淺析我國房地產(chǎn)百強企業(yè)的空間擴張模式

1、淺析我國房地產(chǎn)百強企業(yè)的空間擴張模式描要:本文綜合運用企業(yè)燭理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)理論,結(jié)合我國房她產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)主間擴張的實際案例.通過實證方法分折與總結(jié)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空間擴張模式與擴張路徑選擇的規(guī)律性和差異性,在所斫究的房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)中.采取本她擴張模式和全國擴張模式的企業(yè)數(shù)量相當(dāng),分別占到企業(yè)總數(shù)的47%和41%,而采取區(qū)域擴張模式的企業(yè)只占到企業(yè)總數(shù)的12%（如圖1）,采取全國擴張模式的城市中（見圖4），大連、濟南、寧波、香港達到了100%,福州、廣州、深圳均超過了60%,表明這些城市采取全國擴張模式的企業(yè)比例高,甚至全部企業(yè)均采取全國擴張模式摘要：在經(jīng)濟利益的驅(qū)動和市場競爭的壓力

2、下，空間擴張成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的必然選擇。本文綜合運用企業(yè)地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)理論，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)空間擴張的實際案例，通過實證方法分析與總結(jié)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)空間擴張模式與擴張路徑選擇的規(guī)律性和差異性。指出我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張主要表現(xiàn)為本地擴張、區(qū)域擴張和全國擴張三種模式?？勺鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定擴張路徑以及政府預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張行為的依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)百強企業(yè)；空間擴張；路徑選擇1空間擴張模式我國房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)主要表現(xiàn)為以下三種擴張模式：1.1 本地擴張模式采取本地擴張模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以所在城市為主要市場范圍進行房地產(chǎn)開發(fā)。我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用本地擴

3、張模式，這主要與我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，市場內(nèi)部仍存在許多壟斷因素，缺乏自由競爭條件等客觀因素有關(guān)。典型企業(yè)如北京海開房地產(chǎn)股份有限公司。1.2 區(qū)域擴張模式采取區(qū)域擴張模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以企業(yè)所在城市及周邊鄰近地區(qū)為主要市場范圍進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，在區(qū)域范圍內(nèi)實現(xiàn)企業(yè)空間擴張。這些企業(yè)通常積累了一定的資金及技術(shù)基礎(chǔ)，開始嘗試將異地發(fā)展作為本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。典型企業(yè)如碧桂園集團。13全國擴張模式采取全國擴張模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常具備雄厚的資金基礎(chǔ)及豐富的項目管理經(jīng)驗，擁有自身完備的管理流程和項目運作方式。為了最大限度的擴大市場范圍，獲取經(jīng)濟利潤，這些企業(yè)將項目拓展到全國范圍內(nèi)，實現(xiàn)跨區(qū)

4、域經(jīng)營戰(zhàn)略。典型企業(yè)如萬科集團。2我國房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)空間擴張模式差異性分析在所研究的房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)中，采取本地擴張模式和全國擴張模式的企業(yè)數(shù)量相當(dāng)，分別占到企業(yè)總數(shù)的47斷口41%,而采取區(qū)域擴張模式的企業(yè)只占到企業(yè)總數(shù)的12%（如圖1）。全國擴張模式和本地擴張模式分別體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展的不同階段，全國擴張模式是成熟企業(yè)通常所采取的擴張模式，它要求企業(yè)具備強大的資金和管理能力支持，以應(yīng)對企業(yè)在不同地區(qū)和城市所面對的具有顯著差異性的市場狀況資源條件；本地擴張模式通常是傳統(tǒng)、封閉企業(yè)所采取的擴張模式,這類企業(yè)一般依靠傳統(tǒng)的計劃行政體制優(yōu)勢維持企業(yè)生存發(fā)展；區(qū)域擴張模式處于由本地擴張模式向全國擴

5、張模式的過渡階段。由此可以看出，我國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。2.1 企業(yè)擴張模式的地區(qū)差異在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展研究中，通常將我國國土劃分為東、中、西三大區(qū)域。由于三大區(qū)域所處區(qū)位自然條件、社會經(jīng)濟條件的顯著差異，使得其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張模式表現(xiàn)出地區(qū)不均衡性（見表1）,東部地區(qū)入選的房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)數(shù)量明顯高于中部和西部地區(qū)。從各地區(qū)企業(yè)的擴張模式來看，東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以全國擴張模式為主，占到企業(yè)總數(shù)的46%;其次為采用本地擴張模式的企業(yè)，占企業(yè)總數(shù)的42%;而采取區(qū)域擴張模式的企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的12%0中部地區(qū)采用本地擴張模式的企業(yè)占絕對優(yōu)勢，占到企業(yè)總數(shù)的63%,而采取區(qū)

6、域擴張模式的企業(yè)各占13%,采取全國擴張模式的占25%。西部地區(qū)采用本地擴張模式的企業(yè)所占比例達到了80%,采取區(qū)域擴張模式的企業(yè)占13%,全國擴張模式的企業(yè)只占7%0由此可以看出，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于采取全國擴張，中部地區(qū)和西部地區(qū)企業(yè)則更傾向于采取本地擴張模式。這主要是由于東部地區(qū)，尤其是沿海地區(qū)社會經(jīng)濟條件優(yōu)越，房地產(chǎn)業(yè)起步較早,市場化程度高，多數(shù)企業(yè)具有雄厚的資金實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗和卓越的企業(yè)管理水平，本地市場已經(jīng)無法滿足其快速擴張的發(fā)展要求，同時由于本地市場競爭性強，導(dǎo)致企業(yè)的超額利潤卻氐，為了追求更大的經(jīng)濟利潤，東部地區(qū)的企業(yè)將目標(biāo)市場轉(zhuǎn)向其他城市,開始企業(yè)對外擴張之路。

7、而中西部地區(qū)的企業(yè)尚處于發(fā)展初期、開發(fā)實力不足，且中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，政府壟斷因素較多，多數(shù)企業(yè)只能憑借自身與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系獲取土地和資金，以維持企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展。2.2 企業(yè)擴張模式的城市差異房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總部所在地是企業(yè)生存發(fā)展的起點和空間擴張源頭。不同城市的市場發(fā)展條件和基礎(chǔ)不同，導(dǎo)致總部設(shè)在不同城市的企業(yè)間形成了空間擴張模式的差異。在此采用雷達圖的方式展現(xiàn)各種擴張模式的城市差異。各雷達圖中以總部設(shè)在不同城市的企業(yè)采取某種擴張方式的比例為坐標(biāo)，從位于雷達圖內(nèi)正上方的城市開始按順時針方向,比例逐漸降低?？梢哉J為,在雷達圖右上方的城市中采取該種擴張模式的企業(yè)比例較高，

8、位于雷達圖左上方的城市中采取該種擴張模式的企業(yè)比例較低。2.2.1 本地擴張模式的城市差異采取本地擴張模式的城市中（見圖2）,長春、長沙、昆明、沈陽、蘇州、烏魯木齊、西寧達到100%;重慶、武漢、成都、天津、北京超過了60%,紹興、西安、上海超過了40%,深圳、福州、厘門、廣州則超過了10%,其余城市為0。由此可以看出，內(nèi)陸城市中采取本地擴張模式的企業(yè)比例較高，如長春、長沙、沈陽、烏魯木齊、西寧等，主要是由于這些城市企業(yè)尚處于發(fā)展初期、開發(fā)實力不足，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟,傳統(tǒng)的政府壟斷因素較多，多數(shù)企業(yè)只能憑借自身與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系獲取土地和資金，以維持企業(yè)的繼續(xù)生存和發(fā)展。2.2.2 區(qū)

9、域擴張模式的城市差異采取區(qū)域擴張的城市中（見圖3）,常州、廊坊、南京、青島、泉州、珠海達到100%;杭州、鄭州、成都、原門、廣州超過了20%,北京、重慶、上海不足10%,其余城市為0。由此可以看出，位于我國各經(jīng)濟圈內(nèi)城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取區(qū)域擴張模式的比例較高，如環(huán)渤海經(jīng)濟圈的廊坊、北京、青島,長江三角洲經(jīng)濟圈的南京、杭州、上海，珠江三角洲經(jīng)濟圈的珠海、廣州，以及成渝經(jīng)濟圉的成都、重慶。由于在各個經(jīng)濟圈中，各城市地理位置鄰近,交通便捷，市場條件相似，企業(yè)在同一經(jīng)濟圉內(nèi)擴張難度較小，因此對于另陛不限于在本地市場發(fā)展，但又缺乏足夠的資金和管理能力的企業(yè)來說，向所在經(jīng)濟圉內(nèi)其他城市擴張是實現(xiàn)其全國

10、范圍內(nèi)擴張的第一步。2.2.3 全國擴張模式的城市差異采取全國擴張模式的城市中(見圖4),大連、濟南、寧波、香港達到了100%,福州、廣州、深圳均超過了60%,表明這些城市采取全國擴張模式的企業(yè)比例高，甚至全部企業(yè)均采取全國擴張模式。紹興、西安、厘門、鄭州、上海采取該種擴張模式的企業(yè)超過了40%;天津、北京、武漢、杭州也超過了20%。而其他城市則無企業(yè)采取全國擴張模式。由此可以看出，從地理位置來看，沿海城市中采取全國擴張模式的企業(yè)比例較高，如大連、寧波、香港、福州、廣州、深圳等。從房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)來看，經(jīng)濟發(fā)達的外向型城市采取全國擴張模式的企業(yè)比例高，如香港、廣州、深圳等城市，在海外財團雄厚資金和豐富管理經(jīng)驗的支持下，具備向全國擴張的經(jīng)濟實力和管理能力。參考文獻四國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒2006M.北京：中國統(tǒng)計出版社，2006.2國家統(tǒng)計局中