建的建造成本進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)： 工程部對(duì)“工程管理費(fèi)”，營(yíng)銷部或物業(yè)公司對(duì)“物業(yè)管理費(fèi)”在策劃和概設(shè)版基礎(chǔ)上進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算； 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：成本部根據(jù)總規(guī)或者示范區(qū)、售樓處方案對(duì)分項(xiàng)進(jìn)行測(cè)算，細(xì)化 到四級(jí)科目； 資本化利息：由財(cái)務(wù)部根據(jù)新的項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算。 一級(jí)科目“期間費(fèi)用”下的三個(gè)二級(jí)科目費(fèi)用：(1)營(yíng)業(yè)(銷售)費(fèi)用：營(yíng)銷

12、部根 據(jù)初步的營(yíng)銷策劃總案和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)分項(xiàng)進(jìn)行測(cè)算，細(xì)化到三級(jí)科目；(2)財(cái)務(wù)費(fèi) 用：由財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目各期計(jì)劃進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算；(3)管理費(fèi)用：財(cái)務(wù)部在策 劃和概設(shè)版基礎(chǔ)上進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算。 方案階段目標(biāo)成本測(cè)算的具體深度要求見(jiàn)目標(biāo)成本測(cè)算套表(參考)一方案版。 5.5 初步設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本測(cè)算內(nèi)容和深度 5.5.1 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一初設(shè)版的主要依據(jù)： 方案階段的可售單方造價(jià)測(cè)算值； 當(dāng)?shù)氐湫透?jìng)爭(zhēng)樓盤的成本水平； 初步設(shè)計(jì)成果：諸如：各種住宅類型單體透視圖、細(xì)部處理做法、材料設(shè)備的樣品、 機(jī)電(供電、電訊、空調(diào)、煤氣、共用天線或有線電視、消防、電梯、給水、排水、排污、防盜及相應(yīng)的與土建結(jié)合

13、的埋件設(shè)計(jì))及與市政管網(wǎng)系統(tǒng)接駁的設(shè)計(jì)工作、室外總體設(shè)計(jì)等。 5.5.2 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一初設(shè)版的內(nèi)容和深度： 在一級(jí)科目“開(kāi)發(fā)成本”的各項(xiàng)二級(jí)科目中，除“主體建筑安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng) 工程費(fèi)”外，其余的成本費(fèi)用測(cè)算深度與方案版保持一致，但測(cè)算內(nèi)容需要更加精 編 P. 集團(tuán)流程管理文件 版號(hào)：A/0 貞他：第6頁(yè)共7頁(yè) 細(xì)，一是將事項(xiàng)的費(fèi)用進(jìn)行跟新預(yù)測(cè)，如前期費(fèi)用，二是基于初步設(shè)計(jì)成果和其它 各項(xiàng)設(shè)計(jì)的內(nèi)容，如將“園林景觀工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)”等三級(jí)科目的費(fèi)用進(jìn)行更準(zhǔn)確的測(cè)算；對(duì)于“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”下的“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”，成本部可以根據(jù)示范區(qū)、售樓處、 樣板間等的施工圖進(jìn)行營(yíng)銷設(shè)施建造成本的預(yù)

14、算，確定其目標(biāo)成本； 主體建筑安裝工程費(fèi)：在四級(jí)科目的基礎(chǔ)上細(xì)分到五級(jí)科目，對(duì)每種產(chǎn)品的分部 分項(xiàng)工程下的子分項(xiàng)工程和主要材料設(shè)備進(jìn)行造價(jià)測(cè)算，如“結(jié)構(gòu)及粗裝修費(fèi)”的 子項(xiàng)一一“混凝土、鋼筋、參考、砌體、找平及抹灰”等； 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：在三級(jí)科目的基礎(chǔ)上細(xì)分到四級(jí)科目，對(duì)每種管網(wǎng)系統(tǒng)的子項(xiàng) 進(jìn)行測(cè)算， 如“室外電力工程”的子項(xiàng)一一“高低壓配電設(shè)備及安裝、 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)”等；初設(shè)階段目標(biāo)成本測(cè)算的具體深度要求見(jiàn)目標(biāo)成本測(cè)算套表(參考)一初設(shè)版。 5.6 施工圖設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本測(cè)算內(nèi)容和深度 5.6.1 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一預(yù)算確定版的主要依據(jù)： 初設(shè)階段的可售單方造價(jià)測(cè)算值； 當(dāng)?shù)氐?/p>

15、型競(jìng)爭(zhēng)樓盤的成本水平； 主體體施工圖和此階段各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的最新成果。 5.6.2 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算一預(yù)算確定版的內(nèi)容和深度： 單體施工圖出來(lái)后，根據(jù)施工圖預(yù)算，二級(jí)科目“前期費(fèi)用、主體建筑安裝工程費(fèi)、 配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)業(yè)費(fèi)用”下的各級(jí)事項(xiàng)目標(biāo)成本均應(yīng)確定 對(duì)于“社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)”和“園林景觀工程費(fèi)”，可以在管網(wǎng)專項(xiàng)施工圖和景觀施 工圖出來(lái)后，確定目標(biāo)成本。 主體建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)需要，某些事項(xiàng)測(cè)算到六級(jí)科目，如五級(jí)科目事項(xiàng)“消 防系統(tǒng)”可以細(xì)分到六級(jí)事項(xiàng)“水消防系統(tǒng)、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙工程”；某些事項(xiàng)可以測(cè)算到八級(jí)的材料采購(gòu)事項(xiàng)，如五級(jí)科目事項(xiàng)“室內(nèi)電氣工程費(fèi)”一一六級(jí)科目“室內(nèi)電氣材料費(fèi)”一一七級(jí)科目“強(qiáng)電”一一八級(jí)“用戶配電箱安裝”。 園林景觀工程費(fèi)：根據(jù)景觀初步設(shè)計(jì)成果或施工圖，測(cè)算到五級(jí)科目，某些科目需 要測(cè)算到六級(jí)科目； 施工圖階段目標(biāo)成本測(cè)算的具體深度要