中原：解讀《新國(guó)十條》新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控開(kāi)始

1、中原解讀新國(guó)十條:新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控開(kāi)始政策調(diào)控背景：1、今年經(jīng)濟(jì)工作三大目標(biāo)：調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹、保增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賺錢(qián)效應(yīng)成為經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的一大障礙。2、高房?jī)r(jià)嚴(yán)重壓抑居民消費(fèi)需求，使得巨大的消費(fèi)潛力得不到釋放，同時(shí)削弱了國(guó)家刺激消費(fèi)的政策效果。3、2009年房?jī)r(jià)超越2007年高位并持續(xù)上漲，高房?jī)r(jià)成為民生重大問(wèn)題，政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心非常大。政策出臺(tái)起因：1、2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，環(huán)比上漲1.1%；市場(chǎng)無(wú)視政策調(diào)控，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)；2、“兩會(huì)”剛召開(kāi)完，地王再出，高價(jià)地從一線城市向二三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加?。慌c今年房地產(chǎn)政策調(diào)控的

2、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期目標(biāo)背道而馳；3、去年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售強(qiáng)力回暖，開(kāi)發(fā)放緩，導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)持續(xù)偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)向上攀升；4、5月前后是樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場(chǎng)預(yù)期下，容易引起房?jī)r(jià)再次飆升，增加調(diào)控的難度。政策要點(diǎn)細(xì)讀:二套房貸規(guī)定史上最嚴(yán)厲 -對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主

3、確定。嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房-要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。首次打擊異地炒房 -對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。稅收工具正在成為房?jī)r(jià)調(diào)控的另一殺手锏 -發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按

4、照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資受到嚴(yán)格監(jiān)管 -國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸

5、款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。土地出讓方式有待改革-堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。清理預(yù)售房源打擊捂盤(pán)惜售 -住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃即將出臺(tái) -住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃包括各類(lèi)棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)，并在2010

6、年7月底前向全社會(huì)公布。政策評(píng)述:縱觀“新國(guó)十條”，與年初的“國(guó)11條”比照，部分內(nèi)容屬于重申強(qiáng)調(diào)，也有部分內(nèi)容為新增或修改的條款，主要表達(dá)在需求的調(diào)控上，住房信貸政策收緊力度前所未有；而增加供應(yīng)和市場(chǎng)監(jiān)管的措施較之前基本一致。從需求調(diào)控去看，差異化信貸政策更加嚴(yán)格，對(duì)二套房貸首付提高到五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)首套房貸如果購(gòu)買(mǎi)90平米以上的首付要三成；另外，打擊投機(jī)購(gòu)房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面銀行可以根據(jù)情況暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；地方政府可以采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)；同時(shí)，政策中首次出現(xiàn)打擊異地炒房行為，對(duì)異地炒房者暫停買(mǎi)房貸款。

7、除了信貸政策外，稅收政策也明顯加大調(diào)控作用，雖然沒(méi)有明確的稅收政策出臺(tái)，但本次政策已經(jīng)釋放出房產(chǎn)消費(fèi)稅或房地產(chǎn)保有稅的出臺(tái)預(yù)期信號(hào)。言外之意很明顯，就是如果目前的政策調(diào)控對(duì)高房?jī)r(jià)上漲還是不能起到抑制作用的話，稅收工具作為更強(qiáng)有力的殺手锏將隨后登臺(tái)。“新國(guó)十條”出臺(tái)后，各部委、各級(jí)省市政府將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套執(zhí)行細(xì)化政策，包括央行、銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套含以上貸款購(gòu)房的首付及利率；財(cái)政部、稅務(wù)總局制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國(guó)土資源部改革土地出讓方式；住房建設(shè)部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時(shí)，細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行?？梢哉J(rèn)為，繼年初房地產(chǎn)政

8、策調(diào)控后，新一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控在4月中旬拉開(kāi)序幕。對(duì)市場(chǎng)影響：短期簽約量激增，購(gòu)房者趕搭末班車(chē)。“新國(guó)十條”出臺(tái)前，在14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，相關(guān)信貸收緊的政策已經(jīng)提前出臺(tái)，很多樓盤(pán)迅速反應(yīng)，趕在銀行執(zhí)行最新信貸政策之前催促客戶趕搭末班車(chē)，加快簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。由于銀行系統(tǒng)內(nèi)部宣稱(chēng)這次政策銀行會(huì)很快執(zhí)行，促使各大樓盤(pán)動(dòng)作加快，在16-17日集中簽約，導(dǎo)致簽約量每天超過(guò)200套。對(duì)市場(chǎng)影響：銀行快速反應(yīng)，政策調(diào)控不留緩沖期，市場(chǎng)預(yù)期將快速改變。4月16日，工行宣布即日起執(zhí)行4月19日，農(nóng)行宣布即日起執(zhí)行其他銀行大部分也宣布從本周一4月19日起執(zhí)行，最遲不超過(guò)周三。在政策出臺(tái)前，由于供應(yīng)的偏緊

9、、需求的累積、地王再次活躍推升房?jī)r(jià)上升預(yù)期，房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定甚至有向上的態(tài)勢(shì)。政策出臺(tái)后，釋放出強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期預(yù)計(jì)將快速轉(zhuǎn)變，看空看跌的購(gòu)房者逐漸增多，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，帶來(lái)的是市場(chǎng)的觀望和購(gòu)房者的延遲購(gòu)房計(jì)劃，短期內(nèi)市場(chǎng)陷入一種膠著狀態(tài)，市場(chǎng)分歧較大，市場(chǎng)等待趨勢(shì)明朗，整體市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)在低位徘徊。依據(jù)量在價(jià)先的原理，隨著成交量的持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)的調(diào)整壓力越來(lái)越大，最終會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商率先跳水。對(duì)市場(chǎng)影響：信貸收緊購(gòu)房首付門(mén)檻大幅提高。對(duì)市場(chǎng)影響：整體購(gòu)房需求大幅下降，觀望產(chǎn)生，需求壓抑。目前東莞市場(chǎng)上購(gòu)房客戶主要分為四種：受影響最直接的是投資需求，當(dāng)前政策重點(diǎn)打擊對(duì)象就是投機(jī)需求，其次是

10、投資需求，東莞市場(chǎng)基本上沒(méi)有投機(jī)需求，主要以長(zhǎng)線投資為主，追求出租回報(bào)，首付的大幅提高，大大打擊著他們的投資熱情；升級(jí)換代的換房需求在這輪政策調(diào)控中也受到抑制，在信貸收緊的大環(huán)境下，二套房貸的界定比較簡(jiǎn)單，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房就是二套房貸，因此改善需求也屬于二次置業(yè)的范疇，首付不低于五成；而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)的改善需求，影響不大，他們主要購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)為豪宅，首付四成和五成差異不大，但購(gòu)買(mǎi)力不是很強(qiáng)的改善需求，由于購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)總價(jià)比較高，首付增加一成壓力非常大；而對(duì)于恐慌性購(gòu)房，由于目前政策改變了市場(chǎng)的預(yù)期，他們由看漲轉(zhuǎn)成看跌，觀望隨即產(chǎn)生；而正常的剛性自住需求，在目前的政策下購(gòu)買(mǎi)90平米以下的中小戶型仍

11、然能享受到首付兩成，這種情況政策影響比較小，但購(gòu)買(mǎi)90平米以上的首付要三成，會(huì)有部分由于購(gòu)買(mǎi)力不足而放棄購(gòu)房或退而求其次，選擇90平米以下的戶型。對(duì)市場(chǎng)影響：信貸收緊對(duì)首次置業(yè)影響面超過(guò)70%2006年90/70政策出臺(tái)后，經(jīng)歷三年多的發(fā)展，比重仍然是倒掛嚴(yán)重。90平米以上的供應(yīng)在2009年新增住宅里占比超過(guò)75%含別墅，普通住宅里90平米以上的比例也超過(guò)70%。而新政規(guī)定首次購(gòu)買(mǎi)90平米以上首付不能低于30%，較之前政策寬松的時(shí)候要增加一成首付，置業(yè)門(mén)檻大大提高，政策對(duì)首次置業(yè)影響面超過(guò)70%。對(duì)市場(chǎng)影響：信貸收緊對(duì)合拼戶型影響較大，市場(chǎng)影響面超過(guò)10%。90/70政策經(jīng)歷三年多的落地執(zhí)行，

12、由于東莞需求戶型偏大，開(kāi)發(fā)商盡量在躲避政策，因此合拼戶型的現(xiàn)象比較普遍，在市場(chǎng)上的比重也比較大，據(jù)2008-2009年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，合拼戶型比重超過(guò)10%。合拼戶型其中有一套要作為二套房貸處理，按照新政規(guī)定，二套房貸首付不低于50%，最終使得購(gòu)房首付門(mén)檻大大提高，影響成交。對(duì)市場(chǎng)影響：二次置業(yè)60%的購(gòu)房者都會(huì)受到影響。根據(jù)東莞多個(gè)代表性項(xiàng)目的客戶匯總統(tǒng)計(jì)，多次置業(yè)客戶比重在50-70%之間，平均在60%左右。因此，二套房貸提高首付至五成，市場(chǎng)上60%的購(gòu)房者將會(huì)受到影響。對(duì)市場(chǎng)影響：東莞臨近深圳的片區(qū)、以深圳客戶為主的樓盤(pán)受影響較大。本次政策調(diào)控中首次打擊異地炒房 ，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)?/p>

13、納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。因此東莞臨近深圳的片區(qū)如塘廈、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)，由于當(dāng)中很多樓盤(pán)主要以深圳客戶為主，在目前的政策下當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行有可能不放貸，同時(shí)這些人群多屬二次置業(yè)，首付的大幅提高，市場(chǎng)觀望情緒比較重。對(duì)市場(chǎng)影響：豪宅、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小。對(duì)市場(chǎng)影響：信貸收緊影響小戶型公寓投資，但影響不是很大。小戶型公寓項(xiàng)目原本屬于投資性物業(yè)，但由于近年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整中，投資者的投資熱情受到較大的平抑，因此購(gòu)買(mǎi)小戶型公寓的群體多以自住加過(guò)渡為主，以首次置業(yè)為主，這部分群體受政策影響較?。黄浯?，小戶型公寓經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的井噴放量，進(jìn)入2010

14、年小戶型公寓新增供應(yīng)非常少，而且存量經(jīng)過(guò)2009年的消化所剩不多，造成當(dāng)前小戶型公寓供求關(guān)系是供應(yīng)偏緊，而需求相對(duì)還是比較旺盛；再者，由于小戶型公寓中有比較多的單身公寓，一方面總價(jià)低，另一方面租賃活躍，因此投資者比較喜歡投資單身公寓，投資需求比較旺盛，目前的政策提高首付到五成，影響的是單個(gè)投資客購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)會(huì)有所減少，但整體需求與供應(yīng)相對(duì)還是比較平衡。受影響比較大的是小戶型公寓中的偏大戶型，總價(jià)過(guò)高，對(duì)自住過(guò)渡需求和投資需求都造成過(guò)高的門(mén)檻。對(duì)市場(chǎng)影響：信貸收緊對(duì)公積金購(gòu)房影響不大，市場(chǎng)有20%購(gòu)房群體不受影響。公積金貸款利率較低，在當(dāng)前商業(yè)貸款利率折扣大幅減少的情況下優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸現(xiàn)；東莞公積金繳

15、納上限非常高，在公積金繳納人群中有部分公積金收入非常高，他們購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，同時(shí)公積金貸款在房?jī)r(jià)較高的情況下一直都是比較高的首付和比較低的貸款成數(shù)詳細(xì)情況參照下表，因此這部分人群受政策的影響比較小。目前東莞與公積金管理中心合作的開(kāi)發(fā)商逐步增多，同時(shí)公積金貸款在開(kāi)通綠色通道后放款速度也比較快，只是公積金貸款的返點(diǎn)比較難操作導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商合作意愿不高。這幾年?yáng)|莞普通住宅的成交數(shù)據(jù)中，每年有20%的購(gòu)房通過(guò)住房公積金貸款。可以認(rèn)為，在信貸收緊下，東莞市場(chǎng)起碼有20%的購(gòu)房群體基本不受影響。一、住房指成套住房，包括獨(dú)立廳、房間、廚房和衛(wèi)生間，下同每平方米單價(jià)(按建筑面積計(jì)，下同)低于4000元含4000元

16、，或低于5000元不含5000元且住房建筑面積不大于90平方米含90平方米的，貸款額度占房?jī)r(jià)比例不超過(guò)80%，貸款最常年限為30年。二、住房每平方米單價(jià)在5000元含5000元至5500元不含5500元之間的，貸款額度占房?jī)r(jià)比例不超過(guò)70%，貸款最常年限為20年。三、住房每平方米單價(jià)在5500元含5500元至6000元不含6000元之間的，貸款額度占房?jī)r(jià)比例不超過(guò)60%，貸款最常年限為20年。四、住房每平方米單價(jià)在6000元含6000元以上的，貸款額度占房?jī)r(jià)比例不超過(guò)50%，貸款最常年限為20年。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判：新一輪市場(chǎng)觀望產(chǎn)生，政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)?！靶聡?guó)十條”出臺(tái)后，各部委、各級(jí)省市政府將陸續(xù)

17、出臺(tái)相關(guān)配套執(zhí)行細(xì)化政策，包括央行、銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套含以上貸款購(gòu)房的首付及利率；財(cái)政部、稅務(wù)總局制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國(guó)土資源部改革土地出讓方式；住房建設(shè)部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時(shí)，細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行?？梢哉J(rèn)為，繼年初房地產(chǎn)政策調(diào)控后，新一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控在4月中旬拉開(kāi)序幕，接下來(lái)的3-5個(gè)月內(nèi)政策調(diào)控預(yù)期仍在持續(xù)，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的觀望、政策調(diào)控消化期。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判：供需拐點(diǎn)即將顯現(xiàn)。2009年1月市場(chǎng)可售存量到達(dá)最高位，為725.62萬(wàn)平米。隨著2009年市場(chǎng)的快速消化，增量供應(yīng)不足，導(dǎo)致存量持續(xù)回落，2

18、010年3月到達(dá)2009年以來(lái)的低位。今年是開(kāi)發(fā)年，很多新項(xiàng)目開(kāi)工，新增供應(yīng)也持續(xù)增加，據(jù)東莞中原研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，全年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò)700萬(wàn)平米。越往下半年走，新增供應(yīng)將大幅增加。市場(chǎng)可售存量目前基本上是最低位，隨著4-5月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)旺季的來(lái)臨，新增供應(yīng)明顯放量，在目前新一輪政策的調(diào)控下，成交預(yù)計(jì)比較平抑，使得存量觸底上升，供需拐點(diǎn)即將顯現(xiàn)。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判：量?jī)r(jià)明顯背離，縮量滯漲后預(yù)計(jì)進(jìn)入盤(pán)整。2009年2月東莞普通住宅的加權(quán)均價(jià)為5080元/平米，隨著大市上漲回暖，東莞房?jī)r(jià)也持續(xù)平穩(wěn)上升，至2010年2月到達(dá)最高位6221元/平米，上漲幅度高達(dá)22.5%。從2009年8月份開(kāi)始，隨著央行貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)，加上市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，整體市場(chǎng)成交量開(kāi)始回落，而價(jià)格仍然持續(xù)向上態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)量?jī)r(jià)的明顯背離，近兩個(gè)月則是縮量滯漲，市場(chǎng)上漲乏力，加上政策調(diào)控的力度較大，價(jià)格面臨著較大的調(diào)整壓力。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判：地產(chǎn)龍頭股價(jià)再創(chuàng)新低，進(jìn)入第三波調(diào)整，樓市調(diào)整壓力劇增。房地產(chǎn)板塊在2009年8月央行貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)時(shí)開(kāi)始見(jiàn)頂，至今經(jīng)歷兩波調(diào)整，這個(gè)過(guò)程中樓市中的房?jī)r(jià)卻持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，兩者之間嚴(yán)重背離。股市已經(jīng)充分提前反映市場(chǎng)悲觀預(yù)期，但樓市中由于供應(yīng)偏緊、開(kāi)發(fā)商資金充裕、地王拉升房?jī)r(jià)預(yù)期等因素