投資性房地產(chǎn)的確認和計量

1、. . . . 投資性房地產(chǎn)的確認和計量目錄目錄一、知識必備（一）核算重點1.投資性房地產(chǎn)的確認2.投資性房地產(chǎn)的計量（二）核算科目二、投資性房地產(chǎn)的確認和計量核算示例（一）成本模式（二）公允價值模式三、投資性房地產(chǎn)的確認和計量常見原始憑證一、知識必備（一）核算重點1.投資性房地產(chǎn)的確認投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過受讓方式取得的土地使用權(quán)。不屬于投資性房地產(chǎn)的一是指自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管

2、理而持有的房地產(chǎn)；二是作為存貨的房地產(chǎn)。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則時，應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要容，對企業(yè)的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益進行重新分類、確認和計量。 作為投資性房地產(chǎn)進行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時滿足下列條件時予以確認，一是企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨計量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可單獨劃轉(zhuǎn)和交割。企業(yè)還可采用排除法確認投資性房地產(chǎn)：企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出

3、租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并財務(wù)報表時，作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。 2.投資性房地產(chǎn)的計量 （1）投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進行初始計量，對外購的投資性房地產(chǎn)按買價、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，作為入賬價值；對自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)使其達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照

4、相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)當按照企業(yè)會計準則第4號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準則第6號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量、計提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的應(yīng)當按照企業(yè)會計準則第8號資產(chǎn)減值的規(guī)定進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不對其計提折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格與其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)

5、的公允價值做出科學(xué)合理的估計。（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)與作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同是對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可采用成本模式，也可采用公允價值模式。公允價值的引入準則強調(diào)適度謹慎，主要是考慮我國作為新興市場經(jīng)濟國家，許多資產(chǎn)還沒有活躍市場，如果不加限制地引入公允價值，有可能出現(xiàn)人為操縱利潤的現(xiàn)象，因此，我國投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，只有存在活躍市場，公允價值能夠獲得并能可靠計量的情況下，才允許采用公允價值計量。否則，采用成本模式計量。準則同時規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式視

6、為會計政策變更，而采用公允價值計量模式的不得轉(zhuǎn)為成本模式。（二）核算科目1.取得投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.計提折舊或攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”；3.取得租金收入時，借記“銀行存款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。二、投資性房地產(chǎn)的確認和計量核算示例（一）成本模式例1-1 2009年6月份宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司與清源電子簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購買之日起將該寫字樓出租給清源電子，租期3年；2009年7月宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購入寫字樓，清源電子即日租入。（宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式）

7、，請根據(jù)背景單據(jù)為宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司編制相關(guān)憑證。 查看原始憑證借：投資性房地產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000例1-2 續(xù)上例，請根據(jù)背景單據(jù)編制年底計提投資性房地產(chǎn)累計折舊的有關(guān)憑證。查看原始憑證借：其他業(yè)務(wù)成本 312500 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 312500例1-3 續(xù)上例，宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月31日收到對方租金，請編制相關(guān)的會計分錄。查看原始憑證借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000例1-4 2009年12月31日宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司對作為投資性房地產(chǎn)的某寫字樓進行日常維修，請根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證。查看原始憑證借：其

8、他業(yè)務(wù)支出 5000 貸：銀行存款 5000例1-5 2009年12月31日宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）對作為投資性房地產(chǎn)的某寫字樓用自有材料進行日常維修，請根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證。查看原始憑證借：其他業(yè)務(wù)成本 11700 貸：原材料PE改性原料 10000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出） 1700（二）公允價值模式例1-6 2009年6月份安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司與清源電子簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司購買之日起將該寫字樓出租給清源電子，租期3年；2009年7月安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司購入寫字樓，清源電子即日租入。（安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式），請根據(jù)背景單據(jù)為安遠房地產(chǎn)開發(fā)公司編制相關(guān)憑證。查看原始憑證借：投資性房地產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000例1-7 續(xù)上例，2009年末該寫字樓公允價值為1300萬，請根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證。查看原始憑證 借：公允價值變動損益 7000000 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 7000000例1-8 續(xù)上例，宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月31日收到對方租金，請編制相關(guān)的會計分錄。查看原始憑證借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000例1-9 續(xù)上例，2010年末該寫字樓公允價值為1500萬，請根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證。查看原始憑證借：投資性