撐得住的十只地產(chǎn)股

1、年撐得住的十只地產(chǎn)股作者:日期:2011年撐得住的十只地產(chǎn)股滿心期待在2010年等待房價(jià)下跌而出手的人們又失望 了，過去一年中，中國的房價(jià)在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下依然在漲。未來一年，中國的房地產(chǎn)市場將如何演變？在這個(gè)偏重 于政策導(dǎo)向的市場，了解政府的意圖，我們就會知道，中國 的房價(jià)不會跌，而是將繼續(xù)上漲，只不過不會大幅上漲。2011年，地產(chǎn)調(diào)控政策勢必延續(xù)， 在1月27日國務(wù)院 再次出臺地產(chǎn)調(diào)控的“新國八條”，但即便是房產(chǎn)稅的開征也難以對房價(jià)和房市產(chǎn)生趨勢性的影響。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，觀 望期過后，將會是成交量的上升，這意味著房地產(chǎn)股票或許 會迎來不曾有過的投資機(jī)會。房產(chǎn)稅是最后的牌目前，對于房地產(chǎn)市場的

2、最大壓力來自可能愈發(fā)嚴(yán)厲的 行業(yè)調(diào)控政策，然而，在經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)下，調(diào)控政策在 2011年將存在放松的較大可能性。2011年，中國在出口、消費(fèi)、投資這三大方面的增長都 將面臨壓力。這將使得政府不得不繼續(xù)依賴房地產(chǎn)行業(yè)作為 經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際“支柱”，盡管在“十二五”規(guī)劃中，敏感 的房地產(chǎn)行業(yè)并未列入支柱產(chǎn)業(yè)。出口方面，人民幣升值將仍是比較確定的事件，按照目 前的市場預(yù)期，2011年人民幣升值幅度預(yù)計(jì)將達(dá)到5%左右。再加上全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，中國的出口將繼續(xù)面臨壓 力。消費(fèi)方面，物價(jià)過快上漲使得居民消費(fèi)意愿下降，盡管 物價(jià)高企使得消費(fèi)名義依然有高增長，但扣除物價(jià)因素的實(shí) 際增長率存在下滑風(fēng)險(xiǎn)。投資方

3、面，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 連續(xù)13個(gè)月逐月放緩，房地產(chǎn)投資、新開工增速已連續(xù)6個(gè)月逐月放緩。通脹的壓力不容小視，若政府繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)，將會使 得房地產(chǎn)市場的資金繼續(xù)流向其他領(lǐng)域，從而加劇其他產(chǎn)業(yè) 的流動性，導(dǎo)致通脹的進(jìn)一步惡化。另一方面，為了控制通 脹，政府正采取行政手段控制物價(jià)，而這必然是以犧牲部分 產(chǎn)業(yè)的增長為代價(jià)的，構(gòu)成對經(jīng)濟(jì)增長的壓力。在這種局面下，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控力度，保證經(jīng)濟(jì)的 增長和物價(jià)的穩(wěn)定，也許會成為管理層不得不做出的選擇。實(shí)際上，除了處于試點(diǎn)階段的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)調(diào)控政策 的靴子基本已經(jīng)落地，在限購、限貸、土地購置等現(xiàn)有政策 基礎(chǔ)上進(jìn)行針對落實(shí)情況的鞏固相對可靠，即使出臺更

4、嚴(yán)厲 的措施，效果也未必佳。至于房產(chǎn)稅的開征，預(yù)計(jì)其對于房地產(chǎn)市場的影響也將有 限，畢竟政府在考慮征收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)依然要考慮到對經(jīng)濟(jì)增長的 負(fù)面影響。另外，加息雖然會提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但是， 在目前開發(fā)商負(fù)債率和資金鏈不成問題的情況下，高企的融 資成本只會讓開發(fā)商將這一塊轉(zhuǎn)移到購房者身上，從而進(jìn)一 步推高房價(jià)。房價(jià)依然不會跌盡管在2010年的大多數(shù)時(shí)間中都處于嚴(yán)厲的政策調(diào)控 之中，但房價(jià)仍在上漲。去年12個(gè)月中，全國70個(gè)大中城 市房屋銷售價(jià)格只在 6月份環(huán)比出現(xiàn)了 1%的小幅下跌，其 余月份有9個(gè)月為環(huán)比上漲，兩個(gè)月環(huán)比持平。這不免讓期待房價(jià)下跌而觀望的人們失望，2011年，根據(jù)多部委的官

5、方表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將延續(xù)，并且部 分地區(qū)已經(jīng)試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，調(diào)控力度有更加嚴(yán)厲的趨勢。 這是否意味著2011年的房價(jià)將下跌呢？首先，政府希望房價(jià)下跌嗎？答案并不一定是肯定的。在中國，居民的所有資產(chǎn)中，房產(chǎn)占所有資產(chǎn)名義價(jià)值 的62% ；在各級政府所擁有的實(shí)際資產(chǎn)中，土地使用權(quán)是僅次于稅權(quán)的一塊資產(chǎn)，甚至在某些地方政府，土地使用權(quán)的 出讓收益超過了地方稅收收入。2010年前11個(gè)月，北京、上海、大連、天津和杭州五大城市的土地出讓金總額與財(cái)政 收入之比分別達(dá)到了 44%、48.9%、84%、94%和133%。房價(jià)下跌，意味著地方財(cái)政收入的大幅縮水，也意味著 大部分中國居民名義財(cái)富的大幅萎縮，

6、這不符合政府自身和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本利益訴求。在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)是政府必須 依賴的重要產(chǎn)業(yè)。因此，讓房價(jià)下跌絕非政府的意愿和目的，之所以目前 政府采用了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正如調(diào)控目的所言，是為了避 免房價(jià)過快上漲。而之所以防止房價(jià)過快上漲，并非政府害 怕房價(jià)的上漲，而是政府擔(dān)心過快上漲后的大幅下跌，那是 政府避免要出現(xiàn)的狀況。房價(jià)持續(xù)而緩慢的上漲，才是政府最希望看到的房地產(chǎn) 市場。其次，房地產(chǎn)商會降價(jià)嗎？這個(gè)答案是否定的。房地產(chǎn)商降價(jià)的前提是成交量的極度萎縮導(dǎo)致大量開 發(fā)商資金鏈吃緊，而現(xiàn)在的情況遠(yuǎn)不至于如此，甚至說，開 發(fā)商的負(fù)債和現(xiàn)金狀況非常良好。到2010年第三季度末，在扣除預(yù)收款后，房地產(chǎn)

7、上市 公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅有47%，凈負(fù)債率也只有 58%，均低于風(fēng)險(xiǎn)境界線。短期現(xiàn)金流方面，貨幣資金/短期有息負(fù)債為 1.75，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年0.81的水平，表明全行業(yè)有著非 常良好的短期和長期償債能力。同時(shí)，我們還計(jì)算了上市房企對經(jīng)營的保障能力，2010年第三季度末，行業(yè)現(xiàn)金/上一年?duì)I業(yè)收入為 0.73，雖然低 于2009年同期的0.89，但要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年同期的0.52， 也要高于2007年同期的0.68.因此，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，他們并不需要為了 緩解現(xiàn)金壓力或償債風(fēng)險(xiǎn)而降價(jià)銷售。至于需求，這從來不是個(gè)問題，只要中國的城鎮(zhèn)化沒有 結(jié)束，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)依然存在，社會保障的差距依

8、然巨大， 城市的住房需求就依然是剛性的。在經(jīng)過了近一年的觀望之 后，購房需求可能在 2011年上半年再次集中釋放。綜合以上，政府并不希望房價(jià)下跌，開發(fā)商也不存在降 價(jià)銷售的必要，調(diào)控政策保持嚴(yán)厲但預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一定放松， 在剛性需求依然強(qiáng)勁的基礎(chǔ)下，2010年中國房價(jià)有望繼續(xù)保持小幅穩(wěn)定的上漲。兩大投資方向成交量是衡量房地產(chǎn)公司業(yè)績預(yù)期的晴雨表，2011年，我國房市成交量大幅上升的概率較大。根本的原因在于，城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鄉(xiāng)保障體系差距以及 人口紅利等多因素使得城市新增住房需求保持強(qiáng)勁，而直接 原因是，2010年處于觀望的購買需求將在 2011年釋放。事實(shí)上，在2010年12月，我國商品房銷售面積就

9、達(dá) 到了 1.87萬平方米，在年內(nèi)首次超過了房屋新開工面積， 表明市場開始走向活躍，潛在需求開始釋放。因此，2011年房地產(chǎn)公司的業(yè)績在房價(jià)小幅平穩(wěn)增長、 交易量上升的情況下，將取得優(yōu)于2010年的表現(xiàn)。這對房地產(chǎn)上市公司構(gòu)成了投資機(jī)會。具體來看，房地產(chǎn)上市公司存在兩個(gè)方面的投資機(jī)會， 其一，為二三線城市開發(fā)商，其二，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來繁榮 期。目前，我國的城市化率約為 45%，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國家， 城鎮(zhèn)化建設(shè)加速將大幅提高城鎮(zhèn)居民購房需求?！笆濉币?guī)劃提出，“要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城 鎮(zhèn)居民”、“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成 輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和

10、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。在這樣發(fā)展方向指引下，中小城市的發(fā)展提速將提高二 三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度。2010年，中國二三線城市及中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場明顯好于一線城市。2011年，這一趨勢預(yù)計(jì)將延續(xù)并進(jìn)一步鞏固。因此，二三線城市的優(yōu)勢開發(fā)商在2011年將具有不錯(cuò)的投資機(jī)會，此外，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來繁榮期。一方面，商業(yè)地產(chǎn)基本不會受到目前的政策調(diào)控影響， 更重要的是，受到通脹的影響，商業(yè)地產(chǎn)無論是交易量還是 租金價(jià)格水平，都將存在很大的提高潛力。10只地產(chǎn)股可期待根據(jù)券商分析師一致盈利預(yù)期，2011年，上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入將同比增長 34%，凈利潤的同比增幅則將達(dá)到 40%。在機(jī)構(gòu)方面，2009年

11、二季度末，基金對地產(chǎn)股的配置 額占股票持倉市值的比重超過 10%，隨著嚴(yán)厲的調(diào)控政策展 開，機(jī)構(gòu)從2009年下半年開始紛紛降低地產(chǎn)股配置比重， 至2010年三季度末，機(jī)構(gòu)持倉比重大幅降至 3.7%，比標(biāo)配 低了 0.5個(gè)百分點(diǎn)，居歷史低點(diǎn)。因此，2011年地產(chǎn)股將不存在機(jī)構(gòu)的拋售壓力，一旦市場回暖引發(fā)機(jī)構(gòu)增持，板塊 行情值得期待。房地產(chǎn)公司的增長潛力，就其自身而言，主要決定于項(xiàng) 目的儲備量，然而，受數(shù)據(jù)獲得所限，我們無法獲得各上市 公司的項(xiàng)目儲備數(shù)據(jù)。退而求其次，我們認(rèn)為，決定項(xiàng)目儲 備量的仍為公司的資金實(shí)力。因此，我們將房地產(chǎn)上市公司資金對銷售的保障能力作 為衡量增長潛力的重要依據(jù)，結(jié)合當(dāng)前估值水平，我們篩選 出2011年最值得期待的10只地產(chǎn)股，它們是：萬科A、保利地產(chǎn)、金融街、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬通 地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、中天城投、格力地產(chǎn)