閑置固定資產(chǎn)的處理方案

1、閑臵固定資產(chǎn)的處理方案:各分公司項目部閑臵資產(chǎn)的概況種類項目固定資產(chǎn)經(jīng)營狀況建筑面積具體位臵性質(zhì)深圳分公司天悅龍庭會所1自營1082 m2寶安84區(qū)雅蘭路天悅龍庭二期深圳房產(chǎn)所有君悅龍庭會所1閑臵500 m2君悅龍庭小區(qū)中柱線深圳房產(chǎn)所有佛山分公司天湖酈都二期會所1閑臵200 m2天湖酈都二 期6座1樓業(yè)主所有汕頭陽光海岸一期文化會所已租2322 m2小區(qū)中心區(qū)汕頭房產(chǎn)所有二期運動會所閑臵1839 m2小區(qū)中心區(qū)商鋪閑臵2607 m汕頭市40街區(qū)（豐泰莊）二：閑臵資產(chǎn)的處理方案為了保證閑臵固定資產(chǎn)合理有效的使用，增加公司的經(jīng)營收入， 結(jié)合各分公司項目部的實際運作情況，特針對各分公司及項目部的閑

2、 臵固定資產(chǎn)制定了以下的處理方案（一） 深圳分公司君悅龍庭會所資產(chǎn)現(xiàn)狀：現(xiàn)作為深圳房產(chǎn)辦公使用，有望于3月底移交給物業(yè)公司 君悅龍庭項目處所管理經(jīng)營分析：君悅龍庭項目是龍崗區(qū)的其中一個大型社區(qū)， 小區(qū)規(guī)劃住 戶1221戶，位臵處于龍崗中心區(qū)，而目前小區(qū)的入住率比較低，人 流量不大，而小區(qū)對外來人口也不能開放，如米取自營的方式也只能采取全封閉的模式，只能作為君悅龍庭業(yè)主的活動中心， 將存在經(jīng) 營上的風(fēng)險，不能帶來一定的收益。經(jīng)營建議：建議整體對外租給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營。 轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險 的同時，我司又可收取租賃費用，節(jié)省會所人力及其它成本費用天悅龍庭會所資產(chǎn)狀況：現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營及管

3、理；布局：一層設(shè)有游泳池2個（成人、小孩池）、男女淋浴室2間, 會所辦公室1間、倉庫1間，另設(shè)業(yè)主委員會辦公室1間；二 層設(shè)有棋牌室4間、乒乓球室1間、練操房1間、健身房1間, 另設(shè)深圳物業(yè)分公司辦公室1間；經(jīng)營項目：1:游泳池、棋牌、健身、麻將、乒乓球項目現(xiàn)由天悅龍庭物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)經(jīng)營及管理；2:練操房臨時已出租給專業(yè)跆拳道、武術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)。經(jīng)營分析：會所于2007年5月正式由深圳房產(chǎn)公司接手經(jīng)營以 來，因會所建設(shè)在園區(qū)內(nèi)，業(yè)主以安全隱患為理由，多次強烈 要求我司會所經(jīng)營不得對小區(qū)外來客戶開放，一直以來外來客 戶不方便進入會所消費，導(dǎo)致會所常年經(jīng)營困難，2009年營業(yè)收入為72764元；20

4、10年營業(yè)總收入為128403元；2011年我 司接手經(jīng)營，全年經(jīng)營收入為209102元，全年的成本支出為179820元，全年利潤為29282元。經(jīng)營建議：經(jīng)調(diào)查走訪周邊類似會所，都采取對外招租或分租 的方式為主，引進文化藝術(shù)教育專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)。經(jīng)了解天悅龍 庭小區(qū)業(yè)主、住戶的需求，贊同加強社區(qū)文化藝術(shù)的交流建設(shè)， 根據(jù)2012年天悅龍庭會所預(yù)算指標(biāo)，4月份會所管理人員從3 人減少到1人，將原會所經(jīng)營健身、游泳、棋牌、麻將、乒乓 球項目進行調(diào)整，建議游泳池項目承包給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營。二樓的項目場地均可采用對外分租方式，引進文化藝術(shù)教育專 業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)，主要進行文化藝術(shù)方面的培訓(xùn)和輔導(dǎo)。如（音樂、

5、舞蹈、跆拳道、武術(shù)、教育補習(xí)類專業(yè)培訓(xùn)），轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險 和安全風(fēng)險同時，我司又可收取場地租金，節(jié)省會所人力及其 它成本費用。（二）佛山分公司閑臵資產(chǎn)：天湖酈都二期會所布局：進門大堂約30平方，分布共8個房間，2個洗手間，1個吧臺資產(chǎn)分析：劣勢：由于該會所設(shè)臵在小區(qū)里面，如招商、招租使用后，只能 直接面對小區(qū)內(nèi)二期業(yè)主，局限了該位臵的使用功能，即使簽署了合 同，當(dāng)利益出現(xiàn)不平衡時，商家仍會想方設(shè)法引入外來資源，這樣容 易引起業(yè)主的諸多不滿；優(yōu)勢：天湖酈都項目是佛山地區(qū)一個大型高尚住宅區(qū)， 區(qū)內(nèi)業(yè)主 消費水平高，可針對業(yè)主作社區(qū)內(nèi)直接經(jīng)營服務(wù)，同時也方便小區(qū)封 閉式管理。會所招商歷史：天湖2期會所

6、之前規(guī)劃用作業(yè)主麻將室，2008年5月-2009年5 月臨時改為辦公室，2009年6月-2009年12月租給二期業(yè)主教授鋼 琴課室之用，7個月租金共3612元，一直以來業(yè)主對此用途投訴意 見非常之大，要求物業(yè)公司自主經(jīng)營健身娛樂室，僅供業(yè)主使用，不 得有外來人員進入，保持高檔社區(qū)的獨立性及享受性。至2009年12月合作期滿后，考慮到較多業(yè)主投訴及該位臵面積較小， 且物業(yè)公司 自行經(jīng)營存在一定的困難，決定不再繼續(xù)合作。于2010年10月1日 小區(qū)較多業(yè)主要求成立業(yè)主委員并召開第一次溝通會議， 再次將物業(yè) 公司使用公共資源收入分配問題提到會上， 并進行激烈的討論； 物業(yè) 公司一直以來與業(yè)主取得主動

7、聯(lián)系， 也表明物業(yè)公司將充分考慮業(yè)主 的提議。但曾經(jīng)有外來商家洽談該位臵承租作為乒乓球培訓(xùn)中心或藝 術(shù)培訓(xùn)室，費用約在約 25003500 元/月范圍內(nèi)，但考慮天湖酈都又 因亞藝路引起業(yè)主糾紛問題， 投訴一直不斷在努力處理中， 一直暫停 合作此類容易引起投訴的經(jīng)營工作。使用建議：由于該會所建筑面積較小， 且位于小區(qū)內(nèi)， 結(jié)合本項目服務(wù)的實 際，對外招租僅向業(yè)主提供服務(wù)較為困難。為充分利用，建議購買簡 易器材，向業(yè)主收取一定費用提供服務(wù)， 同時在一定限制時間段內(nèi)可 提供員工使用， 以達到豐富基層員工的業(yè)務(wù)生活， 提高員工對企業(yè)的 歸屬感。（ 三） 汕頭陽光海岸閑臵資產(chǎn)一：陽光海岸二期會所閑臵情況

8、：美容美發(fā)沐足基本情況：一樓美發(fā)廳151平方米，二樓美容SPA及沐 足 463 平方米，合計 614 平方米。配套照明設(shè)施、寄物柜一套、格力 空調(diào) 24 臺，木桶浴桶 2 個，熱水器 1 臺，蒸汽房一間，已附著簡單 二次裝修。西餐廳及棋牌室基本情況：一樓西餐廳 648平方米，二樓棋牌室577 平方米（10個小房間，6個有配套獨立洗手間的大房間），合計1225 平方米。配套照明設(shè)施、中央空調(diào)及格力懸掛式空調(diào)共 29臺，廚房 爐具設(shè)備一套（價值10多萬元），已附著簡單二次裝修。資產(chǎn)分析:劣勢：會所的位臵處于小區(qū)中心區(qū)，外來車輛停放不方便，難 于對外經(jīng)營，二期會所的西餐廳、恒溫游池配套檔次高，但日常

9、的消 耗、維護、管理成本較高，增加經(jīng)營成本。優(yōu)勢：陽光海岸項目是汕頭一個大型高尚社區(qū)，居住人類約10000 人，消費水平較高。經(jīng)營建議：建議全面對外招租，面積為 1839 平方米，保持項目服務(wù)配套齊 全，同時降低物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。租賃方案1、會所經(jīng)營要求：必須按會所所定功能經(jīng)營管理，不能隨意更改會所功能； 不能改動會所室內(nèi)外裝修，同時做好日常設(shè)備設(shè)施的維護工作； 會所不能經(jīng)營違法項目，日常應(yīng)服從小區(qū)物業(yè)管理； 會所以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為宗旨，服務(wù)項目及價格應(yīng)優(yōu)先考慮區(qū)內(nèi)業(yè) 主；2、 商家要求： 具有經(jīng)營相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗， 有經(jīng)營連索店的優(yōu)先考慮； 具有一定的履行能力，必須交納相當(dāng)于半年的租金作為履約保 證金

10、，按期支付租金；經(jīng)營理念超前，服務(wù)意識強； ?閑臵資產(chǎn)二：陽光海岸臨街商鋪周邊環(huán)境： 該項目位于陽光海岸公寓 16 幢，長平路與韋一路交叉 口（汕交總站對面） ，陽光海岸幼稚園和省一級金珠小學(xué)陽光海岸分 校環(huán)繞，六星集咖啡店、汕交總汽車總站近在咫尺，幾大銀行營業(yè)網(wǎng) 點、服飾店、美容美發(fā)等行業(yè)已進駐該區(qū)域。資產(chǎn)分析：優(yōu)勢：長平路臨街商鋪，對面龍禧花園住宅區(qū)上千戶家庭，陽光海岸 三千多戶家庭，聚集了高消費主流人群，消費潛力巨大。隨著尚海陽 光、萬豪南灣、柏嘉半島、香域水岸等樓盤的建立，潛在著上萬戶高 消費家庭。劣勢： 該項目目前較為偏僻，首層面積大，二層面積小，且為架空 層建筑結(jié)構(gòu)，柱子特別多；一

11、面臨長平路，一面臨韋一路，沒有寬敞 的停車場，停車很不方便； 周邊有易初蓮花大型超市、羅長發(fā)荃景灣 連鎖超市。商鋪招商歷史2007 年是由房產(chǎn)進行招商，但一直招商未果，直至 2009 年移交到物 業(yè)公司，從接手以來， 物業(yè)總公司及項目部一直都對該商鋪的招商工 作進行努力，期間先后與汕頭多家連鎖超市進行溝通、洽談，但最終 都因為商鋪自身建筑結(jié)構(gòu)限制、 地理位臵、 價格等原因使得招商工作 受阻，使該商鋪一直空臵至今。使用建議： 結(jié)合周邊環(huán)境及該項目的建筑結(jié)構(gòu)和面積，擬招商發(fā)展為大型超市， 包含生鮮蔬菜、魚類、肉食和生活起居用品等。周邊市場調(diào)查荃景灣羅長發(fā)超市18元/平方米/月（面積2000 m2）

12、黃山路鋪面55元/平方米/月（地勢好，人氣旺，單間鋪面100 m） 長平路鋪面45元/平方米/月（單間鋪面，面積為100 m左右） 建筑成本核算：22建筑成本 1783 元/m X2607m=4648281 元 預(yù)計 30 年收回初始投資額，資本利率為 5.94%（以銀行 30 年按揭利 率為準(zhǔn)），則每年平均租金為 A=P*i/（1-（1+i）人-n）=335527.37元，30 年總租金收入為335527.37元/年X30年= 10065821.1元，折合每月 每平方租金為 10065821.1 元+ 360 個月 + 2607.84 m2=10.73 元。 意向客戶廣東新華都購物廣場有限公

13、司 0596 2663601已洽談內(nèi)容：出租年限 8 10 年（含裝修籌備期）租金：均價 30 元/ 平方米 /月保證金、違約金： 25 萬元 電力增容費用：目前電容為 150 千伏安，需增容至 800千伏安。由我司承擔(dān)電力增容費用。陽光海岸一期文化會所狀況： 已租布局： 一層：培訓(xùn)室二間，會所辦公室一間，咖啡廳及會所大堂，物 業(yè)用房消防控制室一間；二層：培訓(xùn)室四間（含舞蹈室） ， VIP 室一間，物業(yè)用房消防控制 室一間。經(jīng)營分析：陽光海岸項目是汕頭一個大型高尚社區(qū)， 居住人類約 10000 人，消費水平較高。但由于會所位臵處于小區(qū)中心區(qū)，外來車輛停放 不方便，難于對外經(jīng)營，加之會所使用率低

14、，公共空間大，造成日常 管理費用增加經(jīng)營方式： 經(jīng)營方式現(xiàn)由物管中心保留一期會所大堂及咖啡廳、 VIP 室一間作為自營，服務(wù)業(yè)主、接待對外單位外，其他功能用房對外引 進專業(yè)商家進行發(fā)包經(jīng)營，即對外發(fā)包培訓(xùn)室六間。已租面積的合同清單序號經(jīng)營商家名稱面積（M）租金（M/月）1汕頭市新星辰音樂教育中心1 層 49 M2262 層 26 M2242趙爾亮（邦尼健身）2 層 167 M2283視一堂視力健康咨詢有限公司1 層 39 M2264新起點文化乙術(shù)培訓(xùn)中心1 層 67 M2265蔡曉雯（辦公室）2 層 38 M2266謝延璇（語數(shù)英輔導(dǎo)）2 層 38 M226三：招商獎勵方案一、目的為了充分調(diào)動物業(yè)公司經(jīng)營線條的所有人員工作的主動性和積 極性，特制定此方案，以明確超額完成 2012季度預(yù)算和對閑臵資產(chǎn) 招商成功后的獎勵和措施二、獎勵范圍適用與公司內(nèi)經(jīng)營線條的所有員工三、獎勵原