第8章 房地產(chǎn)融資-房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）（第二版） 呂萍 等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第第8 8章章 房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運用融資策略來控制融資風險等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進行了較為深入的探討。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)融資的風險管理房地產(chǎn)融資的風險管理 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要

2、方式 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論重點問題重點問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的概念F從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。F從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的分類 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地

3、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材從融資主體看從融資主體看 從融資渠道看從融資渠道看其他分類方式其他分類方式- 房地產(chǎn)企業(yè)融資- 房地產(chǎn)項目融資- 借貸性融資和投資性融資- 貨幣性融資和實物性融資 - 直接融資- 間接融資 房地產(chǎn)融資的特點 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材融資規(guī)模大融資規(guī)模大1償還期較長償還期較長2資金缺乏流動性資金缺乏流動性3高風險高收益高風險高收益4 8.2 8.2 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房

4、地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)企業(yè)的一般性房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源資金來源 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源的資金來源 企業(yè)自有資金 政府財政資金 銀行貸款 股票、債券、集資、租賃、 商業(yè)信用等多種籌資方式 其他資金來源 房地產(chǎn)抵押貸款 售后回租 預售資金 其他籌資方式 銀行貸款融資 信托融資 股票融資 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 銀行貸款融資F 概念 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。 F 融資的基本條件 對于申請銀

5、行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目，應滿足以下幾個基本條件： (1) 房地產(chǎn)企業(yè)應滿足的融資條件 (2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目應滿足的條件房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 信托融資F 概念從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。 從財產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)

6、信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。信托收益交付給受益人的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式F 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式優(yōu)勢優(yōu)勢1n信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2n 可以通過信托解決，增大市場供需

7、雙方的選擇空間。3n不受銀行貸款時企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%的約束，也能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。 股權(quán)證券化信托 股權(quán)投資類信托 權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式 混合型信托 抵押貸款類信托類型類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式F 房地產(chǎn)信托的運營模式 股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式股票分類股票分類按股票所代表按股票所代表的股東權(quán)利的股東權(quán)利 按票面是否按票面是否

8、記載金額記載金額按是否記載按是否記載股東姓名股東姓名 記名股票和不記名股票記名股票和不記名股票 普通股股票和優(yōu)先股股票普通股股票和優(yōu)先股股票 有面值股票和無面值股票有面值股票和無面值股票 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。 股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式Title- 直接發(fā)行- 間接發(fā)行- 平價發(fā)行- 折價發(fā)行- 溢價發(fā)行- 募集設(shè)立公司發(fā)行- 募集新股公開發(fā)行- 無償增資發(fā)行- 可轉(zhuǎn)換公司債券 - 準備階段- 審批階段- 實施階段 房地產(chǎn)債

9、券融資F 房地產(chǎn)債券的概念 房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務關(guān)系的有價證券，它是一種債務憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式F房地產(chǎn)債券分類房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 依依 據(jù)據(jù)按發(fā)行主體分類 政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等 按償還期限分類 短期債券、中期債券、長期債券 按計息方

10、式分類 附息債券和貼現(xiàn)債券 按有無擔保分類 信用債券和擔保債券 按是否記名分類 記名債券和不記名債券 類類 型型按債券形態(tài)分類 實物債券、憑證式債券和記賬式債券 F房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式直接發(fā)行與間接發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式F 房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序 按法定程序形成有關(guān)決議 制定發(fā)行章程 提出發(fā)行申請 取得資信等級證明 確定委托發(fā)行代理機構(gòu) 發(fā)布募集公告 印制債券 發(fā)行及善后工作房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式

11、房地產(chǎn)融資的主要方式 創(chuàng)新融資方式案例分析F 集團與東亞銀行合作推出租約現(xiàn)金流抵押貸款F 大廈財產(chǎn)信托計劃已接近私募房地產(chǎn)基金信托F 信托推出夾層融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.4 8.4 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的房地產(chǎn)融資的決策分析決策分析 銀行貸款融資銀行貸款融資與信托融資與信托融資的成本分析的成本分析直接融資與間接直接融資與間接融資的成本分析融資的成本分析 不同融資方式不同融資方式的成本比較的成本比

12、較 我國房地產(chǎn)融資中的主要風險房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風險管理房地產(chǎn)融資的風險管理 政治風險 市場和經(jīng)營風險 財務風險 道德和信用風險 房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款； 土地儲備制度不完善； 個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險； 商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。 房地產(chǎn)私募資金的風險 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風險管理房地產(chǎn)融資的風險管理F 房地產(chǎn)企業(yè)對土地的經(jīng)營模式 - 房地產(chǎn)上市融資的模式，商業(yè)模式、現(xiàn)金流模式等 投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的基本評估

13、 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流 FFF 房地產(chǎn)私募資金的風險 房地產(chǎn)企業(yè)重組投資者投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風險管理房地產(chǎn)融資的風險管理 風險管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風險管理房地產(chǎn)融資的風險管理私人住房按私人住房按揭貸款的風揭貸款的風險管理險管理 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險貸款的風險管理管理 房地產(chǎn)基金的風險管理房地產(chǎn)基金的風險管理 融資貸款信托股票債券風險關(guān)鍵術(shù)語關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材復習思考題復習思考題1. 我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點？2