高檔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告)

1、第一章 前 言我公司通過對XX市新區(qū)XX路人民法院對面13萬平方米的地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX市和新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。把握國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合XX市地區(qū)住宅建設(shè)的實(shí)際情況，擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽能光伏LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理

2、等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。我國鋼結(jié)構(gòu)住宅起步很晚，大規(guī)模研究開發(fā)、設(shè)計(jì)制造、施工安裝鋼結(jié)構(gòu)住宅還是近二三年才發(fā)展起來。目前在北京、天津、山東萊蕪、安徽馬鞍山、上海等地開展低層、多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅試點(diǎn)工程，已經(jīng)建成30多萬平方米，最近北京賽博思金屬結(jié)構(gòu)有限公司將建造12萬平米外企職工公寓，XX國立工程設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司為包頭市設(shè)計(jì)了10萬平米的鋼結(jié)構(gòu)住宅，這些都說明了鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展勢頭良好。 本項(xiàng)目總建筑面積7萬平方米，項(xiàng)目總投資18000萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目銷售總收入23100萬元，項(xiàng)目凈利潤1

3、991萬元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。一、報(bào)告編制目的 1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、XXXX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及XX頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；4、綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50378-2006）；5、鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50205-2001）。三、項(xiàng)目概況1單位名稱：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2成立時間：2007

4、年5月3注冊地址：XXXX市4經(jīng)營地址：XXXX市XX鎮(zhèn)四十二號村西南5法定代表人：6注冊資本：500萬元7執(zhí)照注冊號：10018企業(yè)類型：有限責(zé)任公司9主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有員工45人，具有本科以上學(xué)歷的員工占52，具備中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了套符合市場競爭需要管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。目前，公司正以“專業(yè)、

5、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。XX市地處晉冀XX三省區(qū)的結(jié)合部位，素有XX自治區(qū)“南大門”之稱,是自治區(qū)對外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿,也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移的過渡地帶。地理坐標(biāo)為北緯40°182740°4828,東經(jīng)112°4731113°4718。XX市距呼和浩特飛機(jī)場160公里，距大同機(jī)場50公里，距首都機(jī)場380公里。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)（準(zhǔn)格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有208國道、呼陽省級公路縱橫全市?！敖鸶圩≌^(qū)”位于XX市新區(qū)XX路人民法院對面，北臨已建成的新區(qū)主干道,西臨二廣高速，東臨金牛建材

6、城。由此該地塊系XX市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。根據(jù)XXXX市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.5，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下詳見（附表一）： 用地面積：13萬平方米容積率：1.373總建筑面積：7萬平方米 其中：地上建筑面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米建筑密度：21.42%綠化率：32.88%。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景。  

7、0; 上海新國際博覽中心，第七屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。    “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。      2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平

8、方米?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。一、 XXXX市房地產(chǎn)市場分析1、 經(jīng)濟(jì)狀況XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強(qiáng)，XX市社會全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會事業(yè)欣欣向榮。XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值增長較快。XX市財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固

9、定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標(biāo)邁進(jìn)。我市從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強(qiáng)縣市，2006年、2007年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的中小城市百強(qiáng)縣市行列。2、房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。XX市的房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有

10、任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。XX市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，XX市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2、XXXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好3、全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說金港住宅小區(qū)項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有

11、充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。一、投資地塊的地理環(huán)境XX市總面積2705平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里，轄3鄉(xiāng)5鎮(zhèn)、5個街道辦事處，總?cè)丝?4萬，其中城內(nèi)人口15萬。有蒙、漢、回、滿等15個民族，少數(shù)民族人口約3400人，其中蒙古族1200多人。XX市具有獨(dú)特的區(qū)位、交通優(yōu)勢，是自治區(qū)“三橫九縱十二出口” 的重要公路網(wǎng)絡(luò)，融入了京津冀4小時經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂3小時經(jīng)濟(jì)圈。已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，XX市同京津冀和呼包鄂的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢，給XX市帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻

12、射的新機(jī)遇。二、區(qū)域分析本項(xiàng)目位于XXXX市新區(qū)，地塊規(guī)整，東臨XX市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢。三、消費(fèi)者調(diào)查分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足XX市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳螅覀儗X市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場調(diào)研。選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：鋼結(jié)構(gòu)、環(huán)境好、裝修方式、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出XX市人對鋼結(jié)構(gòu)能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，說明XX市客戶希望居住條件能更好。隨著XX市客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。

13、第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)現(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于XX市住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。1、鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑是住宅建筑的一個分支，與磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)一樣是住宅建筑的重要組成部分，它以工廠化生產(chǎn)的鋼梁、鋼柱為骨架，同時配以新型輕質(zhì)、保溫、隔熱、高強(qiáng)的墻體材料作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)建造而成，其主要承重骨架是由鋼構(gòu)件或鋼管（園管或矩形管）混凝土構(gòu)件所組成。它在美國、英國等國家的發(fā)展應(yīng)用已有上百年歷史，由于具備其他結(jié)構(gòu)無法比擬的優(yōu)點(diǎn)。2、金港住宅小區(qū)的自然環(huán)境，在XXXX市得地獨(dú)優(yōu)；3、金港住宅小區(qū)可作為新區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；4、金港住宅小區(qū)擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新

14、型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽能光伏LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推廣住宅全裝修，推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。5、現(xiàn)澆砼需要連續(xù)施工，在我國北方地區(qū)受到施工季節(jié)的影響。鋼結(jié)構(gòu)的大部分構(gòu)件在工廠生產(chǎn)，運(yùn)往現(xiàn)場通過焊接或螺栓進(jìn)行整體組裝，可全天候作業(yè)。施工現(xiàn)場作業(yè)量小，減少了施工臨時用地，與傳統(tǒng)建筑材料相比，對周圍環(huán)境污染小，提高了施工的機(jī)械化水平。由于鋼結(jié)構(gòu)本身可作為勁性結(jié)構(gòu)承擔(dān)結(jié)構(gòu)荷載和施工

15、荷載，施工時可以節(jié)省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。資金價值在施工中充分體現(xiàn)，減少資金成本，對開發(fā)商的銷售和資金回籠極為有利。上述優(yōu)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將鋼結(jié)構(gòu)、區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施等各種因素綜合考慮。1、金港住宅小區(qū)雖位于新區(qū)，但緊鄰市行政中心，這決定了主體目標(biāo)對象為XX市的中高層消費(fèi)群。2、開發(fā)區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都已跟進(jìn)。第六章 鋼結(jié)構(gòu)工程安全施工方案目前，國內(nèi)的建筑業(yè)生產(chǎn)效率較低，尚屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而鋼結(jié)構(gòu)住宅

16、屬于高技術(shù)高效率的產(chǎn)業(yè)，加快對鋼結(jié)構(gòu)住宅的研究，將促進(jìn)建筑業(yè)向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，并將帶動建材、冶金、信息機(jī)械尤其是鋼鐵企業(yè)的發(fā)展。鋼結(jié)構(gòu)住宅的發(fā)展將帶動住宅施工行業(yè)的革新。如果說鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的發(fā)展使施工從手工業(yè)進(jìn)入了機(jī)械化，那么鋼結(jié)構(gòu)的應(yīng)用就將使住宅施工實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化?！颁摻Y(jié)構(gòu)是環(huán)保住宅，鋼結(jié)構(gòu)符合可持續(xù)發(fā)展概念”。有專家預(yù)言：3年內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個重要標(biāo)志。21世紀(jì)鋼結(jié)構(gòu)將占領(lǐng)廣闊的建筑市場。鋼結(jié)構(gòu)建筑是一種新型的節(jié)能環(huán)保的建筑體系，被譽(yù)為21世紀(jì)的“綠色建筑”之一，是一種節(jié)能環(huán)保型、能循環(huán)使用的建筑結(jié)構(gòu)，符合我國發(fā)展節(jié)能建筑和經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的要求。在此建筑樓內(nèi)，地下是

17、車庫，地上是居住樓（其外窗使用PVC塑鋼窗以及中空玻璃）。承載重量的框架是箱形截面柱和H型梁，這些柱使用的都是馬鋼生產(chǎn)的Q345B型鋼，并且都是在工廠車間加工生產(chǎn)的。樓面是施工現(xiàn)場澆筑混凝土，為保溫屋面，我們使用PVC卷材防水聚乙脂發(fā)泡。內(nèi)墻板使用南京產(chǎn)ALC，外墻直接在ALC板（蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土板）刷涂料。在房屋內(nèi)，水和電走的都是暗線，在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔。由于屋內(nèi)的空間很大，精裝修，這樣更能發(fā)揮出鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢作用。一、主要施工方法1、 對于鋼結(jié)構(gòu)加工制作箱型柱，一般使用鋼板。對于加工以及鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的除銹和焊接都在加工車間完成。1.1 箱型柱制作工藝 鋼板拼接。因?yàn)楦鞫沃?/p>

18、高均在十二米之下，為了確保在下料后鋼板的直線度，我們首要做的是把兩塊鋼板拼接在一起。注意，要在鋼板的兩端開坡口。劃線下料。要依據(jù)排料圖劃線，在劃線時，長度方向留余量五十毫米（并沿著劃線每隔5米鉆8mm孔），寬度方向三毫米。注意，中間的隔板劃線不再留余量。使用2臺半自動切割機(jī)一同沿著劃線中心進(jìn)行切割。注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷卻之后在進(jìn)行切割。組裝焊接。我們要采用H型鋼作為暫時的組裝平臺，并組裝焊接襯板以及在兩個腹板上劃上組裝線。注意，在組裝之前，我們要將平臺用水準(zhǔn)儀找平，同時穩(wěn)固并墊實(shí)H型鋼。定位焊。在襯板內(nèi)側(cè)每隔300mm焊10-20mm焊縫。將一腹板與隔板組對，定位焊

19、。組對兩蓋板。定位焊。組裝腹板，定位焊。把三根相同長度的箱體并排起來，同時兩點(diǎn)焊。在設(shè)置自動焊接軌道時，我們可以用兩邊的箱體。焊接：采用2臺埋弧自動焊沿著相同的方向去焊接兩條焊縫。注意，在焊縫的兩邊要加上一百毫米的熄弧焊以及引弧板。繼一層焊接完成后，要把箱體翻過來，焊另一面的兩條焊縫。其方法與上述的相同。等到焊接完成再把箱體翻身去焊接另一面的兩條焊縫去。焊接完成后，我們就要把引熄弧板在離母材五毫米處切斷，同時要使用砂輪機(jī)將其修磨平整，然后對其切割面做檢查。注意，不能使用錘子將其擊落。焊縫無損檢測，使用超聲波探傷。探傷長度為每條焊縫的20%，按JB11345的規(guī)定不低于級。1.2 梁及連接板加工

20、及組焊 下料。我們在下料時，型鋼要使用型鋼切割機(jī)。鋼板要使用半自動切割機(jī)。鉆孔。在構(gòu)件上，我們首先要使用劃針與鋼尺劃出孔的中心與直徑，在孔的四周，大約九十度的位置，打4個沖孔，然后進(jìn)行檢查。高強(qiáng)度螺栓摩擦面處理。噴砂處理高強(qiáng)度螺栓摩擦面的表面粗糙度：噴砂壓力約6Kg/c，石英砂的粒度1.54mm，加工后的鋼材表面呈現(xiàn)灰白色；我們在打磨鋼板的表面時應(yīng)使用電動砂輪機(jī)。在這里要注意，打磨的范圍要在螺栓直徑的四倍以上，打磨的過程當(dāng)中不要在鋼板的表面磨出清晰的凹坑，同時，打磨的方向要垂直于受力的方向。2 、鋼結(jié)構(gòu)安裝2.1 箱型柱安裝 在實(shí)際的施工過程中，箱型柱的完成要依照五步：材料采購加工運(yùn)輸?shù)跹b連接

21、。所以，在刷防銹油漆前，我們應(yīng)把鋼結(jié)構(gòu)表面的鐵銹、油污等清除掉。注意，機(jī)械除銹達(dá)到Sa2，手工除銹達(dá)到St2.在此工程四層以下裙樓立柱是四十八根，主樓立柱是三十七根。截面的形狀應(yīng)該是箱形。剪力墻框架立柱為150*150H型鋼。立柱單根（其最大設(shè)計(jì)重量為三點(diǎn)五噸，最小設(shè)計(jì)重量為一點(diǎn)八八噸）最長是十二點(diǎn)五米，最短的是四點(diǎn)五米。吊裝順序的基本思路是從中心向四周拓展，進(jìn)而確保框架在安裝時的對稱以及牢固。立柱安裝吊裝采用QTZ-80型塔式起重機(jī)，利用柱頂臨時設(shè)計(jì)連接耳板為吊裝吊點(diǎn)進(jìn)行吊裝。立柱連接采用臨時連接板和臨時螺栓進(jìn)行連接，形成穩(wěn)定的單元框架后調(diào)整焊接及UT檢測。 2.2 鋼梁安裝 對于安裝鋼梁，

22、我們可以將其分為主梁（其材質(zhì)是Q345B軋制H型鋼）安裝，次梁安裝以及外挑梁安裝。同時要注意，在立柱形成單元后，主梁要使用捆綁串吊施工，依據(jù)此工程的設(shè)計(jì)要求吊裝的數(shù)量應(yīng)在兩到四根。因?yàn)榭臻g與接點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，次梁與剪力墻框架梁通常使用單根吊裝。2.3 高強(qiáng)螺栓安裝 在當(dāng)前的建筑鋼結(jié)構(gòu)連接方法中，高強(qiáng)螺栓可以說是最先進(jìn)的。高強(qiáng)螺栓的特征有以下三點(diǎn)： 可以拆換。 方便施工。 傳力平均。在此工程的設(shè)計(jì)方案中，高強(qiáng)螺栓使用的是摩擦型連接。緊固的方法是我們使用專用的棘輪扳手與扭矩扳手在經(jīng)過初擰與終擰之后完成。2.4 栓釘焊接 在高層鋼結(jié)構(gòu)施工環(huán)節(jié)中，栓釘焊接是不可或缺的。我們通?？吹絻煞N方式栓釘焊接：直接

23、的焊接在鋼梁上。在穿過壓型鋼板后焊接在鋼梁上。此工程使用的方式是第一種。3、混凝土施工 在本工程中，混凝土部分主要有兩個部分：現(xiàn)澆混凝土樓面。核心筒筒壁?；炷林饕ㄟ^砼泵豎向運(yùn)輸。依據(jù)工程的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，樓面模板支撐方案使用H型梁下翼緣支撐小規(guī)格H型鋼，并在其上放置竹膠板和鋼筋。箱型柱內(nèi)澆混凝土所使用的方法是借助泵的壓力把混凝土從下往上壓入箱型柱，即頂升法。在未混凝土頂升時，對頂升入口處的管壁，要與設(shè)計(jì)方做出具體的驗(yàn)算，來保證頂升壓力保持在規(guī)定的強(qiáng)度之內(nèi)，另外，要在柱下部側(cè)壁安裝特種壓力表，以便我們不論何時都能監(jiān)測柱內(nèi)混凝土的壓強(qiáng)變化。同時，為了確?；炷恋奶涠仍诙俸撩滓陨?，我們要嚴(yán)格要求混

24、凝土的配合比。4、外墻板安裝 我們使用的外墻板是厚為一百七十五毫米的 ALC板。這種板全部是在工廠生產(chǎn)，然后運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場吊裝的，使用的吊裝設(shè)備是塔吊。TU平板4600多塊，TU藝術(shù)板5180塊。施工過程要依據(jù)廠商提供的施工圖紙，樓面的通長角鋼用墻板內(nèi)側(cè)膨脹螺栓固定并與ALC板上的專用聯(lián)結(jié)桿連接。采用嵌縫砂漿和密封膠對縫隙進(jìn)行密封。5、內(nèi)墻板安裝 在安裝內(nèi)墻板時，我們使用的都是南京產(chǎn)C型厚度是125的ALC板。這種板都是在工廠加工生產(chǎn)，再運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場進(jìn)行安裝。由于其操作簡單，因此不會受到天氣等的約束及影響。衛(wèi)生間等部位的墻板我們使用的是特別的PVC密封膠。安裝內(nèi)墻大體上和安裝外墻是相同的。二、小

25、區(qū)配套設(shè)施 采用太陽能與建筑一體化生活熱水技術(shù)、太陽能光伏LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推廣住宅全裝修，推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。三、抗震條件根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖和XX綜合等震線圖，XX市地震基本烈度為7度，地震動峰值加速度0.10g，區(qū)內(nèi)無泥石流、滑坡及塌陷等不良地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象。相同的荷載，鋼結(jié)構(gòu)截面最小，相同的截面，鋼結(jié)構(gòu)承載力最大。在抗震設(shè)防區(qū)，鋼筋砼結(jié)構(gòu)盡管有許多不足之處，但是鋼結(jié)構(gòu)重量輕，六層輕鋼住宅的重量僅相當(dāng)于四層磚混結(jié)

26、構(gòu)的重量，因此，本身所受的地震作用??；而且，鋼材具有高延性，有較好的耗能能力，因此，抗震性能好，結(jié)構(gòu)安全度高。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。五、道路交通設(shè)計(jì)交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。六、消防

27、設(shè)計(jì)根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級別為5A，最大保護(hù)面積為15m2A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20Ls，高層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20Ls，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時。七、綠化景觀設(shè)計(jì)中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺橋，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 一

28、、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）社會經(jīng)濟(jì)條件目前XX正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，XX的住宅需求將保持快速增長趨勢，而同時人民生活水平的提高對環(huán)境保護(hù)又提出了更高要求，低碳生活已逐漸成為人民群眾的共識，節(jié)能環(huán)保、綠色經(jīng)濟(jì)在政府工作中的重要性日益突出。（二）自然條件1、地形與地貌本項(xiàng)目地面自西北向東南傾斜，平均坡降為千分之零點(diǎn)四。項(xiàng)目場地土壤主要分布有灰褐土、草甸土2個土類。工程地質(zhì)基本為玄武巖層覆蓋，地耐力為1000 kPa。2、氣候特征XX屬典型中溫帶大陸性氣候，日照充足，雨熱同期，晝夜溫差大，降水量少，無霜期短。日照時間：2873小時，主導(dǎo)風(fēng)向：西南，最大風(fēng)速21m/s；平均風(fēng)速3&#

29、160;m/s，年平均氣溫5.4，高氣溫36.5，最低氣溫-37.5，冰凍期長，冬季凍土層最大厚度176厘米。降雨季為6月-9月，降雪期為11月3月，最大積雪厚度24cm，年平均降雨量為400毫米，日最大降雨量54.4毫米。3、工程地質(zhì)條件地層為第四系全新統(tǒng)，屬河湖相沉積層，以河流山洪積亞砂土粘土夾粉細(xì)砂為主，巖性巖相穩(wěn)定性中等，承載力一般為100-150kPa。（三）生態(tài)環(huán)境條件本項(xiàng)目擬建場址周圍無污染源和污染排放物，場址周圍環(huán)境良好。二、生態(tài)環(huán)境影響分析生態(tài)環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的基礎(chǔ)。保護(hù)和建設(shè)好生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅(jiān)持的一項(xiàng)基本

30、方針。實(shí)際工作中應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，依法保護(hù)和治理生態(tài)環(huán)境，大力推廣先進(jìn)適用的科技成果。本項(xiàng)目的建設(shè)，可改善當(dāng)?shù)氐木幼『蜕瞽h(huán)境，努力建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社區(qū)，促進(jìn)城市及區(qū)域生態(tài)環(huán)境向綠化、凈化、美化、活化的可持續(xù)生態(tài)系統(tǒng)演變。本項(xiàng)目是居民居住的主要場所，無明顯產(chǎn)生污染的項(xiàng)目。項(xiàng)目在建設(shè)過程中充分考慮到對生態(tài)環(huán)境的正負(fù)面影響，采取切實(shí)有效的環(huán)保措施，在項(xiàng)目建成后使區(qū)域內(nèi)整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有所提高。項(xiàng)目施工建設(shè)期間，產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會對周邊區(qū)域的大氣環(huán)境、生活環(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工單位在施工前應(yīng)辦理環(huán)保手續(xù)，并按環(huán)保要求，嚴(yán)格控制噪聲，抑制粉塵飛揚(yáng)，降低對環(huán)境的污染程度。三、環(huán)保措

31、施1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-1996）地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GHZB1-1999）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93） 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本項(xiàng)目主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。主要污染物詳見下表：序號污染類別污 染 物1廢水生活廢水2固體廢棄物生活垃圾等3噪聲動力設(shè)備及其它設(shè)備噪聲綜上所述，本項(xiàng)目所產(chǎn)生的污染項(xiàng)均得到有效控制，對環(huán)境影響較小，從生態(tài)環(huán)保角度考慮，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行。四、特殊環(huán)境影響擬建項(xiàng)目周邊無歷史

32、文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，不會對這些造成不利影響。第八章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法和XX發(fā)改委關(guān)于實(shí)施XX建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請報(bào)送和核準(zhǔn)管理辦法的通知的相關(guān)規(guī)定，確定該項(xiàng)目的招標(biāo)方案。一、項(xiàng)目單位基本情況本項(xiàng)目承辦單位為XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。二、建設(shè)項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱   XX市金港住宅小區(qū)2、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容XX市金港住宅小區(qū)規(guī)劃總用地面積13萬平方米其中：總建筑面積 7萬平方米      地上建筑

33、面積6萬平方米地下建筑面積1萬平方米所有建筑全部為鋼結(jié)構(gòu)。3、新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用項(xiàng)目建筑材料均采用新型節(jié)能建筑材料。4、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于XX市新區(qū)XX路人民法院對面。5、項(xiàng)目承辦單位：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。 法人代表：王曉強(qiáng) 聯(lián)系人：李克敏  聯(lián)系方式：三、具體招標(biāo)范圍本項(xiàng)目擬對建筑工程、設(shè)備及安裝工程、勘察設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理進(jìn)行招標(biāo)。四、招標(biāo)組織形式建設(shè)項(xiàng)目建筑工程、設(shè)備及安裝工程、勘察設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理采取委托招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。建筑工程要求二級資質(zhì)以上，監(jiān)理單位要求乙級以上。五、招標(biāo)方式項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建筑工程、工程監(jiān)理，都采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)（詳見

34、附：表五）。六、其他內(nèi)容本項(xiàng)目工程采用招投標(biāo)價款一次性包干，其材料采購由投標(biāo)單位自行采購。在XX招標(biāo)投標(biāo)綜合網(wǎng)等指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告。第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地13萬平方米，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)7萬平方米，預(yù)計(jì)總投資18000萬元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場

35、需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。其依據(jù)有：地塊北面緊靠新區(qū)主干道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在XXXX市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的

36、項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時借助于金港住宅小區(qū)的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在XXXX市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為18000萬元人民幣。更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、

37、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：（1）整個項(xiàng)目從2013年6月開始，2016年6月底全面完成。（2）各種稅費(fèi)按XXXX市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。（3）整個項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。1.1土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為1600萬元。1.2前期費(fèi)用 根據(jù)XXXX市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖等前期費(fèi)用為180萬元。1.3建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用為15381萬元。1.4各種配套規(guī)費(fèi) 根據(jù)與XX市人民政府協(xié)議確定，包括建筑設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、預(yù)銷售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為110元。1.5不可預(yù)見費(fèi)不

38、可預(yù)見費(fèi)用為100萬元。1.6項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)用為248萬元。1.7銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)及相關(guān)登記費(fèi)等，總費(fèi)用為362萬元。 2、建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款來實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)為232萬元。3、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資18000萬元。詳見表五。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個項(xiàng)目分成兩期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項(xiàng)目從2013年6月開始，至2016年6月結(jié)束，

39、歷時近3年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見（附表二）。四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式，本公司將開發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)委托信托公司管理，并在信托公司中注明用銷售收入優(yōu)先清償總承包工程款。采用住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式，提高工程、功能和環(huán)境質(zhì)量，徹底反利潤與增加建設(shè)成本剝離，通過市場化購房補(bǔ)貼反商品房銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩抗┙o，保持原商品房開發(fā)利潤卻規(guī)避風(fēng)險。按XXXX市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際

40、運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。在實(shí)際運(yùn)作時，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理房屋預(yù)售許可證，并開盤預(yù)售。第十章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對金港住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量。金港住宅小區(qū)項(xiàng)目中包括地上建筑面積6萬平方米、地下建筑面積1萬平方米。其中，商業(yè)面積采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營考

41、慮。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入本報(bào)告中均未考慮。一、項(xiàng)目的價格定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項(xiàng)目作如下價格定位： 商業(yè)房單價 3400元/m2住宅單價 3400元/m2 地下單價 4000元/m2二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定金港住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 三、項(xiàng)目銷售收入估算根據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，具體測算該項(xiàng)目銷售總收入為2310

42、0萬元（詳見附表三）。 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算：項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：成本、稅金。其中：成本=（當(dāng)年建筑面積/項(xiàng)目總建筑面積）×總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。營業(yè)稅為1561萬元。所得稅為1326萬元。土地增值稅為9萬元。五、項(xiàng)目利潤估算根據(jù)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤1991萬元。第十一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對金港住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營風(fēng)險分析，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。1、項(xiàng)目總投資由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開發(fā)周期比較長，期間可能會出現(xiàn)各

43、種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動幅度達(dá)10%，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來看,項(xiàng)目仍然可行。2、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開

44、發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不

45、同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從XX市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著XX市新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。3、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成