房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱

1、全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱（2012）中華人民共和國建設(shè)部組織編寫中華人民共和國人事部審定中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會前言根據(jù)建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法的規(guī)定，由建設(shè)部組織專家編寫了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 ，人事部組織專家審定通過。全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 是全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試命題的依據(jù)， 是應(yīng)考人員必備的指南。 為便于應(yīng)考人員復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，我們委托中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會組織有關(guān)專家按照該考試大綱的要求，編寫了一套指定輔導(dǎo)教材共五冊，包括 房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 、房

2、地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識 ，由中國物價(jià)出版社出版。這套指定輔導(dǎo)教材基本上覆蓋了作為合格的房地產(chǎn)估價(jià)師必須具備的各方面知識，應(yīng)考人員可按照考試大綱要求的“了解” 、“熟悉”、“掌握” 三個(gè)層次，結(jié)合自己的實(shí)際情況做好復(fù)習(xí)準(zhǔn)備。要求了解的是相關(guān)內(nèi)容， 要求熟悉的是重要內(nèi)容， 要求掌握的是重點(diǎn)內(nèi)容。這些內(nèi)容體現(xiàn)了一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)人員必備的理論知識與專業(yè)技能。只要應(yīng)考人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟悉掌握和靈活運(yùn)用，就一定能夠成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師?？荚囌f明為了幫助廣大應(yīng)考人員進(jìn)一步熟悉全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的內(nèi)容和要求，并為命題提供更為具體的依據(jù)，現(xiàn)對考試的具體問題說明如下：一、考試目的為了

3、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)市場管理中的作用，評價(jià)具有中國特色的房地產(chǎn)估價(jià)人才，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)估價(jià)制度與國際慣例接軌。二、考試性質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度是一項(xiàng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)估價(jià)師考試是國家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試。凡通過全國統(tǒng)一考試成績合格者，發(fā)給人事部、 建設(shè)部用印的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書，經(jīng)注冊后，發(fā)給房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證，可以以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動。獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，表明已具備承擔(dān)經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)中級職務(wù)的水平和能力。 執(zhí)業(yè)資格在全國范圍內(nèi)有效， 符合國家有關(guān)規(guī)定單位可根

4、據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。三、考試內(nèi)容全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試分為五個(gè)科目：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識。五個(gè)科目全部合格通過即可取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格。各科目考試大綱的內(nèi)容，均按了解、 熟悉、掌握三個(gè)層次提出了要求。在考試內(nèi)容中，了解的部分約占10，熟悉的部分約占30，掌握的部分約占60。序言本考試大綱以社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，從對我國房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本要求出發(fā)，并著眼于與國際評估行業(yè)接軌，主要考核參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格應(yīng)考人員應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和能力。本考試大綱分為房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)

5、經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識五個(gè)部分。房地產(chǎn)基本制度與政策主要考核應(yīng)考人員對我國房地產(chǎn)的主要法律、法規(guī)、制度和政策的理解與掌握程度；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理主要考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、 開發(fā)項(xiàng)目評估、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資等方面基本理論知識的掌握程度； 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法主要考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)基本概念、 理論、方法及其運(yùn)用的掌握程度； 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析主要考核應(yīng)考人員是否已經(jīng)初步具備獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和獨(dú)立撰寫估價(jià)報(bào)告的能力；房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識主要考核應(yīng)考人員對經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、保險(xiǎn)、證券、統(tǒng)計(jì)、會計(jì)、城市規(guī)劃、建筑等方面基本知

6、識的掌握程度。本考試大綱規(guī)定了考試的性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，是全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試統(tǒng)一命題的依據(jù)。目錄前言考試說明序言第一部分房地產(chǎn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)二、建設(shè)用地制度與政策三、城市房屋拆遷管理制度與政策四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策九、物業(yè)管理制度與政策十、房地產(chǎn)稅收制度與政策十一、房地產(chǎn)金融制度與政策第二部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資分析基本知識三、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理四、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究六、房地

7、產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程七、房地產(chǎn)投資的資金融通八、房地產(chǎn)市場營銷九、收益性物業(yè)管理第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)估價(jià)原則四、比較法五、成本法六、收益法七、假設(shè)開發(fā)法八、長期趨勢法九、地價(jià)評估十、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析十一、房地產(chǎn)估價(jià)程序第四部分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作第五部分房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識二、金融基礎(chǔ)知識三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識四、證券基礎(chǔ)知識五、統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識六、房地產(chǎn)會計(jì)基礎(chǔ)知識七、城市規(guī)劃基礎(chǔ)知

8、識八、建筑基礎(chǔ)知識九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測量考試樣題第一部分房地產(chǎn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。掌握房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)。二、建設(shè)用地制度與政策了解中國現(xiàn)行土地所有制的形式，農(nóng)地征用應(yīng)遵守的原則，征用土地的工作程序。熟悉劃撥土地使用權(quán)的含義，土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)，閑置土地的處理。掌握農(nóng)地征用的政策規(guī)定， 土地使用權(quán)出讓的概念及政策規(guī)定， 土地使用權(quán)劃撥的范圍及劃撥土地的管理。三、城市房屋拆遷管理制度與政策了解城市房屋拆遷的概念及管理體制。熟悉城市房屋拆遷的

9、程序，房屋拆遷糾紛的處理。掌握房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蟆?形式與標(biāo)準(zhǔn)， 房屋拆遷安置的對象、形式和安置原則， 特殊情況下的房屋拆遷補(bǔ)償、安置。四、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策了解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的指導(dǎo)原則與管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的概念， 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則， 房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)的取得，項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及商品房銷售的政策規(guī)定，兩書制度。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策了解勘測設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，勘測設(shè)計(jì)市場的管理，注冊建筑師和注冊結(jié)構(gòu)工程師制度。熟悉城市規(guī)劃的編制與審批，招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理，建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理。掌

10、握城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，城市規(guī)劃的實(shí)施。六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策了解房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能。熟悉房地產(chǎn)交易的概念，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的概念。掌握房地產(chǎn)交易的基本制度， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及政策規(guī)定， 房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定及實(shí)施要點(diǎn)，房地產(chǎn)租賃的分類、政策及有關(guān)規(guī)定。七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策了解產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則，產(chǎn)籍管理的作用、特點(diǎn)，房產(chǎn)測繪的概念，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的意義。熟悉房地產(chǎn)面積測算，產(chǎn)籍管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)的主要指標(biāo)。掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類、 程序和要求， 幾種特殊房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容。八、房地產(chǎn)中介

11、服務(wù)管理制度與政策了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師的考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的內(nèi)容， 房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊條件， 房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律的內(nèi)容。九、物業(yè)管理制度與政策了解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容、主要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)。熟悉住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的籌集和使用。掌握物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源，收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。十、房地產(chǎn)稅收制度與政策了解稅收的基本知識，與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的稅收的種類。熟悉主要稅種的計(jì)征方法。掌握企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠

12、政策。十一、房地產(chǎn)金融制度與政策了解住房公積金的性質(zhì)、特點(diǎn)、歸集、提取和使用， 住房公積金的利率政策和稅收政策。熟悉住房公積金管理的基本原則，個(gè)人住房貸款的種類， 住房公積金貸款的額度及利率。掌握房地產(chǎn)貸款的種類和相關(guān)規(guī)定。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、房地產(chǎn)投資概述了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、 投資組合的概念， 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對投資者行為的影響。熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。掌握房地產(chǎn)的種類及其投資特性。二、房地產(chǎn)投資分析基本知識了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營收入、利潤和稅金等概念。熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)的指標(biāo)、資金時(shí)間價(jià)值概念。掌握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵，資金等效值的計(jì)算公式

13、及其應(yīng)用。三、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理了解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段和方法，土地一級開發(fā)的概念。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取方式和新、 舊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)， 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。四、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律。熟悉房地產(chǎn)市場的含義， 房地產(chǎn)市場的特性與功能， 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征， 影響房地產(chǎn)市場的社會經(jīng)濟(jì)因素。掌握房地產(chǎn)市場的分類。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究了解可行性研究的含義、作用及工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定性分析。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與步驟，房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法，折現(xiàn)現(xiàn)金流

14、技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估報(bào)告的內(nèi)容及其寫作要求。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算的方法， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) （如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商成本利潤率、成本收益率、投資收益率）的概念及其計(jì)算方法。六、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程了解工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容，建筑工程施工招標(biāo)投標(biāo)的方式及過程。熟悉建筑工程施工承包合同的形式與通用合同條款。掌握建設(shè)過程中工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容以及工期、成本、質(zhì)量的控制方法。七、房地產(chǎn)投資的資金融通了解房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念和意義、方式。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的步驟，融資前開發(fā)商的準(zhǔn)備工作及融資協(xié)議的一般內(nèi)

15、容。掌握房地產(chǎn)投資的融資渠道及融資方式，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容。八、房地產(chǎn)市場營銷了解物業(yè)代理的作用、 代理形式及代理公司運(yùn)作方式， 溝通與促銷組合的概念， 房地產(chǎn)市場宣傳與廣告策略， 房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段， 房地產(chǎn)市場營銷的形式， 房地產(chǎn)市場營銷的理念及應(yīng)注意的問題。熟悉房地產(chǎn)定價(jià)技巧，價(jià)格變動對顧客和競爭者的影響。掌握房地產(chǎn)定價(jià)方法。九、收益性物業(yè)管理了解收益性物業(yè)管理的內(nèi)容與模式，收益性物業(yè)管理中的市場營銷與保險(xiǎn)。熟悉寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的方法。掌握收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用測算與財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

16、一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)了解房地產(chǎn)的概念和類型。熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念。二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識了解房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件。熟悉房地產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及房地產(chǎn)價(jià)格的特征。掌握房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。掌握合法原則、 最高最佳使用原則、替代原則、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、 公平原則的含義和內(nèi)容。四、比較法熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正、 交易日期修正、 房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。五、成本法了解現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。熟悉成本法

17、的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購建價(jià)格。掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。六、收益法熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，剩余技術(shù)和收益乘數(shù)法。掌握收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取方法。七、假設(shè)開發(fā)法熟悉假設(shè)開發(fā)法的基本原理。掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。八、長期趨勢法了解移動平均法和指數(shù)修勻法。熟悉長期趨勢法的基本原理， 數(shù)學(xué)曲線擬合法， 平均增減量法， 平均發(fā)展速度法和長期趨勢法的功用。九、地價(jià)評估了解地租理論和地租量的計(jì)算。熟悉城市基準(zhǔn)地價(jià)評估、宗地價(jià)格評估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。掌握路線價(jià)法和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。十、房地產(chǎn)價(jià)

18、格的影響因素分析了解社會因素、行政因素、心理因素和國際因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。熟悉房地產(chǎn)的自身因素、環(huán)境因素、人口因素和經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。十一、房地產(chǎn)估價(jià)程序了解房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源、選定估價(jià)方法計(jì)算和交付估價(jià)報(bào)告。熟悉擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對象和估價(jià)資料歸檔。掌握明確估價(jià)基本事項(xiàng)、確定估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告。第四部分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、 房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的關(guān)系， 熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。二

19、、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)， 以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。熟悉國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估、 房屋租賃價(jià)格評估、 房地產(chǎn)課稅估價(jià)、 房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活

20、動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作了解對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體和受體。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。第五部分房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識了解生產(chǎn)要素價(jià)格與收入分配理論的內(nèi)容。熟悉消費(fèi)者行為理論、供給理論、市場理論的基本概念和主要內(nèi)容。掌握需求、

21、供給與價(jià)格的基本概念及其相互關(guān)系， 消費(fèi)者如何選擇購買各種商品以獲得最大效用、廠商如何選擇各種要素的最優(yōu)組合以及商品價(jià)格和產(chǎn)量如何決定的基本思路。二、金融基礎(chǔ)知識了解金融機(jī)構(gòu)的組織形式、基本職能、性質(zhì)等基本內(nèi)容。熟悉金融市場的概念、類型、特征及作用。掌握金融、貨幣、信用等范疇的基本含義、表現(xiàn)形式、區(qū)別與聯(lián)系，金融工具的種類、特征等基本內(nèi)容。三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識了解保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)則，對保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管的必要性。熟悉保險(xiǎn)的種類和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的特征。掌握保險(xiǎn)的本質(zhì)、保險(xiǎn)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、保險(xiǎn)的職能、 保險(xiǎn)合同的性質(zhì)及基本內(nèi)容， 房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值評估的有關(guān)知識。四、證券基礎(chǔ)知識了解證券的種類和一般特征。熟悉有價(jià)證

22、券的基本含義和常見類型，股票、債券、投資基金證券各自的基本特征。掌握股票、債券、投資基金證券的概念以及它們的區(qū)別與聯(lián)系。五、統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識了解動態(tài)趨勢與波動的經(jīng)典模式，動態(tài)序列的結(jié)構(gòu)模型，季節(jié)波動的測定思路。熟悉時(shí)間序列的基本內(nèi)容及測定長期趨勢的基本方法。掌握統(tǒng)計(jì)學(xué)中的基本概念及相關(guān)概念的關(guān)系， 統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的基本內(nèi)容， 收集和整理統(tǒng)計(jì)資料的主要方法。六、房地產(chǎn)會計(jì)基礎(chǔ)知識了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集、資產(chǎn)核算、經(jīng)營收入及利潤核算、財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容和核算方法。掌握會計(jì)要素、會計(jì)恒等式、會計(jì)假設(shè)和會計(jì)一般原則等基本內(nèi)容。七、城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識了解城市規(guī)劃的作用

23、、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。熟悉城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃、城市用地分類。掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，城市用地評價(jià)的基本內(nèi)容。八、建筑基礎(chǔ)知識了解建筑材料、 建筑設(shè)備、 智能建筑的一般知識， 建筑裝飾材料的分類以及建筑裝飾效果的評價(jià)方法。熟悉建筑設(shè)計(jì)基本要求和建筑構(gòu)造的基本知識。掌握建筑物的分類方法，建筑工程圖的構(gòu)成以及建筑總平面圖、平面圖、立面圖、 剖面圖的主要內(nèi)容和作用。九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測量了解建設(shè)工程項(xiàng)目的分類，測量的基本內(nèi)容和土地量算方法。熟悉建設(shè)工程概預(yù)算文件的分類， 工程竣工結(jié)算與建設(shè)項(xiàng)目決算的基本內(nèi)容及其相互聯(lián)系和區(qū)別，地形圖、地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)圖的作用和

24、主要內(nèi)容。掌握建筑工程概算的編制方法及其相互聯(lián)系， 建設(shè)工程的費(fèi)用組成， 施工圖預(yù)算的編制依據(jù)和編制步驟?？荚嚇宇}各科目的題型及說明：“房地產(chǎn)基本制度與政策”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)理論與方法”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)案例與分析”的題型為：單項(xiàng)選擇題、問答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題。“房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識”的題型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。各科目相同的題型分值有所不同。單項(xiàng)選擇題（每題1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）：某

25、估價(jià)事務(wù)所于1998 年 6 月 10 日至 16 日評估了一宗房地產(chǎn)于1998 年 6 月 12 日的價(jià)值，后對其估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生了異議?，F(xiàn)在要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)事務(wù)所的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，此時(shí)你認(rèn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A 、現(xiàn)在B、委托人指定的日期C、 1998 年 6 月 12 日D 、重新估價(jià)的作業(yè)日期中的某日答案： C多項(xiàng)選擇題 （每題 2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5 分）：估價(jià)人員的估價(jià)水平主要取決于其（）。A 、相關(guān)理論水平B、相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)C、相關(guān)職業(yè)道德修養(yǎng)D、人際關(guān)系好壞答案： A 、B判斷題（

26、每題1 分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1 分，本題總分最多扣至零分）：從較長期來看，由于高房價(jià)才有高地租（或地價(jià)），而不是高地租（或地價(jià)）導(dǎo)致高房價(jià)。答案：正確綜合分析題 （每個(gè)小題的備選答案中有一個(gè)或者一個(gè)以上符合題意的答案。如果只有一個(gè)符合題意的答案， 選對的得2 分。如果有一個(gè)以上符合題意的答案，全部選對的得4 分；錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得1 分）：某市 W 房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W 公司）擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，需向本市H鄉(xiāng)征用 40 公頃基本農(nóng)田以外的耕地。W 公司在小區(qū)建設(shè)過程中，經(jīng)過市場調(diào)研，決定調(diào)整最初確定的開發(fā)方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托中

27、介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售經(jīng)濟(jì)適用住房，并向G 購房戶提供住房公積金貸款服務(wù)。W 公司開發(fā)大型商場時(shí)，以商場在建工程抵押貸款方式彌補(bǔ)工程建設(shè)資金不足；在商場投入使用時(shí)，W 公司將商場底層出租給F公司，租期5 年。商場開業(yè)一年，W 公司由于還貸，將商場整體出售給S 公司。請回答下列問題：1、 W 公司如何才能合法占用該小區(qū)的土地？A、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，再經(jīng)項(xiàng)目所在地市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后， 向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)B、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批， 并向項(xiàng)目所在地省人民政府

28、辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)C、向規(guī)劃管理部門申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批， 并經(jīng)國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)D、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃申請后，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用后，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)2、 W 公司要按照調(diào)整后的方案進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？A 、向土地管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請B、向規(guī)劃管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地使用權(quán)出讓金D、報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)3、中介服務(wù)機(jī)

29、構(gòu)出示哪些材料才可以合法預(yù)售住宅？A 、 W 公司與商品房預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同B、集體土地所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證C、商品房預(yù)售許可證及W 公司出具的商品房銷售委托書D、商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證及W 公司出具的銷售代理委托合同、商品房預(yù)售合同4、G 購房戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除提交申請書、 身份證外， 還應(yīng)提交哪些必備文件？A 、房屋所有權(quán)證、購房合同、抵押合同5、 F 公司應(yīng)辦理哪些手續(xù)，其租賃行為才合法？A 、銀行出具同意出租的證明6、 W 公司辦理商場轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管部門提交哪些必備材料？A 、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋買賣審批書B、W 公司與 S 公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

30、C、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證D、銀行、 F 公司同意轉(zhuǎn)讓的證明答案： 1 D； 2 A 、 B、 C、D ；3 C；4 B、D ；5 A 、B 、C； 6B、 C、 D計(jì)算題（作答時(shí)，每題要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）：某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年； 1998年底至 2001年底分別獲得凈收益83萬元、 85萬元、 90萬元、 94萬元；預(yù)計(jì)2002年底至 2004年底可分別獲得凈收益94萬元、 93萬元、 96萬元，從 2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫?/p>

31、銀行 80的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8，自有資金要求的收益率為13。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價(jià)格。答案：1. 計(jì)算公式為：taia11i（1itn t r ）r （1 r） （1r ）12.a1 94（萬元）a2 93（萬元）a3 96（萬元）a 95（萬元）3.r M· r M（ 1 M）r E 80× 8（ 180）× 13 94.n 48 4 44（年）5.t 3（年）6. 將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：V9493969） （19）2（19）3（1951144 39（139）（19） 1029.92 （萬元）問答題：張某看中了一處房地

32、產(chǎn)， 該房地產(chǎn)位于城市邊緣， 緊靠一條新興商業(yè)街。 雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段， 但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ?商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800 元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700 平方米。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140 萬元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請問估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的哪些情況？答案要點(diǎn)：估價(jià)師在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的情況有：1、土地權(quán)屬狀況；2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況； 3、該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求；4、土地使用基本狀況；5、建筑物基本狀況。指錯(cuò)題（下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請

33、指明其中的13 處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處， 每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得 3 分，本題全對得40 分）：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（封面及目錄略）致委托人函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）××酒店房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：

34、15;×市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。三、估價(jià)對象1 、地理位置及概況（略）2 、估價(jià)對象概況估價(jià)對象：酒店第1、 2、 10 13、 20 層建筑面積： 11275 平方米土地使用權(quán)年限：40 年（ 1998 年 8 月 20 日起至 2028 年 8 月 19 日止）竣工日期： 1991 年 8 月估價(jià)對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂建筑結(jié)構(gòu)：框架土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓建筑物裝修情況： （略）四、估價(jià)目的為銀行抵押貸款提供依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)1999年 8月 20日。六、估價(jià)依據(jù)（略）七、估價(jià)原則（略）八、估價(jià)方法將估價(jià)對象分

35、為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、 2 層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第10-13 層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第 20 層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣208，521，050 元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。十、估價(jià)人員（略）十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）××酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用將估價(jià)對象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、 2 層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕?/p>

36、易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第 10-13 層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第 20 層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。六、估價(jià)測量過程（一）酒店第一、二層估價(jià)酒店第一層為酒店大堂， 第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。 第一、二層建筑面積均為 2830 平方米。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。可比實(shí)例一，國際中心商場1999年 8 月的市場售價(jià)為：一層 45000 元 /平方米，二層30000 元 /平方米可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場商場1999年 8 月的市場倍價(jià)為：一層 38000 元 /平方米，二層24000 元 /平方

37、米確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。修正計(jì)算：可比實(shí)例一二三一層市場售價(jià)450003900038000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個(gè)別因素修正100/108100/108100/105修正后的單價(jià)340913439234142可比實(shí)例一二三二層市場售價(jià)300002500024000交易情況修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/106個(gè)別因素修正100/117

38、100/110100/105修正后的單價(jià)209792164521563一層比準(zhǔn)價(jià)格為：（ 34091+34392+34142 ）÷ 3 34208（元 /）二層比準(zhǔn)價(jià)格為：（ 20979+21645+21563 ）÷ 3 21396（元 /）第一、二層價(jià)值為：（ 34208+21396）× 2830 157359320（元）（二）酒店第 10-13 層估價(jià)酒店第 10 13 層為客房， 建筑面積為 4500 平方米。 因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)， 故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。選用收益法公式：Va 1（11 n rr ）式中： V 為房地產(chǎn)價(jià)格；a 為年凈收益；r 為資本化率；

39、n 為尚可使用年限。1、尚可使用年限n 的確定該酒店建筑物耐用年限為50 年，已使用8 年，故尚可使用年限為42 年，即 n=42。2、年凈收益a 的確定酒店第 10 13 層共有客房104 間。根據(jù)該公司提供的1996 至 1998 年的經(jīng)營情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房日租金為人民幣400 元，一年 365 天，則：年總收入 104× 400× 365 15184000（元）酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45。年凈收益 a 15184000×（ 1 45） 8351200（元）3、資本化率r 的確定以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資

40、本化率， 安全利率選用一年期貸款年利率， 再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，選定 r 8。酒店第 10 13 層價(jià)值V83512001（元）1421002703428（1 8）（三）酒店第20 層估價(jià)酒店第 20 層為卡拉 OK 室、酒吧，建筑面積為1125 平方米，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5 年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。按租約規(guī)定，第20 層的年租金收入在尚余的5 年租期內(nèi)分別為120 萬元、 130 萬元、 140 萬元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20。計(jì)算年凈收益：100 萬元、 110 萬元、年凈收益 a 1001102120 3130 4140 51 8（18） （18） （18） （18

41、）5（）（元）120756792酒店第 20層價(jià)值V756792115 （元）8（130216518）（四）估價(jià)對象的總價(jià)值157359320+100270342+3021651 260651313 （元）（五）應(yīng)扣折舊額的確定經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對象的現(xiàn)價(jià)值為：260651313× 80 2085210509 （元）七、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣 208521050 元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。答案（可在下列20 個(gè)中確定13 個(gè)）：1、缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述2、缺少價(jià)值定義3、酒店大堂采用市場比較法不當(dāng)4、二層酒樓用市場比較法時(shí)選用商場作可比實(shí)例不當(dāng)5、酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯(cuò)6、第二層估價(jià)交易案例一綜合修正超過307、第二層為收益性物業(yè)，應(yīng)選用收益法為其中一種方法8、第 10 13 層尚可使用年限n 應(yīng)為土地使用權(quán)剩