某科技大廈項目可行性研究報告

1、200412201航豐園科技大廈項目可行性研究報告二OO四年十二月200412202目 錄一、航豐園科技大廈項目簡介一、航豐園科技大廈項目簡介1、地理位置2、項目現(xiàn)狀3、后續(xù)開發(fā)計劃4、市場分析二、航豐園科技大廈項目投資分析二、航豐園科技大廈項目投資分析1、技術(shù)指標(biāo)2、開發(fā)計劃3、開發(fā)成本4、銷售收入5、利潤表6、投資計劃7、銷售回款計劃8、現(xiàn)金流量表附件一、中關(guān)村科技園豐臺園簡介附件一、中關(guān)村科技園豐臺園簡介附件二、中關(guān)村科技園豐臺園優(yōu)惠政策簡介附件二、中關(guān)村科技園豐臺園優(yōu)惠政策簡介附件三、中關(guān)村科技園豐臺園周邊物業(yè)介紹附件三、中關(guān)村科技園豐臺園周邊物業(yè)介紹200412203項目經(jīng)濟效益指標(biāo)

2、及計算說明項目經(jīng)濟效益指標(biāo)及計算說明n項目經(jīng)濟效益指標(biāo)總開發(fā)成本總開發(fā)成本74,424萬元銷售收入銷售收入100,859萬元項目凈利潤項目凈利潤11,967萬元成本利潤率成本利潤率16.1%項目凈現(xiàn)值項目凈現(xiàn)值8947萬元內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率56.5%項目盈虧平衡點項目盈虧平衡點p 寫字樓銷售均價：6085元/m2, 商業(yè)銷售均價為9000元/m2。p 銷售率：80.8%n計算說明：p銷售價格：寫字樓部分按7500元/m2，三層商業(yè)銷售均價為11500元/m2。p大廈地下702個車位、地上118個車位、A座地下游泳池、壁球館及二期項目地下一層約 8500m2的經(jīng)營面積均未考慮銷售及租賃收入，此

3、部分物業(yè)公開市場價值約1.21.5億元。p資金成本按年利率13.76%，計算時間為兩年。p項目折現(xiàn)率：10%。200412204一、項目簡介一、項目簡介地理位置地理位置n 項目位于北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)，科豐橋西南側(cè)海鷹路與中核路之間。n 屬中關(guān)村豐臺科技園區(qū)一期9號地塊。n 臨四環(huán)路昭示性較好。航豐園大廈200412205 n開發(fā)商： 北京航豐園科技發(fā)展有限公司n物業(yè)用途： 公建n總占地面積： 38739.64平方米。n規(guī)劃總建筑面積：16.9萬平方米，其中： 一期工程 10.47萬平方米， 二期工程 6.47萬平方米。n工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：p1、目前只進(jìn)行了航豐園科技大廈一期，即A座的施工。

4、 A座地下3層，地上26層，已施工至25層，還有一層即可封頂。p2、二期工程，即B座仍在規(guī)劃審批階段。一、項目簡介一、項目簡介現(xiàn)狀現(xiàn)狀200412206一、項目簡介批文一、項目簡介批文n已取得的批文和證件已取得的批文和證件p商品房預(yù)售許可證（航豐園科技大廈A座）京房售證字（2004）427號 p國有土地使用證京豐國有（2002出）字第001388p建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)建字0441號（航豐園科技大廈A座）p建設(shè)工程施工許可證（航豐園科技大廈A座）施0020013392號（建）p建設(shè)用地規(guī)劃許可證（93）市規(guī)地字72號p關(guān)于建設(shè)航豐園科技大廈項目建議書的批復(fù)2001年2月1日 北京市計委簽發(fā)p20

5、03年4月11日北京市規(guī)委員會簽發(fā)的2003規(guī)審字0259號審定設(shè)計方案通知書（航豐園科技大廈綜合配套工程）p2003年1月21日，北京市發(fā)展計劃委員會簽署“同意”意見的基建項目申請向社會出售征詢意見表（航豐園科技大廈A座）200412207一、項目簡介后續(xù)開發(fā)計劃一、項目簡介后續(xù)開發(fā)計劃 收購此項目后，后續(xù)開發(fā)計劃 如下：nA座：座：1、2005年1月復(fù)工，春節(jié)前封頂，2005年底竣工； 2、2005年3月開始銷售，銷售周期18個月；nB座：座：1、2005年7月開工，年底封頂，2006年6月竣工 2、2006年1月開始銷售，銷售周期10個月。200412208二、市場研究二、市場研究SWO

6、T分析（分析（1）n優(yōu)勢優(yōu)勢p城市規(guī)劃：城市規(guī)劃：兩軸兩帶多中心的城市空間格局的確定，將進(jìn)一步推動南城的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。p區(qū)域經(jīng)濟加速發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟加速發(fā)展。項目所在區(qū)域中關(guān)村豐臺科技園是北京市市政建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟增長最快的地區(qū)之一, 近兩年經(jīng)濟增長速度超過50%。p五證齊全。五證齊全。將大縮縮短開發(fā)時間，A座即將封頂，一年后可投入使用； A座2005年3月可開始銷售，因此能降低財務(wù)等相關(guān)費用。p交通方便。交通方便。緊鄰西南四環(huán)，到達(dá)京石及京開高速均較方便。城鐵九號線在本項目東側(cè)穿過，距離約1公里。p位置優(yōu)越：位置優(yōu)越：地處豐臺科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對本項目具一定正面影響。

7、p地標(biāo)建筑：地標(biāo)建筑：建筑外觀、規(guī)模、總高在周邊較為顯赫，屬片區(qū)地標(biāo)性建筑。p政策優(yōu)惠：政策優(yōu)惠：入住大廈企業(yè)將享受豐臺園相關(guān)優(yōu)惠政策。n劣勢劣勢p片區(qū)不屬寫字樓及商業(yè)熱點區(qū)域。p周邊商務(wù)配套較差，目前啟動速度較慢，不利于寫字樓聚集，制約了寫字樓的開發(fā)。p項目自1993年啟動，幾經(jīng)易手，市場形象差，不利樹立市場信心，對后期期房銷售可能帶來負(fù)面影響。200412209二、市場研究二、市場研究SWOT分析（分析（2）n機會機會p從目前北京城市發(fā)展現(xiàn)狀來看，城市北部和西部地區(qū)發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)進(jìn)一步拓展的最佳區(qū)域之一。p項目距總部基地僅200-300米，與總部基地在功能上可形成互補。總部

8、基地三期總建面約120萬m2，其中辦公物業(yè)約100-110萬m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。p豐臺科技園二期北京國際汽車博覽中心立項已獲批準(zhǔn),總規(guī)模52萬平米,預(yù)計投資40億元,也將提升區(qū)域價值，并帶動相關(guān)服務(wù)配套。p本項目規(guī)模較大，可以有多種功能組合的機會以滿足大客戶的需要。p周邊物業(yè)經(jīng)營檔次相對較低，本項目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經(jīng)營檔次相對較高的業(yè)態(tài)。n威脅威脅p總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內(nèi)呈供大于求的態(tài)勢，銷售及租賃壓力較大。p豐臺科技園一期產(chǎn)業(yè)基地已招商項目仍有少量地塊空置，且周邊物業(yè)租金呈

9、下降態(tài)勢，不利于投資型客戶對物業(yè)的需求。p總部基地一期、二期已開發(fā)完成，其中一期基本售罄，二期銷售50%，三期開發(fā)視市場機會確定，入園企業(yè)還不能形成氣候，對第三產(chǎn)業(yè)還不具有明顯帶動作用。2004122010 二、市場研究客戶定位二、市場研究客戶定位 打造高性價比的地標(biāo)性辦公物業(yè)，打造高性價比的地標(biāo)性辦公物業(yè)， 定位中小客戶為主，以大客戶定制，帶動中小客戶定位中小客戶為主，以大客戶定制，帶動中小客戶n大廈本體資源使其可以成為高性價比物業(yè)大廈本體資源使其可以成為高性價比物業(yè)p項目五證齊全，且一期10.47萬平米接近封頂，可大大縮短開發(fā)時間，降低開發(fā)成本；p地上26層，地下3層，其中地下1、2層為停

10、車場；p建筑外形呈雙側(cè)圓弧面橄欖型，外立面為玻璃幕墻、鋁塑板及石材高檔裝飾；p層高3.6米，減少壓抑感，提高辦公舒適性；p標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000平米，最小戶型72平米，可以滿足大中小客戶的需求；n爭取大客戶定制，實現(xiàn)快速銷售爭取大客戶定制，實現(xiàn)快速銷售q 大客戶定制可加快銷售速度，減輕銷售壓力q大客戶定制可帶動中小客戶購買，形成產(chǎn)業(yè)聚集n多種開間物業(yè)組合多種開間物業(yè)組合p可為大客戶在16層以上提供整層銷售，標(biāo)準(zhǔn)層面積近3000平米p可為中型企業(yè)提供500至1500平米左右的辦公空間p可為小型企業(yè)及個人投資者提供150至500平米左右的多種組合物業(yè)2004122011二、市場研究客戶構(gòu)成二、市場研

11、究客戶構(gòu)成n寫字樓客戶構(gòu)成寫字樓客戶構(gòu)成p部委機構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型企業(yè)集團(tuán)p外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處p上市公司及準(zhǔn)上市公司p銀行及非銀行金融機構(gòu)，如保險、基金及信托公司p周邊及中關(guān)村中小研發(fā)機構(gòu)p律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、房地產(chǎn)等咨詢顧問公司；p旅行社、廣告公司、保險公司、快遞公司、機票代理等服務(wù)機構(gòu)。 p投資型客戶: 購置辦公面積出租給某些成長型科技企業(yè)及外資公司。2004122012 二、市場研究形象定位二、市場研究形象定位 北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿 大型機構(gòu)的企業(yè)名片大型機構(gòu)的企業(yè)名片 小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂園小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂園n豐臺科技園作為中

12、關(guān)村科技園在北京西南部的延伸，由于政策和區(qū)域優(yōu)勢，吸引了大量化工、鋼鐵等制造業(yè)企業(yè)及物流等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部入住，有中資轉(zhuǎn)制企業(yè)、大型國企、外省市名企；物業(yè)需求量在100030000平米不等。n由于航豐園大廈從位置、檔次和建筑形象上均屬地標(biāo)性建筑，給予適當(dāng)?shù)墓诿麢?quán)，將可能吸引12家大型企業(yè)/機構(gòu)入住。n科技園大企業(yè)的存在必然帶動提供相關(guān)配套服務(wù)的中小服務(wù)企業(yè)和機構(gòu)進(jìn)駐。n 此外，大廈作為豐臺科技園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)的一部分，優(yōu)惠的政策將吸引中關(guān)村及周邊各類中小研發(fā)企業(yè)。2004122013二、市場研究商業(yè)配套二、市場研究商業(yè)配套 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷售與經(jīng)營提供了寶貴的商機：區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商

13、業(yè)面積銷售與經(jīng)營提供了寶貴的商機：p豐臺科技園入園企業(yè)已達(dá)2750多家，需要較高檔次的商業(yè)和服務(wù)配套p總部基地已推出近50萬平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無法及時跟進(jìn)。p銀行、電信等服務(wù)配套更需要昭示性好的物業(yè)，目前在建公建無法充份滿足這類需求，航豐園科技大廈的推出將填補西南四環(huán)以外這一市場空缺。p餐飲經(jīng)營機構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓2公里內(nèi)無著名酒樓，可引進(jìn)不同檔次的大型餐飲品牌，滿足不同消費層次的需求。p西南四環(huán)目前缺乏中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，如較高檔次品牌店、健身中心等。p項目周邊在建和規(guī)劃中的住宅開發(fā)面積高達(dá)500萬平米，新增人口約25萬，無疑

14、將為項目底層商業(yè)面積的招商或經(jīng)營提供厚實的基礎(chǔ)。2004122014 二、市場研究銷售價格二、市場研究銷售價格 可比樓盤可比樓盤辦公部分辦公部分銷售價格銷售價格商業(yè)部分商業(yè)部分銷售價格銷售價格備注備注總部基地總部基地1期現(xiàn)房7900元/ m2；2期均價7150元/ m2待定在售國潤商務(wù)大廈國潤商務(wù)大廈主樓6300-6700元/ m2附樓9000元/ m2在售工商聯(lián)科技大廈工商聯(lián)科技大廈均價6550元/m21層 10000元/ m22層 9000元/ m2內(nèi)部認(rèn)購海鷹多功能樓海鷹多功能樓均價5100 /m2全部售完昌寧大廈昌寧大廈6300-7800元/m2按月租金凈收益63元/m2 推算 根據(jù)對

15、項目周邊市場的分析，綜合考慮大廈獨具的位置和產(chǎn)品優(yōu)勢， 銷售定價如下： 辦公：均價辦公：均價75007500元元/ /平米，平米， 商業(yè)：商業(yè)：1 1、2 2、3 3層分別為層分別為1500015000、1050010500、95009500元元/ /平米平米2004122015三、項目投資分析技術(shù)指標(biāo)三、項目投資分析技術(shù)指標(biāo)總指標(biāo)總指標(biāo)總規(guī)劃用地總規(guī)劃用地38739.6 M2 代征城市綠化代征城市綠化7944.8 M2綠化面積綠化面積11315.78 M2綠化率綠化率36% 總建筑面積總建筑面積169000 M2地上建筑面積地上建筑面積118632 M2地下建筑面積地下建筑面積50368 M

16、2可售面積可售面積127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（一期（A A座）座）二期二期建筑面積建筑面積104300 M2 建筑面積建筑面積64700 M2 地上建筑面積地上建筑面積 75402 M2 地上建筑面積地上建筑面積 43230 M2 地下建筑面積地下建筑面積 28898 M2 地下建筑面積地下建筑面積 21470 M2 建筑層數(shù)建筑層數(shù)地上26層，地下三層建筑層數(shù)建筑層數(shù)地上13層，地下2層地下停車地下停車 476輛 地下停車地下停車 226輛 地上停車地上停車 33輛 地上停車地上停車 85輛 2004122016三、項目投資分析開發(fā)計劃三、項目投資分析

17、開發(fā)計劃項目后續(xù)開發(fā)周期約一年半。項目后續(xù)開發(fā)周期約一年半。計算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基礎(chǔ)工程3主體工程4室內(nèi)外裝飾工程5水電安裝6電梯工程7消防工程8曖通空調(diào)9通訊工程10室外配套11竣工驗收二期工程一期工程一、二期開發(fā)進(jìn)度表一、二期開發(fā)進(jìn)度表2004122017三、項目投資分析開發(fā)成本三、項目投資分析開發(fā)成本一期一期二期二期合計合計土地成本土地成本( (萬元萬元) )1644010198.826638.8專業(yè)費及前期費專業(yè)費及前期費( (萬元萬元) ) 232593825建

18、安工程費建安工程費( (萬元萬元) )253211386139182室外配套室外配套( (萬元萬元) )545162707開發(fā)管理費（萬元）開發(fā)管理費（萬元）506.42277.22784不可預(yù)見費（萬元）不可預(yù)見費（萬元）506.42277.22784財務(wù)費用（萬元）財務(wù)費用（萬元）3302.4 2201.65504總成本總成本( (萬元萬元) )4685327570.8744242004122018三、項目投資分析投資計劃表三、項目投資分析投資計劃表一期投資總額 二期投資總額12341234121 土地成本0026638.8170006000363900000002 前期費用2325938

19、25232059300000003 基礎(chǔ)及主體工程費125166470189861189003235291200062603244 內(nèi)裝修15556472202466.5 466.5311233194421077.8032.45 外裝修41201294541482416488246183888410206064.76 空調(diào)工程344216825124688.41377688.451650510930172084.17 電氣工程104318122855104.3 417.2417.252.25441178052.2090.68 給排水工程10007761776200300400502335040

20、50038.89 消防工程834518135241.7 166.8500.483.4155337041.7025.910 電梯工程55050010505522016582.5150325027.502511 通訊及智能化設(shè)施20916237120.983.662.731.448.6105010.508.112 防盜監(jiān)測工程520525.210.410.423.40002.60013 天線，可視對講000000000000015 道路等室外配套1881623500056.4122015409.408.116 給水25025007.516.30001.250017 排水420420012.627.

21、30002.10018 采暖000000000000019 電力15015004.59.750000.750020 外線505001.53.250000.250021 綠化3003000919.50001.50022 寬帶100100036.50000.50023 其他費用2300230006915000011.50024 不可預(yù)見費506.42277.22783.64151.9 101.3170.619669.355.4025.3013.925 利息3302.42201.65504412.8 412.868868868868868868827527526 管理費506.42277.22783

22、.64126.6 126.6195.919669.369.3000027 合 計30181.2416779.0446960.332220 11330120646036304457716882007275990總計74424.082005年2006年2007年序號項目名稱投資總額（萬元）投資總額2004122019三、項目投資分析現(xiàn)金流量表三、項目投資分析現(xiàn)金流量表序號序號項目名稱項目名稱季度季度一一二二三三四四一一二二三三四四一一二二投資期投資期1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010一現(xiàn)金流入508612502012736001341824001341824001762

23、87775176732575101304000337680001一期辦公銷售5086125015258375010172250010172250076291875254306252一期商業(yè)銷售48689850324599003245990032459900162299503二期辦公銷售6753600013507200010130400033768000二現(xiàn)金流出3265185161304081461320444947176470445423561727302591549084022936490275200099021101一、二期項目成本3221953101132998901206389906

24、03592003043910057707990688000020066210275200099021102銷售費用15258386038208402547240254725288633530197730391201013040003銷售稅費27973691107004873800327380032969582897202925571720185724000三所得稅33%-9096689823385600705509205978404318519134320764283183433574398-908160-3267696四凈現(xiàn)金流量-184690368474798541432397418198

25、568767902369681552574948177257112-1843840-6634414五累計凈現(xiàn)金流量 -184690368474798541432397418198568767902369681552574948177257112-1843840-6634414六凈現(xiàn)值(10%)-180185725451920091330123378867267749548160086184483683915956250-1476415-5182793七累計凈現(xiàn)值-180185725-134993717-133663593-95776868-182813874180479790173188961

26、294379465302289470229R010.0%0.5656.2489,470,229正的凈現(xiàn)值6.0負(fù)的凈現(xiàn)值2.項目總開發(fā)成本按季度投入，季度末投入現(xiàn)金流量表1、銷售收入每季度末計入經(jīng)濟效益指標(biāo)：內(nèi)部收益率：IRR= 動態(tài)投資回收期= 凈現(xiàn)值NPV=累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正數(shù)的時間(季度)2005年年2006年年2007年年2004122020三、項目投資分析銷售回款計劃三、項目投資分析銷售回款計劃一期辦公一期辦公銷售比例銷售比例一期辦公一期辦公銷售收入銷售收入一期商業(yè)一期商業(yè)銷售比例銷售比例一期商業(yè)一期商業(yè)銷售收入銷售收入二期辦公二期辦公銷售比例銷售比例二期辦公二期辦公銷售收入銷售收入2

27、0062006年年一季度一季度10%15258二季度二季度30%1017230%4869三季度三季度20%1017220%3246四季度四季度20%949420%324620072007年年一季度一季度15%762920%3246二季度二季度5%254310%1623三季度三季度四季度四季度20082008年年一季度一季度20%6754二季度二季度40%13507三季度三季度30%10130四季度四季度10%3377備注：銷售收入單位為萬元2004122021附件一、附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析 園區(qū)介紹園區(qū)介紹n中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園是國家級高新區(qū)，全國首批

28、向APEC開放的科技工業(yè)園之一，是“國際企業(yè)孵化器（IBI）”試點單位，也是中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟增長最快的園區(qū)。累計入園企業(yè)2750余家，形成了北京西南以光機電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保工程為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。n園區(qū)規(guī)劃總占地面積為5平方公里，由產(chǎn)業(yè)基地、科技一條街及科技孵化網(wǎng)絡(luò)三大發(fā)展空間組成。 1、一期產(chǎn)業(yè)基地占地1.24平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已基本開發(fā)完畢；二期產(chǎn)業(yè)基地總占地面積1.65平方公里，正在打造北京首家總部基地；三期正在啟動，占地2.11平方公里。 2、科技一條街：是園區(qū)科技產(chǎn)品集散，集聚孵化空間的發(fā)展區(qū)。 3、科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)：是豐臺園扶持中小企業(yè)發(fā)展的重要支撐機構(gòu)

29、，目前已形成了科創(chuàng)大廈，國際企業(yè)孵化中心（IBI）、賽歐科園企業(yè)孵化中心、軟件企業(yè)孵化中心四大發(fā)展空間。 n豐臺園區(qū)位于北京西南四環(huán)，屬近郊園區(qū)，其發(fā)展需要市區(qū)配套支持。n園區(qū)配套與市區(qū)可以形成互動，園區(qū)相關(guān)配套也面向市區(qū)服務(wù)。2004122022二期：二期：中華通信系統(tǒng)有限公司中國誠通控股有限公司中國汽車技術(shù)研究中心航天時代電子集團(tuán)建龍鋼鐵集團(tuán)中金科技股份有限公司中成進(jìn)出口股份有限公司中牧實業(yè)股份有限公司長城汽車股份有限公司長征火箭技術(shù)股份有限公司邢臺鋼鐵有限責(zé)任公司歐典企業(yè)集團(tuán)中國質(zhì)量認(rèn)證中心等大型企業(yè)集團(tuán) 附件一、附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析 著名企業(yè)

30、著名企業(yè)一期：一期：北京信豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司北京金自天正智能控制股份有限公司北京北方天鳥智能科技股份有限公司中墾農(nóng)業(yè)資源開發(fā)股份有限公司中國鐵路通信信號集團(tuán)有限公司航天科工海鷹集團(tuán)有限公司中國華電電站裝備工程集團(tuán)總公司京衛(wèi)醫(yī)藥科技集團(tuán)有限公司中拓國際經(jīng)貿(mào)集團(tuán)公司北京倍愛康生物技術(shù)股份有限公司北京豐科城醫(yī)藥有限公司中博世金科貿(mào)有限責(zé)任公司北京太空板業(yè)股份有限公司北京中鐵快運物流科技有限公司2004122023 附件一、附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園發(fā)展分析增長態(tài)勢增長態(tài)勢n1999年以來，經(jīng)濟規(guī)模超常規(guī)發(fā)展，年均增長速度超過30%。

31、n 2002年技工貿(mào)收入200億，同比增長66.6% 元。 2003年技工貿(mào)總收入300億，同比增長50。n除技工貿(mào)收入外，2002年其他各項經(jīng)濟指標(biāo)都高于中關(guān)村科技園區(qū)平均水平，總產(chǎn)值和稅費收入分別達(dá)到88億元、7.01億元 。n2002年，技工貿(mào)收入1000萬元以上的企業(yè)已達(dá)140多家, 其中億元以上企業(yè)20多家，總收入占總量的72%。n至2004年底，入園企業(yè)已達(dá)2750家，注冊資本金160多億元以上。2004122024附件二：附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園優(yōu)惠政策摘要中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園優(yōu)惠政策摘要 1 1、財稅優(yōu)惠政策、財稅優(yōu)惠政策 (1) 減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。企業(yè)出口產(chǎn)品

32、的產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值40%以上的，經(jīng)稅務(wù)部門核定，減按10%稅率征收企業(yè)所得稅。新技術(shù)企業(yè)自開辦之日起，三年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，第四至六年減按7.5%征收企業(yè)所得稅。(2) 對單位和個人從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。(3) 經(jīng)財稅部門審批，高新技術(shù)企業(yè)研制開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝當(dāng)年所發(fā)生的各項費用和為此所購置的單臺價值在10萬元以下的試制用關(guān)鍵設(shè)備、測試儀器的費用，可一次或分次攤?cè)氤杀?；購買國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、專利所發(fā)生的費用，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可在兩年內(nèi)攤銷完畢。高新技術(shù)企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費比上年增長達(dá)到10%（含10%）以上的，當(dāng)年經(jīng)稅

33、務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可再按其實際發(fā)生額的50%抵扣當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。(4) 園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，用于新技術(shù)和新技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)的儀器、設(shè)備，可以實行快速折舊。(5) 對開發(fā)生產(chǎn)軟件產(chǎn)品和符合國家規(guī)定的集成電路產(chǎn)品和集成電路的企業(yè)：(6) 經(jīng)財稅部門批準(zhǔn)，高新技術(shù)企業(yè)購買國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)明和專利所發(fā)生的費用，可一次或分次在成本中列支。(7) 駐京研發(fā)機構(gòu)進(jìn)口的自用設(shè)備、物品等，符合國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目免稅規(guī)定和科教用品免稅規(guī)定的，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。(8) 對企業(yè)（含外商投資企業(yè)、外國企業(yè)）為生產(chǎn)國家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄的產(chǎn)品而進(jìn)口所需的自用設(shè)備及按合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套

34、件、備件，除按規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對企業(yè)引進(jìn)屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄所列的先進(jìn)技術(shù)，按合同規(guī)定向境外支付的軟件費，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對列入科技部、外經(jīng)貿(mào)部中國高新技術(shù)商品出口目錄的產(chǎn)品，凡出口退稅率未達(dá)到征稅率的，經(jīng)國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，產(chǎn)品出口后，可按征稅率及現(xiàn)行出口退稅管理規(guī)定辦理退稅2004122025附件二：附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)）中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)） 2 2、人才引進(jìn)政策、人才引進(jìn)政策 (1) 對經(jīng)市政府有關(guān)部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項目所需的外省市專業(yè)技術(shù)和管理人才，經(jīng)人事部門批準(zhǔn)，給予工作居住

35、證，享受本市市民待遇。工作滿三年者，經(jīng)用人單位推薦、有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，辦理戶口進(jìn)京手續(xù)。(2) 北京市的高等學(xué)校、科研機構(gòu)的應(yīng)屆畢業(yè)生受聘于園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，可以直接辦理進(jìn)京戶口，不受進(jìn)京指標(biāo)的限制。 3 3、其他優(yōu)惠政策、其他優(yōu)惠政策 (1) 除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專項審批的經(jīng)營項目外，工商行政管理機關(guān)在辦理企業(yè)登記時,不再具體核定經(jīng)營項目,企業(yè)可以自主選擇經(jīng)營項目,開展經(jīng)營活動。 (2) 以高新技術(shù)成果出資設(shè)立公司和股份合作制企業(yè)的,對其高新技術(shù)成果出資所占注冊資本和股權(quán) 的比例不作限制,由出資人在企業(yè)章程中約定。(3) 注冊資本在100萬元人民幣以上的高新技術(shù)企業(yè)可以申請自營進(jìn)出口

36、權(quán)。(4) 允許高新技術(shù)企業(yè)以居民住宅作為企業(yè)住所，開展高新技術(shù)的經(jīng)營和科研工作。(5) 高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)先享受政府技術(shù)創(chuàng)新資金、風(fēng)險投資公司和擔(dān)保資金的支持。2004122026 附件三、附件三、周邊競爭項目掃描（周邊競爭項目掃描（1）總部基地）總部基地一期銷售較好，二期銷售進(jìn)度放慢，三期開發(fā)時間待定一期銷售較好，二期銷售進(jìn)度放慢，三期開發(fā)時間待定發(fā)展商發(fā)展商北京中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司開發(fā)期開發(fā)期面積面積現(xiàn)象進(jìn)度現(xiàn)象進(jìn)度備注備注項目規(guī)模項目規(guī)模一期20.8萬平方米2003年6月19日開盤，2004年5月31日入駐?，F(xiàn)房，不提供按揭二期30萬平方米分別預(yù)計于11月30日、1月

37、31日、2005年5月31日入駐期房，提供五成按揭三期60-70萬萬平方米開工時間待定，主要仍以辦公為主，基地所有配套（酒店、公寓、商業(yè)等）均設(shè)在三期內(nèi)。總計約120萬平方米建筑形式建筑形式1000至5000平米多層單體建筑，以2000平米左右為主，獨立產(chǎn)權(quán)獨立冠名的總部樓。銷售形式銷售形式獨棟銷售，不進(jìn)行分割銷售。（1期只留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售狀況銷售狀況一期已銷售95%，二期銷售50%。銷售價格銷售價格一期剩余部分小體量物業(yè)（1200m2）7900/m2；二期均價7150/m2配套配套總部基地內(nèi)每個庭院內(nèi)均設(shè)置一處面積約為200-500平米的餐廳。其他配套目前仍匱乏，酒店、公寓、商業(yè)等均在三期內(nèi)。建筑設(shè)備建筑設(shè)備小型中央空調(diào)集中采暖。物業(yè)管理費物業(yè)管理費3.98元/平米月2004122027附件三、附件三、周邊競爭項目掃描周邊競爭項目掃描（2）海鷹多功能樓）海鷹多功能樓項目組成項目組成建筑面建筑面積（積（m m2 2）建筑形式建筑形式工程進(jìn)度工程進(jìn)度銷售價格銷售價格銷售狀況銷售狀況物業(yè)物業(yè)功