防城港項(xiàng)目定位分析報(bào)告

1、南寧金滿(mǎn)盈房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司二八年三月二十七日目錄 第一章市房地產(chǎn)宏觀(guān) 第一節(jié)市房地產(chǎn)基本情況 第二節(jié) 2007 年市房地產(chǎn) 第三節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題 第四節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 第二章 在建在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查 第一節(jié) 和德國(guó)際樓盤(pán)情況分析 第二節(jié) 歐景藍(lán)灣樓盤(pán)情況分析 第三節(jié) 麗景灣樓盤(pán)情況分析第四節(jié) 萬(wàn)代漁洲花園樓盤(pán)情況分析第五節(jié) 海景苑樓盤(pán)情況分析第六節(jié) 西灣恒信花園樓盤(pán)情況分析第七節(jié) 夏威夷城市廣場(chǎng)樓盤(pán)情況分析第三章區(qū)域第一節(jié)區(qū)域環(huán)境概述第二節(jié)本項(xiàng)目SWO分析第四章客戶(hù)群體需求分析第一節(jié)主導(dǎo)客戶(hù)群的定位分析第二節(jié)主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析第三節(jié)主導(dǎo)客戶(hù)群對(duì)價(jià)格的承受能力分析第

2、五章分析第一節(jié)影響的因素第二節(jié)案名建議第三節(jié)項(xiàng)目形象定位第四節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五節(jié)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位第六章產(chǎn)品功能定位第一節(jié)整體規(guī)劃建議第二節(jié) 外觀(guān)設(shè)計(jì)建議第三節(jié) 戶(hù)型及配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議 第七章 綜述第一章市房地產(chǎn)宏觀(guān)第一節(jié)市房地產(chǎn)基本情況一、2007 年市情況2007年市持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的公司共有 128家，其中新增加企業(yè) 29 家。批準(zhǔn) 預(yù)售的樓盤(pán)共47個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積36.21萬(wàn)川，與2006年同期增長(zhǎng)51.2%。目前全市商 品房平均價(jià)格已達(dá)1850元/川，比06年同期平均上漲150多元/川，漲幅約為7.98%。其 中港口區(qū)住宅最高售價(jià)已達(dá) 2800元/ m20二、2007年市房屋權(quán)屬

3、登記情況2007年市共審核初始登記材料 280宗，面積18.8萬(wàn)川；轉(zhuǎn)移登記1448宗，面積21.6 萬(wàn)叭換證64宗，面積1.2萬(wàn)川；變更登記48宗，面積0.8萬(wàn)川；注銷(xiāo)登記1308宗，面 積70.2萬(wàn)川；審核抵押登記材料2886宗，面積168萬(wàn)卅，抵押權(quán)利價(jià)值10.6億元。第二節(jié) 2007 年市房地產(chǎn)一、投資繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。前年投資額僅為 1.98 億元，去年投資額已達(dá) 5.48 億 元，同比增長(zhǎng)近 3倍。二、消費(fèi)者購(gòu)房需求旺盛，商品住宅成交量總體上升。樓盤(pán)預(yù)售的成交量較高，去年持有 預(yù)售證的樓盤(pán)銷(xiāo)售率均在 80%以上，少數(shù)樓盤(pán)如同德國(guó)際商住樓、夏威夷城市廣場(chǎng)、陽(yáng)光 山水花園等樓盤(pán)在

4、幾天內(nèi)的成交率達(dá)到了 90%以上，銷(xiāo)售處于逐步上升態(tài)勢(shì)。三、商品房?jī)r(jià)格漲幅保持平衡上漲。商品房?jī)r(jià)格由于受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、土地價(jià)格、建筑材料價(jià) 格上漲等因素的影響，商品房?jī)r(jià)格比去年增長(zhǎng)7.98%，價(jià)格水平仍保持在合理范疇內(nèi)。四、土地價(jià)格漲幅較快。如港口區(qū)西灣廣場(chǎng)北側(cè)近期拍賣(mài)的一地塊，成交價(jià)為82萬(wàn)元/ 畝，比前年拍賣(mài)價(jià)增長(zhǎng)了 72 萬(wàn)元/ 畝。五、市場(chǎng)需求仍以100140卅的三房二廳戶(hù)型為主，此戶(hù)型占全部成交量的81.5%。相對(duì)90卅以下的小戶(hù)型銷(xiāo)量平淡，需求量不是很大。第三節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題一、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)仍需調(diào)控。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏向于商品房，07 年全市開(kāi)工建設(shè)的廉租住房?jī)H

5、為3000卅，經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有開(kāi)發(fā)的計(jì)劃，從 2004年后，市再也沒(méi)有批準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。市場(chǎng)上消費(fèi)者能買(mǎi)到的新房全部是商品房。二、企業(yè)素質(zhì)不高。主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)力低，尚未形成集約化、規(guī) 模化經(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè) 129家，平均注冊(cè)資本僅有 200多萬(wàn)元，三級(jí)企業(yè)僅有 6家，沒(méi) 有二級(jí)以上資質(zhì)的企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品 質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力和競(jìng)爭(zhēng)力三、套型結(jié)構(gòu)比例制約市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)六條、國(guó)八條規(guī)定新建的商品房套型建筑面積90卅以下的要占70鳩上，90卅以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面積 90卅以 上的商品房

6、的市場(chǎng)需求占 80%左右，套型結(jié)構(gòu)比例沒(méi)有政策規(guī)定要求。四、物業(yè)管理有待加強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)崗位人員素質(zhì)低、管理水平不高，大部分單位的住 宅區(qū)還是實(shí)行傳統(tǒng)的管理方式，雖然新建的住宅小區(qū)實(shí)行了新的物業(yè)管理，但物業(yè)管理企 業(yè)與業(yè)主時(shí)常發(fā)生各種各樣的矛盾和糾紛。第四節(jié)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間，市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下特點(diǎn)：一、住宅需求者不斷增加，對(duì)住宅的理論需求量較大，商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲。國(guó)民經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)客觀(guān)上要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)發(fā)展，市正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高速增長(zhǎng)，成為我市推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。目前，市人均GDP已經(jīng)超過(guò)1000美元,人民生活水平不斷提高

7、，居民消費(fèi)開(kāi)始快速增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將加快轉(zhuǎn)變，改善型住房消費(fèi) 發(fā)展的潛力很大。同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升使成本加大，需求和 成本將促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。二、相關(guān)政策的支持，總體上將支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年的培育，在一系列 有利于住房消費(fèi)的政策、金融、住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放等因素的作用下，住房潛在需求正在加 快轉(zhuǎn)化為有效需求， 住房已成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在持續(xù)健康發(fā)展的客觀(guān)條件。當(dāng)前，規(guī)范房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、清理整頓土地市場(chǎng)等重大舉措的推進(jìn)，特別 是區(qū)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)獨(dú)立式城鎮(zhèn)居民私人建設(shè)管理的通知，總體 上更有利了市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 三

8、、不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì) 高檔住宅的需求，中低收入者對(duì)中檔住宅的需求，低收者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者 之間的比例關(guān)系大體為 20%、60%、20%。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景分析， 可以得出的結(jié)論是： 市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。 理由是：1按照房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均 GDP接近1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅速發(fā) 展的黃金時(shí)期，此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期； 2、重大項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)與重大企業(yè)的建成 投產(chǎn)，以及市行政中心區(qū)的加快建設(shè)等推動(dòng)全市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 3、單位福利分房、集資 建房停止，個(gè)人建房也受到制約，消費(fèi)者只能向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品住房

9、。因此，我市的房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，市場(chǎng)前景廣闊。抓住當(dāng)前時(shí)機(jī)，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，引?dǎo)房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，使之成為市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。第二章 在建在售樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié) 和德國(guó)際樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況： 開(kāi)發(fā)商為和德有限公司，投資商為香港海德集團(tuán)、廣西同德投資有限公司，營(yíng) 銷(xiāo)代理商為致中地和房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司，項(xiàng)目位于云南路與漁氵 萬(wàn)路交匯處，毗鄰榮恒 大酒店，占地面積約 5畝，樓宇風(fēng)格為單體風(fēng)車(chē)型建筑，共有 4部電梯，每層共有 20戶(hù)， 底一層、二層為商業(yè)物業(yè)，均為框架建筑結(jié)構(gòu)。推廣手法：和德國(guó)際樓盤(pán)通過(guò)強(qiáng)化道路引導(dǎo)系統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)告知受眾該樓盤(pán)的主流信息，同時(shí)其定

10、位為 商務(wù)公寓及上層白領(lǐng)生活，致力打造商住一體化的樓盤(pán)形象特征戶(hù)型情況:面積93.56 m2106.25m280.62 m83.92 m88.53 m57.01 m85.21m285.39m2戶(hù)型2房2廳2房2廳2房2廳2房2廳2房2廳1房2廳2房2廳2房2廳1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)體量5%5%5%5%5%5%5%5%比例面積78.56 m36.71 m36.54 m41.85 m121.89118.07152.352.98m2m2m2m2戶(hù)型2房2廳1房1廳1房1廳1房1廳3房2廳3房2廳4房2廳1房2廳1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)1衛(wèi)體量5%10%10%5%10%10%5%5%比例

11、銷(xiāo)售情況：現(xiàn)階段該樓盤(pán)正處于意向來(lái)訪(fǎng)登記階段，預(yù)計(jì)在今年4月底或5月初將制訂相應(yīng)出街表價(jià)體系，以供樓盤(pán)預(yù)約活動(dòng)執(zhí)行配套樓盤(pán)主標(biāo)：山海全景尚寓，地標(biāo)峰層生活工程進(jìn)度：地上二層封頂樓盤(pán)輔助介紹：該項(xiàng)目是繼同德金港國(guó)際之后又一地標(biāo)鉅作，和德地產(chǎn)本關(guān)"和心同德，建筑生活"的 企業(yè)宗旨，實(shí)力打造國(guó)際樣本生活山海全景尚寓，地標(biāo)峰層生活！品質(zhì)、舒適、全景空間。 財(cái)智階層的生活主場(chǎng)！和德國(guó)際，重新定義尚層生活。登陸至高點(diǎn)，左攬仙山、右抱海灣、 擁賞一生。第二節(jié)歐景藍(lán)灣樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況：開(kāi)發(fā)商為廣西信和有限公司，項(xiàng)目位于市行政中心區(qū)濱海大道南側(cè)海岸，毗鄰 本項(xiàng)目即將開(kāi)發(fā)的地塊及德城五星級(jí)

12、酒店，占地面積約200畝，總建筑面積14萬(wàn)卅，樓宇風(fēng)格為歐式建筑群落，分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，容積率 1.04，綠化率51.3%。該項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的物 業(yè)類(lèi)型有28層高層、11.5層小高層公寓住宅，別墅，其中小高層公寓住宅已經(jīng)訂罄。戶(hù)型情況:結(jié)合該樓盤(pán)現(xiàn)階段預(yù)約情況及工程進(jìn)度，主要推售以下戶(hù)型戶(hù)型結(jié)構(gòu)3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)樓中樓5房3廳說(shuō)明：現(xiàn)階段該 樓盤(pán)的總體規(guī)劃 處進(jìn)一步調(diào)整確 認(rèn)過(guò)程面積124.8 m296.4 m200210 m推廣手法：歐景藍(lán)灣樓盤(pán)通過(guò)強(qiáng)化行政中心區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)，強(qiáng)勢(shì)告知經(jīng)過(guò)該區(qū)的受眾該樓盤(pán)主 流信息，同時(shí)通過(guò)多點(diǎn)分銷(xiāo)的形式，在人流密集的舊城區(qū)設(shè)立接待處，以便民的方式最大 化爭(zhēng)

13、取客源。銷(xiāo)售情況：現(xiàn)階段該樓盤(pán)正處于預(yù)約登記階段，且采用定房定價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)策略，目前該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格從2300起步，表價(jià)已經(jīng)達(dá)到3900元/卅，折后單價(jià)約為3800元/卅，該價(jià)位物業(yè)約占 物業(yè)總體量25%其中28003300元/川價(jià)格幅度的物業(yè)約占物業(yè)總體量的 50%樓盤(pán)主標(biāo)： 紅樹(shù)灣畔，上層尊邸工程進(jìn)度： 工地現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)配套尚處起步階段，已有其中一棟樓宇完成 10層以上封頂樓盤(pán)輔助介紹：該樓盤(pán)依山傍海，自然環(huán)境優(yōu)渥天成，尊享近50000卅世闊紅樹(shù)林，1000米鉆石海岸生活,500 米獨(dú)具匠心的海景長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目高端品質(zhì)。是建于海畔與“海中森林”之 稱(chēng)的紅樹(shù)林之間的一個(gè)高檔海邊建筑群落，由獨(dú)

14、棟小洋房、聯(lián)排小洋房、疊加小洋房、多 層及小高層組成。第三節(jié) 麗景灣樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況： 開(kāi)發(fā)商為市華廈有限公司，營(yíng)銷(xiāo)代理商為博度溝通機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目位于市港口區(qū)桃 花灣廣場(chǎng)東側(cè)，緊鄰東盟海路交通大動(dòng)脈興港大道，往南是近在咫尺的老城區(qū)成熟生活圈，往北可直抵廣西內(nèi)陸各角落；便捷直抵首府南寧。該樓盤(pán)總占地約60畝，總建筑面積約7萬(wàn)卅，項(xiàng)目總體戶(hù)型為500戶(hù)，樓型設(shè)計(jì)情況為全部一梯二戶(hù)，戶(hù)戶(hù)南北朝向，最 寬樓間距46米，全明設(shè)計(jì)，景觀(guān)、通風(fēng)、米光極佳。戶(hù)型設(shè)計(jì)，三房?jī)蓮d面積為110136川左右，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積為 140川左右。樓中樓（四房?jī)蓮d三衛(wèi)）為 185210川左右。 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。戶(hù)型情況

15、：面積135.66 m2129 m2184.9 m2123.1 m2187.54 m179.38 m戶(hù)型3房2廳23房2廳樓中樓3房23房2廳樓中樓3房2樓中樓3房2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)銷(xiāo)售情況：該樓盤(pán)即將進(jìn)入二期的預(yù)約工作階段，目前各項(xiàng)工作正處最終調(diào)整確認(rèn)環(huán)節(jié)，其一期 物業(yè)早在07年底以前已完成了銷(xiāo)售目的。樓盤(pán)主標(biāo)：領(lǐng)袖上層生活，締造城市未來(lái)樓盤(pán)輔助介紹：華廈麗景灣位于市桃花灣廣場(chǎng)東側(cè)，依托得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，集地形、地貌之美 于一身，在這里，每一天都為大自然而撤底感動(dòng)，袢和寧?kù)o，是生活的無(wú)私賜予。第四節(jié) 萬(wàn)代漁洲花園樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況：開(kāi)發(fā)商為萬(wàn)代房地產(chǎn)有限公司，項(xiàng)目位于港口區(qū)漁

16、洲坪建政路（區(qū)財(cái)政局對(duì)面），占地38畝。毗鄰港口區(qū)區(qū)委政府大院、市高級(jí)中學(xué)、漁洲小學(xué)、漁洲幼兒園、漁洲市場(chǎng)、一路公共汽車(chē)站。戶(hù)型情況：面積120 m2110 m290 m288 m2戶(hù)型3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)2房1廳1衛(wèi)銷(xiāo)售情況：現(xiàn)階段該樓盤(pán)正處于意向來(lái)訪(fǎng)登記階段， 預(yù)計(jì)在今年5月底將制訂相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，以供樓盤(pán)預(yù)約活動(dòng)執(zhí)行配套。第五節(jié)海景苑樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況：開(kāi)發(fā)商為金園有限公司，項(xiàng)目位于興港大道中段，小區(qū)總占地面積約為 20畝,總建筑面積約為32355.37卅，建筑密度為22.7%,綠化率高達(dá)40.7%，由1棟15層綜合寫(xiě)字樓及4棟多層住宅組成。其中多層住宅套數(shù)為 112

17、套，寫(xiě)字樓公寓套數(shù)約為120套。 推廣手法：海景苑樓盤(pán)由于其樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，且該樓盤(pán)所處位置與國(guó)稅局僅一墻相隔，與大海直線(xiàn)距離僅相隔不過(guò)三百米，因此該樓盤(pán)定位其主導(dǎo)消費(fèi)群體較多為國(guó)稅局內(nèi)部在職工，推廣力度較弱戶(hù)型情況:面142.48126.09119.38119.27123.9126.8174.88162.9179.92積m2mmmmmim2mm戶(hù)4房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房23房23房2廳3房23房2型2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)具/、10105151010181818體套數(shù)所8.8%8.8%4.4%m13.2%8.8%8.8%15.8%15.8%15.8%占比例銷(xiāo)

18、售情況:現(xiàn)階段該樓盤(pán)正處于意向來(lái)訪(fǎng)登記階段， 預(yù)計(jì)在今年5月底將制訂相應(yīng)出街表價(jià)體系,以供樓盤(pán)預(yù)約活動(dòng)執(zhí)行配套樓盤(pán)主標(biāo)：悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)工程進(jìn)度：地基處理階段第六節(jié) 西灣恒信花園樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況：開(kāi)發(fā)商為廣西恒信房地產(chǎn)有限公司，項(xiàng)目位于港口區(qū)西灣廣場(chǎng)桃源路東段，占地面積約60畝，總建筑面積約8萬(wàn)卅，樓宇建筑由多層住宅、小高層住宅、14層高層住宅、18層高層住宅組成，但其可供選擇的面積品種較少，除多層住宅為傳統(tǒng)建筑風(fēng)格外， 其余物業(yè)均采用時(shí)尚的外立面造型，通過(guò)提高容積率增加銷(xiāo)售面積。推廣手法：西灣恒信花樓盤(pán)與和德國(guó)際、歐景藍(lán)灣均通過(guò)強(qiáng)化道路引導(dǎo)系統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)告知受眾該樓 盤(pán)的主流信息，同時(shí)樓

19、盤(pán)客戶(hù)定位多為二次置業(yè)或外來(lái)投資客群體，因此，其推廣過(guò)程中 較偏重強(qiáng)調(diào)該樓盤(pán)所處的地理位置將是市未來(lái)典范生活圈，與南寧東葛路尾、園湖路等城 市規(guī)劃較貼近。戶(hù)型情況：面積128 m2130 m2138 m2109 m2142 m2戶(hù)型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)銷(xiāo)售情況：該樓盤(pán)共分三期開(kāi)發(fā)，目前已完成一期銷(xiāo)售，即多層住宅物業(yè)的推售，進(jìn)入到二期14層住宅物業(yè)銷(xiāo)售階段，且銷(xiāo)售率達(dá)到 70沏上，三期18層樓宇尚未推出，其規(guī)劃設(shè)計(jì)仍存在一定變更調(diào)整問(wèn)題。14層住宅物業(yè)共有4棟樓宇，18層住宅物業(yè)共有3棟樓宇。二期銷(xiāo)售均價(jià)在2950元/卅左右，且將于近期內(nèi)各套未售物業(yè)提價(jià)

20、200元/ m20樓盤(pán)定位：濱海高尚社區(qū)工程進(jìn)度：多層住宅大部分已完成交房，14層住宅物業(yè)有2棟樓宇已接近圭寸頂，1棟達(dá)到2層蓋板進(jìn)度，18層尚未開(kāi)始任何動(dòng)工。第七節(jié)夏威夷城市廣場(chǎng)樓盤(pán)情況分析項(xiàng)目概況：開(kāi)發(fā)商為廣西寧泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，項(xiàng)目位于港口區(qū)西灣廣場(chǎng)桃源路東段，占地面積為129007川，總建筑面積220630川，容積率為1.97，建筑密度29.98%,開(kāi)發(fā)套 數(shù)1368戶(hù)，停車(chē)位為612個(gè)，樓宇建筑由多層住宅、高層住宅、別墅組成，其中一、二期 住宅物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。戶(hù)型情況：面積90 m2120 m2140 m2別墅所占比例5%70%15%m210%銷(xiāo)售情況:現(xiàn)階段該樓盤(pán)共分四

21、期推售，已經(jīng)完成一、二期的物業(yè)銷(xiāo)售工作，均價(jià)為2000元/ m2,三、四期高層住宅物業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃尚未確定，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研信息獲取該樓盤(pán)將于四月底出臺(tái) 三期相關(guān)推售物業(yè)情況及樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略。工程進(jìn)度： 一、二期樓宇物業(yè) 80%以上達(dá)到現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)，即將交付使用。第三章 區(qū)域第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通情況本項(xiàng)目位于市港口區(qū)中心地帶，東、南面可眺望浩瀚無(wú)垠的大海，西鄰唯一的五星級(jí) 大酒店德城五星級(jí)酒店，北倚供電大廈，該區(qū)域是市委、市政府重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新區(qū)， 且政府新行政綜合大樓已落成并已正式投入日常辦公使用，與本項(xiàng)目直線(xiàn)距離約1KM左右。周邊道路交通便捷暢通，成網(wǎng)狀布設(shè)在各規(guī)劃建筑周?chē)６?、?guī)

22、劃周邊物業(yè)狀況由于本區(qū)域是市新規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新區(qū)， 地塊周邊市政配套處于起步建設(shè)階段， 目前， 除已在建的德城五星級(jí)酒店外，項(xiàng)目北面的供電大廈、樂(lè)天花園小區(qū)等項(xiàng)目均處于規(guī)劃當(dāng) 中，以及未來(lái)建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，相信在未來(lái)不久的時(shí)間內(nèi)均可陸 續(xù)上馬投資建設(shè)。第二節(jié)項(xiàng)目SWO分析、S （優(yōu)勢(shì)）1、位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所處的地段位置，受益于市港口區(qū) CLD經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射影響。2、政策利好國(guó)務(wù)院近日同意全面啟動(dòng)鋼鐵基地前期工作，一期工程總投資625 億，建成后年產(chǎn)鋼材 3 千萬(wàn)噸銷(xiāo)售收入 340 多億，作為配套，武鋼柳鋼（集團(tuán)）聯(lián)合有限公司將于今年6 月開(kāi)建企沙 2萬(wàn)噸級(jí)鋼鐵碼頭及配套航道工程

23、，計(jì)劃開(kāi)建 3個(gè) 2萬(wàn)噸級(jí)泊位，設(shè)計(jì)年吞吐能 力 220萬(wàn)噸，支柱產(chǎn)業(yè)的形成將對(duì)本區(qū)域宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生質(zhì)的推進(jìn)飛躍。3、重點(diǎn)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)新區(qū)市新建成的市政府落戶(hù)樓盤(pán)所在的區(qū)域，而往往區(qū)域價(jià)值的提升幅度較高程序取決于 政府對(duì)城市建設(shè)的規(guī)劃重點(diǎn)，例如南寧的市委、市政府遷址于江南的五象新區(qū)，該區(qū)域的 土地拍賣(mài)價(jià)迅速飚升到 300萬(wàn)以上/ 畝，而且圍繞這一區(qū)域利好信息， 各類(lèi)市政配套將得到 較快逐步完善，最終形成一個(gè)全新的極具商業(yè)投資前景的經(jīng)濟(jì)商圈。4、地塊方正實(shí)用，合理規(guī)整土地商業(yè)開(kāi)發(fā)，歷來(lái)是以其地形方正規(guī)整為佳，不僅利于對(duì)建筑物得以良好前期規(guī)劃 設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)于目前這個(gè)寸土寸金的地段，更顯得難能可貴，本項(xiàng)

24、目不僅雄踞市新行政中 心區(qū)，同時(shí)可依托其完整的地形根據(jù)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的供求關(guān)系調(diào)整其規(guī)劃設(shè)計(jì)，多一分靈 活，少一分被動(dòng)。5、支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，區(qū)域升值刻不容緩據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)外公布的消息，經(jīng)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委于2008年 3 月 17日同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開(kāi)展廣西鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項(xiàng)目前期工作。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委要求，廣西和武鋼要淘汰落后煉鐵能力 541 萬(wàn)噸、煉鋼 910萬(wàn)噸，并 于廣西企沙半島興建特大型鋼鐵基地，占地面積與武鋼總部規(guī)模相當(dāng)。一期工程計(jì)劃投資 625 億元，建設(shè) 1000萬(wàn)噸鋼廠(chǎng)，預(yù)計(jì) 2020 年投產(chǎn)。通過(guò)市政府相關(guān)部門(mén)了解得知，該項(xiàng)目在施工高鋒期，將可達(dá)到

25、10 萬(wàn)人同時(shí)施工， 通過(guò)進(jìn)一步大幅度引進(jìn)外來(lái)人口，拉動(dòng)沉冗已久的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，加快地區(qū)貨幣流動(dòng)速率，使 市從始成為中國(guó)各沿海城市中一顆璀璨的明珠。二、W（劣勢(shì)）1、區(qū)域市政規(guī)劃不明晰由于本樓盤(pán)所處的地段為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)，政府對(duì)于該區(qū)域的規(guī)劃僅限于搭建粗放型構(gòu) 架，區(qū)域發(fā)展所必備的具體規(guī)劃尚待進(jìn)一步完善。2、樓盤(pán)所處區(qū)位與城市中心距離較遠(yuǎn)目前由于本項(xiàng)目所處區(qū)域的交通路網(wǎng)處于建設(shè)階段， 而由該區(qū)域經(jīng)東西大道通往舊城 中心位置距離約為 3 公里路程，交通工具配套仍未有效建立起來(lái)，將會(huì)對(duì)缺乏交通工具的 潛在目標(biāo)客戶(hù)群起制約銷(xiāo)售影響。三、0（機(jī)會(huì)）區(qū)域宏觀(guān)商業(yè)價(jià)值突現(xiàn)1、毗鄰邊貿(mào)重鎮(zhèn)東興市由至東興市車(chē)程時(shí)間

26、僅需約 4050 分鐘，而東興市歷來(lái)是我國(guó)與越南雙邊貿(mào)易的商業(yè) 重鎮(zhèn)，依托廣西東盟自由貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)一步深化推進(jìn)，以及國(guó)家致力建設(shè)廣西北部灣經(jīng)濟(jì) 區(qū)的步伐不斷加快，廣西沿海基礎(chǔ)設(shè)施大會(huì)戰(zhàn)和重大項(xiàng)目建設(shè)的帶動(dòng)下，市的房地產(chǎn)業(yè)將 保持健康發(fā)展勢(shì)頭，成為拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要行業(yè)。2、地段物業(yè)價(jià)值根據(jù)市委市政府的規(guī)劃，預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，本樓盤(pán)所處的區(qū)域聚集著一群商界精英、 企業(yè)金領(lǐng)、單位高管等，項(xiàng)目擁有極其豐富的客戶(hù)群體，通過(guò)包裝、概念的炒作，肯定會(huì) 吸引眾多本地或外地的投資者購(gòu)買(mǎi)進(jìn)駐。3、投資價(jià)值目前市的房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期起步階段，受各類(lèi)利好政策面信息刺激，現(xiàn)有的地價(jià)、 房?jī)r(jià)已逐步復(fù)蘇，并呈強(qiáng)

27、勢(shì)上攻勢(shì)頭，對(duì)于極具戰(zhàn)略投資眼光的目標(biāo)客戶(hù)無(wú)疑是財(cái)富飚升 的信心保證。4、受眾投資意識(shí)逐步釋放萌芽通過(guò)對(duì)市現(xiàn)有在建在售樓盤(pán)的前期市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 目前各在建在售樓盤(pán)在正式銷(xiāo)售以 前已順利不同程度完成預(yù)約任務(wù)，而外來(lái)投資者對(duì)市的樓盤(pán)投資占了較大比例，分析各樓 盤(pán)在深挖本樓盤(pán)各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)的時(shí)候，同時(shí)也進(jìn)一步加快吸引外商對(duì)的熱錢(qián)投資。5、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)是為樓盤(pán)創(chuàng)造利潤(rùn)最大化的信心保證通過(guò)對(duì)目前現(xiàn)有在建在售樓盤(pán)的考察，發(fā)現(xiàn)雖較多樓盤(pán)在預(yù)約活動(dòng)過(guò)程中，已取得不 錯(cuò)的預(yù)約業(yè)績(jī)，但通過(guò)深入了解，部分樓盤(pán)的意向客戶(hù)屬多點(diǎn)開(kāi)花式在不同樓盤(pán)交納預(yù)約 金，以求通過(guò)各項(xiàng)目在今年中旬的銷(xiāo)售盛宴中獵取性?xún)r(jià)比最為理想的置業(yè)目標(biāo)，而

28、且較多 樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行及理念引導(dǎo)過(guò)程略欠穿透力度及系統(tǒng)性，樓盤(pán)包裝未能真正將 各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)形成條理性較強(qiáng)的；因此，在即將到來(lái)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺銷(xiāo)季節(jié)中，的樓市將會(huì)呈 現(xiàn)一出大魚(yú)吃小魚(yú)，強(qiáng)魚(yú)吃弱魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)的景象；可以預(yù)見(jiàn)，擁有一支高執(zhí)行力的專(zhuān) 業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)不僅對(duì)該樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起到充分保障作用，同時(shí)聯(lián)袂各方面資源共同協(xié)作， 亦有可能能為樓盤(pán)銷(xiāo)售得到利潤(rùn)最大化。四、T （威脅）1、眾多房地產(chǎn)企業(yè)搶攤市場(chǎng)近兩年受?chē)?guó)家開(kāi)發(fā)大西南的宏觀(guān)政策影響，其地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)引進(jìn)了 如武鋼柳鋼（集團(tuán)）、核電站等國(guó)家特大大型支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)蘊(yùn)藏的各類(lèi)商機(jī)，為眾多外 來(lái)投資者提供了廣泛的想象空間，各路熱錢(qián)

29、紛紛準(zhǔn)備流向這個(gè)百?gòu)U待興的城市，而現(xiàn)階段 本地的消費(fèi)力及市場(chǎng)容量卻未能及時(shí)跟上資金注入的速度，以及政府部門(mén)對(duì)于地區(qū)發(fā)展重 心加緊了調(diào)控力度，因此，可以預(yù)測(cè)各樓盤(pán)短期內(nèi)會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)趨向白日化。2、前衛(wèi)消費(fèi)與成熟配套消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈目前市各在建在售樓盤(pán)所處區(qū)域中，以桃花灣廣場(chǎng)集中度較高，市舊城區(qū)內(nèi)也有部分 樓盤(pán)處于預(yù)約小訂階段，預(yù)計(jì)在今年中旬各樓盤(pán)將紛紛取得預(yù)售許可證搶占市場(chǎng)份額，對(duì) 于部分并不過(guò)多追求生活品質(zhì)的客戶(hù)群形成較好的利好刺激，且該部分樓盤(pán)的樓宇建筑風(fēng) 格有較大體量為多層住宅，更能針對(duì)一些收入中檔偏低的客戶(hù)群體，相對(duì)本項(xiàng)目所在的經(jīng) 濟(jì)新區(qū)其建筑風(fēng)格多為小高層或高層商住物業(yè)，兩者區(qū)域性質(zhì)進(jìn)行

30、多層次比較分析，本樓 盤(pán)的潛在目標(biāo)客戶(hù)群將有一定份額被接近城市傳統(tǒng)商業(yè)中心的樓盤(pán)消耗。第四章 客戶(hù)群體需求分析第一節(jié) 主導(dǎo)客戶(hù)群的定位分析一、客戶(hù)類(lèi)別細(xì)分1、客戶(hù)職業(yè)特征2、家庭構(gòu)成結(jié)合本樓盤(pán)的各項(xiàng)特性，以及根據(jù)對(duì)本區(qū)域其他相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)研分析，預(yù)測(cè) 本樓盤(pán)的目標(biāo)客戶(hù)群以獨(dú)身家庭或兩口之家為購(gòu)房主力軍，三口以上的家庭亦是本樓盤(pán)所 要挖掘的中堅(jiān)力量，因此，應(yīng)考慮各類(lèi)客戶(hù)的不同需求，有針對(duì)性按比例地設(shè)計(jì)各種戶(hù)型, 考慮房屋面積大小。、主導(dǎo)客戶(hù)群年齡定位通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的摸底，結(jié)合現(xiàn)階段市各類(lèi)收入人群的抽樣調(diào)研，擬初步 分析得出上述數(shù)據(jù)，反映本樓盤(pán)的主力消費(fèi)年齡層應(yīng)是在 3050 歲幅

31、度區(qū)間，而 2030歲的年齡層次部分受其良好的工作環(huán)境影響也具備相應(yīng)的投資置業(yè)能力。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素1、購(gòu)房時(shí)間通過(guò)對(duì)各樓盤(pán)到訪(fǎng)的客戶(hù)進(jìn)行抽樣調(diào)查，較多客戶(hù)對(duì)目前市未來(lái)近幾年整體走勢(shì)持中 檔偏好態(tài)度，同時(shí)隨著房改的深入，大部分居民已接受購(gòu)置商品房的觀(guān)念，有足夠經(jīng)濟(jì)能 力，且關(guān)注各階段動(dòng)態(tài)的居民已計(jì)劃在近期內(nèi)買(mǎi)房。2、購(gòu)房目的市受外來(lái)大量資金注入及國(guó)家利好政策刺激， 現(xiàn)階段較多客戶(hù)對(duì)于房產(chǎn)投資目的主要由二次置業(yè)、投資、改善居住環(huán)境等因素組成，其中投資因素所占比例較為偏高。3、主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房偏好通過(guò)對(duì)現(xiàn)有在建在售樓盤(pán)進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)得知， 二次置業(yè)或改

32、善居住環(huán)境的主導(dǎo)客戶(hù)群偏好戶(hù)型面積幅度在120140卅左右，投資型主導(dǎo)客戶(hù)群偏好戶(hù)型面積幅度在8090譏100110卅左右，而總體來(lái)看，三房的戶(hù)型更能迎合現(xiàn)階段消費(fèi)者的需求。第三節(jié) 主導(dǎo)客戶(hù)群對(duì)價(jià)格的承受能力分析、單位價(jià)格需求通過(guò)與政府房產(chǎn)管理相關(guān)部門(mén)，以及對(duì)在建在售樓盤(pán)的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，市商品房銷(xiāo)售價(jià)格在過(guò)去一年中，其價(jià)格由不足 2000元/川節(jié)節(jié)攀升至目前部分樓盤(pán)亮相表 價(jià)達(dá)到近3900元/卅，而作為各樓盤(pán)價(jià)格紛紛上漲的最重要因素就是市成功引入了武鋼柳 鋼集團(tuán)港口舶位及核電站的投資建設(shè)，有效推動(dòng)了市的經(jīng)濟(jì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的飛速增長(zhǎng)，雖各 樓盤(pán)價(jià)格漲勢(shì)迅猛，但其銷(xiāo)售情況卻受影響程度不大，因

33、此目前均價(jià)在25003000元/川仍 能符合客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)接受能力。二、首付承受能力目前市購(gòu)房者的觀(guān)點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大變化，隨著人們生活水平和質(zhì)量 的不斷提高，人們對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，住房已經(jīng)成為一種商品，人們購(gòu)房不僅是滿(mǎn) 足居住的需求，而更多的是同時(shí)滿(mǎn)足生活各個(gè)方面的需求，結(jié)合現(xiàn)階段各戶(hù)型面積銷(xiāo)售情 況進(jìn)行對(duì)比，購(gòu)房者的首付能力 9萬(wàn)13萬(wàn)這個(gè)幅度應(yīng)是占較大比例，部分初期創(chuàng)業(yè)且有 購(gòu)房強(qiáng)烈需求的客戶(hù)其首付能力約為 4萬(wàn)6 萬(wàn)左右。第五章 分析第一節(jié) 影響的因素一、土地價(jià)值分析1、項(xiàng)目地塊規(guī)則2、利于充分利用 3、易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、需求分析1、總需求較樂(lè)觀(guān)2、高品質(zhì)住宅需求大3、需

34、求面積靈活三、供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1、區(qū)域內(nèi)供給量較大2、土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)潛力3、入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵第二節(jié) 項(xiàng)目案名建議 案名建議：濱海名流苑第三節(jié) 項(xiàng)目形象定位 一、項(xiàng)目形象定位 主標(biāo)：市海濱名流生活范本 宣傳口號(hào)：名流匯萃，海派生活、形象定位闡述人類(lèi)對(duì)于大海自古有著濃郁的情結(jié)， 本項(xiàng)目依托其得天獨(dú)厚的地理位置與大海咫尺相 隔，憑窗遠(yuǎn)眺無(wú)限海景盡收眼底，為各界成功人士提供了優(yōu)雅悠閑的理想居所，同時(shí)周邊 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)暢通，緊鄰目前市唯一的五星級(jí)酒店，西近新建設(shè)落成的市政府，不用驅(qū)車(chē)， 閑庭信步亦可實(shí)現(xiàn)觀(guān)海、工作種種需求，正是令眾多社會(huì)名流翹首以盼許久的良居美宅， 成為詮釋人與大海和諧相處之下的具有現(xiàn)代時(shí)

35、尚休閑居住氛圍的社區(qū)。開(kāi)發(fā)一個(gè)具有高規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)，應(yīng)體現(xiàn)其現(xiàn)代、和諧、大氣、自然的開(kāi)發(fā)理念，追求 街景交融、大海自然主題和現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，同時(shí)使其面向市中高檔消費(fèi)群體，適應(yīng)人們多 樣化消費(fèi)習(xí)慣。第四節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)過(guò)對(duì)目前市各樓盤(pán)以及國(guó)家對(duì)本市宏觀(guān)政策綜合分析，本案擬提出以下建議：1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以適量的高層商住樓與中低高度的小高層住宅樓相結(jié)合。2、小區(qū)內(nèi)營(yíng)造一定的景觀(guān)環(huán)境。3、利用底層商業(yè)或商務(wù)用房充分發(fā)揮地塊東、西兩側(cè)臨街優(yōu)勢(shì)。4、 借助行政中心區(qū)的區(qū)位利好優(yōu)勢(shì)使本樓盤(pán)有機(jī)隔合CBD和CLD兩大營(yíng)銷(xiāo)概念。第五節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位注：本案認(rèn)為項(xiàng)目在推廣入市過(guò)程中，應(yīng)明確賦予產(chǎn)品一個(gè)包裝理念，但

36、這一包裝理念應(yīng) 是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后，才能在項(xiàng)目一系列競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)富有創(chuàng)意概念進(jìn) 行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無(wú)理由且無(wú)產(chǎn)品支撐的空談。這一點(diǎn)如有機(jī)會(huì)， 金滿(mǎn)盈公司將會(huì)在今后一個(gè)階段協(xié)同開(kāi)發(fā)商及廣告公司共同完成。第六章 產(chǎn)品功能定位第一節(jié)整體規(guī)劃建議1、本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)小區(qū)出類(lèi)拔萃的形象2、盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。3、配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買(mǎi)者使用。4、采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。5、鑒于小區(qū)東西兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。6提倡戶(hù)型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶(hù)型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。第二節(jié)外觀(guān)設(shè)計(jì)建議1、在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別2、立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)