房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納的稅費(fèi)(20211109202330)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納的稅費(fèi)一、營(yíng)業(yè)稅一、應(yīng)稅范圍： 根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù) 時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：1 、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使 用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2 、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑 物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。1銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)

2、讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用 權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓 該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。二涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以 及契稅等。1 、銷售不動(dòng)產(chǎn)的

3、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?的規(guī)定： 1 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第十五條的規(guī)定確 定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。3營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按以下順序核定其營(yíng)業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按以下公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)本錢或

4、工程本錢X 1+本錢利潤(rùn)率+ 1營(yíng)業(yè)稅稅率上列公式中的本錢利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2 、其他具體規(guī)定如下： 1 根據(jù)?轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知?京地稅營(yíng) 1996592 號(hào)規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷 售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“效勞業(yè)一代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出， 由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn) 征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 2對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)

5、業(yè)稅 根據(jù)?轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答之一的通知?京地稅營(yíng)1995319 號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方以下簡(jiǎn)稱甲方提供土地使用權(quán)，另一方以下簡(jiǎn)稱乙方提供資金，合 作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體 的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價(jià)，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方那么以 轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取局部土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙 方都發(fā)生

6、了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅； 對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照?中華人民共和國(guó)營(yíng) 業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方或任何一 方將分得的房屋銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征 收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方假設(shè)干年，乙方投 資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一 經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得假設(shè)干年的土地使用權(quán)

7、，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建 筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“效勞業(yè)一租賃業(yè)征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng) 產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按?中華人民共和國(guó) 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的 合作建房，那么要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供 的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)

8、其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征 稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，那么不 屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么， 對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)那么按全部 房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，那么此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn) 投資入股，共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無 形資產(chǎn)征

9、稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)那么第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙 方后，如果各自銷售，那么再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng) 天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定 金的當(dāng)天。3 根據(jù)?轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答之一的通知?京地稅營(yíng)1995319 號(hào)規(guī)定：以“還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾假設(shè)干年后可將房屋價(jià)款歸還購 房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促

10、銷手段。對(duì)以“還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng) 按向購置者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本支出。4中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題 根據(jù)?轉(zhuǎn)發(fā)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)?的通知?京地稅營(yíng)1994205 號(hào)規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不管是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn) 分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè) 稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收

11、費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房包括分面積各自銷房的，那么對(duì)中外雙方各自銷售 商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，那么就統(tǒng)一的銷售商品房 收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，那么對(duì)外方銷售商品房的全部收 入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)征營(yíng)業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除 的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 對(duì)中方定期

12、獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為 5%。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額X 5%二、城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)?中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例?國(guó)發(fā) 1985 第 19 號(hào)規(guī)定：一計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。二稅率：分別為 7%、 5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。1 、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率

13、為7%；2 、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；3 、納稅義務(wù)人所在地不在 1、2 項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為 1%；三、教育費(fèi)附加根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)?北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知?的通知 京稅三 1994217 號(hào)的規(guī)定：一計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額二稅率為 3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額X費(fèi)率。四、土地增值稅根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例?國(guó)發(fā) 1993 138 號(hào)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納 稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適

14、用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除?條 例?規(guī)定的扣除工程金額后的余額，為增值額。具體講：一對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒 有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法?的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn) 讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。二轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。三附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。四取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。五土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) 計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值

15、額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除?條例?和?細(xì)那么?規(guī)定的扣除工程金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)?中華人民共 和國(guó)土地增值稅暫行條例?規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除工程金額包括：1 、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2 、開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；3 、新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4 、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程。根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除工程，具體 為：1取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī) 定

16、交納的有關(guān)費(fèi)用。2開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢，包括土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。3開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)工程進(jìn)行歸集 或分?jǐn)?。為了便于?jì)算，市政府在京政發(fā)1996 7 號(hào)?北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知?中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸

17、款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取 得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā) 本錢的 10%的以內(nèi)計(jì)算扣除。4舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn) 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置本錢價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。5與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。6加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得

18、土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢 之和加計(jì) 20的扣除。六稅率： 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除工程金額50的局部，稅率 30 。增值額超過扣除工程金額 50，未超過扣除工程金額100的局部，稅率 40。增值額超過扣除工程金額100，未超過扣除工程金額200的局部，稅率 50 。增值額超過扣除工程金額200的局部，稅率為60。根據(jù)?關(guān)于土地增值稅假設(shè)干征收管理問題的通知?京地稅二 1996 240 號(hào)規(guī)定，對(duì)經(jīng)常發(fā)生 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及本錢確定或其它原因， 而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該工程

19、全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算， 多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 1%的比例預(yù)征土地增值稅。五、房產(chǎn)稅： 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的 , 需繳納房產(chǎn)稅。 根據(jù)?中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例?國(guó)發(fā) 198690 號(hào)的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建 制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房 產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值評(píng)估值X 1- 3

20、0%X 1.2%。六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的 , 需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?國(guó)務(wù)院令第17 號(hào)發(fā)布的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) , 對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì) 稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=E 各級(jí)土地面積X相應(yīng)稅額 。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額 8元；三級(jí)土地每平方米年稅額 6 元；四級(jí)土地每平方米年稅額 4 元；五級(jí)土地每平方米年稅額 1 元；六級(jí)土 地每平方米年稅額 0.5 元。七、城市

21、房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。一根據(jù)?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例?中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133 號(hào)令公布規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房 產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅 ,稅率為 1.2%。計(jì)算公式為 ：年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值X 稅率X 1-30%。二根據(jù)北京市人民政府發(fā)布?北京市征收中外合營(yíng)企業(yè)土地使用費(fèi)暫行規(guī)定?的通知京政發(fā)198581 號(hào)的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)出讓方 式取得土地使

22、用權(quán)者除外，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、根底設(shè)施完善程度 等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定， 計(jì)算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積 * 適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。八、印花稅根據(jù)?中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例?中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11 號(hào)的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑 證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額X稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證合同暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活 動(dòng)中

23、所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同 應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督 買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督 領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。九、契稅根據(jù)?中華人民共和國(guó)契稅暫行條例?國(guó)務(wù)院令第 224 號(hào)的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó) 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)

24、轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與和交換、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 一以下轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：1 、 以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的；2 、以獲獎(jiǎng)、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；3 、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；4 、以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。二 契稅的計(jì)稅依據(jù)如下：1 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格； 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì) 利益。房屋買賣的成交價(jià)格中所包含

25、的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成局部，不應(yīng)從中剔除，因 此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額 計(jì)算繳納契稅。用權(quán)出售、房屋買賣的市，為交換價(jià)格的差額；定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)2 、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使 場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定；3 、土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換4 、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī) 讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益。5 、承受土地、房屋局部權(quán)屬的，為所承受局部權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)局部 全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的局部權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的