萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程

1、5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程控制全流程控制5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)地產(chǎn)運(yùn)作的8個(gè)環(huán)節(jié)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)各流程環(huán)節(jié)簡(jiǎn)介 售前(城市地圖/客戶(hù)細(xì)分/七對(duì)眼睛/產(chǎn)品目錄/產(chǎn)品建造) 售中(產(chǎn)品銷(xiāo)售/客戶(hù)服務(wù)6+2) 售后(

2、客戶(hù)服務(wù)6+2/物業(yè)管理五步一法) 基本思路變化:以前是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)導(dǎo)向/現(xiàn)在是加速要求及客戶(hù)導(dǎo)向5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)前置工作篇前置工作篇 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)1237568412375684量身定做：量身定做：每個(gè)人的衣服每個(gè)人的衣服都是不一樣的都是不一樣的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)：標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)：每個(gè)人的衣服每個(gè)人的衣服全是一樣的全是一樣的營(yíng)銷(xiāo)的古老邏

3、輯：營(yíng)銷(xiāo)的古老邏輯：從鞋匠到福特從鞋匠到福特為什么福特會(huì)成功 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)12375684市場(chǎng)細(xì)分：市場(chǎng)細(xì)分：這群人是這樣這群人是這樣那群人是那樣那群人是那樣福特為什么會(huì)失?。扛Ｌ貫槭裁磿?huì)失??？“總會(huì)有一些競(jìng)爭(zhēng)者將在為該市場(chǎng)的特總會(huì)有一些競(jìng)爭(zhēng)者將在為該市場(chǎng)的特定顧客細(xì)分市場(chǎng)服務(wù)中處于領(lǐng)先位置定顧客細(xì)分市場(chǎng)服務(wù)中處于領(lǐng)先位置”菲利普菲利普科特勒科特勒現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)邏輯：現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)邏輯： 從福特到通用從福特到通用為什么福特會(huì)失敗 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品

4、建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)n隨著客戶(hù)的成熟，需求發(fā)生了明顯的差異，隨著客戶(hù)的成熟，需求發(fā)生了明顯的差異，同一種方式不可同一種方式不可能滿(mǎn)足所有的客戶(hù)能滿(mǎn)足所有的客戶(hù)。n將客戶(hù)將客戶(hù)區(qū)別對(duì)待區(qū)別對(duì)待，對(duì)不同的客戶(hù)提供不同的產(chǎn)品，對(duì)不同的客戶(hù)提供不同的產(chǎn)品，是提高客是提高客戶(hù)滿(mǎn)意度的根本手段戶(hù)滿(mǎn)意度的根本手段。 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì) 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)某

5、城市花園客戶(hù)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議某城市花園客戶(hù)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 年齡：集中在年齡：集中在25-3025-30歲左右；歲左右； 學(xué)歷：普遍較高，一般為本科學(xué)歷甚至更高學(xué)歷：普遍較高，一般為本科學(xué)歷甚至更高 家庭人口為家庭人口為2 2人左右；一般都未婚或者已婚無(wú)子女人左右；一般都未婚或者已婚無(wú)子女 家庭年收入：家庭年收入：5 5萬(wàn)以上，目前以租房或居住單位宿舍為主萬(wàn)以上，目前以租房或居住單位宿舍為主 職業(yè)：主要為高科技、教育行業(yè)或效益較好的國(guó)有企業(yè)等職業(yè)：主要為高科技、教育行業(yè)或效益較好的國(guó)有企業(yè)等 職務(wù)：一般為職員或者中低層管理人員、助教或講師職務(wù)：一般為職員或者中低層管理人員、助教或講師 區(qū)域

6、：主要集中在區(qū)域：主要集中在XXXX周邊地區(qū)、科技一條街及高等學(xué)校周邊地區(qū)、科技一條街及高等學(xué)校 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：滿(mǎn)足居住需要，因?yàn)闆](méi)有單位分房購(gòu)房動(dòng)機(jī)：滿(mǎn)足居住需要，因?yàn)闆](méi)有單位分房 商業(yè)：面積商業(yè)：面積7千千9千平米，千平米，為超市等生活用品店和陶為超市等生活用品店和陶吧等特色店吧等特色店 會(huì)所：健身中心會(huì)所：健身中心200平、平、棋牌室棋牌室200平、酒吧平、酒吧200平平 戶(hù)型配比：多層戶(hù)型配比：多層2房房90平，平，229套；小高層套；小高層4房房160平平60套套我們目前的客戶(hù)細(xì)分：物理屬性區(qū)別我們目前的客戶(hù)細(xì)分：物理屬性區(qū)別 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推

7、廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)傳統(tǒng)客戶(hù)細(xì)分方式的不足 對(duì)客戶(hù)的物理屬性描述不能說(shuō)明不同客戶(hù)間需求的差異，不能指導(dǎo)有針對(duì)性地拿地和設(shè)計(jì)，例如，職業(yè)不同不能回答客戶(hù)需要的配套、環(huán)境、戶(hù)型、功能； 對(duì)整個(gè)城市的客戶(hù)購(gòu)成沒(méi)有系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，每個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)重新摸索的過(guò)程，周期長(zhǎng)、效率低； 每個(gè)項(xiàng)目重復(fù)開(kāi)展客戶(hù)需求研究，無(wú)法持續(xù)積累和共享； 每個(gè)項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的描述都不相同，難以總結(jié)和歸納某類(lèi)客戶(hù)的共性，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品復(fù)制； 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工

8、作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)階競(jìng)爭(zhēng)階段段市場(chǎng)成熟度市場(chǎng)成熟度無(wú)細(xì)分無(wú)細(xì)分簡(jiǎn)單細(xì)分：簡(jiǎn)單細(xì)分：以表層特征為基礎(chǔ)：以表層特征為基礎(chǔ)：收入、年齡、性別、收入、年齡、性別、職業(yè)、教育、功能、職業(yè)、教育、功能、使用次數(shù)使用次數(shù)價(jià)值細(xì)分：價(jià)值細(xì)分：以深層特征為基以深層特征為基礎(chǔ)：礎(chǔ)：生命周期、生活生命周期、生活方式、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、方式、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、價(jià)值觀、利益價(jià)值觀、利益點(diǎn)點(diǎn)客戶(hù)細(xì)分方式的演化規(guī)律客戶(hù)細(xì)分方式的演化規(guī)律 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)為什么要改變客戶(hù)細(xì)分

9、的方式 成熟產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是提高效率、質(zhì)量的必由之路；但是復(fù)制的前提是客戶(hù)需求是類(lèi)似的，因此穩(wěn)定的客戶(hù)細(xì)分架構(gòu)，是發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目間客戶(hù)共性的基礎(chǔ)。 可以迅速將客戶(hù)歸類(lèi)，迅速掌握客戶(hù)需求和對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，提高決策效率和質(zhì)量； 深入理解客戶(hù)需求，指導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新； 持續(xù)跟蹤整個(gè)城市客戶(hù)構(gòu)成的變化，發(fā)現(xiàn)新的客戶(hù)需求和客戶(hù)類(lèi)型，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì) 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分緯度:家庭生命周期+支付能力+房屋價(jià)值家庭生命周期家庭生命周期支付能力支付能力 ( (家庭收入家庭收

10、入)房屋價(jià)值房屋價(jià)值低低 中中 高高 社會(huì)標(biāo)志社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)品味體現(xiàn)社交娛樂(lè)社交娛樂(lè)照顧老人照顧老人孩子成長(zhǎng)孩子成長(zhǎng)工作場(chǎng)所工作場(chǎng)所獨(dú)立空間獨(dú)立空間生活保障生活保障棲身居住棲身居住老年家庭老年家庭三代家庭三代家庭成熟家庭成熟家庭小太陽(yáng)家庭小太陽(yáng)家庭丁克家庭丁克家庭單身單身 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)萬(wàn)科中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃萬(wàn)科中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃客戶(hù)細(xì)分客戶(hù)細(xì)分 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前

11、置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義 l 清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象 購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異明顯購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異明顯 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 購(gòu)房考慮因素差異明顯購(gòu)房考慮因素差異明顯萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義 l 清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客

12、戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 購(gòu)房認(rèn)知途徑差異明顯購(gòu)房認(rèn)知途徑差異明顯萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義萬(wàn)科客戶(hù)細(xì)分成果初步意義 l 清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象清晰可識(shí)別的、有差異的客戶(hù)群形象 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)一張?zhí)厥獾某鞘械貓D一張?zhí)厥獾某鞘械貓D 我們看到了什么？我們看到了什么？5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目

13、發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)這張地圖給我們帶來(lái)什么？ 完整的房?jī)r(jià)信息，直觀地展示 方便地找到符合自己目標(biāo)價(jià)位的地方 方便地在目標(biāo)范圍內(nèi)的進(jìn)行價(jià)格比較 對(duì)陌生的區(qū)域定價(jià)（例如有地鐵規(guī)劃的地區(qū)） 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)傳統(tǒng)方式的不足 以項(xiàng)目為圓心，周邊片區(qū)研究為主 對(duì)城市缺乏整體性和系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的理解匯總之后也不夠完整 沒(méi)有項(xiàng)目的區(qū)域不熟悉 進(jìn)入新區(qū)域需要較長(zhǎng)的研究時(shí)間 進(jìn)入新區(qū)域困難 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7

14、客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)為什么需要城市地圖新的形勢(shì)： 一個(gè)城市操作的項(xiàng)目從1-3個(gè)，發(fā)展到5-10個(gè)，個(gè)別城市超過(guò)10個(gè)； 項(xiàng)目分布廣泛，項(xiàng)目類(lèi)型多樣，對(duì)城市只有局部認(rèn)識(shí)已經(jīng)非常不足； 城市快速發(fā)展，土地價(jià)值迅速變化，只有把握趨勢(shì)，才能搶先一步，抓住機(jī)會(huì) 等項(xiàng)目信息上門(mén)已經(jīng)不能滿(mǎn)足發(fā)展需要，必須主動(dòng)搜索項(xiàng)目機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目決策越來(lái)越多，必須提前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，才能快速?zèng)Q策，提高效率 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)

15、劃設(shè)計(jì)東進(jìn)東進(jìn)南拓南拓西聯(lián)西聯(lián)北優(yōu)北優(yōu)花都副城區(qū)南沙副城區(qū)蘿崗-新塘副城區(qū)一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)11、珠江新城珠江新城：城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）硬核。 5、白云新城：白云新城：以白云國(guó)際會(huì)議中心的建設(shè)為重點(diǎn)，構(gòu)建廣州會(huì) 議和休閑中心。 56、廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)：廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)：形成未來(lái)廣州最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生 活居住的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市示范區(qū)。68、廣州新城：廣州新城：逐步形成體育、文化中心，遠(yuǎn)期發(fā)展成為新城市中心899、南沙地區(qū)：南沙地區(qū)：以南沙片區(qū)中心為核

16、心，逐步建成現(xiàn)代化濱海新城。 33、大學(xué)城及周邊地區(qū)：大學(xué)城及周邊地區(qū)：以大學(xué)城、生物島為核心，加快建立和 完善廣州新的科教文化區(qū)。 1010、白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊地區(qū)：白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊地區(qū)：加快周邊地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)、相關(guān)高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無(wú)污染臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。44、鐵路新客站周邊地區(qū)：鐵路新客站周邊地區(qū)：建設(shè)服務(wù)珠三角、面向華南地區(qū)的全國(guó)一流 鐵路客運(yùn)站，建成廣州乃至全省商業(yè)交流大平臺(tái)。77、蘿崗中心區(qū)：蘿崗中心區(qū)：加強(qiáng)綜合性功能開(kāi)發(fā)，建成多種功能于一體的廣州東 部現(xiàn)代化新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合性城區(qū)的轉(zhuǎn)變。 22、琶洲地區(qū)：琶洲地區(qū)：形成以會(huì)展業(yè)為核心，集國(guó)際商務(wù)、行政辦公、觀光旅 游為一

17、體的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。 城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)一號(hào)線(xiàn)一號(hào)線(xiàn)二號(hào)線(xiàn)二號(hào)線(xiàn)三號(hào)線(xiàn)三號(hào)線(xiàn)四號(hào)線(xiàn)四號(hào)線(xiàn)五號(hào)線(xiàn)五號(hào)線(xiàn)六號(hào)線(xiàn)六號(hào)線(xiàn)七號(hào)線(xiàn)七號(hào)線(xiàn)八號(hào)線(xiàn)八號(hào)線(xiàn)九號(hào)線(xiàn)九號(hào)線(xiàn)二號(hào)線(xiàn)：二號(hào)線(xiàn)： 09年南段通車(chē)；2010年北段通車(chē)三號(hào)線(xiàn)：三號(hào)線(xiàn)： 05年末中段已通車(chē)；07年南段及支線(xiàn)通車(chē)；2010年北段通車(chē)四號(hào)線(xiàn)：四號(hào)線(xiàn)： 05年末中段已通車(chē)；08年南段通車(chē)；2011年北段通車(chē)五號(hào)線(xiàn)：五號(hào)線(xiàn)： 09年全段通車(chē)六號(hào)線(xiàn)：六號(hào)線(xiàn)： 2011年全段通車(chē)七號(hào)線(xiàn)：七號(hào)線(xiàn)：

18、2014年全段通車(chē)（未審批）八號(hào)線(xiàn)：八號(hào)線(xiàn)： 2009年左段通車(chē)九號(hào)線(xiàn)：九號(hào)線(xiàn)： 2014年左段通車(chē)（未審批）城市地圖范例城市地圖范例一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng) 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)城市地圖范例城市地圖范例一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地

19、資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)黃埔區(qū)黃埔區(qū)白云板塊白云板塊均價(jià)均價(jià)10000以上以上均價(jià)均價(jià)800010000均價(jià)均價(jià)50008000均價(jià)均價(jià)5000以下以下珠江景觀板塊珠江景觀板塊天河板塊天河板塊南湖板塊南湖板塊越秀城區(qū)越秀城區(qū)天河板塊天河板塊珠江景觀板塊珠江景觀板塊海珠板塊海珠板塊白云山東板塊白云山東板塊舊城區(qū)板塊舊城區(qū)板塊天河?xùn)|圃板塊天河?xùn)|圃板塊芳村板塊芳村板塊黃埔板塊黃埔板塊白云大道板塊白云大道板塊華南板塊華南板塊 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、宏觀一、宏觀經(jīng)

20、濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)廣州大道廣州大道黃埔大道黃埔大道中山大道中山大道新港中路新港中路新港西路新港西路新港東路新港東路濱江東路濱江東路昌崗路昌崗路工業(yè)大道工業(yè)大道龍溪大道龍溪大道花地大道花地大道芳村大道芳村大道鶴洞路鶴洞路東風(fēng)路東風(fēng)路中山路中山路先烈路先烈路閱江西路閱江西路閱江中路閱江中路閱江東路閱江東路寶崗大道寶崗大道東曉路東曉路人民路人民路康王璐康王璐越秀路越秀路解放路解放路廣園快速干線(xiàn)廣園快速干線(xiàn)華南快速干線(xiàn)華南快速干線(xiàn)南部快速干線(xiàn)南部快速干線(xiàn)廣州大道北廣州大道北增槎路增槎路西

21、槎路西槎路白云大道白云大道廣州大道南廣州大道南市區(qū)道路網(wǎng)市區(qū)道路網(wǎng)城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)市郊道路網(wǎng)市郊道路網(wǎng)南部快速路南部快速路廣三高速?gòu)V三高速佛開(kāi)高速佛開(kāi)高速?gòu)V清高速?gòu)V清高速京珠高速京珠高速華南快速路華南快速路廣深高速?gòu)V深高速?gòu)V園快速路廣園快速路廣惠高速?gòu)V惠高速機(jī)場(chǎng)高速機(jī)場(chǎng)高速北二

22、環(huán)高速北二環(huán)高速城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)片區(qū)片區(qū)排序排序類(lèi)別類(lèi)別I I1 1一類(lèi)（教一類(lèi)（教育強(qiáng)勢(shì)區(qū)）育強(qiáng)勢(shì)區(qū)）J J2 2Z Z3 3G G4 4二類(lèi)（教二類(lèi)（教育成熟區(qū)）育成熟區(qū)）T T5 5P P6 6C C7 7三類(lèi)（教三類(lèi)（教育安全區(qū)）育安全區(qū)）D D8 8B B9 9W W1010四類(lèi)（教四類(lèi)（教育匱乏區(qū)）育匱乏區(qū)）F F1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)中、小學(xué)的分標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)中、小學(xué)的分布密度及等級(jí)比例布密度及等級(jí)比例廣州

23、市中心城區(qū)教育資源分布圖廣州市中心城區(qū)教育資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)教育資源教育資源城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)片區(qū)片區(qū)排序排序類(lèi)別類(lèi)別T1 1一類(lèi)（商一類(lèi)（商業(yè)聚集區(qū)）業(yè)聚集區(qū)）I I2 2J J3 3Z Z4 4二類(lèi)（商二類(lèi)（商業(yè)完善區(qū)）業(yè)完善區(qū)）C C5 5G G6 6P P7 7三類(lèi)（商三類(lèi)（商業(yè)

24、滿(mǎn)足區(qū)）業(yè)滿(mǎn)足區(qū)）W W8 8B B9 9F F1010四類(lèi)（商四類(lèi)（商業(yè)匱乏區(qū)）業(yè)匱乏區(qū)）D D1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)商業(yè)的分布密標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)商業(yè)的分布密度及規(guī)模名氣度及規(guī)模名氣廣州市中心城區(qū)商業(yè)資源分布圖廣州市中心城區(qū)商業(yè)資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)商業(yè)資源商業(yè)資源城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)片

25、區(qū)片區(qū)排序排序類(lèi)別類(lèi)別I 1 1一類(lèi)（醫(yī)一類(lèi)（醫(yī)療富足區(qū)）療富足區(qū)）J J2 2Z Z3 3G G4 4二類(lèi)（醫(yī)二類(lèi)（醫(yī)療完善區(qū)）療完善區(qū)）T T5 5B B6 6P P7 7三類(lèi)（醫(yī)三類(lèi)（醫(yī)療安全區(qū)）療安全區(qū)）W W8 8C C9 9F F1010四類(lèi)（醫(yī)四類(lèi)（醫(yī)療匱乏區(qū)）療匱乏區(qū)）D D1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)醫(yī)療的分布密標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)醫(yī)療的分布密度及等級(jí)比例度及等級(jí)比例廣州市中心城區(qū)醫(yī)療資源分布圖廣州市中心城區(qū)醫(yī)療資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)醫(yī)療資源醫(yī)

26、療資源城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)片區(qū)片區(qū)排序排序類(lèi)別類(lèi)別P1 1一類(lèi)（健一類(lèi)（健娛集聚區(qū)）娛集聚區(qū)）B B2 2T T3 3G G4 4二類(lèi)（健二類(lèi)（健娛成熟區(qū)）娛成熟區(qū)）Z Z5 5I I6 6J J7 7三類(lèi)（健三類(lèi)（健娛滿(mǎn)足區(qū)）娛滿(mǎn)足區(qū)）C C8 8W W9 9D D1010四類(lèi)（健四類(lèi)（健娛匱乏區(qū)）娛匱乏區(qū)）F F1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)健娛的分布密標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)健娛的分布密度及規(guī)模名氣度及規(guī)模名氣廣州市中心城區(qū)健娛資源分布

27、圖廣州市中心城區(qū)健娛資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)健娛資源健娛資源城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)片區(qū)片區(qū)排序排序類(lèi)別類(lèi)別G1 1一類(lèi)（景一類(lèi)（景觀集中區(qū)）觀集中區(qū)）B B2 2D D3 3I I4 4二類(lèi)（景二類(lèi)（景觀成熟區(qū)）觀成熟區(qū)）J J5 5P P6 6F F7 7三類(lèi)（景三類(lèi)（景觀安全區(qū)）觀安全區(qū)）T

28、T8 8C C9 9Z Z1010四類(lèi)（景四類(lèi)（景觀匱乏區(qū)）觀匱乏區(qū)）W W1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)景觀的分布密標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)景觀的分布密度及規(guī)模名氣度及規(guī)模名氣廣州市中心城區(qū)景觀資源分布圖廣州市中心城區(qū)景觀資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)景觀資源景觀資源城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)

29、二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場(chǎng)源及市場(chǎng)儲(chǔ)備地塊短期內(nèi)還儲(chǔ)備地塊短期內(nèi)還無(wú)法推出無(wú)法推出其它其它教育教育商業(yè)商業(yè)文娛文娛醫(yī)療醫(yī)療景觀景觀樓盤(pán)樓盤(pán)土地土地城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)X1番禺番禺Y1南沙南沙X3花花Y2增增Y3從城區(qū)從城區(qū)J舊城西舊城西 I舊城中心舊城中心Z 海珠西海珠西F海珠發(fā)展海珠發(fā)展D D東部新城東部新城C C城西發(fā)展城西發(fā)展B B

30、白云山南湖白云山南湖W花地灣花地灣 H黃埔黃埔T天河天河P東圃東圃G中心景觀中心景觀K從化非街口從化非街口L增城非荔城增城非荔城S花都非新華及南部花都非新華及南部R蘿崗白云北部蘿崗白云北部片區(qū)名稱(chēng)D東部新城C城西發(fā)展Y1南沙、X1番禺R蘿崗白云北B白云山南湖X3花都、Y2增城、Y3從化中心K從化非街口L增城非荔城S花都非新華非南部J舊城西、I舊城中心、Z海珠西、F海珠發(fā)展G中心景觀、T天河、P東圃W花地灣、H黃埔土地存量高低（X）1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212市場(chǎng)成熟度高低（Y）5 54 47 79 93 38 81212111110102 21

31、 16 6城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)象限：有大量土地存量，市場(chǎng)成熟，適宜進(jìn)行儲(chǔ)備及規(guī)模開(kāi)發(fā)，是象限：市場(chǎng)成熟但土地資源稀缺，適宜城區(qū)內(nèi)布點(diǎn)開(kāi)發(fā)，是機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域象限：市場(chǎng)不成熟但擁有大量土地資源，適宜關(guān)注性地適度開(kāi)發(fā)，是潛力發(fā)展區(qū)域潛力發(fā)展區(qū)域象限：可開(kāi)發(fā)資源有限且市場(chǎng)發(fā)展緩慢，暫不適宜進(jìn)駐，是一一般關(guān)注區(qū)域般關(guān)注區(qū)域X1番禺番禺Y1南沙南沙X3花花Y2增增Y3從城區(qū)從城區(qū)J舊城西舊城西 I舊城中心舊城中心 Z海珠西海珠西 F

32、海珠發(fā)展海珠發(fā)展D D東部東部新城新城B B白云山南湖白云山南湖C C城西發(fā)展城西發(fā)展W花地灣花地灣 H黃埔黃埔T天河天河P東圃東圃G中心景觀中心景觀R蘿崗白云北蘿崗白云北K從化非街口從化非街口L增城非荔城增城非荔城S花都非新華及南部花都非新華及南部城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)C C城西發(fā)展片區(qū)城西發(fā)展片區(qū)B B白云山南湖片區(qū)白云山南湖片區(qū)D D東部新城片區(qū)東部新城片區(qū)廣州公司今后的重點(diǎn)戰(zhàn)略片區(qū)為：城市地圖范例城市地圖范例 前置工作前置工

33、作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)城市地圖基本流程 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 配套設(shè)施配套設(shè)施 交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、景觀交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、景觀 房地產(chǎn)板塊房地產(chǎn)板塊 土地資源摸底土地資源摸底 城市分片城市分片 片區(qū)定位片區(qū)定位 片區(qū)地圖片區(qū)地圖 片區(qū)片區(qū) 典型樓盤(pán)典型樓盤(pán)片區(qū)片區(qū)土地屬性土地屬性（配套）（配套） 片區(qū)片區(qū) 土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備 片區(qū)片區(qū) 客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)類(lèi)型 前置工作前置工作5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作

34、前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展篇項(xiàng)目發(fā)展篇 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目發(fā)展2.1 七對(duì)眼睛的概念2.2 項(xiàng)目發(fā)展基本流程簡(jiǎn)介 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)決策難題 誰(shuí)來(lái)決定賣(mài)給誰(shuí)？ 誰(shuí)來(lái)決定賣(mài)多少錢(qián)？ 誰(shuí)來(lái)決定做什么產(chǎn)品？ 誰(shuí)來(lái)決定引進(jìn)什么配套？ 誰(shuí)來(lái)決定營(yíng)造什么樣的環(huán)境？ 誰(shuí)來(lái)決定多

35、少的目標(biāo)成本？ 誰(shuí)來(lái)決定用什么材料？ 誰(shuí)來(lái)決定作什么樣的裝修？ 總經(jīng)理總經(jīng)理 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)七對(duì)眼睛是解決什么問(wèn)題的？七對(duì)眼睛是解決什么問(wèn)題的？12我們的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？我們的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？目標(biāo)客戶(hù)需要什么產(chǎn)品？目標(biāo)客戶(hù)需要什么產(chǎn)品？精確的產(chǎn)品定位。精確的產(chǎn)品定位。決策人：客戶(hù)決策人：客戶(hù)n用一套系統(tǒng)的方法挖掘客戶(hù)需求用一套系統(tǒng)的方法挖掘客戶(hù)需求n以恰當(dāng)?shù)姆绞教岢鼋鉀Q方案以恰當(dāng)?shù)姆绞教岢鼋鉀Q方案n最大程度令客戶(hù)滿(mǎn)意并實(shí)現(xiàn)公司盈利目標(biāo)最大程度令客戶(hù)滿(mǎn)意并

36、實(shí)現(xiàn)公司盈利目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)“七對(duì)眼睛”的參與者 總經(jīng)理 財(cái)務(wù) 成本 營(yíng)銷(xiāo) 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)七對(duì)眼睛的實(shí)施過(guò)程七對(duì)眼睛的實(shí)施過(guò)程 第一階段第一階段 找到目標(biāo)客戶(hù)找到目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)客戶(hù)產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地周邊配套周邊配套房屋房屋本身本身小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部城市位置城市位置 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)

37、品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位區(qū)域意義區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域YesYes所在區(qū)域文化氛圍濃厚YesYes所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域YesYes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域YesYesYesYes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵區(qū)域內(nèi)涵靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域YesYes靠近繁華商業(yè)區(qū)YesYes可選擇的交通工具比較多 YesYes方便的公交路線(xiàn)YesYesYesYes交通設(shè)施交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢YesYesYesYes

38、出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院YesYesYesYes靠近大超市,購(gòu)物中心,餐飲等生活設(shè)施YesYes教育設(shè)施教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校YesYes靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校YesYesYesYes休閑設(shè)施休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀YesYes靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施YesYes自然設(shè)施自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物YesYes社會(huì)新銳社會(huì)新銳No.3No.3健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老No.1No.1望子成龍望子成龍No.2No.2富貴之家富貴之家X務(wù)實(shí)之家務(wù)實(shí)之家X27273434歲歲小兩口小兩口有有0 01111歲歲孩子的望子

39、孩子的望子成龍家庭成龍家庭45455050歲歲的老兩口的老兩口家庭，家庭，“年輕的年輕的老人老人”X X X XX XX XX XX XX XXXX XX XX XX XX XXXX XX X土地屬性與客戶(hù)需求的匹配土地屬性與客戶(hù)需求的匹配 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)別類(lèi)別TCG1TCG2TCG3TCG4TCG5富貴之家富貴之家社會(huì)新銳社會(huì)新銳望子成龍望子成龍健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)細(xì)分細(xì)分類(lèi)別類(lèi)別富貴富貴1富貴富貴2青年青年之家之家青年青年持

40、家持家小太小太陽(yáng)陽(yáng)后小后小太陽(yáng)太陽(yáng)孩子孩子3代代老人老人1代代老人老人2代代老人老人3代代土地屬性土地屬性承受價(jià)格承受價(jià)格容積率容積率戶(hù)型面積戶(hù)型面積單位成本單位成本凈利率凈利率結(jié)論結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)七對(duì)眼睛的實(shí)施過(guò)程七對(duì)眼睛的實(shí)施過(guò)程客戶(hù)客戶(hù)產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地 第二階段第二階段 找到解決方案找到解決方案周邊配套周邊配套房屋房屋本身本身小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部城市位置城市位置 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客

41、戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶(hù)產(chǎn)品需求清單客戶(hù)產(chǎn)品需求清單舉例舉例（鉆石吧深訪(fǎng)）（鉆石吧深訪(fǎng)）例：鉆石吧小區(qū)的產(chǎn)品建議清單例：鉆石吧小區(qū)的產(chǎn)品建議清單1 1、兩層樓房子作為產(chǎn)品的主要特征之一；、兩層樓房子作為產(chǎn)品的主要特征之一；2 2、二代生活需要、二代生活需要2900290034003400平方英尺之間；平方英尺之間；3 3、喜歡入口特別大，所以喜歡雙門(mén)的門(mén)型；、喜歡入口特別大，所以喜歡雙門(mén)的門(mén)型；4 4、喜歡前后都有花園，喜歡精細(xì)的花、樹(shù)木、小溪水；、喜歡前后都有花園，喜歡精細(xì)的花、樹(shù)木、小溪水；5 5、不太愛(ài)炫耀，低調(diào)，喜歡私秘性的；、

42、不太愛(ài)炫耀，低調(diào)，喜歡私秘性的；6 6、通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)立面顏色知道比較清楚了；、通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)立面顏色知道比較清楚了；7 7、不喜歡樓梯對(duì)門(mén)，風(fēng)水不好，樓梯都是開(kāi)在旁邊的；、不喜歡樓梯對(duì)門(mén)，風(fēng)水不好，樓梯都是開(kāi)在旁邊的；8 8、屋子里住兩代人，年輕一代需要現(xiàn)代的廚房，給老人單獨(dú)做第二個(gè)廚房，濕性廚、屋子里住兩代人，年輕一代需要現(xiàn)代的廚房，給老人單獨(dú)做第二個(gè)廚房，濕性廚 房，用煤氣灶，用油煙機(jī)；房，用煤氣灶，用油煙機(jī)；9 9、老人有一定隱私，不希望任何時(shí)候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個(gè)私秘性很、老人有一定隱私，不希望任何時(shí)候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個(gè)私秘性很 好的臥室和洗

43、手間，是專(zhuān)門(mén)給她一個(gè)人用的；好的臥室和洗手間，是專(zhuān)門(mén)給她一個(gè)人用的；1010、老人房光線(xiàn)非常的好，非常的通透，有很多自然光線(xiàn)進(jìn)入進(jìn)來(lái)，而且景觀很美；、老人房光線(xiàn)非常的好，非常的通透，有很多自然光線(xiàn)進(jìn)入進(jìn)來(lái)，而且景觀很美；1111、客廳里看到外面很美的景觀，也可通過(guò)適當(dāng)?shù)拈T(mén)窗看到；、客廳里看到外面很美的景觀，也可通過(guò)適當(dāng)?shù)拈T(mén)窗看到； 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)山、水景觀資源最高區(qū)位：山、水景觀資源最高區(qū)位：富貴富貴1 1聯(lián)排聯(lián)排地勢(shì)較緩，舒適安逸區(qū)位：地勢(shì)較緩，舒

44、適安逸區(qū)位：健康養(yǎng)老多層健康養(yǎng)老多層山水資源次優(yōu)區(qū)位：山水資源次優(yōu)區(qū)位：富貴富貴2 2六甲山六甲山入口商業(yè)區(qū)位：入口商業(yè)區(qū)位：社會(huì)新銳高層社會(huì)新銳高層 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)查清地塊法律關(guān)系地塊現(xiàn)場(chǎng)摸查土地價(jià)值判定談判獲取項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案區(qū)域及集團(tuán)審批前期配合每個(gè)流程不是完全孤立，可能會(huì)相互穿插！每個(gè)流程不是完全孤立，可能會(huì)相互穿插！2.項(xiàng)目發(fā)展2.2 項(xiàng)目發(fā)展的基本流程 項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管

45、理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)3.1 產(chǎn)品目錄3.2 設(shè)計(jì)流程及周期 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)為什么需要產(chǎn)品目錄 從5個(gè)城市到23個(gè)城市，從7個(gè)項(xiàng)目到70個(gè)項(xiàng)目 每個(gè)項(xiàng)目都創(chuàng)新已經(jīng)不能滿(mǎn)足效率和快速擴(kuò)張的要求 管理跨度越來(lái)越大，難以保持品質(zhì)

46、如一 成功的產(chǎn)品仍然可以產(chǎn)生巨大價(jià)值 復(fù)制是必然的道路，但復(fù)制的前提是有足夠多的成功產(chǎn)品積累 目錄是一個(gè)組織良好的資料庫(kù)，是對(duì)成功的總結(jié)和提煉 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)以產(chǎn)品目錄改造業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工建造施工建造產(chǎn)品創(chuàng)新舊流程舊流程產(chǎn)品產(chǎn)品目錄目錄新產(chǎn)品研發(fā)新產(chǎn)品研發(fā)成熟產(chǎn)品成熟產(chǎn)品產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí)社區(qū)定位社區(qū)定位選擇產(chǎn)品選擇產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)施生產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品應(yīng)用新流程新流程 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推

47、廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)目前狀態(tài)目前狀態(tài)目標(biāo)方式目標(biāo)方式創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品保持萬(wàn)科產(chǎn)品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品產(chǎn)品保證集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的核心工廠(chǎng)化工廠(chǎng)化產(chǎn)品產(chǎn)品成熟成熟產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的源頭多多創(chuàng)新創(chuàng)新無(wú)無(wú)積累積累有有創(chuàng)新創(chuàng)新多多積累積累實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目錄的方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目錄的方式 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)3.1.2產(chǎn)品目錄內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)

48、批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)周期實(shí)施方案實(shí)施方案施工圖施工圖實(shí)施方案實(shí)施方案施工圖施工圖設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期概念設(shè)計(jì) 6周；詳規(guī)設(shè)計(jì) 6周；單體方案 12周；擴(kuò)初 6周；施工圖設(shè)計(jì) 10周 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)詳規(guī)報(bào)建詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建施工圖報(bào)建開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間設(shè)計(jì)控制點(diǎn)設(shè)計(jì)控制點(diǎn)項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)概念

49、設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)區(qū)域單體確認(rèn)區(qū)域單體確認(rèn)實(shí)施方案完成實(shí)施方案完成基礎(chǔ)施工圖基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成全套施工圖完成景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)（如公建、立面需另行委托應(yīng)單（如公建、立面需另行委托應(yīng)單獨(dú)列出）獨(dú)列出） 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建篇報(bào)批報(bào)建篇報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客

50、戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)4.1報(bào)批報(bào)建的工作流程五圖一書(shū)工程規(guī)劃許可征工程施工許可征預(yù)售許可證規(guī)劃驗(yàn)收大確權(quán)竣工備案 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)又稱(chēng)修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建又稱(chēng)修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建主要報(bào)建總體平面規(guī)劃、道路、綠化、豎向規(guī)劃和管線(xiàn)主要報(bào)建總體平面規(guī)劃、道路、綠化、豎向規(guī)劃和管線(xiàn)確定小區(qū)建筑物布置、樓層層數(shù)、建筑的各項(xiàng)間距，小區(qū)配套確定小區(qū)建筑物布置、樓層層數(shù)、建筑的各項(xiàng)間距，小區(qū)配套（公建、商業(yè)、學(xué)校）

51、等設(shè)施位置（公建、商業(yè)、學(xué)校）等設(shè)施位置政府規(guī)劃局比較注重建筑物之間的間距和退縮。政府規(guī)劃局比較注重建筑物之間的間距和退縮。小提示：小提示：通常直接報(bào)四圖一書(shū)（一圖一書(shū)報(bào)建程序省略后，管線(xiàn)圖后報(bào)）。通常直接報(bào)四圖一書(shū)（一圖一書(shū)報(bào)建程序省略后，管線(xiàn)圖后報(bào)）。通常拿一圖一書(shū)的條件圖到規(guī)劃局溝通。通常拿一圖一書(shū)的條件圖到規(guī)劃局溝通。4.1.14.1.1詳規(guī)報(bào)建詳規(guī)報(bào)建 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)推廣篇營(yíng)銷(xiāo)推廣篇營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6

52、營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)管理是一個(gè)過(guò)程，營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程就是分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，制訂營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、設(shè)計(jì)部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)以及實(shí)施和控制營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)由于其不動(dòng)產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，有其特殊性，可以分為售前、售中、售后三大階段。各階段比較分明，分別解決營(yíng)銷(xiāo)管理中的幾大核心內(nèi)容。售前階段售前階段售中階段售中階段售后階段售后階段產(chǎn)品（含價(jià)格）產(chǎn)品（含價(jià)格）價(jià)格、促銷(xiāo)價(jià)格、促銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目

53、發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提綱提綱6.1 售前階段售前階段l項(xiàng)目定位管理項(xiàng)目定位管理l銷(xiāo)售前期管理銷(xiāo)售前期管理6.2 售中階段售中階段l案場(chǎng)銷(xiāo)售管理案場(chǎng)銷(xiāo)售管理l營(yíng)銷(xiāo)推廣管理營(yíng)銷(xiāo)推廣管理l市場(chǎng)研究管理市場(chǎng)研究管理l營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理6.3 售后階段售后階段l銷(xiāo)售服務(wù)管理銷(xiāo)售服務(wù)管理l尾盤(pán)銷(xiāo)售管理尾盤(pán)銷(xiāo)售管理 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)售前階段主要包括項(xiàng)目定位以及銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備兩方面。項(xiàng)目定位在7對(duì)眼睛對(duì)眼睛前置工作中已經(jīng)完成。項(xiàng)目定位作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為的

54、首端，起到至關(guān)重要的作用，其目的是確保合理開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位決定項(xiàng)目決定項(xiàng)目70項(xiàng)目定位包括新項(xiàng)目定位以及在售項(xiàng)目后期定位，其研究?jī)?nèi)容內(nèi)容主要包括：土地屬性研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、宏觀市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)策土地屬性研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、宏觀市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)策略研究略研究 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售前期管理的目的銷(xiāo)售前期管理的目的銷(xiāo)售前期管理作為繼項(xiàng)目定位后的前期準(zhǔn)備階段，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)流程中起到組織、協(xié)調(diào)資源的作用。代理公司代理公司廣告公司廣告公司賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)

55、一說(shuō)辭統(tǒng)一說(shuō)辭客戶(hù)登記表客戶(hù)登記表售前管理售前管理 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售前期管理的內(nèi)容銷(xiāo)售前期管理的內(nèi)容銷(xiāo)售前期管理內(nèi)容主要包括：經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及銷(xiāo)售策略制定銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及銷(xiāo)售策略制定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及銷(xiāo)售策略制定確定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及銷(xiāo)售策略決定下步工作方向，是公司經(jīng)營(yíng)行為的具體實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。在過(guò)程中要注意：

56、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)判定合理性營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用指標(biāo)確定是關(guān)鍵要素銷(xiāo)售策略與工程節(jié)點(diǎn)緊密相連 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備是組織資源的過(guò)程，包括人、物兩大方面。銷(xiāo)售工具銷(xiāo)售工具人人物物代理公司代理公司廣告公司廣告公司賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)沙盤(pán)沙盤(pán)銷(xiāo)售資料銷(xiāo)售資料合同類(lèi)文件合同類(lèi)文件統(tǒng)一說(shuō)辭統(tǒng)一說(shuō)辭兩大關(guān)鍵詞：細(xì)致、時(shí)間控制案例案例 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工

57、作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)售中階段內(nèi)容售中階段內(nèi)容售中階段包含四個(gè)方面：案場(chǎng)銷(xiāo)售管理營(yíng)銷(xiāo)推廣管理市場(chǎng)研究管理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理這四個(gè)階段糅合在一起密不可分，分別對(duì)應(yīng)不同的目的。 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)案場(chǎng)銷(xiāo)售管理案場(chǎng)銷(xiāo)售管理案場(chǎng)銷(xiāo)售管理：目的是保證銷(xiāo)售任務(wù)的達(dá)成。主要通過(guò)客戶(hù)管理和代理公司管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。定位定位目的目的作用作用客戶(hù)管理客戶(hù)管理最重要的最重要的資源資源反饋客戶(hù)反饋客戶(hù)信息信息推廣、定價(jià)、銷(xiāo)售策推廣、定價(jià)、銷(xiāo)售策略的基礎(chǔ)略的基礎(chǔ)代理公司代理公

58、司管理管理銷(xiāo)售工具銷(xiāo)售工具提升銷(xiāo)售提升銷(xiāo)售率率更好完成銷(xiāo)售任務(wù)更好完成銷(xiāo)售任務(wù) 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究管理市場(chǎng)研究管理市場(chǎng)研究管理：售中階段市場(chǎng)研究的目的同項(xiàng)目定位階段不同，主要是為了當(dāng)期在售項(xiàng)目的定價(jià)、銷(xiāo)售策略調(diào)整以及營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)行決策參考。一般包含：區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)分析 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)

59、計(jì)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析：通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，為調(diào)整產(chǎn)品上市節(jié)奏、銷(xiāo)售策略、后期產(chǎn)品配比等進(jìn)行決策支持。區(qū)域市場(chǎng)供銷(xiāo)情況區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格特征區(qū)域客戶(hù)屬性特征區(qū)域內(nèi)各產(chǎn)品線(xiàn)消化特征區(qū)域內(nèi)細(xì)分版塊分析研究?jī)?nèi)容： 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣5產(chǎn)品建造產(chǎn)品建造4報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建6營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣7客戶(hù)管理客戶(hù)管理8物業(yè)管理物業(yè)管理1前置工作前置工作2項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展3規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)區(qū)域市場(chǎng)分析案例區(qū)域市場(chǎng)分析案例皇姑中檔02年供應(yīng) 02年消化均價(jià)銷(xiāo)售率03年供應(yīng) 03年消化均價(jià)銷(xiāo)售率陵西版塊 四季花城8.45.84297069.5%10.69.4300088.7%環(huán)際花園5.82.8270

60、048.3%32.1280070.0%龍逸花園5.73.8270066.7%1.91.52280080.0%水榭花都000064.5290075.0%格林夢(mèng)夏000010.79.523285089.0%亞都名苑000032.25250075.0%五彩園5.12.9280056.80%12.37.49310060.9%北苑明珠00002.351.9975240085.0%紅田翠園6.24.22250068%7.565.29255070%國(guó)源新村3.361.41300042%1.951.4320072%龍騰華苑4.323.24320075%6.485.18340080%花好悅園00001.871.