成本管理體系

1、.1. 目的為提高集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本管理指引。2. 范圍本管理指引旨在為集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司建立責(zé)任成本體系， 適用于萬科集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。3. 職責(zé)3.1萬科集團(tuán)成本管理委員會負(fù)責(zé)本管理指引的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，集團(tuán)財務(wù)管理部成本組負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。3.2萬科集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實施本管理指引。4. 方法與過程控制4.1責(zé)任成本體系釋義4.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作, 房地產(chǎn)成本管理依賴

2、于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。4.1.3萬科責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。4.1.4萬科責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通， 形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。4.2責(zé)任成本體系組成要素4.2.1責(zé)任主體 ：以公司設(shè)計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。4.2.2責(zé)任范圍 ：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。4.2.3責(zé)任目標(biāo) ：按公司成本管理宗旨： 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。 各個責(zé)任范圍內(nèi)成

3、本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標(biāo)。4.2.4反饋指標(biāo) ：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實反映成本理性。4.2.5評價部門 ：及時計算并提供反饋指標(biāo)。 在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理， 是否符合成本管理宗旨， 發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。.4.2.6萬科責(zé)任成本體系之要素概括表責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評價部門土地、報批報建費項目發(fā)展部財務(wù)部建造成本責(zé) 1 、建造內(nèi)容、建筑形式合理化 設(shè)計部銷售部成本部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)任量設(shè)計部 工程部成本部目 3、獲取競爭性的

4、合理低價工程部 成本部 項目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與標(biāo)效率項目經(jīng)理部工程部工程部銷售費用銷售部財務(wù)部管理費用各職能部門財務(wù)部4.3責(zé)任成本體系的范例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司責(zé)任成本體系表主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價財務(wù)管理部土地獲得時間開發(fā)前期準(zhǔn)備費-報批報建費項目發(fā)展部辦公室報建費用節(jié)減率財務(wù)管理部-設(shè)計費設(shè)計部工程部每平米設(shè)計費成本管理部- 三通及臨時設(shè)施費工程部設(shè)計部主體建造成本( 主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本 （社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）:規(guī)劃設(shè)計設(shè)計部銷售部項目部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部設(shè)計部招標(biāo)

5、及簽約 工程部成本部項目經(jīng)理部材料采購工程部成本部項目經(jīng)理部設(shè)計變更設(shè)計部工程部工程簽證項目經(jīng)理部工程部規(guī)劃設(shè)計周期每平米鋼筋含量每平米含砼量招標(biāo)比率最低價定標(biāo)比率甲定材料占造價比率統(tǒng)購材料購買率變更比率簽證比率成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部.工程結(jié)算成本部工程部結(jié)算錯漏率工程管理部項目部開發(fā)間接費-工程管理費 項目經(jīng)理部工程管理部每平米管理費財務(wù)管理部-利息財務(wù)管理部- 營銷支持費用銷售部客戶事務(wù)部每平米營銷費管理費用各部門人均行政費用財務(wù)管理部每平米管理費用人均銷售收入銷售費用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費用財務(wù)管理部每平米廣告費用人均銷售員

6、面積稅金財務(wù)部實際交納稅率集團(tuán)財務(wù)部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公物業(yè)實際盈虧額財務(wù)管理部司上表供各公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范圍，但可作更明細(xì)的劃分。4.4責(zé)任成本體系建立程序4.4.1由公司總經(jīng)理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)；4.4.2各公司可可根據(jù)本指引選擇、 調(diào)整具體反饋指標(biāo)， 可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。4.4.3經(jīng)各部門討論、 總經(jīng)理批準(zhǔn)， 整理形成適用于本公司的 “責(zé)任成本管理辦法”，報總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行；4.4.4根據(jù)本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公

7、司的階段性目標(biāo),譬如：招標(biāo)金額定價比例90%以上設(shè)計變更占造價的比例3%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本5元/平米規(guī)模經(jīng)濟(jì)成本優(yōu)勢50 元/ 平米每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費用占銷售收入比率2.50%公司司成本管理部會同財務(wù)管理部按項目定期公布“責(zé)任成本考核報告”，并抄報集團(tuán)成本管理委員會。5.支持文件VKCW03-23-F1成本指標(biāo)明細(xì)表.反饋指標(biāo)單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元 /平米與聽證會通過時的指標(biāo)相比=土地獲得成本 / 總建筑面積較土地獲得時間天從購地簽約到土地按約定使用功能落實到萬科名與聽證會通過時的指標(biāo)相比下時為止。較開發(fā)前期準(zhǔn)備費- 報批

8、報建費報建費用節(jié)減率%=（按政策應(yīng)繳納報批報建費-實際交納報批報建報批報建費可用廣義概念，費） /按政策應(yīng)交納費用將土地出讓金等包括在內(nèi)。- 設(shè)計費每平米設(shè)計費元 /平米= 設(shè)計費總額 /總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費- 三通及臨時設(shè)施費每平米三通費用元 /平米=三通費用總額 /總面積數(shù)每平米臨時設(shè)施費元 /平米=臨時設(shè)施費用總額 /總建筑面積主體建造成本( 主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本 （社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）:規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方完畢之日案實施周期結(jié)構(gòu)安裝

9、設(shè)計每平米鋼筋含量公斤 /平米= 鋼筋總用量 /總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、 上部結(jié)構(gòu)、屋面的鋼含量每平米含砼量立方 /平米= 砼總用量 /總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、 上部結(jié)構(gòu)、屋面的砼含量， 注明砼標(biāo)號。招標(biāo)及簽約招標(biāo)比率%= 通過招標(biāo)定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計。最低價定標(biāo)比率%= 最低價中標(biāo)的招標(biāo)合同總額/招標(biāo)合同總金額.材料采購甲定材料占造價比率統(tǒng)購材料購買率設(shè)計變更變更比率工程簽證簽證比率工程結(jié)算結(jié)算錯漏率開發(fā)間接費- 工程管理費每平米管理費- 利息- 營銷支持費用每平米營銷費管理費用人均行政費用每平米管理費用人均銷售收入銷售費用每平米銷售費用每平米廣告費用人均銷售員面積稅金實際交納稅率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實際盈虧額.%= 甲供、甲限及三方合同材料總額 / 主體建筑工程成本總額%= 參與集團(tuán)統(tǒng)購的材料金額 /統(tǒng)購品種的材料總額%= 設(shè)計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設(shè)計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率%=現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額%=（甲乙方結(jié)算價格-審核后結(jié)算價格）/審核后結(jié)算價格元 /平米=項目工程管理費總額/項目建設(shè)總面積元 /平米=項目營銷費用總額/項目建設(shè)總面積元 /人=行政費用總額 /當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)元 /平米=管