物業(yè)公司組建方案

1、物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定， 擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下 ：一、組建物業(yè)公司的目的 ：1 、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、 全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客 戶提供安全、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客 戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務 實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風。2 、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、 服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、 競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意 識。具備

2、八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐 心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值” 、“增值”。 根據(jù)物業(yè)項目的設備、 設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃， 結合設 備、設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施， 確保日常的正常運轉。3 、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質量。圍 繞業(yè)主舉辦各種各樣、 豐富多彩的聯(lián)誼活動， 通過多種方式展現(xiàn) 具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增 進與業(yè)主之間的交流和溝通， 贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和 支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本

3、3、股權結構及出資方式4、擬定經(jīng)營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件1 、企業(yè)名稱的確定 ;2 、企業(yè)住所 ;3 、法定代表人 ;4 、注冊資本 ;5 、公司章程 ;6 、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設立程序在組建條件具備以后 , 申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單 位寫出申請設立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質報告 , 連同相關申請資料 送交當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后, 再按有關規(guī)定向當?shù)毓ど绦姓芾頇C關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù), 領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 , 即可對外營業(yè) , 并按規(guī)定在 30日內(nèi)到房地產(chǎn)管 理部門申辦資質備案和資質等級證書 , 還要向稅務機關辦理稅務 手續(xù)。（四）、物業(yè)企

4、業(yè)資質申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 , 按照規(guī)定申報企業(yè)資質 , 物業(yè)管理 企業(yè)的資質等級1）資質一級企業(yè) : 注冊資本 500 萬元以上 ; 具有中級以上職 稱的人員不少于 30 人,企業(yè)經(jīng)理取得 建設部頒 發(fā)的 物業(yè)管理企 業(yè)經(jīng)理 崗位證 書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書 ; 管理兩 種類型以上的物業(yè) ; 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基 數(shù)的百分比之和不低于 100%;20%以上的管理項目獲得建設部授 予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）”稱號 ; 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度 ; 建立 了維修基金管理與使用制度。2）資質二級

5、企業(yè) : 注冊資本 300 萬元以上 ; 具有中級以上職 稱的管理人員、 工程技術人員不少于 20 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設部 頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,60%以上的部門經(jīng)理、 管理員 取得從業(yè)人員崗位證書 ; 管理兩種類型以上的物業(yè) ; 管理各類物 業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小 區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū) ） ”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè) 管理優(yōu)秀住宅小區(qū) （大廈、工業(yè)區(qū) ）稱號; 具有健全的企業(yè)管理制 度和符合國家規(guī)定的財務管理制度 ; 建立了維修基金管理與使用 制度。3）資質三級企業(yè)

6、: 注冊資本 50萬元以上 ; 具有中級以上職稱 的管理人員、 工程技術人員不少于 8人,經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物 業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,50%以上的部門經(jīng)理、 管現(xiàn)員取得從業(yè) 人員崗位證書 ; 有委托的物業(yè)管理項目 : 具有比較健全企業(yè)管理 制度和財務管理制度 ; 建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構架：二）、人員編制總經(jīng)理：人財務部：人物業(yè)管理部：人工程管理部：人安全保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人（三）、職責、服務內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：1 、職責： 為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源 負責日常辦公行政事務 管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案 接受和處理業(yè)主報修、

7、投訴、委托服務事宜 協(xié)調各部門日常運作檢查服務質量，對不合格服務采取糾正和預防措施 負責日常物業(yè)管理費用收取2 、服務內(nèi)容：建立客戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令 和協(xié)調各部門為業(yè)主提供服務按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案按內(nèi)部管理要求， 做好物業(yè)管理日常行政、 后勤工作 按培訓計劃， 組織和落實培訓事宜， 并記錄考察結果 做好與業(yè)主的溝通、回訪工作按服務質量評定要求和不合格服務控制， 做好服務質 量控制工作按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作做好業(yè)主裝修管理3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)工作計劃和業(yè)主需求下達指令財務客戶

8、服務員文員按工作指令實施工作結果物業(yè)管理部進行檢查根 據(jù) 實 際 效 果 進 行根據(jù)實際情況和新的需求擬 定新的工作計劃實施過程中信息反饋 質量分析改正 擬定糾正 / 預防措施對外服務工作流程圖各種渠道下達指令物 業(yè) 管評定業(yè)主需求部門主管或相關人員實施過監(jiān)督有關部門業(yè)主進行檢查服務結果服務質量控制圖樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權益，按售、租合同 有關條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：A 、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在 物業(yè)管理部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。工程部相關人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等） ；檢查

9、室內(nèi)所有設備、設施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花 等）；查對水電表的當前讀數(shù)并記錄。B 、將上述三項內(nèi)容的檢查結果填寫在交房驗收記錄表 中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。C 、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理 意見后安排落實整修、 調換、清潔、打掃等服務工作。 由業(yè)主（住 戶）認證并填寫樓宇維修記錄 。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進行接管準備工作成立項目管理處 組織驗收小組 相關記錄及表格開發(fā)公司移交鑰匙，物業(yè)公司接管工程質量遺留問題施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權益，確保物業(yè)的安全和整體形 象，按照有關規(guī)定， 結合物業(yè)項目的實際情況， 編制裝修手冊

10、， 加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細 致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、 裝修管理組織： 物業(yè)管理部負責裝修管理事宜 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查B、 裝修管理： 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關手續(xù) 審核裝修者的相關資料，宣傳裝修手冊及裝修管理規(guī)定 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 辦理施工人員出入登記 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾 裝修安全管理 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修 發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行 物業(yè)項目檔案資料管理 檔案是物業(yè)管理的重要組成部分， 管理好檔案是物業(yè)管理工 作的重要內(nèi)容， 應按檔案

11、管理要求建立完善的檔案管理體系， 使 檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等 方面發(fā)揮重要作用。A、 建檔要求： 按建檔流程，完善檔案管理制度 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理 對使用率高的檔案實行受控制管理 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)?；芾鞡、 建檔流程：物業(yè)公司管理文件檔案房屋結構、建筑工程檔案設備、設施檔案住戶檔案各項服務檔案D、檔案資料受控管理： 為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存， 而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管 理。E、相應文件、資料： 物業(yè)管理服務合同 管理公約 業(yè)主公約 住戶手冊 裝修手冊 有關政策法規(guī)資料 崗位職責

12、員工手冊 行政管理制度 報修、投訴、熱線服務受理有關規(guī)定 報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度 檢查制度 服務質量評定、不合格服務控制有關規(guī)定 相關費用收取的財務管理制度F、質量記錄： 根據(jù)物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責： 確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉及完好 按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng) 為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?、內(nèi)容： 供電系統(tǒng) 弱電系統(tǒng) 消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修服務3、程序工程管理部工作流程圖下達工作指令 組織實施 實施工程管理部設備、設施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計劃、月計劃下達指令 組織實施 實施業(yè)主報修工作流程

13、工程管理部核實處理、開維修單維修班檢查驗收上門提供服務（維修）服務結果收款4、工程管理部應急預案 發(fā)生停電事故時應急預案 發(fā)生漏水事故時應急預案 供電所一路供電斷開時應急預案 發(fā)生停水事故時應急預案 發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件崗位職責各種設備、設施操作程序各崗位交接班規(guī)定設備、設施管理總則設備、設施巡檢制度各種設備、設施臺帳年度維修保養(yǎng)計劃安全操作規(guī)程裝修工程管理制度報修服務規(guī)程各項抽查制度不合格服務控制有關規(guī)定6、 質量記錄 ：根據(jù)物業(yè)項目設備、設施管理和服務實際具體制定。 安全保衛(wèi)部：1、職責： 負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作 負責物業(yè)項目的消防安全工作 負責物業(yè)項目的車

14、輛進出、停放的管理工作 負責物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作2、內(nèi)容： 物業(yè)項目內(nèi)、外安全 停車場、停放車輛安全 設備、設施區(qū)域安全 消防設備、設施正常使用 業(yè)主二次裝修安全3、程序：安全保衛(wèi)工作流程圖下達指令 安保領班 執(zhí)行指令 安保工作范圍抽查抽查檢查擬定糾正 / 預防措施、計劃操作實施服務過程檢查安全管理組織示意圖安全保衛(wèi)部各部門安全小組消防專員義務消防隊突發(fā)事件搶險隊公司分管安全副總全體員工消防應急方案試圖總值班領班急赴 現(xiàn)場指揮，呼叫 機動保安、值班 電工急赴現(xiàn)場消控中心向 119 報警，打開應急 廣播通知相應樓 層有序撤離，向 有關領導報告安排值班電工切房間電源人員搶救維持秩序

15、，自救滅火，斷失火房間電源，關閉煤氣生命，向協(xié)助調查。組織維持關閉煤氣。公司領導 秩序。匯報突發(fā)事件應急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài) 狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主 的人身安全和財產(chǎn)安全。處理程序：A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現(xiàn)場了解情 況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原 因及目前狀況。必要時中控室應向 110 報警，報清地點、 路名、聯(lián)系電話、目前狀況。B、應立即通知總值班領導及各部門有關人員趕赴現(xiàn)場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領下 前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最 快的速度控

16、制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最 低。D、成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。E、根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務。F、配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調查取 證。G、采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確保現(xiàn)場勘察。H、事件結束后， 分析原因，制定糾正 / 預防措施，填寫突 發(fā)事件記錄表。I 、 物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正 / 預防措施的落實 結果。4、相應文件：崗位職責各崗位交接班規(guī)定各崗位服務程序日常工作規(guī)定中控室管理規(guī)定巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序消防安全“三級”工作管理制度消防安全檢查制度消防報警操作及滅火應急方案突發(fā)事件時的應急方案停車場管理規(guī)定各級

17、抽查制度5、質量記錄：根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務實際具體制定。 環(huán)境管理部：1、職責 ： 負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔 負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作 負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作 負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑 垃圾、裝修垃圾）2、內(nèi)容： 公共場所、公共區(qū)域清潔 設備、設施區(qū)域清潔 停車場清潔 周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔 區(qū)域綠化 區(qū)域滅蟲3、程序： 按有關規(guī)定的清潔標準進行規(guī)范程序清潔 按有關的綠化標準進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護 按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運 按有關的無蟲害標準進行規(guī)范程序滅蟲環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令 安排工作4、相應文件： 崗位職責環(huán)境清潔工作

18、標準垃圾房管理制度垃圾處理及清運服務綠化管理制度滅蟲工作操作規(guī)范各級抽查制度5 、質量記錄：根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務實際具體制定。培訓實施根據(jù)制定的管理目標， 結合 項目的要求， 將對員工進行 不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓，提高員工素質，使其能夠滿 足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預期的目的。 崗位培訓 ：上崗前組織對管理和服務員工進行的針對性 培訓，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務理念、質量方針 和目標、物業(yè)特點、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。 崗內(nèi)培訓 ：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓， 主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技 日常培訓 ：根據(jù)實際

19、工作需要， 組織員工參加不同的專題培訓，其中：管理人員側重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學習先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術人員參加特種崗位培訓和專業(yè)培訓；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓 培訓后跟蹤 ：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建 立個人培訓檔案， 日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行 工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結合起 來。四、物業(yè)管理費核算項目：員工工資員工福利（四金）員工餐費勞保用品費培訓費辦公費日常通訊費正常水電耗損費公用設備、公共設施日常運行、維修、保養(yǎng)費環(huán)境保潔費安保費消耗物料、材料費保險購置費稅金物品折舊費 物業(yè)管理費及各項服務收費標準另定、近期目標及發(fā)展目標：1 、近期目標：A、建立一支具有高水平、高素質