我國房地產企業(yè)資本結構研究

1、我國房地產企業(yè)資本結構研究摘要如今，正經歷著國家政策調整和經濟變化等多種因素影響的我國房地產行業(yè)的動態(tài)和走向為社會所關注。作為與百姓生活息息相關的行業(yè)，其能否健康發(fā)展將會對包括社會穩(wěn)定、勞動力就業(yè)在內的社會多個領域產生巨大影響，要解決這一問題需要從多個方面入手，其中房地產企業(yè)的資本結構問題便是影響行業(yè)發(fā)展的一個關鍵因素。本文從資本結構角度對房地產行業(yè)的當前現(xiàn)狀進行分析，找出目前存在于資本結構中的不足之處，并對此提出優(yōu)化建議，這對促進我國房地產企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用。關鍵詞 房地產企業(yè) 資本結構 融資結構 優(yōu)化建議一、緒論房地產行業(yè)作為特殊的高風險資本密集型行業(yè)，存在著其獨有的資本結構，

2、資金是其非常重要的生產要素。在如今國家對行業(yè)進行政策調控愈加嚴厲的情況下，房地產企業(yè)的資金來源受到進一步限制，原本存在的過分依賴銀行借款、內源融資所占比例過低的特點所帶來的不利影響在新政策下暴露無遺，而目前我國多數(shù)房地產企業(yè)的資產負債率偏高，短期負債比例高于長期負債比例的資本結構狀況也使房地產企業(yè)缺乏抵御市場風險的能力。因此，選擇合理的資本結構，確立合適的融資結構對房地產開發(fā)企業(yè)尤為重要，這同時也有利于實現(xiàn)國家要“促進房地產市場健康發(fā)展”的調控目的。1.1選題的背景與意義選題的背景近些年，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，已成為國民經濟的支柱產業(yè)之一，在我國國民生活中起到舉足輕重的作用，上市公司中不僅房

3、地產類公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產領域的非房地產公司也不在少數(shù)，2011年中國社科院頒布的住房綠皮書指出中國房地產行業(yè)的毛利潤率高達55.72%，投資房地產的高盈利性更使其受到廣大投資者的青睞。但是房地產行業(yè)在我國的發(fā)展時間較短，發(fā)展過程中又受到諸如經濟體制轉軌、政策變動頻繁等外部因素的沖擊，使得房地產行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如房價過高、房屋分配不合理、房屋利用率低等問題，社會上更是出現(xiàn)了 “蝸居”、“房姐”等一系列熱點現(xiàn)象。國家推出了一系列措施對房地產行業(yè)進行宏觀調控，對企業(yè)的土地使用、資金來源等多個方面進行了規(guī)范和約束，以期解決在行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，促進行業(yè)的健康發(fā)展。1.1.2選題的意

4、義在如今外部環(huán)境約束嚴格、行業(yè)正經歷變革和轉型的情況下，本文擬從房地產企業(yè)內在角度出發(fā)，從資本結構角度對房地產企業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，提高企業(yè)的競爭力，增強企業(yè)抵御風險的能力。選擇資本結構作為本文房地產企業(yè)研究重點的原因主要有如下三點：首先，作為公司財務學三大決策體系之一的資本結構決策是影響公司能否良好經營運轉的重要因素，研究表明，資本結構的選擇不僅與公司治理結構和宏觀經濟政策有關，而且會對公司的資本成本和市場價值產生重要影響；其次，房地產行業(yè)作為公認的高風險資本密集型行業(yè)，資金是其最重要的生產要素之一，而房地產企業(yè)的融資模式又受其開發(fā)模式的制約表現(xiàn)出投資金額大、回收期長的特點，所以解決房地產企業(yè)

5、資金來源與構成的問題不僅將對個別企業(yè)更能對整個行業(yè)的健康發(fā)展起到至關重要的作用；再次便是來自于我國實際背景造成的房地產行業(yè)內部發(fā)展規(guī)模及地域發(fā)展間的不均衡。據中國房商網的一項統(tǒng)計數(shù)據顯示我國具有一級資質的房地產企業(yè)僅占所有房地產開發(fā)企業(yè)的2%左右。這種不均衡會對企業(yè)融資渠道及方式產生巨大影響，針對房地產行業(yè)資本結構進行分析可以對解決行業(yè)發(fā)展不均衡的問題產生幫助。因此，從資本結構角度研究房地產企業(yè)便具有極為重要的意義。1.2國內外研究現(xiàn)狀現(xiàn)代資本結構理論起始于1958年Modigliani和Miller提出的MM定理。自此，關于如何構建最優(yōu)的資本結構體系以使公司價值最大、綜合資本成本最低成為了企

6、業(yè)財務管理學中一直爭論的話題。在Modigliani和Miller提出關于公司資本結構的研究之后，20世紀七八十年代后又出現(xiàn)了一些新的資本結構理論，主要有代理成本理論，信號傳遞理論和優(yōu)序融資理論等，這些理論都從不同的角度對公司應當如何構建最優(yōu)的資本結構進行了闡述。目前，國內外對企業(yè)資本結構的研究主要集中在資本結構與企業(yè)價值之間的關系和資本結構的影響因素兩個方面。結合本文特點單從第一方面來看，1963年Modigliani和Miller提出修正的MM理論認為若考慮公司所得稅的影響，債務籌資將非常有益，公司的最優(yōu)資本結構是100%的負債，而公司的加權平均資本成本（WACC）將隨著公司對債務籌資依賴

7、程度的加大而降低；Johnson（1997）和Michaelas（1999）均運用實證分析的方法認為資本結構和公司績效兩者之間存在負相關關系；Booth等（2001）研究得出了公司績效和資本結構之間具有非常顯著的負相關關系的結論；Frank和Coyal（2003）對美國的非金融企業(yè)從1950年至2000年五十年間近20萬個觀測變量的龐大數(shù)據庫進行了分析，在此基礎上得出企業(yè)價值與市場價值財務杠桿比率之間呈負相關的研究結果。國內關于資本結構和公司績效關系的研究成果主要有：陸正飛和辛宇（1998）通過實證分析認為資本結構在不同行業(yè)間具有顯著的差異，資本結構（長期負債比率）及獲利能力兩者間存在顯著的負

8、相關；李錦望、張世強（2004），畢皖霞、徐文學（2005）和胡竹枝（2005）分別以我國家電行業(yè)上市公司為樣本，我國電子制造業(yè)上市公司為樣本和我國中小企業(yè)上市公司為樣本對資本結構與企業(yè)價值進行了實證分析，分析結果均證明資產負債率與企業(yè)價值負相關；王穎（2008）選取了2006年滬深兩市的制造業(yè)家族上市公司作為研究樣本，實證結果表明在一定情況下資本結構和企業(yè)價值間存在正向相關。國內對于房地產企業(yè)資本結構的研究起步較晚，大部分學者采用的是實證研究的方法，在房地產企業(yè)資本結構和經營績效關系的問題上，莫生紅（2007）通過實證檢驗得出我國房地產上市公司的資本結構和績效之間存在顯著的負相關關系，范意婷

9、（2011）得出了兩者之間存在正相關的與之相反結論。國內外學者們在資本結構和經營績效這個問題上存在的巨大差異一定程度上是由于他們在各自假設或替代變量的確定上存在著差異造成的，但不可否認的一點便是一個合理的資本結構是影響企業(yè)高績效實現(xiàn)過程中非常重要的影響因素，而負債率水平原本便高于企業(yè)平均水平的房地產行業(yè)更是如此。1.3主要內容與研究方法本文主要針對我國房地產企業(yè)的資本結構這一重要問題展開詳細討論，以滬深兩市上市公司為例，從現(xiàn)實的狀況入手，通過比較分析、數(shù)據分析和案例分析等方法，總結存在于房地產企業(yè)資本結構中的不足之處，并進一步提出對這些不足之處加以優(yōu)化的建議。本文的研究目的便是希望能夠促進我國

10、房地產業(yè)的健康發(fā)展，并使其能夠發(fā)揮對于居民生活中所起到的積極作用。本文首先通過數(shù)據分析對目前我國房地產行業(yè)資本結構特征進行闡述，然后通過比較分析、案例分析對房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀進行說明，最后結合具體情況提出優(yōu)化建議。二、我國房地產企業(yè)資本結構現(xiàn)狀分析2.1我國房地產上市公司資本結構特征分析企業(yè)資本結構是指企業(yè)的權益資本和長期負債資本同企業(yè)總資本的比例關系，通常可以用資產負債率來進行考量。在本節(jié)中，選取截止目前東方財富網上在列的我國滬深兩市房地產上市公司作為樣本，剔除ST及數(shù)據異常公司，樣本數(shù)量共120家，選取2011、2012年的資產負債率、流動負債占總負債比例等數(shù)據進行分析，通過描述性統(tǒng)計對目

11、前我國房地產上市公司的資本結構特征進行觀察。圖一.2003-2009年我國房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率情況圖二.我國部分行業(yè)上市公司資產負債率情況附注：圖片來自于中國地產網圖三.2011、2012年我國房地產上市公司資產負債率情況 項目日期樣本數(shù)量最大值最小值平均值中位數(shù)2011年12月31日12095.54%20.84%63.54%66.02%2012年12月31日12093.06%21.2%64.18%67.64%圖四.2011、2012年我國房地產上市公司流動負債占總負債的比例情況 項目日期樣本數(shù)量最大值最小值平均值中位數(shù)2011年12月31日12095%26.54%73.52%74.79%

12、2012年12月31日12094%27.45%73.05%74.06%附注：資料通過東方財富網房地產上市公司財務數(shù)據計算所得通過以上圖表可以看出房地產行業(yè)的資本結構主要呈現(xiàn)如下特點：房地產企業(yè)的資產負債率普遍偏高行業(yè)總體數(shù)據來看，圖一顯示七年間我國房地產行業(yè)的平均資本負債率短期內有所波動，整體稍有下降，主要原因可能是在該時段內我國股市的整體繁榮導致企業(yè)股權融資的規(guī)模增大，但是在與其他行業(yè)總體的資產負債率對比中房地產行業(yè)仍是除去金融行業(yè)外負債率最高的行業(yè)，圖二表明這一指標基本維持在71%-75%之間，這是非常危險的比例，比較國外發(fā)展比較成熟的房地產市場，美國房地產企業(yè)資本負債率在35%左右，而香

13、港的企業(yè)多數(shù)也在30%-40%之間，新鴻基、恒基兆業(yè)等規(guī)模較大的香港地產公司該比例近幾年則控制在20%左右；單從行業(yè)內部來看，圖三顯示2011與2012年資產負債率平均值分別達到63.54%、64.18%，且最大值都在95%左右。這些數(shù)據從總體上說明了行業(yè)內大部分公司更傾向于保持中高負債率資本結構的特點，房地產企業(yè)的大部分資金來源依賴于債權融資，這雖與行業(yè)的特點分不開，但是過高的負債率必然會使企業(yè)的資本成本增加，進而給企業(yè)的經營帶來風險，因此當前我國房地產企業(yè)面臨的主要問題是降低資產負債率。短期負債比例高于長期負債從行業(yè)內公司的流動負債占總負債的比例來看，圖四數(shù)據顯示出短期負債更受房地產企業(yè)的

14、青睞。在2011與2012兩年間短期負債占總負債比例的平均值分別達到73.52%和73.05%，約為長期負債的三倍左右，這能夠說明多數(shù)房地產企業(yè)相比于長期負債更傾向短期負債。然而在現(xiàn)實情況下，考慮到房地產企業(yè)開發(fā)項目具有投入資金大、回收期限長的特點，長期負債應當占有較大比例，因此選取的樣本中短期負債所占比例較高的現(xiàn)象與房地產企業(yè)經營特點并不相符。說明我國房地產企業(yè)資金來源與資金用途上的不匹配，這樣會給企業(yè)帶來償還風險。綜上所述，在我國房地產行業(yè)資本結構特征的問題上存在著行業(yè)整體負債率顯著較高，負債比重偏高而權益比重很低的現(xiàn)象，這一定程度上是與該行業(yè)自身特點相關，同時也受到我國資本市場實際情況的

15、限制；在負債期限中，短期負債相比長期負債顯著較高，這與房地產企業(yè)回收期較長這一特點并不相符。2.2房地產企業(yè)融資渠道及狀況分析前文探討的是企業(yè)資本結構的問題。在本節(jié)中，將著重探討我國房地產企業(yè)融資結構的特點。企業(yè)融資結構是指企業(yè)不同資金來源的構成及其比例關系，從企業(yè)資本結構與融資結構這兩者的關系上來講，資本結構反映了企業(yè)靜態(tài)角度上的資本存量結構，而融資結構則反映了企業(yè)融資行為這一動態(tài)過程。兩者強調的重點雖不相同，但兩者卻相輔相成相互影響：一方面，企業(yè)融資結構決定了企業(yè)的資本來源，是資本結構的重要決定因素；另一方面，若要對企業(yè)資本結構進行優(yōu)化，必須從其資本來源出發(fā)，也就是要考察企業(yè)的融資結構。房

16、地產融資具體是指在房地產經濟活動中發(fā)生的通過各種信用方式、信用方法及信用工具為房地產業(yè)及相關部門融通資金的金融行為。在本節(jié)中，首先是對房地產融資整體情況的分析，這一分析是從資金的來源途徑角度進行，得出我國房地產企業(yè)的資金來源渠道多依賴于外源融資中的銀行借款的結論，然后再通過案例分析、比較分析的方法找出我國房地產企業(yè)在融資結構中存在的其他特征。行業(yè)融資渠道及整體融資現(xiàn)狀正如前文所提到的那樣，房地產企業(yè)項目開發(fā)具有資金投入數(shù)額大、項目回收期長的特點，但行業(yè)內公司資本負債率普遍偏高的現(xiàn)象說明了我國房地產企業(yè)的發(fā)展更多依賴于外源融資的幫助，這一點從我國房地產上市公司數(shù)量的不斷增加也可以看出。據中央銀行

17、披露的一份數(shù)據顯示，截至2013年3月末，全國主要金融機構房地產貸款余額為12.98萬億元，同比增長16.4%，增長速度比上年末高出3.6個百分點；其中，房地產開發(fā)貸款余額為1.04萬億元，同比增長21.4%，增長速度已連續(xù)十個月逐月攀升。事實上，在發(fā)達的市場經濟國家，內源融資才是企業(yè)首選的融資方式，是企業(yè)資金的重要來源，原因便在于內源融資對企業(yè)的資本形成具有原始性、自主性、低成本和抗風險的特點，我國房地產企業(yè)內源資金比例低，過多依賴外源資金的情況更會增加企業(yè)的經營風險。具體到所占比例較大的外源融資上看，如今我國房地產企業(yè)理論上可以選擇的外部融資渠道有諸如房地產信托、上市融資海外房產基金、債券

18、融資等多種方式，但是由于我國房地產企業(yè)規(guī)模相差懸殊，同時又受到地區(qū)土地政策、消費者需求、區(qū)域文化、金融政策等不同因素的限制，除一些綜合實力排名靠前、融資實力強的行業(yè)龍頭公司外，多數(shù)房地產企業(yè)融資的渠道仍主要來自于銀行信貸。但是在近幾年國家經濟政策的調整下，自2003年的“121號文”開始，2004年商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，使得銀行信貸這一渠道正被逐步收緊。再加之2007年后國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)多次加息以及連續(xù)十多次上調存款準備金率，雖然這些經濟政策措施并不是專門針對房地產市場，而是為了減少貨幣流動，減輕通脹壓力，也同樣給房地產

19、的資金供應帶來了不小的挑戰(zhàn)，對房地產企業(yè)原本就相對脆弱的資金鏈及相對單一的融資渠道產生了影響。因此，從行業(yè)整體的分析可以看出我國房地產企業(yè)的資金來源渠道多依賴于外源融資中的銀行借款這一選項，但在國家政策調整的大背景下，房地產行業(yè)的原本便相對單一的融資情況進一步惡化，融資難度加大。案例分析 在本節(jié)中，將通過對大陸、香港兩地房地產的龍頭企業(yè)萬科A和新鴻基地產的對比的融資情況來探討在行業(yè)中存在的融資問題。挑選萬科A作為研究對象的原因主要是由于萬科A作為我國地產界的龍頭企業(yè)，具有資產規(guī)模大，融資實力強，融資渠道及方式相比于其他企業(yè)都比較齊全的特點；另外，萬科A在我國上市時間比較早，便于考察其在多年內的

20、連續(xù)變化情況。圖一.萬科A在2005年-2012年間外部融資及負債情況日期項目2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日2007年12月31日2006年12月31日2005年12月31日負債融資（元）股權融資（元）合計（元）流動負債合計2598億2007億1297億681億646億488億219億109億長期負債合計368億277億314億241億159億174億95.9億25.3億負債合計（元）2967億2284億1611億922億804億662億315億134億附注：資料通過東方財富網房地產上市公司財務數(shù)據計算所得圖二.萬

21、科A在2011年與2012年內部融資情況 項目日期盈余公積所占比重未分配利潤所占比重固定資產折舊所占比重總額2011年12月31日136億41.7%189億57.9%1.05億0.04%326.05億2012年12月31日170億38.6%269億61.1%1.29億0.03%440.29億附注：資料通過上市公司年報數(shù)據計算所得通過以上兩個圖表可以看出以下四點特征：首先，萬科A在2011年與2012年的數(shù)據表明公司的融資主要依靠外源資金，這一點符合我國房地產企業(yè)整體上更加依賴外源融資的特點，兩圖對比后發(fā)現(xiàn)兩年中萬科A的外源融資分別是內源融資的xx和xx倍，這是極不平衡的表現(xiàn)；其次，由于萬科A處

22、于房地產行業(yè)的優(yōu)勢地位、股權融資能力較強的原因，因此其股權融資額到達xxxx元，占到全部外源融資的xx%，與債務融資比重差不多，并未出現(xiàn)在部分上市公司中目前存在的股權融資占所有外源融資比重過大的現(xiàn)象，而行業(yè)中普遍存在的這一現(xiàn)象可以對我國房地產企業(yè)具有較強的首次發(fā)行股票意愿和我國上市公司經常出現(xiàn)集中性的“配股”或“增發(fā)”問題加以解釋；再次，從內源融資的來源上看，萬科A的內部融資主要依賴于未分配利潤部分，通過經營實現(xiàn)盈利進行內部融資，2011年與2012年未分配利潤所占比例分別達到57.9%和61.1%，這個特點一方面有利于企業(yè)進一步的發(fā)展和做大規(guī)模，同時也是受近幾年我國房地產行業(yè)整體比較景氣的大

23、環(huán)境的影響造成；最后，針對房地產企業(yè)投資項目的回收期較長，前期較多的資本投入往往在項目后期才能收回的特點，企業(yè)往往出于減輕還款壓力的目的理論上應當采取長期融資的方式，但通過對萬科A的分析，結論并非如此，近十年間流動負債一直在全部負債中占有很高比例，說明其短期融資比例過高，這一特性與目前我國房地產行業(yè)的整體情況相符。通過對萬科A的分析可以看出，目前該公司的融資狀況部分與我國行業(yè)的整體情況相符合，同時也存在著優(yōu)于行業(yè)整體情況的地方。而行業(yè)整體存在的融資結構問題將在之后的小結中做進一步總結。2.3本章小結本節(jié)將對以上從資本結構和融資結構兩方面對我國房地產行業(yè)所做的分析進行總結，確定我國房地產企業(yè)資本

24、結構存在的特點，以更好的能夠在下一章中提出優(yōu)化建議。在對企業(yè)資本結構特征的分析后可以看出，我國房地產行業(yè)具有資產負債率過高的問題，這一問題會給企業(yè)的發(fā)展帶來風險，另外，我國房地產行業(yè)的資本結構中短期負債比例過高，這能夠增加企業(yè)的還款壓力；在融資結構特征方面，首先，房地產行業(yè)不同企業(yè)間融資渠道相差巨大，以萬科A為例股權融資比例與債務融資相差不多，但多數(shù)企業(yè)的融資渠道依賴于銀行信貸，而銀行信貸這一渠道又會受經濟形勢的變動給企業(yè)經營帶來影響，其次，行業(yè)中規(guī)模較大的公司雖可以更多地依賴股權融資，但有部分上市公司存在股權融資比例過高的問題，同時企業(yè)內源融資的比例過低會使企業(yè)經營風險增加，經營將會非常敏感

25、的受到外部環(huán)境變化的影響，這并不利于行業(yè)的整體發(fā)展。三、造成我國房地產企業(yè)資本結構現(xiàn)狀的原因分析企業(yè)自身角度外部環(huán)境角度四、優(yōu)化我國房地產企業(yè)資本結構的建議對企業(yè)資本結構進行優(yōu)化的目標是使實現(xiàn)公司價值的最大化，平均資本成本（WACC）最低，這不僅要求企業(yè)的投資報酬率要大于投資成本率，還要在保證風險的前提下實現(xiàn)價值最大化。本文第二章曾對目前我國房地產上市公司的資本結構狀況進行了分析，也提到企業(yè)的資本結構與企業(yè)的融資結構關系密切并相互影響，所以需要從資本結構和企業(yè)融資結構兩方面針對企業(yè)的特點提出建議進行優(yōu)化，同時考慮到房地產行業(yè)所處的特殊時期，因此，本節(jié)從資本結構、融資結構和宏觀方面三個角度提出對

26、我國房地產企業(yè)資本結構優(yōu)化的建議。3.1 從資本結構角度探索可行之法目前，房地產企業(yè)資本結構中最主要的特點是資產負債率過高。對這一問題的優(yōu)化要聯(lián)系到上文“國內外研究現(xiàn)狀”中提到的目前國內外對企業(yè)資本結構的研究的第二個方面資本結構的影響因素研究，唯有從其影響因素入手才能從根本上解決這個問題。關于資本結構的影響因素的研究目前已有許多學者通過實證分析得出較為明確的結論：企業(yè)資產負債率與企業(yè)規(guī)模、企業(yè)償債能力和企業(yè)盈利能力這三個因素呈顯著負相關關系。因此，優(yōu)化企業(yè)的資本結構可以圍繞“如何提升企業(yè)規(guī)模、企業(yè)償債能力和企業(yè)盈利能力”進行。擴大企業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應從我國目前房地產上市公司的實際情況考慮，企

27、業(yè)能夠獲取的融資渠道比較單一，國家對于債券融資和股權融資都有比較嚴格的限制，只有規(guī)模大實力強的企業(yè)才具有債券融資和股權融資的資格，因此對于規(guī)模大的企業(yè)融資更加容易，多種融資方式則有助于降低企業(yè)資產負債率。在擴大企業(yè)規(guī)模的方式上，房地產行業(yè)應當加強整合的力度，鼓勵行業(yè)合作，以便發(fā)揮規(guī)模效應，同時企業(yè)在投資區(qū)域的選擇上也應當擴大布局廣泛撒網。這樣做的目的一方面可以有效分散政策影響與經營風險，保障企業(yè)經營業(yè)績的穩(wěn)定增長，有利于企業(yè)經營規(guī)模的擴大；另一方面，企業(yè)依托規(guī)?；慕洜I方式，進行多區(qū)域、多城市項目的大范圍開發(fā)，在降低運營成本的同時也獲取了更多利潤增值，推動企業(yè)利潤規(guī)模的較快提升。其實在與其他地

28、區(qū)房地產開發(fā)商的對比后不難發(fā)現(xiàn)，我國的房地產企業(yè)雖數(shù)量眾多但大都規(guī)模有限，近幾年隨著宏觀政策的調整，房地產行業(yè)也正經歷著重新布局，這種布局的結果一定程度上將會更有利于行業(yè)的發(fā)展。據2012中國房地產百強企業(yè)研究報告的統(tǒng)計數(shù)據顯示房地產百強企業(yè)在2011年資產規(guī)模持續(xù)增長，企業(yè)總資產平均值為445億元，同比增長28.7%；凈資產平均值為118.6億元，同比增長26.8%。但同時還需要注意的是，企業(yè)在擴大規(guī)模的同時也應當確定與企業(yè)能力相匹配的發(fā)展節(jié)奏，謹防盲目擴張規(guī)模帶來的運營風險。提高盈利能力，降低成本費用在提高企業(yè)盈利能力上，企業(yè)應當通過建立科學的成本目標、核算、控制和考核體系，完善成本責任制

29、度，努力降低成本費用率。統(tǒng)計數(shù)據顯示在2011年我國房地產百強企業(yè)凈利潤率均值為17.7%，較2010年下降了0.5個百分點。這一結果說明了目前我國的宏觀調控政策對房地產企業(yè)產生的影響，該調控使得房地產行業(yè)的利潤增長空間被大幅擠壓，因此不僅從降低資產負債率的角度，同時也從企業(yè)自身生存的角度突出了降低成本費用率、增強資金運營效率的重要性。優(yōu)化償債能力，提高長期負債比例償債能力是指企業(yè)償還債務的能力，包括短期償債能力以及長期償債能力。根據優(yōu)序融資理論的解釋，企業(yè)在任何時候都會更加傾向于使用內部融資方式，而償債能力越強的公司產生內部資金的能力也越強，其可以通過較高的留存收益來平衡債券融資，同時，償債

30、能力較強的公司一般規(guī)模較大，盈利能力較強，同樣可以通過股權融資來降低資產負債率。在優(yōu)化企業(yè)償債能力的具體途徑上，目前我國房地產上市公司負債結構中中短期負債占有很大比例，長期負債比例較低。因此對于房地產企業(yè)應當努力提高長期負債比例，使企業(yè)資金更加穩(wěn)定，降低短期還債壓力以增強企業(yè)的償債能力。主要方式可以通過拓寬融資渠道，發(fā)展債券市場，引入海外投資基金，引入房地產信托基金等手段來改善企業(yè)目前獲得長期資金途徑比較少的現(xiàn)狀。3.2 從融資結構角度探索可行之法前文分析已知造成房地產企業(yè)融資結構不合理的原因主要有如下兩點：第一，融資渠道單一，多數(shù)企業(yè)的融資主要依靠銀行信貸；第二，融資來源中外源資金比例高，自

31、有資金比例較低。這兩個問題與房地產企業(yè)自身的融資能力及國家金融市場的發(fā)展水平密切相關。因此可以從這兩個方面入手對問題加以解決。提高融資能力，拓寬融資渠道房地產企業(yè)的融資能力對其發(fā)展具有非常重要的意義，是企業(yè)發(fā)展的根本。一方面，企業(yè)具有了較強的融資能力才能使其拓寬融資渠道，資金的持續(xù)注入可以幫助企業(yè)擴大發(fā)展規(guī)模，拓寬戰(zhàn)略布局以抵御市場風險，這在當前的行業(yè)整體背景下顯得相當重要；另一方面，突出的融資能力為企業(yè)的收購及兼并提供了資金基礎。提高融資能力企業(yè)應從加強經營實力入手，完善業(yè)務布局與產品體系，擴大市場規(guī)模，以創(chuàng)新融資渠道。提高金融市場運作效率當前，許多有實力的房地產企業(yè)正在積極尋求海外融資以拓

32、寬融資渠道，前萬通地產董事長馮侖曾將國內房地產企業(yè)“揚帆出?！爆F(xiàn)象歸因于“市場效率更高、資產配置多元化需求和海外華人市場壯大”三點。由此可見，當企業(yè)具備一定的融資能力后，金融市場發(fā)展水平便會成為企業(yè)發(fā)展的另外一個制約因素。目前，房地產投資在我國的資源配置效率較低，但在境外效率卻高很多；貸款方面，境內有諸多制約，比如買地不能貸款、建設開發(fā)仍然不能貸款，即使貸了款也不一定能用，但境外投資買地可以貸款，只要滿足資本金即可，貸款資金如何使用也沒有限制。境內（目前）貸款利息在7%以上，且貸款期間最多3年，民間借貸利息則更高，而在海外市場貸款利息為4%-5%，貸款期限可達到7-10年，因此應當引進其他地區(qū)

33、先進經驗做好如下幾點，著力解決由金融市場造成的房地產企業(yè)融資困難問題。（1）（2）（3）3.3結合當前的外部形勢提出其他方面的建議3.3.1管理者避免過度自信，理性應對挑戰(zhàn)房地產企業(yè)破產的消息在國家一系列調控的影響下頻頻出現(xiàn)。正所謂大浪淘沙，我國房地產行業(yè)也將迎來新的時期。行為經濟學的研究成果表明人并非完全理性，而是會表現(xiàn)出過度自信，掌握著最高決策權的公司管理者更是如此。在這個特殊時期，作為房地產企業(yè)的管理者應當找準時機，選擇與自己公司相適應的發(fā)展節(jié)奏和投資戰(zhàn)略，避免盲目擴張及錯誤經營等過度自信行為帶來的不良影響，理性應對挑戰(zhàn)。3.3.2展望未來，我們應建立信心雖然我國房地產企業(yè)存在很多的問題，并且受當前整體環(huán)境的影響行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定波動，但是我們仍然要懷抱信心。人民銀行重慶營管部的消息顯示，在所做的一項2013年一季度關于“最合算”投資選擇中的調查中，四成居民最先的選擇是“基金、理財產品”，其次便是選擇“房地產”，占比為13.75%，位居第二，這是從2