四川邛崍海博天鉆石廣場項目招商手冊34p

1、1海博春天鉆石廣場招商執(zhí)行方案2014年6月5日synergistic real estate management & network新加坡超群成都思睿地產(chǎn)顧問有限公司2synergistic real estate management & network新加坡超群成都思睿地產(chǎn)顧問有限公司項目定位回顧3synergistic real estate management & network新加坡超群成都思睿地產(chǎn)顧問有限公司邛崍主要各商業(yè)項目定位題材項目定位題材項目定位題材英倫半島家居家具廣場摩登時代精品零售，模仿成都壹購潮流廣場，走潮流路線摩爾國際超市為主（生活、娛

2、樂、休閑），部分超市店前區(qū)商業(yè)東城尚都宣傳引入了奢侈品牌，但其物業(yè)形態(tài)和位置難以支撐。瑞云欣廣場超市為主（生活、娛樂、休閑），部分超市店前區(qū)商業(yè)鼎盛時代廣場宣傳引入百貨，但其物業(yè)形態(tài)難滿足百貨類業(yè)態(tài)需求翡翠灣翡翠金街（餐飲休閑娛樂）拱辰項目4s店、建材專業(yè)市場1. 邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)的稀缺性2. 邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)的競爭性3. 項目的硬件和區(qū)位4. 邛崍商家的需求5. 項目已經(jīng)引入的商家品質(zhì)和品牌6. 差異化競爭和定位的需求項目定位于：邛崍一站式都市時尚消費(fèi)中心邛崍最高品質(zhì)的、最具代表性的、匯聚最多品牌商家的體驗型購物中心。是契合項目特質(zhì)的。4n 具有購物、餐飲、休閑、娛樂等多種功能價值邛崍一站式都市時尚

3、消費(fèi)中心邛崍最高品質(zhì)的、最具代表性的、匯聚最多品牌商家的體驗型購物中心n 以體驗為核心，為邛崍城市主流客群量身定制n 以家庭消費(fèi)為基礎(chǔ)，購物、娛樂、休閑、餐飲及文化消費(fèi)為帶動集餐飲、娛樂、休閑、零售為一體n 倡導(dǎo)一種健康、優(yōu)質(zhì)和品位的生活方式商業(yè)定位商業(yè)定位邛崍首個為城市主流客群量身定制高品質(zhì)、主題性、體驗式、全時段、時尚生活中心商業(yè)型態(tài)特征定位商業(yè)型態(tài)特征定位購物、餐飲、休閑、娛樂、生活、文化體驗城市級商業(yè)中心、融合多種商業(yè)元素和商業(yè)功能的、多元復(fù)合商業(yè)體形象業(yè)態(tài)調(diào)性時尚、格調(diào)、健康、精致、品味、互動6商業(yè)檔次定位中高檔為主、高檔為輔中高檔為主全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象

4、及引領(lǐng)消費(fèi)潮流；高檔為輔適當(dāng)配置可充分吸引，企業(yè)主、公務(wù)員、較高收入的個體戶到等人群來到本項目，積聚人氣，增 強(qiáng)商業(yè)氣氛。商業(yè)檔次定位商業(yè)檔次定位7功能定位功能定位購物主要功能板塊，提升邛崍市購物檔次、豐富商品種類，滿足高品質(zhì)客戶的消費(fèi)需求。休閑符合邛崍市市民消費(fèi)習(xí)慣、引入時尚休閑，提高休閑生活品質(zhì)。餐飲薈萃國際國內(nèi)美食，打造邛崍市美食新天地。娛樂全新娛樂巔峰體驗，展示、釋放青春活力。邛崍一站式都市時尚消費(fèi)中心集“購物、休閑、餐飲、娛樂”等多種功能為一體的一站式商業(yè)中心。8創(chuàng)造一個活力、時尚的零售主題及現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境琳瑯滿目的時尚天地時尚達(dá)人最愛家庭生活的休閑天地年輕家庭滿意盡情歡聚的社交天地戀

5、人好友小聚家居、家紡數(shù)碼店兒童樂園，教育精品服飾流行服飾運(yùn)動服飾中西餐飲，特色餐飲咖啡/甜品店9商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)不是一成不變的，隨著客觀市場條商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初件的變化，項目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初凌亂的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個凌亂的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個陣陣痛期。痛期。超群觀點(diǎn)：項目業(yè)態(tài)落位及品牌建議n通過多與周邊摩登時代、摩爾國際、瑞云欣廣場等相關(guān)項目對比比較分析后，本項目與周邊竟?fàn)庬椖咳绾涡纬刹町惢季质俏覀儽痉桨钢攸c(diǎn)思考內(nèi)容之一：摩登時代業(yè)態(tài)布局主要以潮流品牌為主

6、；摩爾國際業(yè)態(tài)布局主要以超市+影院+少量精品零售；瑞云欣廣場業(yè)態(tài)布局主要以超市、精品零售、快銷、時尚、潮品為主；通過以上幾個項目的分析，得出本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃突出“品牌、品質(zhì)、時尚、特色”，采用精品零售、中高檔餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)”的空間布局。 項目業(yè)態(tài)定位依據(jù)及布局策略n租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目提供可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。n人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為項目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。n品質(zhì)優(yōu)先原則同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先，條件優(yōu)先，針對符

7、合定位之國內(nèi)外品質(zhì)商家多渠道招商。n業(yè)態(tài)匹配的原則業(yè)態(tài)之間必須能夠互動共享，形成支撐本項目之定位業(yè)態(tài)生態(tài)鏈。業(yè)態(tài)規(guī)劃原則*本項目業(yè)態(tài)比例配比注：本業(yè)態(tài)比例，均按照建筑面積進(jìn)行核算說明： 在考慮非超市的商業(yè)業(yè)態(tài)配比時，把品牌服飾的業(yè)態(tài)比例控制在45%左右。 整體比例為：購物：餐飲: 娛樂：生活配套=45：30 ：20: 5 符合一般購物中心業(yè)態(tài)需求，此業(yè)態(tài)比例不包含負(fù)一層超市。 本項目個業(yè)態(tài)比例示意圖45%20%30%5%購物餐飲休閑娛樂生活配套14-1f層平面布局業(yè)態(tài)落位例舉示意 樓層主題：-1f生活廣場15 平面布局業(yè)態(tài)落位例舉示意樓層主題：1f時尚天地 平面布局業(yè)態(tài)落位例舉示意樓層主題：2

8、f流行天地 平面布局業(yè)態(tài)落位例舉示意樓層主題：3f休閑天地18 平面布局業(yè)態(tài)落位例舉示意樓層主題：4f娛樂天地19招商租金初步測算建議 本價格體系制定的目的：是為了指引招商團(tuán)隊加快同目標(biāo)商家的有效對接，按規(guī)定計劃完成招商任務(wù)，盡快完成前期意向商家的篩選及轉(zhuǎn)化； 價 體系的制定依據(jù)：1.按制定租金的客觀遵循規(guī)律，采用了市場比較法和售價反推法制定，最大可能的推導(dǎo)價格體系的客觀落地性及可實(shí)現(xiàn)性；2.眾所周知：商業(yè)項目均須3年左右的市場培育期，而關(guān)鍵在于優(yōu)選的各業(yè)態(tài)品牌商家是否入駐，但其在招商前期卻具有較強(qiáng)砍價權(quán)，故為盡快造勢和提高追隨商家的租金水平，須對其加大優(yōu)惠傾斜； 特別說明 3.本價格體系僅為

9、各細(xì)分業(yè)態(tài)的平均起始租金，招商執(zhí)行中，在保障各業(yè)態(tài)平均水平不降低的條件下，對各業(yè)態(tài)不同品牌商家及商鋪價值差異而有所增減；4.對于須引進(jìn)的面積較大的品牌商家（150-300平以上），須考慮適當(dāng)下浮，具體一案一一例上報執(zhí)行；5.按商業(yè)規(guī)律，根據(jù)各業(yè)態(tài)不同的裝修需求，建議分業(yè)態(tài)的裝修免租期；6.本價格體系均根據(jù)最新業(yè)態(tài)定位及落位制定，在業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整時，則本體系作相應(yīng)調(diào)整。市場比較法市場比較法對比內(nèi)容與權(quán)重對比內(nèi)容與權(quán)重 f1樓租金市場比較法 n選擇具有可比較的3個項目進(jìn)行比較，包括瑞云欣廣場、凱翔摩爾國際、海寧現(xiàn)代城。 n對比內(nèi)容包括：區(qū)域地段、輻射人群、業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店吸引力、項目品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

10、多方面進(jìn)行權(quán)重比較。內(nèi)容權(quán)重區(qū)域地段30%輻射人群（量）15%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%主力店或品牌商家吸引力25%發(fā)展?jié)摿?5%項目品質(zhì)5%比較要素瑞云欣廣場凱翔摩爾國際海寧現(xiàn)代城海博春天鉆石廣場內(nèi)容要素特質(zhì)比較得分與本案比較的權(quán)重系數(shù)特質(zhì)比較得分與本案比較的權(quán)重系數(shù)特質(zhì)比較得分與本案比較的權(quán)重系數(shù)特質(zhì)比較得分系數(shù)區(qū)域地段30%老城區(qū)邊緣1.20.36新城區(qū)1.30.39老城核心區(qū)1.50.45新城區(qū)10.3輻射人群（量）15% 城南人口1.20.18新城區(qū)人口1.20.18全城區(qū)人口1.50.225新城區(qū)人口為主10.15業(yè)態(tài)規(guī)劃10%商業(yè)集合體1.20.12社區(qū)商業(yè)0.80.08特色商業(yè)街0.80.

11、08商業(yè)綜合體10.1主力店或品牌商家吸引力25%家樂福、太平洋影院、肯德基、屈臣氏1.80.45華潤萬家、大地影院1.50.375人人樂、星美影院、肯德基1.50.375景冠尚品、卡賓、新美國際、歐度、夢哲、小帆船10.25發(fā)展?jié)摿?5% 潛力一般0.80.12潛力大10.15潛力一般0.80.12潛力大10.15項目品質(zhì)5%優(yōu)1.50.075良0.80.04良0.80.04優(yōu)10.05對比得分100%7.71.3056.61.2156.91.2961 f1租金市場比較法 f1f1租金租金市場比較法市場比較法n 相關(guān)項目權(quán)重比例說明 由于凱翔摩爾國際地段、物業(yè)類型與本項目相似度較高，權(quán)重為5

12、0%； 瑞云欣廣場為處于城南老城區(qū)的購物中心，在零售業(yè)態(tài)上與本案有一定的相似度，故權(quán)重為30%； 海寧現(xiàn)代城相似度較弱，故按20%。對比權(quán)重項目名稱 50%凱翔摩爾國際30%瑞云欣廣場20%海寧現(xiàn)代城各層租金市場比較法項目名稱對比權(quán)重一樓租金（平均） 與本案對比得分權(quán)重系數(shù)項目參考權(quán)重 權(quán)重后建筑面積租金凱翔摩爾國際50%1101.21550%45 瑞云欣廣場30%1201.30530%28 海寧現(xiàn)代城20%1801.2920%28 海博春天鉆石廣場 101樓層系數(shù)建筑面積租金元/月-1f0.330 1f1.00 101(臨街)1f（內(nèi)街）0.7702f0.55 56 3f0.40 40 4f

13、0.3838 從市場比較法得出海博春天從市場比較法得出海博春天鉆石廣場鉆石廣場1樓外街平均租金價值為樓外街平均租金價值為101元元/月月,采用樓層系數(shù)修正后，采用樓層系數(shù)修正后， 1樓內(nèi)街在臨街基礎(chǔ)上樓內(nèi)街在臨街基礎(chǔ)上0.7倍，為倍，為70元元/，-1f為為30元元/月月2f樓為樓為61元元/月，月，3f樓樓40元元/月，月，4f樓樓38元元/月月 f1f1租金租金售價反推法售價反推法按照實(shí)際可能成交的合同價格的7%回報來進(jìn)行測算。實(shí)際可能的成交單價為對外公示價基礎(chǔ)上優(yōu)惠27%（3年返租一次性抵扣21%+6%的綜合優(yōu)惠。年度年度第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5

14、年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年 第第1111年年 第第1212年年 第第1313年年 第第1414年年平均平均年平均年平均回報回報7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%遞增遞增0%0%5%5%6%6%7%7%9%9%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%租金系租金系數(shù)數(shù)0.65 0.65 0.65 0.65 0.68 0.68 0.72 0.72 0.77 0.77 0.84 0.84 0.90 0.90 0.97 0.97 1.03 1.0

15、3 1.11 1.11 1.18 1.18 1.27 1.27 1.35 1.35 1.45 1.45 當(dāng)年租當(dāng)年租金水平金水平4.55%4.55%4.55%4.55%4.78%4.78%5.06%5.06%5.42%5.42%5.91%5.91%6.32%6.32%6.76%6.76%7.24%7.24%7.74%7.74%8.28%8.28%8.86%8.86%9.48%9.48%10.15%10.15%6.79%6.79%f1f1臨街臨街銷售均價銷售均價3979939799月均租金月均租金151 151 f1f1內(nèi)街內(nèi)街銷售均價銷售均價2748827488月均租金月均租金104 104

16、f1f1步行街街步行街街銷售均價銷售均價1580015800月均租金月均租金60 60 f2f2銷售均價銷售均價1515815158月均租金月均租金57 57 f3f3銷售均價銷售均價97469746月均租金月均租金37 37 f4f4銷售均價銷售均價80008000月均租金月均租金30 30 b1b1銷售均價銷售均價65006500月均租金月均租金25 25 1 1號號f1f1銷售均價銷售均價1480014800月均租金月均租金56 56 1 1號號f2f2銷售均價銷售均價1276012760月均租金月均租金48 48 2 2號號f1f1銷售均價銷售均價1480014800月均租金月均租金5

17、6 56 2 2號號f2f2銷售均價銷售均價1214312143月均租金月均租金46 46 3 3號號f1f1銷售均價銷售均價1480014800月均租金月均租金56 56 3 3號號f2f2銷售均價銷售均價1167311673月均租金月均租金44 44 n售價反推出的租金價格4號樓f1層和1號樓f2層高于目前市場租金水平，其余樓層基本持平。n按照合理化指導(dǎo)招商，租金客觀落地性強(qiáng)的原則，針對現(xiàn)目前推算出的租金進(jìn)行市場客觀化的打折n項目各個階段的不同，在租金優(yōu)惠力度上呈現(xiàn)遞減模式均價依據(jù)均價依據(jù)市場比較法和售價反推法加權(quán)平均市場比較法和售價反推法加權(quán)平均針對現(xiàn)階段招商，競爭產(chǎn)品的租金參考價值更大

18、，因此市場比較法所占權(quán)重在70%；以銷售價格為基礎(chǔ)反推租金參考價值相對較弱，所以所占權(quán)重為30%。樓層樓層市場比較法市場比較法售價反推法售價反推法加權(quán)平均后起始租加權(quán)平均后起始租金金租金租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）比例比例（% %）租金租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）比例比例（% %）f1f1臨街臨街101 101 70%70%151 151 30%30%116 116 f1f1內(nèi)街內(nèi)街71 71 70%70%104 104 30%30%81 81 f1f1步行街街步行街街61 61 70%70%60 60 30%30%61 61 f2f256 56 70%70%57 57

19、 30%30%56 56 f3f340 40 70%70%37 37 30%30%39 39 f4f440 40 70%70%30 30 30%30%37 37 b1b130 30 70%70%25 25 30%30%29 29 4號樓f4層和b1層由于是整層購買，售價相對合理，因此租金水平與市場水平持平。f2f3按照公示價優(yōu)惠了27%的價格進(jìn)行售價反推，基本也與市場推算持平。4 4號樓租金水平號樓租金水平1號f1月均租金56 1號f2月均租金48 2號f1月均租金56 2號f2月均租金46 3號f1月均租金56 3號f2月均租金44 1 1、2 2、3 3號樓第一年起始租金水平號樓第一年起始

20、租金水平項目項目1-141-14年租金水平年租金水平第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年第第9 9年年第第 1 01 0年年第第 1 11 1年年第第 1 21 2年年第第 1 31 3年年第第 1 41 4年年f1f1臨臨街街116116116116122 122 129 129 138 138 151 151 161 161 172 172 184 184 197 197 211 211 226 226 242 242 259 259 f1f1內(nèi)內(nèi)街街8181818185 85 90 90 96 96 105 10

21、5 113 113 120 120 129 129 138 138 147 147 158 158 169 169 181 181 f1f1步步行行街街6161616164 64 68 68 73 73 79 79 85 85 91 91 97 97 104 104 111 111 119 119 127 127 136 136 f2f25656565659 59 62 62 67 67 73 73 78 78 83 83 89 89 95 95 102 102 109 109 117 117 125 125 f3f33939393941 41 43 43 46 46 51 51 54 54 58 58 62 62 66 66 71 71 76 76 81 81 87 87 f4f43737373739 39 41 41 44 44 48 48 51 51 55 55 59 59 63 63 67 67 72 72 77 77 83 83 b1b12929292930 30 32 32 35 35 38 38 40