房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理一、 .未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定摘要： 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、 建造的住宅、 商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品 ,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的 ,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額 ,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、 營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率由國家稅務(wù)總局進(jìn)行了明確摘要：經(jīng)濟(jì)適用房其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%;非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、 直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%;位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的

2、,不得低于15%。 ;位于其他地區(qū)的 ,不得低于10%。國稅發(fā) 200631 號文和 200383 號文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。營業(yè)利潤率和計(jì)稅毛利率是不同的兩個(gè)概念摘要：營業(yè)利潤=預(yù)售收入 -計(jì)稅成本 -營業(yè)稅金及附加 -期間費(fèi)用 ;營業(yè)利潤率 =營業(yè)利潤 /營業(yè)收入 ;計(jì)稅毛利 =營業(yè)收入 -計(jì)稅成本 ;計(jì)稅毛利率 =計(jì)稅毛利 /預(yù)售收入。采用營業(yè)利潤率預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額直接并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，并在當(dāng)初不再考慮期間費(fèi)用支出的多少;而采用計(jì)稅毛利率是將取得的預(yù)售收入乘以計(jì)稅毛利率后的毛利減去當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的和之相關(guān)的期間

3、費(fèi)用、稅金及附加(按預(yù)售收入計(jì)征繳納的稅金及附加) 。采用計(jì)稅毛利率法更加科學(xué)、合理、合法摘要：營業(yè)利潤率法在取得預(yù)售收入的當(dāng)期卻不考慮納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加， 一律實(shí)行統(tǒng)一比例，對完工后還應(yīng)當(dāng)對以前發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加進(jìn)行“秋后算賬”，從而給納稅調(diào)整會帶來很多的麻煩;計(jì)稅毛利率法，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，已于發(fā)生的當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計(jì)稅成本新問題。當(dāng)期未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：當(dāng)期計(jì)稅毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額當(dāng)期期間費(fèi)用當(dāng)期已交稅金及附加當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額&#

4、215;33%二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理國稅發(fā) 200631 號文規(guī)定摘要： 開發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本 ,計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額和其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,或未對其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的 ,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。國稅發(fā) 200631 號

5、文和 200383 號文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，從稅收的角度明確了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)、 計(jì)稅成本和收入確認(rèn)的原則，促使企業(yè)按規(guī)定及時(shí)地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本。對此，納稅人應(yīng)高度重視，避免由于開發(fā)產(chǎn)品完工，不及時(shí)將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本，而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定或核定其計(jì)稅成本，帶來稅收上的風(fēng)險(xiǎn)。,完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：實(shí)際銷售收入毛利額=預(yù)售收入確認(rèn)的實(shí)際銷售收入計(jì)稅成本(預(yù)售收入相對應(yīng)的成本)預(yù)售收入毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率完工年度應(yīng)納稅所得額=實(shí)際銷售收入毛利額預(yù)售收入毛利額當(dāng)期應(yīng)納稅所得額當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=

6、當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×33%三、所得稅預(yù)征操作案例及注重的事項(xiàng)【案例摘要：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年初開發(fā)“普通住宅”項(xiàng)目，整個(gè)工程于9月底完工， 10 月份投入使用。當(dāng)年發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下摘要：一季度發(fā)生期間費(fèi)用15 萬元，收到預(yù)售收入200 萬元，“預(yù)收帳款”余額200 萬元 ;二季度發(fā)生期間費(fèi)用8 萬元，收到預(yù)售收入400 萬元，“預(yù)收帳款”余額600 萬元 ;三季度發(fā)生期間費(fèi)用17 萬元，收到預(yù)售收入408 萬元，“預(yù)收帳款”余額1080 萬元 ;該項(xiàng)目共發(fā)生房屋開發(fā)成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為 10 000 平米，售價(jià)0.18 萬元 /

7、平米。至三季度末累計(jì)預(yù)售6 000 平米。四季度發(fā)生期間費(fèi)用 30 萬元，剩余4 000 平米全部售完，取得收入720 萬元。該公司適應(yīng)的稅率摘要：營業(yè)稅率5%、城建稅 5%、教育費(fèi)附加3%、土地增值稅預(yù)征率 0.5%、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 10%、所得稅稅率 33%。假定該公司無其他調(diào)整因素，按季計(jì)征交納所得稅計(jì)算方法如下摘要：一季度發(fā)生期間費(fèi)用15 萬元，營業(yè)稅金及附加10.8(200× 5.4%) 萬元，土地增值稅1(200×0.5%)( 萬元 )，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：應(yīng)納稅所得額=200× 10%-15-10.8-1=-6.8( 萬元 ) ，應(yīng)納所得稅0

8、。二季度發(fā)生期間費(fèi)用8 萬元，累計(jì)期間費(fèi)用23 萬元。累計(jì)交納營業(yè)稅金及附加32.4(600× 5.4%) 萬元，累計(jì)交納土地增值稅3(600× 0.5%)( 萬元 )，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額 =600× 10%-23-32.4-3=1.60( 萬元 )應(yīng)納的所得稅 =1.6× 33%=0.528( 萬元 )三季度發(fā)生期間費(fèi)用17 萬元，累計(jì)期間費(fèi)用40 萬元。累計(jì)交納營業(yè)稅金及附加58.32(1080 × 5.4%) 萬元，累計(jì)交納土地增值稅 5.4(1080× 0.5%) 萬元，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要

9、：累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額=1080× 10%-40-58.32-5.4=4.28( 萬元 )當(dāng)季應(yīng)納所得稅=4.28× 33%-0.528=1.412-0.582=0.884( 萬元 )四季度摘要： 10 月份開發(fā)產(chǎn)品完工，按國稅發(fā)200631 號文規(guī)定，計(jì)算預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額的差額，計(jì)入四季度的應(yīng)納稅所得額。計(jì)算如下摘要：預(yù)售收入相對應(yīng)的計(jì)稅成本=1080/0.18 ×0.105=630( 萬元 )實(shí)際銷售收入毛利額=1080-630=450( 萬元 )預(yù)售收入計(jì)稅毛利額=1080× 10%=108( 萬元 )四季度剩余 4

10、000 平米全部銷售， 實(shí)現(xiàn)銷售 720 萬元，發(fā)生期間費(fèi)用 30 萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 420(4000× 0.105)萬元，營業(yè)稅金及附加 38.88 萬元 (720× 5.4%) 。應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅摘要：(1) 計(jì) 算 答 應(yīng) 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 =200+830+20+(200+830) × 5%+97.2+(200+830) × 20%=1404.7( 萬元 )(2)增值額 =1800-1404.7=395.3( 萬元 )(3)增值率 =395.3 ÷ 1404.7× 100%=28.14% ( 普通住宅超過增值稅率 20%)(4) 應(yīng)交納土地增值稅 =395.3 × 30%=118.59(萬元 )(5) 應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅 =118.59-5.4=113.19( 萬元 )應(yīng)納稅所得額=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93( 萬元 )應(yīng)交納的所得稅=459.93× 33%=151.78( 萬元 )應(yīng)補(bǔ)交的所得稅=151.78-1.412=150.368( 萬元 )采用上述方法計(jì)算所得稅應(yīng)注重