第八章土地增值稅

1、土地增值稅第一節(jié)第一節(jié) 基本原理基本原理一、概念一、概念 土地增值稅是對(duì)土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物，取得增值收入征收的一上建筑物和其他附著物，取得增值收入征收的一種稅。種稅。二、特點(diǎn)：二、特點(diǎn)：1 1、以增值額為征稅對(duì)象；、以增值額為征稅對(duì)象；2 2、征稅面積比較廣；、征稅面積比較廣；3 3、實(shí)行超率累進(jìn)稅率；、實(shí)行超率累進(jìn)稅率；4 4、實(shí)行按次征收、實(shí)行按次征收三、作用三、作用1 1、增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀、增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；調(diào)控；2 2、抑制土地炒買炒賣、抑制土地炒買炒賣3 3、增加財(cái)政收入。

2、、增加財(cái)政收入。第二節(jié)納稅義務(wù)人第二節(jié)納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)（房地產(chǎn)），其他附著物產(chǎn)權(quán)（房地產(chǎn)），并取得收入并取得收入的的單位和個(gè)人。單位和個(gè)人。 包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人；還包括外商投商戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人；還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等臺(tái)同胞及外國(guó)公民等第二節(jié)納稅義務(wù)人第二節(jié)納稅義務(wù)人特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、不論法人與自然人、不論法人與自然人2、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論

3、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)3、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)中國(guó)公民、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)中國(guó)公民、外籍個(gè)人外籍個(gè)人4、不論部門、不論部門第三節(jié)征稅范圍第三節(jié)征稅范圍一、征稅范圍一、征稅范圍1 1、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)2 2、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的第三節(jié)征稅范圍第三節(jié)征稅范圍二、征稅范圍的界定二、征稅范圍的界定（一）是對(duì)轉(zhuǎn)讓（一）是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑使用權(quán)及其地上建筑物和附著物物和附著物1 1、城市的土地屬于國(guó)家、城市的土地屬于國(guó)家2 2、農(nóng)村和城市郊區(qū)的除有規(guī)定的以外都屬于、農(nóng)村和城市郊區(qū)的除有規(guī)

4、定的以外都屬于集體集體3 3、集體土地不能隨意轉(zhuǎn)讓、集體土地不能隨意轉(zhuǎn)讓（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其他建筑物（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其他建筑物和其他附著物的和其他附著物的轉(zhuǎn)讓行為轉(zhuǎn)讓行為征稅。征稅。1 1、不包括國(guó)有土地使用權(quán)的、不包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓收入出讓收入2 2、不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)、不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的行為權(quán)的行為（三）是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并（三）是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入取得收入的行的行為征稅為征稅三、若干具體情況的判定三、若干具體情況的判定（一）（一）以以出售方式出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上的建筑物（符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)屬于征稅范圍）上的建

5、筑物（符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)屬于征稅范圍）（1 1）出售國(guó)有土地使用權(quán)）出售國(guó)有土地使用權(quán)（2 2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售造然后出售（3 3）存量房地產(chǎn)買賣）存量房地產(chǎn)買賣（二）（二）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的的特點(diǎn)特點(diǎn): :只轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，沒有收入只轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，沒有收入不屬于征稅范圍不屬于征稅范圍1 1、房地產(chǎn)繼承：不屬于土地增值稅的、房地產(chǎn)繼承：不屬于土地增值稅的范圍范圍2 2、房地產(chǎn)的贈(zèng)與、房地產(chǎn)的贈(zèng)與（1 1）房產(chǎn)的所有人、土地使用權(quán)所有人）房產(chǎn)的所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與將房屋產(chǎn)權(quán)、土地

6、使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬直系親屬或者或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)認(rèn)的。義務(wù)認(rèn)的。（2 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非盈利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)過中國(guó)境內(nèi)非盈利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的（公（公益性捐贈(zèng)）益性捐贈(zèng)）（三）（三）房地產(chǎn)的出租：不證土地增值稅房地產(chǎn)的出租：不證土地增值稅（四）房地產(chǎn)的抵押：抵押期間不征稅，以房（四）房地產(chǎn)的抵押：抵押期間不征稅，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，征稅地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，征稅（五）

7、房地產(chǎn)的交換：屬于征稅范圍但（五）房地產(chǎn)的交換：屬于征稅范圍但個(gè)人之個(gè)人之間間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免稅實(shí)，免稅（六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)（六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng) 若以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件若以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的，的，暫免征稅暫免征稅，但投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房，但投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收范圍。地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收范圍。（七）合作建房（七）合作建房 對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收，若建成后轉(zhuǎn)建成后分房自用的，暫免征

8、收，若建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收范圍讓的，屬于征收范圍（八）（八）企業(yè)兼并并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫時(shí)免征企業(yè)兼并并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫時(shí)免征（九）房地產(chǎn)的代建行為：不屬于增稅范圍（九）房地產(chǎn)的代建行為：不屬于增稅范圍（十）房地產(chǎn)的重新評(píng)估（十）房地產(chǎn)的重新評(píng)估: :不屬于征稅范圍不屬于征稅范圍第四節(jié)第四節(jié) 稅稅 率率稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率比率：比率：增值額增值額與與扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目的比率的比率比率比率 稅率稅率 速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù) 1 1 不超過不超過50%50%的部分的部分 30% 0 %30% 0 %2 2 超過超過50%50%100%100%的部分的部分 40% 5 %40%

9、5 %3 3 超過超過100%100%200%200%的部分的部分 50% 15 %50% 15 %4 4 超過超過200%200%的部分的部分 6060% 35% 35%第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定一、應(yīng)稅收入的確定一、應(yīng)稅收入的確定包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款全部?jī)r(jià)款及及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益具體包括：貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入具體包括：貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定二、扣除項(xiàng)目的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的取得的增值額增值額。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。即納稅人轉(zhuǎn)讓

10、房地產(chǎn)的收入減收入減除稅除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。金額后的余額。二、扣除項(xiàng)目及其金額二、扣除項(xiàng)目及其金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)支付的納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)地價(jià)款款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用有關(guān)費(fèi)用之和之和。地價(jià)款地價(jià)款有關(guān)費(fèi)用有關(guān)費(fèi)用1 1、地價(jià)款：、地價(jià)款：以出讓方式取得土地使用權(quán)以出讓方式取得土地使用權(quán), ,為支付的為支付的土地出讓金；土地出讓金；以行政劃撥方式以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出

11、讓金；補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款支付的地價(jià)款。2 2、有關(guān)費(fèi)用：、有關(guān)費(fèi)用：登記、過戶手續(xù)費(fèi)登記、過戶手續(xù)費(fèi)（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本納稅人開發(fā)房地納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本。產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本。1 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi)3 3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)4 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5 5、公共配套設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)6 6、開發(fā)間接費(fèi)用等、開發(fā)間接費(fèi)用等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)

12、用注意：注意：不是按納稅人的實(shí)際發(fā)生額扣除，不是按納稅人的實(shí)際發(fā)生額扣除，而是按而是按土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則則規(guī)定扣除規(guī)定扣除兩種扣除方法兩種扣除方法1 1、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅?，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的的，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）本）扣除率（扣除率（5%5%）2 2、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸

13、款證明的或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除率（扣除率（10%10%）利息的特殊規(guī)定利息的特殊規(guī)定（1 1）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除扣除（2 2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除加罰的利息不允許扣除（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)

14、建設(shè)稅、教育費(fèi)附（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 從事從事房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按的納稅人允許按取得土地使用取得土地使用權(quán)權(quán)時(shí)所支付的金額和時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，之和，加加計(jì)計(jì)20%20%的扣除。的扣除。（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新率后的價(jià)格。成本乘以成新率后的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)

15、定一、增值額的確定一、增值額的確定納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額。產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額。1 1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的2 2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的3 3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的又無正當(dāng)理由的第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算二、應(yīng)納稅額的計(jì)算二、應(yīng)納稅額的計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅轉(zhuǎn)讓土地使

16、用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法額的計(jì)算方法1 1、計(jì)算增值額、計(jì)算增值額增值額收入額扣除項(xiàng)目金額增值額收入額扣除項(xiàng)目金額2 2、計(jì)算增值率、計(jì)算增值率增值率增值額增值率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額100%100%3 3、確定適用稅率、確定適用稅率4 4、計(jì)算應(yīng)納稅額、計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)例例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為1000010000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用價(jià)款及各種費(fèi)用1

17、0001000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本30003000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500500萬元（可按萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有中有5050萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為稅費(fèi)共計(jì)為555555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%5%。試計(jì)算。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 1 1、取得土地使用權(quán)支付

18、的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為10001000萬萬元元 2 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為、房地產(chǎn)開發(fā)成本為30003000萬元萬元 3 3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5005005050（1000100030003000）5%5%650650（萬元）（萬元） 4 4、允許扣除的稅費(fèi)為、允許扣除的稅費(fèi)為555555萬元萬元 5 5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%20% 加計(jì)扣除額（加計(jì)扣除額（1000100030003000）20%20%800800（萬元）（萬元） 6 6、允許扣除的項(xiàng)目金額、允許扣除的項(xiàng)目金額1000100030

19、00300065065055555580080060056005（萬元）（萬元） 7 7、增值額、增值額10000100006005600539953995（萬元）（萬元） 8 8、增值率、增值率3995399560056005100%100%66.53%66.53% 9 9、應(yīng)納稅額、應(yīng)納稅額3995399540%40%600560055%5%1297.751297.75（萬元）（萬元）出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算 1 1、計(jì)算評(píng)估價(jià)格、計(jì)算評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率成新度折扣率 2 2、匯集扣除項(xiàng)目金額、匯集扣除項(xiàng)目金額 3 3、計(jì)算增值率、

20、計(jì)算增值率 4 4、確定適用稅率、確定適用稅率 5 5、計(jì)算應(yīng)納稅額、計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)例 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢9090年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600600萬元，該房子為萬元，該房子為7 7成成新，按新，按500500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)27.527.5萬元。計(jì)算企萬元。計(jì)算企業(yè)

21、轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。1 1、評(píng)估價(jià)格、評(píng)估價(jià)格60060070%70%420420（萬元）（萬元）2 2、允許扣除的稅金、允許扣除的稅金27.527.5萬元萬元3 3、扣除項(xiàng)目金額、扣除項(xiàng)目金額42042027.527.5447.5447.5萬元萬元4 4、增值額、增值額500500447.5447.552.552.5（萬元）（萬元）5 5、增值率、增值率52. 552. 5447.5447.5100%100%11.73%11.73%6 6、應(yīng)納稅額、應(yīng)納稅額52. 552. 530%30%447.5447.50 015.7515.75（萬元）（萬元）

22、第七節(jié)稅收優(yōu)惠第七節(jié)稅收優(yōu)惠1 1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目中金額之和過扣除項(xiàng)目中金額之和20%20%的免稅。超過的免稅。超過 的就全部增值額納稅。的就全部增值額納稅。 納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。第七節(jié)稅收優(yōu)惠第七節(jié)稅收優(yōu)惠2 2、因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回、因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房

23、地產(chǎn)，免稅。的房地產(chǎn)，免稅。3 3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五或五年以上的免稅凡居住滿五或五年以上的免稅；居住滿居住滿3 3年不滿年不滿5 5年的，減半；居住未滿年的，減半；居住未滿3 3年的年的按規(guī)定征收按規(guī)定征收第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)一、清算單位一、清算單位二、清算條件二、清算條件三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定四、扣除項(xiàng)目四、扣除項(xiàng)目五、其他五、其他第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)一、清

24、算單位一、清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 二、清算條件二、清算條件（一）（一）應(yīng)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的：進(jìn)行土地增值稅清算的：1.1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售2.2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的3.3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算：（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算：1.1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

25、目，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓已轉(zhuǎn)讓的房的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售可售建筑面積的比例建筑面積的比例在在85%85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；畢的；3.3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；稅清算手續(xù)的；4.4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定三、非直接銷售

26、和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）（一）視同銷售房地產(chǎn)視同銷售房地產(chǎn)房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)職工福利職工福利獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)外投資對(duì)外投資分配給股東或投資人分配給股東或投資人抵償債務(wù)抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)人的非貨幣性資產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格平均價(jià)格確定；確定；2.2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部

27、分（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、扣除項(xiàng)目四、扣除項(xiàng)目（一）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用（一）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

28、不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定地建設(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)并據(jù)以計(jì)

29、算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。關(guān)確定。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等郵電通訊等公共設(shè)施公共設(shè)施，按以下原則處理：，按以下原則處理：1.1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；費(fèi)用可以扣除；2.2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用建成

30、后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；以扣除； 3.3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?？鄢杀?、費(fèi)用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定，除另有規(guī)定外，不得扣除。外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占清

31、算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的目可售總建筑面積的比例比例或其他合理的方或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面書面申請(qǐng)申請(qǐng)、土地增值稅、土地增值稅納稅申報(bào)表；納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所、取得土地使用權(quán)所支付的支付的地價(jià)款憑證地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合出讓合同同、銀行貸款、銀行貸款利息結(jié)算通知單利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。值稅清算有關(guān)的證明資料等。七、土地增值稅的核定征收七、土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相