城綜合體的定義

1、城市綜合體的定義 所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等生活空間進(jìn)行的組合，一般包括三項(xiàng)或三項(xiàng)以上功能。城市綜合體著重體現(xiàn)了各種業(yè)態(tài)組合的合理性與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的流暢性，如果各相關(guān)業(yè)態(tài)位于同一單體建筑中將有助于上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但并非城市綜合體的必要條件，廣義的城市綜合體可以包括多體項(xiàng)目。 借助以下幾個(gè)方面的比較，從建筑空間、功能組合、空間組合清晰城市綜合體的概念和涵。 城市綜合體甦筑綜合體 普通的建筑綜合體是指一棟建筑當(dāng)中具有多種功能的組合， 但是這些功能之間沒有必然的聯(lián)系和相互依存的關(guān)系。各功能之間有一定的主從關(guān)系，如商業(yè)綜合體以商業(yè)為主、居住綜合體以居住功

2、能為主，還有辦公綜合體、會(huì)展綜合體等。有些建筑綜合體只是對不同功能進(jìn)行簡單的疊加，如居住綜合體建筑往往底層沿街面進(jìn)行小商業(yè)的開發(fā)，與上部的居住功能之間沒有必然的聯(lián)系。 城市綜合體相較于普通的建筑綜合體， 它具有更多的城市特征， 同時(shí)其部的各組成部分之間具有已定的協(xié)同和互補(bǔ)關(guān)系。 由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的多項(xiàng)功能，所以也被譽(yù)為“城中之城”。 A.A.城市空間：城市綜合體不僅僅包含商業(yè)、居住、娛樂、辦公等各種功能,還包含了將這些功能有機(jī)連接在一起的城市空間。 B.B.功能聯(lián)系： 城市綜合體的各種功能之間存在一種價(jià)值鏈聯(lián)動(dòng)關(guān)系， 而非簡單的疊加。 單體城市綜合體夠體城市綜合體 如果城市綜合

3、體的各相關(guān)業(yè)態(tài)位于同一單體建筑中將有助于各種業(yè)態(tài)組合的合理性與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的流暢性，相對多提綜合體需要大片的整塊土地，單體綜合體相對來說對土地面積的要求不高，所以單體城市綜合體大多位于城市中心區(qū)。 城市綜合體&CBD(CCDCRD)&CBD(CCDCRD) CBD(CentralBusinessDistrict):CBD(CentralBusinessDistrict):譯作商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，原是 城市規(guī)劃領(lǐng)域?qū)Ｓ性~匯，最初定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。現(xiàn)在國際上公認(rèn)的 CBDCBD 的定義是位于城市中心，圍繞地價(jià)峰值周圍的第三產(chǎn)業(yè)高度集中的地區(qū)，是以中心商業(yè)和中央商務(wù)功能為主體的

4、城市核心功能區(qū)。一個(gè)城市的 CBDCBD 是一個(gè)城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價(jià)格最高； 聚集著最多、 最大的建筑綜合體， 日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。 CCDCCD、CRDCRD 為 CBDCBD 的衍生詞匯。 CBDCBD 可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴(kuò)大和延伸。 城市綜合體的特征 城市綜合體通過其部商業(yè)、 商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)， 建立相互依存的價(jià)值關(guān)系， 從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活。 根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來具有以下 1212 個(gè)突出的特征。 A

5、.A.超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配， 與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的， 因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)，建筑的室空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能 的聚集焦點(diǎn)。 B.B.功能復(fù)合性 城市綜合體自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、 生活配套運(yùn)營體系。 具擁有城市的多重功能：商務(wù)辦公、居住、(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體的多樣性和復(fù)合性。同時(shí)，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。 C.C.通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間

6、貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市交通等設(shè)施以及建筑部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型(AccessTree)(AccessTree) 體系。 這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念， 形成豐富多變的街道空間。 D.D.現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、 環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。街具的功能日趨追求綜合效益，具細(xì)部設(shè)計(jì)的越來越符合人體尺度的要求，布置得位置、方式、數(shù)量更加考慮人們的行為心理需求特點(diǎn)。同時(shí)，街具于周圍的環(huán)境要求更加協(xié)調(diào)，從而豐富了街道空間景觀。

7、另外,街具材料要考慮環(huán)保節(jié)能要求，做到與環(huán)境的和諧和可持續(xù)。 E.E.高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室交通以 垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 F.F.高可達(dá)性 城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、 城市功能相對集中的區(qū)域， 如位于城市CBD,CBD,城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)， 擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。 G.G.

8、整體的統(tǒng)一性 建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個(gè)單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 H.H.土地使用均衡性 城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源， 避免土地過分集中某一特定功能：不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顧不同時(shí)段對綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時(shí)段，會(huì)對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求。 I.I.空間連續(xù)性 /平面連續(xù)性 鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系， 其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)， 其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果。 /立面延續(xù)性 立面會(huì)影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要

9、保持城市綜合體建筑物風(fēng)格的 統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)。由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì),其中各功能的建筑體之間均通過空中、 地下和地面形成多層次的聯(lián)系， 形成互補(bǔ)的、 流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。 J.J.外部聯(lián)系的完整性 城市綜合體部自身擁有復(fù)雜的、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。 城市綜合體對外界的交通依賴性較強(qiáng)， 其外界的交通體系直接影響到綜合體部不同功能的使用效率和規(guī)模。 K.K.巨大的社會(huì)效應(yīng) 因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。 例如，盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目，其啟動(dòng)區(qū)新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開發(fā)

10、到運(yùn)營，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)， 新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營模式更成為上哈文化、 建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為是的文化標(biāo)簽。 L.L.巨大的升值潛力 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會(huì)帶來巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價(jià)值， 同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體， 隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，太平橋改造項(xiàng)目，開發(fā)商在成功開發(fā)新天地后，帶動(dòng)周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運(yùn)營，自身價(jià)值也有所提升，開發(fā)商更通過此項(xiàng)目產(chǎn)生的巨大社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式。 城市綜合體的分類 參考國相關(guān)理論案例研究，可將城市綜合體依

11、據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)分為不同 A.A.依據(jù)發(fā)展的原型劃分：由傳統(tǒng)的人氣聚集街區(qū)發(fā)展而來的城市綜合體、 由購物中心發(fā)展而來的城市綜合體、由住宅小區(qū)發(fā)展而來的城市綜合體； B.B.依據(jù)其所依托的主體功能的不同可劃分為： 商務(wù)城市綜合體、 商業(yè)城市綜合體、旅游城市綜合體、交通樞紐城市綜合體、會(huì)展城市綜合體、文化城市綜合體、特色產(chǎn)業(yè)綜合體等； C.C.依據(jù)選址的區(qū)位可分為：核心區(qū) CBEMCBEM 市綜合體、區(qū)域中心城市綜合體、交通樞紐型城市綜合體、社區(qū)城市綜合體、城郊結(jié)合部城市綜合體。 城市綜合體的功能分析 城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間圍， 城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持 2

12、424 小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)， 城市綜合體將居住、 娛樂活動(dòng)注入其中， 使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。 A.A.商務(wù) 商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能， 操縱著城市大部分資金流和物流方向。 一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 B.B.商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市圍的市場并吸引和支持其他功能。的類型 般可根據(jù)下列 3 3 種標(biāo)準(zhǔn)劃分: 零售更主要的是提供生活性、

13、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 C.C.居住 居住是城市開發(fā)的基本成分， 是解決市中心居住問題， 避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 D.D.酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人， 并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)， 2424 小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。 E.E.休閑娛樂 城市綜合體的休閑娛樂設(shè)施與商業(yè)設(shè)施穿插布置， 互相

14、依托， 是人們在的購物的同時(shí)也能享受到休閑的樂趣。 F.F.會(huì)議 城市綜合體中的會(huì)議功能多附屬于酒店和辦公，可以吸引一定量的客流， 與酒店、餐飲、和零售商業(yè)有較好的互補(bǔ)性。 G.G.文化藝術(shù) 博物館、 美術(shù)館等文化設(shè)施能夠?yàn)槌鞘芯C合體提高文化氛圍和藝術(shù)氛圍， 可以吸引到更大量的客流從而為其他商業(yè)設(shè)施提供更多商機(jī)。例如東京的六本木新城的主體“森”大廈中就包括藝術(shù)館、學(xué)術(shù)中心、圖書館、都市研究館。廟宇、教堂等設(shè)施也出現(xiàn)在城市綜合體的項(xiàng)目中，這些設(shè)施隨著城市一 共進(jìn)行更新，同時(shí)也起到吸引人流的作用。 H.H.交通中轉(zhuǎn) 在重要的城市交通樞紐和軌道交通的交匯點(diǎn)上會(huì)產(chǎn)生城市綜合體建筑， 這類綜合體建筑往往

15、是以方便快捷的交通為依托，主要依靠交通帶來的大量人流帶來經(jīng)濟(jì)效益。 國成功的城市綜合體規(guī)劃案例借鑒 在全球一體化的背景下，城市之間的競爭越來越激烈，通過城市運(yùn)營（盤活城市中可經(jīng)營的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行自我增值的過程）提升城市的綜合競爭力是目前城市發(fā)展的必然結(jié)果。高校、低耗、集約化發(fā)展的城市綜合體無疑成為城市運(yùn)營的重要載體，它是有效解決城市面積擴(kuò)大，城市單位空間容量增加，發(fā)展集約型城市和多樣化城市空間的有效手段。例如的華茂商圈云集了 11001100 多個(gè)國際品牌，兩座堪稱世界級的酒店、7070 家餐廳等，為社會(huì)創(chuàng)造 兩萬多個(gè)就業(yè)崗位，形成了具有國際水準(zhǔn)的商圈，提升了 CBDCBD 產(chǎn)業(yè)定位。

16、 由于城市綜合體的城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營等方面的重要作用， 一些有條件的城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境，進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。 城市化與城市綜合體的成功案例 城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過程。城市綜合體的集合成為這些特定集聚空間的載體。 案例一：市規(guī)劃 1919 個(gè)城市綜合體激活城市活力綜合體布點(diǎn)規(guī)劃主要根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诎l(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，在中心城市近、中期規(guī)劃了 1919 個(gè)城市綜 合體，遠(yuǎn)期則根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要規(guī)劃進(jìn)行增設(shè)。綜合體分類特點(diǎn)是根據(jù)綜 合體選址區(qū)位的

17、不同分為 4 4 類，為進(jìn)一步的分級提供依據(jù): A.A.城市中心型：規(guī)劃登高西路、溪南、東城 4 4 個(gè)城市中心型城市綜合體促進(jìn)舊城區(qū)整體功能的提升，改善城市中心區(qū)形象，同時(shí)，避免城市中心空洞化。 B.B.交通樞紐型：規(guī)劃大洋和展覽城 2 2 個(gè)交通樞紐型城市綜合體，結(jié)合火車站北站臺(tái)和雙永高速公路北出口連接線建設(shè)，提升城市“門戶”形象。 C.C.城市新區(qū)型：規(guī)劃大道、美食城、開發(fā)區(qū)、東肖、東山、城北和紅炭山 7 7 個(gè)城市新區(qū)型城市綜合體， 主要結(jié)合城市新區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東肖旅游文化板塊、東山人居板塊、城北人居板塊等建設(shè)，按照“板塊、綜合、集約”的集聚模式，使之成為城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，作為城市

18、地標(biāo)式建筑，帶動(dòng)周邊區(qū)域價(jià)值的提升。 D.D.城郊結(jié)合型：規(guī)劃月山、龍門、紅坊、紫陽、鐵山、紫金體育休閑公園 6 6 個(gè)城郊結(jié)合型城市綜合體， 加快城市外圍組團(tuán)建設(shè)，改變城鄉(xiāng)結(jié)合部“臟、舌L L、差”的形象。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市綜合體的成功案例 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給城市化提供后續(xù)的動(dòng)力，隨著城市夸，城市大都市區(qū)形成，城市的中心區(qū)也由原來的單中心向多中心發(fā)展，而城市綜合體即是城市多中心的有機(jī)組成部分。 案例二：5050 多個(gè)城市綜合體推動(dòng)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展 市的綜合體布點(diǎn)規(guī)劃形成雙核聯(lián)動(dòng)、一環(huán)鑲嵌、三區(qū)協(xié)同的集聚區(qū)空間布局，構(gòu)建起市級、區(qū)級、社區(qū)級三級服務(wù)體系，打造交通樞紐型、科技研發(fā)型、旅游休閑型、商務(wù)商貿(mào)型等多種功能的綜合體，進(jìn)一步推動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)向高端化發(fā)展。 規(guī)劃的 5050 多個(gè)綜合體項(xiàng)目，將在 16221622 平方公里市區(qū)圍均衡“布點(diǎn)”。以 1: v” 無紙幣建全作布局規(guī)卻匿 解放環(huán)路、太湖廣場地區(qū)的中心城區(qū)和太湖新城為雙核，3636 公里岸線的環(huán)蠡湖地區(qū)為一環(huán)，錫山高鐵商務(wù)區(qū)、東亭商務(wù)區(qū)，惠山新城、惠山城鐵新城，新區(qū)空港商務(wù)區(qū)、太科