土地增值稅稅收風(fēng)險識別方法研究

1、土地增值稅稅收風(fēng)險識別方法研究摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國迅猛開展的經(jīng)濟(jì)的帶動下開展日趨成熟，目前已經(jīng)占我國GDP相當(dāng)一部分比重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的是土地和資金，相應(yīng)的涉及到的最重要的稅種就是土地增值稅，作為地方稅收的主要來源之一，其征管的力度在很大程度上決定著地方稅收的增長和開展。那么在實(shí)際征管過程中如何有效的識別土地增值稅的稅收風(fēng)險并有效的預(yù)防和管理就顯得尤為重要。本文結(jié)合土地增值征管過程中的風(fēng)險進(jìn)展分析并以此建立稅收風(fēng)險識別方法體系。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；稅務(wù)風(fēng)險識別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國城市化進(jìn)程的不斷加速過程中得到迅猛開展，雖然近兩年增長趨勢放緩，但總體來說還是呈現(xiàn)增長的狀態(tài)。

2、2021年以來，國家陸續(xù)出臺了很多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的宏觀政策，主要是為了抑制過快增長的房價，從而削減房地產(chǎn)泡沫，同時稅收機(jī)關(guān)也逐漸加大對該行業(yè)的稅收征管力度。但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及稅種較多、運(yùn)營方式較復(fù)雜的特點(diǎn)決定了其征管的難度，尤其是土地增值稅的核算征管，難度之大更是不言而明。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管過程中存在的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的核算最復(fù)雜，可將土地增值稅征管中存在的風(fēng)險歸集為兩大類：一房地產(chǎn)行業(yè)因自身財務(wù)核算不標(biāo)準(zhǔn)等造成的風(fēng)險；二征管部門人員因自身才能等原因造成的風(fēng)險；三其他風(fēng)險。詳細(xì)如下：三除上述之外的其他風(fēng)險，如利用稅收優(yōu)惠：合作建房、企業(yè)兼并等進(jìn)展避稅；出售出售

3、土地使用權(quán)等存在的風(fēng)險二、風(fēng)險識別指標(biāo)體系的構(gòu)建在各行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)以其涉及稅種多、核算復(fù)雜著稱，其中土地增值稅按照“先預(yù)征、后清算的原那么進(jìn)展征收，本著這個思路，將土地增值稅的風(fēng)險識別指標(biāo)按環(huán)節(jié)主要分為三類：整體風(fēng)險識別指標(biāo)、預(yù)征階段風(fēng)險識別指標(biāo)和清算階段風(fēng)險識別指標(biāo)。詳細(xì)見下表：1整體稅收風(fēng)險識別指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開發(fā)需繳納的土地增值稅與房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤、收入都具有正相關(guān)性，可據(jù)此來構(gòu)建如下分析指標(biāo)：指標(biāo)1：凈利率=凈利潤/銷售收入指標(biāo)說明：與毛利率相比，凈利率考慮了期間費(fèi)用的因素，能反映最終經(jīng)營成果與收入的比例關(guān)系。將其與同期同類企業(yè)統(tǒng)計得出預(yù)警值相比較，假設(shè)過低可能為本錢數(shù)據(jù)不真實(shí)。

4、指標(biāo)2：土地增值稅負(fù)比=實(shí)際繳納的土地增值稅/應(yīng)稅銷售收入指標(biāo)說明：該指標(biāo)旨在對土地增值稅稅負(fù)進(jìn)展分析，可以參考同期同類樓盤的指標(biāo)情況以及近幾年該納稅單位指標(biāo)值，假設(shè)存在較大差異，即有理由疑心收入、本錢或者納稅義務(wù)的履行方面可能存在疑點(diǎn)，有待進(jìn)一步進(jìn)展評估。指標(biāo)3：企業(yè)所得稅稅負(fù)比=實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅/應(yīng)稅銷售收入指標(biāo)說明：該指標(biāo)主要是對納稅人企業(yè)所得稅稅負(fù)進(jìn)展分析，一般企業(yè)所得稅稅率為25%，假設(shè)有較大差異，主要關(guān)注是否有雙限房及不征稅收入，同時關(guān)注是否有少計收入等情況。2預(yù)征階段稅收風(fēng)險識別指標(biāo)。針對尚未到達(dá)清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)工程，稅收機(jī)關(guān)對納稅人在工程銷售階段，按月或按季以申報銷售收

5、入按某一預(yù)征率進(jìn)展土地增值稅的預(yù)征。指標(biāo)4：營業(yè)稅懷土地增值稅度稅根據(jù)差=營業(yè)稅-銷售不動產(chǎn)-土地增值稅-預(yù)征指標(biāo)說明：按稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。同時，這些轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為也會形成轉(zhuǎn)讓增值額，因此也屬于土地增值稅的應(yīng)稅工程。根據(jù)鉤稽關(guān)系，上述指標(biāo)合理值應(yīng)為0。假設(shè)出現(xiàn)差額，可能因?yàn)槠髽I(yè)少申報營業(yè)稅、土地增值稅，也有可能企業(yè)申報期出錯等情況。指標(biāo)5：土地增值稅額變動率=本期應(yīng)納土地增值稅額/本期房產(chǎn)銷售收入+本期預(yù)收賬款期末數(shù)-本期預(yù)收賬款期初數(shù)÷上期應(yīng)納土地增值稅額/上期房地產(chǎn)銷售收入+上期預(yù)收賬期末數(shù)-上期預(yù)收賬款期初數(shù)-1×100%指標(biāo)說明：根據(jù)規(guī)定，房開企業(yè)

6、正常開發(fā)期間，土地增值稅稅負(fù)應(yīng)當(dāng)根本保持在一樣程度，如稅負(fù)變動大，那么可能存在少申報土地增值稅及財務(wù)報表數(shù)據(jù)不實(shí)的問題。該指標(biāo)預(yù)警值為0。3清算階段稅收風(fēng)險識別指標(biāo)。根據(jù)國家稅務(wù)總局出臺的?關(guān)于印發(fā)的通知?國稅發(fā)202191號，對符合土地增值稅清算條件的工程進(jìn)展專項(xiàng)清算根據(jù)土地增值稅的計算特點(diǎn)，在清算評估指標(biāo)的構(gòu)建上分為兩個部分。第一部分評估指標(biāo)是針對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的評估。 指標(biāo)6：銷售面積差=企業(yè)申報已售面積/第三方公布已售面積指標(biāo)說明：該指標(biāo)合理值應(yīng)為0。假設(shè)出現(xiàn)負(fù)值，那么說明有部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋以其附屬建筑銷售后，沒有被計入已售面積中，相關(guān)收入也就沒計入土地增值稅征稅范圍。指

7、標(biāo)7：單位面積銷售價格=主營業(yè)務(wù)收入/工程總建筑面積指標(biāo)說明：該指標(biāo)可與房管局網(wǎng)站上網(wǎng)簽的該樓盤平均售價進(jìn)展比較，如過低，可能在少計收入的問題。指標(biāo)8：單位面積建筑本錢差異率=單位面積建筑本錢/參照值-1×100%指標(biāo)說明：通過詳細(xì)房產(chǎn)工程的單位面積建筑本錢與該地區(qū)的參照值進(jìn)展比照，假設(shè)高于標(biāo)準(zhǔn)值，那么可能存在虛增建筑本錢的情況。假設(shè)單位面積建筑本錢差異率大于0，那么產(chǎn)生稅收風(fēng)險，差異率越大稅收風(fēng)險越大。三、案例驗(yàn)證本文借助北京某上市房地產(chǎn)公司的B工程二期進(jìn)展驗(yàn)證，數(shù)據(jù)來源全部為其資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表和相應(yīng)本錢，經(jīng)核算比對得出如下結(jié)論：通過對預(yù)征階段風(fēng)險識別分析得出，A世紀(jì)城工程二期土地增值撕毀預(yù)繳階段存在較大異常，可能存在隱瞞收入進(jìn)而少申報繳納土地增值稅或隱瞞不繳的情況，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)展排查。通過對清算階段風(fēng)險識別分析得出，A世紀(jì)城工程二期存在少計銷售收入和虛增建筑安裝本錢、其他開發(fā)本錢的可能。四、結(jié)論及展望上述三個階段的指標(biāo)并不是每次都全部用來識別可能存在的風(fēng)險，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未到達(dá)清算條件，處于預(yù)征階段，那么根據(jù)預(yù)征階段識別指標(biāo)和整體分析階段識別指標(biāo)來進(jìn)展分析即可；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已到達(dá)清算條件，那么可根據(jù)整體分析識別指標(biāo)和清算階段識別指標(biāo)來進(jìn)展分析。同時不同階段分析時可進(jìn)展比對驗(yàn)證，以確定風(fēng)險是否真的存在。房地產(chǎn)行業(yè)是個值得研究的行業(yè)，涉