鄭東新區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析

1、一、鄭東新區(qū)專題研究1、鄭州新區(qū)發(fā)展概況2003年3月，鄭東新區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目鄭州國(guó)際會(huì)展中心正式動(dòng)工建設(shè)，一個(gè)沉寂了千年的荒灘大澤上響起了鉆機(jī)的轟鳴，此舉標(biāo)志著一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)代開(kāi)始了。轉(zhuǎn)眼間，四年多過(guò)去了，鄭東新區(qū)已從那張寫滿標(biāo)識(shí)和線條的藍(lán)圖上走下來(lái)，變成一幢幢美麗的高樓，一條條寬闊的道路，一個(gè)昭示鄭州新時(shí)代的發(fā)展方向。鄭東新區(qū)位于鄭州市區(qū)東部，是由鄭州市委、市政府根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃，為實(shí)施拉大城市框架、擴(kuò)大城市規(guī)模、加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程戰(zhàn)略而投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城區(qū)。該區(qū)以遷建的原鄭州機(jī)場(chǎng)為起步區(qū)，以107國(guó)道做為新老城區(qū)的分界線，鄭州新區(qū)東至京珠高速公路，南自機(jī)場(chǎng)高速公

2、路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，相當(dāng)于目前鄭州市已建成市區(qū)的規(guī)模（建成區(qū)面積132平方公里,市區(qū)常住人口260余萬(wàn)人），將在未來(lái)2030年內(nèi)建成。鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等六大功能組團(tuán)組成。每個(gè)組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過(guò)環(huán)形公路的相互連接來(lái)聯(lián)系組團(tuán)。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運(yùn)河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中

3、心、工業(yè)主要集中在“V”字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。根據(jù)已經(jīng)完成的總體規(guī)劃，將鄭州市原機(jī)場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)中心區(qū)（ CBD），環(huán)CBD33平方公里為近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域（新區(qū)起步區(qū)），這里將形成連接新舊城區(qū)的商務(wù)、旅游發(fā)展軸。目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，將通過(guò)地鐵、城市輕軌與現(xiàn)有市區(qū)連接起來(lái)，它不僅是鄭東新區(qū)的核心，也是未來(lái)鄭州市的核心。整個(gè)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務(wù)等功能為主，計(jì)劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。除此之外，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。鄭州國(guó)際會(huì)展中心

4、、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標(biāo)志性建筑。鄭東新區(qū)的藍(lán)圖已經(jīng)繪就，前程似錦。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平管理、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，努力把鄭東新區(qū)建設(shè)成為設(shè)施完善、功能先進(jìn)、管理科學(xué)、環(huán)境優(yōu)雅的現(xiàn)代化新城區(qū)，鄭州未來(lái)的中心區(qū)，展示河南、鄭州新世紀(jì)改革開(kāi)放新形象的窗口。目前，鄭東新區(qū)管理委員會(huì)正全力推進(jìn)起步區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施以及會(huì)展中心、藝術(shù)中心等項(xiàng)目建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)“三年出形象、五年成規(guī)?！钡慕谀繕?biāo)，一座現(xiàn)代化的新城將在鄭州市區(qū)東部崛起。2、區(qū)域市政配套交通配套鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長(zhǎng)175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外還

5、規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長(zhǎng)途汽車站。教育龍湖南區(qū)規(guī)劃小學(xué)6所、中學(xué)4所，其中北師大附中外國(guó)語(yǔ)小學(xué)已投入使用，實(shí)驗(yàn)小學(xué)正在建設(shè)。商住物流區(qū)規(guī)劃小學(xué)16所、中學(xué)8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學(xué)、4所小學(xué)均在建設(shè)中，第47中學(xué)已經(jīng)投入使用。醫(yī)療新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項(xiàng)目共有8個(gè)，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開(kāi)工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是:以第二產(chǎn)業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國(guó)加州工業(yè)城項(xiàng)目正在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作。新區(qū)最終要發(fā)展以

6、金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前推動(dòng)鄭東新區(qū)發(fā)展的是會(huì)展業(yè)和物流業(yè)。物流業(yè)澳柯瑪(鄭州)國(guó)際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個(gè)形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國(guó)麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實(shí)業(yè)等物流園區(qū)依次排開(kāi)。據(jù)他們測(cè)算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費(fèi)者。到2010年，新區(qū)基本建設(shè)成市內(nèi)半小時(shí)，城際1小時(shí)，省內(nèi)3小時(shí)，國(guó)內(nèi)8小時(shí)物流圈，初步確立鄭州作為全國(guó)重要物流中心城市的地位。會(huì)展業(yè)鄭州國(guó)際會(huì)展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標(biāo)志性建筑之一，一期工程建筑面積21.4萬(wàn)平方米，內(nèi)有3.5萬(wàn)平方米的全國(guó)最大的無(wú)柱大空間展廳和5000人會(huì)議廳等設(shè)施，是大型綜合性現(xiàn)代會(huì)議展覽設(shè)施，能夠滿足大型

7、室內(nèi)展覽活動(dòng)和各種規(guī)模會(huì)議活動(dòng)的需求。利用這一優(yōu)勢(shì)，會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。大量的會(huì)展活動(dòng)不僅能給鄭州帶來(lái)場(chǎng)租費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等直接收入，59倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)，還將對(duì)交通運(yùn)輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂(lè)、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動(dòng)作用。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標(biāo)是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。在“十一五”期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨(dú)厚的條件，有利于吸引國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。目前已經(jīng)有10家金融機(jī)構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機(jī)構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險(xiǎn)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，形成多層次的金融

8、機(jī)構(gòu)體系。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望達(dá)到8，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)中的作用明顯。5、鄭東新區(qū)現(xiàn)狀據(jù)資料顯示，鄭東新區(qū)在實(shí)現(xiàn)建設(shè)“三年出形象”目標(biāo)過(guò)程中，累計(jì)完成投資232億元，引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，截至2007年6月，鄭東新區(qū)累計(jì)開(kāi)工項(xiàng)目136個(gè)，今年前5個(gè)月完成投資55億元，同比增長(zhǎng)68.7%；在建和建成房屋面積達(dá)1130多萬(wàn)平方米；新引進(jìn)13個(gè)項(xiàng)目，融資14億元。累計(jì)安置群眾31054人。其中，CBD內(nèi)、外環(huán)60棟高層已開(kāi)工48個(gè)，33棟主體封頂。龍湖南區(qū)目前入住項(xiàng)目21個(gè)，其中已開(kāi)工項(xiàng)目16個(gè)，待開(kāi)工項(xiàng)目5個(gè)。6、鄭東新區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃在

9、2003年的鄭州市政府制定的鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要中，龍湖商業(yè)中心將作為市級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的重點(diǎn)，將與二七商業(yè)中心、碧沙商業(yè)中心共同形成新的“三大商圈”。按規(guī)劃，龍湖商業(yè)中心的建設(shè)將嚴(yán)格按照鄭東新區(qū)總體規(guī)劃，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以建設(shè)中國(guó)一流商業(yè)區(qū)為目標(biāo)，塑造現(xiàn)代商業(yè)形象。中心內(nèi)鼓勵(lì)設(shè)置現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心、高檔次商業(yè)步行街、大型展覽展示中心、百貨店、專業(yè)店、餐飲娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)等；適度設(shè)置大型綜合超市、便利店和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和其它一般性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。8、鴻隆觀點(diǎn)按照鄭州市鄭東新區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展實(shí)施方案，2006年，鄭東新區(qū)居住人口達(dá)到15萬(wàn)人，2007年

10、居住人口突破20萬(wàn)人，2008年居住人口突破25萬(wàn)人，根據(jù)西方國(guó)家的慣例，衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是人均商業(yè)面積比，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為人均1平方米，按此計(jì)算到2008年鄭州新區(qū)商業(yè)面積20萬(wàn)平方米屬標(biāo)準(zhǔn)線。鄭東新區(qū)現(xiàn)已竣工和開(kāi)發(fā)中的商業(yè)面積達(dá)113.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2008年均可投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)商業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大大超過(guò)鄭東新區(qū)居民可消化的面積，對(duì)此我們認(rèn)為雖然鄭東新區(qū)從規(guī)劃?rùn)n次和消費(fèi)水平看，核心CBD區(qū)將成為鄭州市未來(lái)的商務(wù)中心和省級(jí)政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)，住宅區(qū)將成為鄭州高端居住水平的代表區(qū)域，容納鄭州市購(gòu)買力最強(qiáng)的人群，但要消化如此寵大的商業(yè)量還是相當(dāng)困難，將主要依靠長(zhǎng)期規(guī)劃人口不斷的

11、導(dǎo)入和吸引老城區(qū)的消費(fèi)群體。而就目前情況而論，在未來(lái)數(shù)幾年鄭東新區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)將持發(fā)展和培育的觀念，主要原因還是來(lái)自消費(fèi)力的不足。為此，我們?cè)谥杏蜕虡I(yè)街的定位和選擇上采取差異化策略，同時(shí)，增加商業(yè)街的亮點(diǎn)，以此來(lái)吸引更多的人流。項(xiàng)目目規(guī)模優(yōu)勢(shì)根據(jù)項(xiàng)目用地指標(biāo)，用地面積約5萬(wàn)平方米，可利用空間充足，符合Shingping Mall規(guī)劃建設(shè)要求，同時(shí)避免商業(yè)面積過(guò)大難于完全消化問(wèn)題或商業(yè)過(guò)小無(wú)法滿足業(yè)態(tài)功能需求的尷尬，規(guī)模優(yōu)勢(shì)方面的優(yōu)勢(shì)無(wú)疑為項(xiàng)目將來(lái)發(fā)展成區(qū)域性代表性商業(yè)提供強(qiáng)勢(shì)硬件基礎(chǔ)； 區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)優(yōu)勢(shì)根據(jù)鄭州新區(qū)的規(guī)劃，龍湖區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵菔形磥?lái)的商務(wù)中心和省級(jí)政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)，住宅區(qū)將

12、成為鄭州高端居住水平的代表區(qū)域，及中原地區(qū)物流集散地，高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃和建設(shè)將大力推動(dòng)鄭東新區(qū)的金融業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)的發(fā)展，同時(shí)將吸引大批高素質(zhì)、高學(xué)歷、高地位的三高人員進(jìn)駐鄭東新區(qū)，為鄭東新區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定一定的基礎(chǔ)；同時(shí)鄭東新區(qū)在經(jīng)濟(jì)、商業(yè)活力將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有的老城區(qū)，吸引和引導(dǎo)老城區(qū)消費(fèi)群體進(jìn)入新區(qū)消費(fèi)將會(huì)成為可能；劣勢(shì)(Weakness) 整體區(qū)域人氣仍然不足對(duì)于以人氣為生存根本的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，盡管鄭東新區(qū)區(qū)位價(jià)值極高、潛力巨大，但人流量少、人氣不足是項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題，同時(shí)商業(yè)物業(yè)始終是與人流入住形成了互相等待的狀況，雖然政府在給予極大的優(yōu)惠條件吸引企業(yè)和業(yè)主的入住，但仍需要相對(duì)長(zhǎng)的

13、時(shí)間才能完成商業(yè)和人氣氛圍；區(qū)域輻射不強(qiáng)雖然目前區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目仍未形成，也不存在輻射力問(wèn)題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量，很大程度上是需求來(lái)區(qū)域外的消費(fèi)群體，因此如何從交通上更加便利和快捷的吸引區(qū)域外消費(fèi)群體，是需考慮的重點(diǎn)，同時(shí)在產(chǎn)品的本身也需從新、強(qiáng)特點(diǎn)出發(fā)，才能消費(fèi)群體的需求，從此保障生命力的影響范圍；與成熟商業(yè)區(qū)有一定距離目前鄭州市成熟的商業(yè)主要以二七商圈為主，同時(shí)商業(yè)也存大扎堆的效應(yīng)，項(xiàng)目區(qū)域與成熟的二七商圈存在較大的交通距離，二七商圈的消費(fèi)群體是不可能進(jìn)入新區(qū)消費(fèi)的，因此需要從交通和消費(fèi)習(xí)慣上進(jìn)行引導(dǎo)；商業(yè)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)較為復(fù)雜程序，就目前

14、情況而論本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)較為缺乏，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要成功推出、順利運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商的前期規(guī)劃準(zhǔn)備是個(gè)中關(guān)鍵。因此，如何對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行足夠的謀劃準(zhǔn)備是開(kāi)發(fā)商的首要課題。 機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunities) 政府政策的強(qiáng)力扶持鄭東新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，完全是由于政府強(qiáng)有力的行為而推進(jìn)，從目前來(lái)看，政府為達(dá)到所設(shè)想的目標(biāo)，投入大量人力和物力，對(duì)鄭東新區(qū)的各項(xiàng)發(fā)展提供一系列的優(yōu)惠政策，由于受到政府政策的協(xié)助，對(duì)于本項(xiàng)目的各項(xiàng)發(fā)展無(wú)疑是利好； 區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)由于鄭東新區(qū)的全新規(guī)劃，從交通、市政、配套等多方面，均能滿足新區(qū)城市發(fā)展的需求，同時(shí)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃上將會(huì)過(guò)于合理，避免重復(fù)現(xiàn)象的出現(xiàn)，從

15、而也減少老城區(qū)對(duì)商業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)約束；區(qū)域商業(yè)全面擴(kuò)張將形成新的商業(yè)格局根據(jù)區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，龍湖區(qū)域在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將會(huì)有多個(gè)超大型的商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)，其中包括CBD步行街、寶龍城市廣場(chǎng)等，同時(shí)并由國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)企業(yè)介入開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，鄭東新區(qū)將形成嶄新的商業(yè)格局，商業(yè)氣氛圍濃厚，從而有效推動(dòng)鄭東新區(qū)的快速發(fā)展步伐。 威脅點(diǎn)(Threats) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境威脅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)鄭東新區(qū)未來(lái)數(shù)年會(huì)有113.7平方米的商業(yè)入市，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量以目前鄭州商業(yè)消化量的水平，完全消費(fèi)需要十年時(shí)間，同時(shí)與本項(xiàng)目近臨的寶龍城市廣場(chǎng)和CBD步行街，屆時(shí)將都會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，因此本項(xiàng)目需從規(guī)劃和定位上另辟

16、蹊徑，避免直接與其競(jìng)爭(zhēng)，由此共同培養(yǎng)和建立起新的商業(yè)圈； 經(jīng)營(yíng)體制問(wèn)題目前鄭州大型商業(yè)幾乎都存在銷售返租的手法，目的是保障資金的快速回籠，同時(shí)也有部分采用租售相結(jié)合的模式，希望更多的控制經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題；而國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，幾乎都是采用租賃模式，保全產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一才能保障經(jīng)營(yíng)權(quán)和業(yè)態(tài)不發(fā)生混亂局面；因此本項(xiàng)目在銷售和租賃模式上需全盤考慮，著重考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是項(xiàng)目生命和發(fā)展的關(guān)鍵所在；政府過(guò)于涉及市場(chǎng)運(yùn)作雖然政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展起到重大的作用，但從另一層面上反映出政府過(guò)于介入市場(chǎng)運(yùn)作，忽略了市場(chǎng)游戲規(guī)則，對(duì)此方面我們表現(xiàn)一定的擔(dān)憂，如政府開(kāi)始脫離項(xiàng)目區(qū)域的運(yùn)作力度，將會(huì)引發(fā)一定的市場(chǎng)問(wèn)題。 結(jié)

17、論：從上述分析中得出，本項(xiàng)目的發(fā)展，很大程度上的威脅點(diǎn)和劣勢(shì)，來(lái)自區(qū)域商業(yè)氛圍未形成，消費(fèi)力有限，商業(yè)供應(yīng)量和競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大的因素，但從城市發(fā)展角度來(lái)看，區(qū)域的建設(shè)將對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展提供有利的平臺(tái)；因此從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的地理、交通優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用商場(chǎng)規(guī)劃、形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。無(wú)論在主題定位、經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理及改造后的經(jīng)營(yíng)推廣應(yīng)用等方面需要細(xì)致的研究與制定。五、經(jīng)營(yíng)策略建議從國(guó)內(nèi)目前銷售大型商業(yè)實(shí)踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，尤其是體量龐大的MALL，統(tǒng)一規(guī)劃與營(yíng)銷簡(jiǎn)直就是唯一的出路。其次，大型商業(yè)項(xiàng)目的收益不在于短期，而是未來(lái)的長(zhǎng)期收益，為公司帶來(lái)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，成為公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。大型商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)非常專業(yè)的、高難度的綜合性工作，不可能由小業(yè)主來(lái)承擔(dān)此項(xiàng)職能，所以發(fā)展商必須成立一支專業(yè)隊(duì)伍來(lái)