公司接待機(jī)構(gòu)調(diào)研情況表

1、公司接待機(jī)構(gòu)調(diào)研情況表接待日期 ： 2014 年 7 月-9 月來(lái)訪機(jī)構(gòu)： 財(cái)富里昂、中信建投、第一創(chuàng)業(yè)、東吳基金、融通基金、泰信基金、中信證券、里昂證券、施羅德、馬投咨詢等接待人：董事長(zhǎng)、總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書、證券事務(wù)代表、資本總監(jiān)、資本運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理等調(diào)研形式 ：公司現(xiàn)場(chǎng)接待、項(xiàng)目參觀接待等調(diào)研內(nèi)容記錄 ：1. 公司預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何？1） 隨著一系列的“微刺激”政策的出臺(tái)，今年二季度已經(jīng)確認(rèn)了全年的政策底部，下半年中央政策的落腳點(diǎn)是“保投資” 。而房地產(chǎn)投資全年的預(yù)計(jì)增速有可能僅為 10%左右，在中央“保投資”和地方政府“保 GDP”的訴求下，三季度以

2、來(lái)行業(yè)政策松綁的速度和力度高于所有人的預(yù)期，地方政府取消限購(gòu)和財(cái)政貼息等刺激樓市需求等手段的使用等都得到中央的默許。相信未來(lái)行業(yè)政策將更加市場(chǎng)化。2） 從統(tǒng)計(jì)局住宅銷售累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看， 6 月的 -7.8%相比 5 月的 -9.2%出現(xiàn)改善跡象，隨著下半年推盤的上升，下半年銷售情況好于上半年，全年統(tǒng)計(jì)局的銷售數(shù)據(jù)可能小幅負(fù)增長(zhǎng)；而從我們本身關(guān)心的更加有意義的盤均上門和去化率來(lái)看， 7 月下旬都出現(xiàn)了顯著改善，說(shuō)明市場(chǎng)成交量初步見底了。價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)局的 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)無(wú)論是同比還是環(huán)比暫時(shí)無(wú)見底跡象，但降價(jià)樓盤的數(shù)據(jù)也反映出來(lái)， 當(dāng)前 80%的降價(jià)樓盤的降幅在 15%以內(nèi)，考慮到行

3、業(yè)當(dāng)前的凈利水平和土增稅的波動(dòng)，說(shuō)明當(dāng)前企業(yè)仍在全力保利潤(rùn)表，價(jià)格向下的空間其實(shí)也有限。3） 在今年行業(yè)銷售同比顯著回落、回款速度下降和社會(huì)融資困難的背景下，開發(fā)商無(wú)論是內(nèi)部融資還是外部融資都難言如意，行業(yè)的資金面隨之緊張，部分杠桿過(guò)高的中小企業(yè)面臨著較大的償付危機(jī)最終被逼尋求股權(quán)融資。行業(yè)資金面的快速惡化導(dǎo)致土地市場(chǎng)快速入冬，各城市無(wú)論成交總價(jià)、成交面積和溢價(jià)率都出現(xiàn)了明顯的回落，流拍地塊不斷出現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)今年下半年土地市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)較低迷的行情。行業(yè)大規(guī)模拿地的再杠桿行為需要市場(chǎng)的庫(kù)存水平回落至合理水平作為前提，而行業(yè)去庫(kù)存仍需要持續(xù)一段時(shí)間，此外當(dāng)前部分地方地價(jià)絕對(duì)值下降并不明顯， 經(jīng)濟(jì)測(cè)

4、算很難達(dá)到投資的 IRR 和凈利要求，更關(guān)鍵的是行業(yè)現(xiàn)金流偏緊局面制約了拿地的沖動(dòng)，因此我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)點(diǎn)應(yīng)該在明年。我們相信，土地市場(chǎng)的理性回歸，事實(shí)上有利于行業(yè)里財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司和市場(chǎng)集中度的提升。2. 目前不少城市放開限購(gòu)，預(yù)計(jì)對(duì)公司的影響如何？1）宏觀調(diào)控更加市場(chǎng)化是本屆政府的政策取向，放開限購(gòu)減少行政干預(yù)是大趨勢(shì)。短期而言，限購(gòu)放松對(duì)于公司來(lái)說(shuō)是明顯的利好，能釋放一部分需求。2）隨著限購(gòu)放開和資金面的逐步寬裕，在當(dāng)前主要城市租金和長(zhǎng)期增長(zhǎng)率較為穩(wěn)定的前提下，隨著折現(xiàn)率的下降（房貸利率折扣出現(xiàn)） ，房屋的內(nèi)在價(jià)值吸引力會(huì)直線上升，如果還有房屋總價(jià)的下降，一定可以吸引原先限購(gòu)的投資

5、客入場(chǎng)，即使剛需客也會(huì)非?？粗剡@種可靠的回報(bào)，畢竟房屋占家庭總資產(chǎn) 63%。所以說(shuō)解除限購(gòu)、降價(jià)和按揭利率下降能推動(dòng)市場(chǎng)底部筑底的完成。3. 今年土地市場(chǎng)如何看待？今年土地投資的節(jié)奏如何把握？受今年銷售市場(chǎng)放緩的影響， 同時(shí)在經(jīng)歷了 2013 年土地市場(chǎng)整體放量之后， 2014 年的銷售市場(chǎng)供應(yīng)壓力加大，加上市場(chǎng)資金面偏緊張，企業(yè)對(duì)后市的判斷預(yù)期出現(xiàn)了降溫， 土地市場(chǎng)也隨之逐漸出現(xiàn)了調(diào)整，但目前土地市場(chǎng)的調(diào)整并沒(méi)有像銷售市場(chǎng)一樣出現(xiàn)明顯下滑，且呈分化態(tài)勢(shì)， 供需基本面好的城市和好的地段，土地的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，反之則也出現(xiàn)了流拍的情況?？傮w上，隨著今年銷售市場(chǎng)調(diào)整的逐步企穩(wěn)， 土地市場(chǎng)的調(diào)整也將會(huì)

6、出現(xiàn)合適的投資窗口，在常態(tài)投資的基礎(chǔ)上，我們會(huì)適時(shí)把握好市場(chǎng)調(diào)整期的投資機(jī)會(huì)。4. 請(qǐng)介紹一下公司新研發(fā)的 Home+產(chǎn)品戶型，預(yù)計(jì)什么時(shí)候落地？Home+戶型是金地針對(duì)首置首改剛需客戶研發(fā)的全新戶型成果，主要包含：SMART+戶型： 70-75 平米“ 2+1”房和85-90 平米三房； MAGIC+戶型： 110-120平米“ 3+1”房。該戶型是金地基于對(duì)全國(guó)七大區(qū)域剛需首改客戶深度需求調(diào)研和理解之上進(jìn)行的研發(fā)，希望實(shí)現(xiàn)在同等面積內(nèi)使用功能最全， 在同等功能內(nèi)面積最經(jīng)濟(jì)合理。我們特別針對(duì)年輕客戶在短時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷不同家庭生命周期的現(xiàn)狀， 設(shè)計(jì)了靈活可變的 0.5 房，可與其它臥室空間自由組合

7、，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的功能需求。同時(shí)我們還特別關(guān)注兒童成長(zhǎng)體系， 提供了兒童用品收納、 兒童活動(dòng)空間、 兒童可變家具等系統(tǒng)配置。 隨著單獨(dú)二胎政策的放開， 我們也為雙子女家庭和一次到位首改客戶設(shè)計(jì)了 1.5 個(gè)衛(wèi)生間、獨(dú)立儲(chǔ)藏室、家政空間、類雙套房等功能空間。HOME+戶型產(chǎn)品全部帶精裝修設(shè)計(jì)，為客戶提供了充足的收納空間，比市場(chǎng)同類面積戶型多 20%的收納量，目前， HOME+戶型已經(jīng)在華南區(qū)域的佛山、珠海等項(xiàng)目落地，未來(lái)將在更多城市和項(xiàng)目應(yīng)用。 我們也將在持續(xù)了解客戶需求的基礎(chǔ)上，不斷完善戶型研發(fā)成果，持續(xù)提升金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。5. 公司今年以來(lái)銷售回款速度如何？今年開發(fā)貸和個(gè)貸的額度感覺(jué)是偏緊還是偏松？利率有何變化？公司銷售回款速度相對(duì)正常。今年初，受國(guó)家調(diào)控影響，開發(fā)貸和個(gè)人貸款的額度仍維持去年相對(duì)緊張的資金狀態(tài)，接近下半年以來(lái)個(gè)貸額度及利率有松動(dòng)跡象。公司憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，仍能獲取充足的融資。6. 2014 年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較上年同期下降 5.81 個(gè)百分點(diǎn)，主要是什么原因？自 2010 年調(diào)控政策以來(lái)，公司根據(jù)市場(chǎng)情況，采取隨行就市的價(jià)格策略，部分項(xiàng)目（特別是高端產(chǎn)品）銷售價(jià)格下調(diào)，這部分項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，拉低了毛利率水平。公司一直在加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和加強(qiáng)成