房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營計算題

1、第1題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)甲公司在2009年12月31日通過競拍，以400萬元/畝的價格獲得一宗面積為200畝的建設用地，土地費用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2.0。該項目的計劃開發(fā)周期為6年，其中建設期5年。經(jīng)市場調(diào)研和方案設計，確定項目建設成本為3200元/m2。甲公司在獲得該宗土地后的第一年和第二年，分別投入了總建設成本的20%、5%以及共計1200萬元的管理費，未進行項目預售。由于資金原因，甲公司計劃從第三年開始，尋找合作伙伴共同開發(fā)該項目。甲公司與乙公司簽訂了項目合作開發(fā)合同，并約定從第三年開始，乙公司全面負責項目的開發(fā)和

2、銷售及承擔項目續(xù)建的全部成本和費用，項目開發(fā)周期不變，銷售收入的60%歸甲公司所有，40%歸乙公司所有。乙公司的開發(fā)及銷售計劃是：項目續(xù)建的開發(fā)建設成本分3年投入，投入比例分別占總建設成本的20%、25%和30%；銷售從合作開發(fā)的第一年開始，各年銷售量占總銷售量的比例分別為20%、30%、30%和20%，銷售均價為8500元/m2；管理費、銷售費和營業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的2%、3%和5.5%。假定管理費和銷售費在開發(fā)周期內(nèi)平均支出，營業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費用外，開發(fā)周期內(nèi)的項目收支均發(fā)生在年末。2012年真題（1）請計算該開發(fā)項目的財務內(nèi)部收益率；（2）若乙公司的目標收

3、益率為10%，請計算其財務凈現(xiàn)值并說明乙公司能否達到投資目標（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅）。解：（1）該開發(fā)項目財務內(nèi)部收益率的計算總建筑面積=200X666.67X2=266668（m2）；總建設成本=3200X266668+10000=85333.76（萬元）；總銷售收入=8500X266668+10000=226667.80（萬元）；計算該開發(fā)項目的財務內(nèi)部收益率FIRR第2題：甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000m2，前兩年的租金均為150元/cm

4、2?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元/（個?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。2012年真題請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。第3題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第1年投資8

5、100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息、到期還本。 購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)

6、營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。2007年真題 請回答下列問題： （1）若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/m2（精確到個位）？ （2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點后2位）？ 解：（1）購物中心年底基礎租金的計算設最低基礎租金為求最低基礎租金計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400（萬元） 第2年年初：投資=5400（萬元）；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0（萬元）

7、 第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700X（1+9%）2+5400X（1+9%）=9093.87（萬元） 乙銀行貸款=9093.87（萬元） 凈現(xiàn)金流量=9093.87+9093.87=0（萬元） 第3、4年年末： 還本付息=9093.87X7%=636.57（萬元） 營運成本=（1.5X70%X95%XA+10000X10%）X35%=（0.99754+1000）X35% 經(jīng)營收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000凈現(xiàn)金流量=（0.9975A+1000）X65%-636.57 第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44（萬元）

8、 營運成本=（0.9975A+1000）X35% 經(jīng)營收入=0.9975A+1000轉(zhuǎn)售收入=（0.9975A+1000）X65%X9.5 凈現(xiàn)金流量=（0.9975A+1000）X65%+（0.9975A+1000）X65%X9.5-9730.44=（0.9975A+1000）X65%X10.59730.442）全投資內(nèi)部收益率FIRR的計算計算各年凈現(xiàn)金流量： 第1年年初投資=8100（萬元） 第2年年初投資=5400（萬元） 第3年、4年年末： 經(jīng)營收入=0.9975X1915+1000=2910.21（萬元） 經(jīng)營成本=2910.21X35%=1018.57（萬元） 凈現(xiàn)金流量=291

9、0.21-1018.57=1891.64（萬元） 第5年年末： 經(jīng)營收入=0.9975X1915+1000=2910.21（萬元） 經(jīng)營成本=2910.21X35%=1018.57（萬元） 轉(zhuǎn)售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55（萬元） 凈現(xiàn)金流量=2910.21+17970.551018.57=19862.19（萬元） 計算內(nèi)部收益率： 當i1=13%，則有： FNPV1=-8100-5400（1+13%）+0+1891.64（1+13%）3+1891.64（1+13%）4+19862.19（1+13%）5=372.84（萬元） 當i2=14%，則有： FNPV2=-10

10、0-5400（1+14%）+0+1891.64（1+14%）3+1891.644-（1+14%）4+19862.19（1+14%）5=-124.22（萬元） FIRR=i2+FNPV1（|FNPV1|+|FNPV2|）X（i2-i1）=13.75% 第4題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值

11、都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%，假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。2008年真題 請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。解：這兩種方案是互斥關(guān)系，因為要在兩個方案中選擇其一，淘汰另一個。 由于這兩個方案中的管道使用壽命不同，因此采用等額年費用法進行方案比選。第5題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務式公寓35000mS商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設期為3年，總投資額為35000萬元（不

12、包括貸款利息），其中自有資金占35%，其佘投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2?年，運營成本為租金收入的20%；服務用房的殘值為20萬元。假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維

13、持不變；該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。2006年真題在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（2）該項目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項目自有資金財務凈現(xiàn)值。解：（1）求借款計劃和還款計劃：借款計劃：第2年初借款：132503250=10000（萬元）第3年初借款：127507750=5000（萬元）還款計劃：第4年初應還款：10000X（1+10%）2+5000X（1+10%）=17600（萬元），還款12600萬元第5年初應還款：（17600-12600）X（1+10%）=5500（萬元），還款5500萬元（如以上計

14、算結(jié)果是在“現(xiàn)金流量表”中列出的，也給相應的得分）（2）求現(xiàn)金流量第5?40年的年租金收入：3000X5000X90%=1350（萬元）第5?40年的年運營成本：1350X20%=270（萬元）列出現(xiàn)會流量表見表6-12。第6題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設一建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末一次還清本

15、息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000改為出租經(jīng)營。假設該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）（1）設月最低租金為A元第1年：年初支出200萬元；年末收入400X8000=32

16、0（萬元）第2年：年初支出400萬元；年末收入600X7800=468（萬元）年末支出本息和：P X i X n+P=400X10%X2+400=480（萬元）第3年末：凈經(jīng)營收入=1000XAX60%X（1-30%）X12=5040A第4年末：凈經(jīng)營收入=1000XAX70%X（1-30%）X12=5880A第5年末：凈經(jīng)營收入=1000XAX80%X（1-30%）X12=6720A第6?50年末：凈經(jīng)營收入=1000XAX90%X（1-30%）X12=7560A第7題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)

17、營收益權(quán)，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營費用占租金收入的11%；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收入和經(jīng)營費用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%，貸款利率為8%，折現(xiàn)率為10%。試列出該項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（假設購樓投資發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。第8題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第1?3年分別支付30%、40和30

18、%。店鋪第2年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元。試確定該項目的財務內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末）。解：根據(jù)公式P=A/（i-s）X1-（1+s）/（1+i）n，求項目的凈現(xiàn)值： FNPV=180/（i-15%）X（1+i）X1（1+15%）/（1+i）19-50/（i+3%）X（1+i）X1（1-3%）/（1+i）19+300/（1+i）20-1600X30%-1600X40%/（1+i）-1600X30%/

19、（1+i）2 用試算法計算i值： 取i1=20%時，NPV1=146.778萬元 取i2=22%時，NPV2=61.429萬元 則FIRR=20%+146.778/（146.778+61.429）X（22%-20%）=21.41% 第9題：某投資者以分期付款的方式購買了一個寫字樓單元用于出租經(jīng)營。項目現(xiàn)金流量如表6-14所示，目標收益率i=15%，目標投資回收期Pc=10年。試確定項目的財務凈現(xiàn)值；財務內(nèi)部收率及動態(tài)投資回收期，并判斷項目財務可行性。解：該辦公樓每平方米建筑面積的最低月租金為118.42元。（1）財務凈現(xiàn)值：第10題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某投資者以

20、1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。答疑：參考答疑：第11題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如表6-16所示。求該投資項目的財務內(nèi)部收益率。如果投資目標收益率為10%時，求該投資項目的動態(tài)投

21、資回收期。答疑：參考答疑：第12題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費和公共配套設施建設費），其他工程費為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費等其他費用為800萬元，管理費為土地成本、建造成本、其他工程費和開發(fā)期間稅費等其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、2%和6%，預計建成后售價為10000元/m2。項目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價于開始一次投入，

22、土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用和建設期管理費在建設期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。答疑：參考答疑：解：（1）項目總開發(fā)價值 項目建筑面積：5000X7=35000m2 項目總銷售收入：35000m2X10000元/m2=35000（萬元） 銷售稅費：35000X6%=2100（萬元） 項目總開發(fā)價值：35000-2100=32900（萬元） （2）項目總開發(fā)成本 土地成本：6000萬元 建造成本：35000m2X4000元/m2=14000（萬元） 其他工程費：14000X6%=840

23、（萬元） 開發(fā)期間稅費等其他費用：800萬元 管理費： a.土地管理費：6000X3.5%=210（萬元） b.建設期管理費：（14000+840+800）X3.5%=547.4（萬元） c.管理費合計：757.4萬元 銷售費用： a.市場推廣費：35000X1%=350（萬元） b.銷售代理費：35000X2%=700（萬元） c.銷售費用合計：1050萬元 財務費用 a.土地費用利息：6000X（1+8%/4）3*41=1609.45（萬元） b.土地管理費利息： 210X（1+8%/4）2.5*41=45.99（萬元) c.建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用、建設期管理費用和市

24、場推廣費用利息： （14000+840+800+547.4+350）X（1+8%/4）（2/2）*41=1363.21（萬元） d.融資費用： （1609.45+45.99+1363.21）X10%=301.87（萬元） e.財務費用總計： 1609.45+45.99+1363.21+301.87=3320.52（萬元） 項目總開發(fā)成本： 6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52=26767.92（萬元） （3）開發(fā)商利潤 32900-26767.92=6132.08（萬元） （4）成本利潤率 6132.08/26767.92X100%=22.91% 第13題

25、：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)第13題：某開發(fā)商獲得某項目用地4200m2，規(guī)劃建設用地面積4000m2，總?cè)莘e率為6.5，地上建筑容積率為5.0。項目開發(fā)周期為2年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設，工期為1.5年，購買土地使用權(quán)費用為7200萬元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10%，管理費用為土地成本、建造成本和其他工程費的5%，貸款利率為12%，按季計息，融資費用為貸款利息的10%。項目可出租面積系數(shù)為0.85，預計建成后前兩年年租金為2100

26、元/m2，以后逐年提高6%，運營成本占租金收入的12%，空置率為10%，當前房地產(chǎn)投資收益率為15%，土地使用權(quán)期限為50年，且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結(jié)構(gòu).試求該項目成本利潤率（假設土地購置費于期初一次性投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費和建設期管理費在建設期內(nèi)均勻投入）。答疑：參考答疑：（2）項目總開發(fā)成本 土地成本：7200萬元 建造成本：4000元/m2X26000m2=10400（萬元） 其他工程費：10400X10%=1040（萬元） 管理費： a.土地管理費：7200X5%=360（萬元） b.建設期管理費：（10400+1040）X5%

27、=572（萬元） c.管理費合計：932萬元 財務費用： a.土地費用利息：7200萬元X（1+12%/4）2*41=1920.74（萬元） b.土地管理費利息：360萬元X（1+12%/4）1.75*4-1=82.75（萬元） c.建造成本、其他工程費、建設期管理費用利息： （10400+1040+572）X（1+12%/4）1.5/2*4-1）=1113.84（萬元） d.融資費用：（1920.74+82.75+1113.84）X10%=311.73萬元 e.財務費用總計：3429.03萬元 項目開發(fā)成本總計： （7200+10400+1040+932+3429.03）=23001.03（

28、萬元） （3）開發(fā)商利潤 37939.12-23001.03=14938.09（萬元） （4）成本利潤率 14938.09/23001.03=64.95% 第14題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/m2，建造成本為964元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的8%，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的6%，貸款利率為15%，銷售費用、銷售稅費分別為

29、總銷售收入的3.5%、5.48%；項目的平均售價為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內(nèi)均勻投入。試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。解：（1）項目總開發(fā)價值 項目總銷售收入：297000m2X95%X3040元/m2=85773.60（萬元） 銷售稅費：85773.60X5.48%=4700.39（萬元） 項目總開發(fā)價值：85773.604700.39=81073.21（萬元） （2）項目總開發(fā)成本 土地成本：297000m2X280元/m2=831

30、6（萬元） 建造成本：297000m2X964元/m2=8630.80（萬元） 其他工程費：28630.80X8%=2290.46（萬元） 管理費： a.土地管理費：8316X6%=498.96（萬元） b.建設期管理費：（28630.80+2290.46）X6%=1855.28（萬元） c.管理費合計：2354.24萬元 銷售費用：85773.60X3.5%=3002.08（萬元） 財務費用： a.土地費用和土地管理費利息：（8316+498.96）X（1+15%）31=4591.49（萬元） b.建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用利息： （28630.80+2290.46+18

31、55.28+3002.08）X（1+15%）3/2-1=8344.92（萬元） 財務費用總計：12936.41萬元 項目開發(fā)總成本： 8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41=57529.99（萬元） （3）項目開發(fā)利潤： 81073.21-57529.99=23543.22（萬元） （4）開發(fā)成本利潤率23543.22/57529.99=40.92% 第15題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預計尚需投入的拆遷安置

32、補償和其他土地開發(fā)費用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本的12%，其他工程費用為400元/m2，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用及其他費用之和的5%，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項目的開發(fā)周期為36個月，建設周期為24個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設過程開始前均勻投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他工程費用和建設期管理費用在建設期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫字樓建成后的銷售價格為9600元/m2。試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。答疑：參考答疑：解：

33、（1）求項目總開發(fā)價值 項目總銷售收入： 9600元/m2X10000m2=9600（萬元） 銷售稅金：9600X6%=576（萬元） 項目總開發(fā)價值：9600-576=9024（萬元） （2）求開發(fā)成本 地價：1000元/m2X10000m2=1000（萬元） 拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用：2000萬元 建造成本：2500元/m2X10000m2=2500（萬元） 專業(yè)人員費用：2500X12%=300（萬元） 其他費用：400元/m2X10000m2=400（萬元） 管理費用：（2500+300+400）X5%=160萬元 財務費用： a.土地費用利息： 1000X（1+9%）3-1+2

34、000X（1+9%）2.5-1=（295.03+480.83）=775.86（萬元） b.上述?項之和的利息： （2500+300+400+160）X（1+9%）2/21=302.40（萬元） c.財務費用：775.86+302.40=1078.26（萬元） 銷售費用：9600X2.5%=240（萬元） 開發(fā)成本：1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26（萬元） （3）開發(fā)商利潤 9024-7678.26=1345.74（萬元） （4）開發(fā)商成本利潤率 1345.74/7678.26=17.53% 第16題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)

35、(本題:10分)某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65%，建筑層數(shù)共20層，從地下2層至地上3層建筑面積均相等。地下2層中，地下一層為車庫，有供出售的95個車位，地下二層為人防和技術(shù)設備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上四至十八層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3.5年（其中準備期為12個月，建設周期為24個月，銷售期為6個月專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%；地價款在項目開發(fā)期初一次投入，建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入；

36、該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價為12萬元/個；銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)（即年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比）為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。答疑：參考答疑：解：（1）總開發(fā)價值 項目總建筑面積：4500X7.5=33750m2 基底面積：4500X65%=2925m2 住宅出售面積：33750-2925X5=19125m2 商業(yè)用房建筑面積：2925X3=8775m2 項目開發(fā)價值（分項） a.住宅:0.8X19125X（16%）

37、=14382（萬元） b.車位：12X95X（1-6%）=1071.6（萬元） c.商業(yè)：0.2X8775X5.5=9652.5（萬元） 總價值=14382+1071.6+9652.5=25106.1（萬元） （2）開發(fā)成本 購地費：6000萬元 建造成本：0.35X33750=11812.5（萬元） 專業(yè)人員費用：11812.5X8%=945（萬元） 管理費：11812.5X5%=590.625（萬元） 財務費： a.購地款利息：6000X（1+7.5%）3.5-1=1728.24（萬元） b.建造成本、專業(yè)人員費、管理費、利息： （11812.5+945+590.625）X（1+7.5%）

38、1.5-1=1529.48（萬元） c.財務費用總計：1728.24+1529.48=3257.72（萬元） 銷售費用：（0.8X19125+12X95）X2.5%=411（萬元） 開發(fā)總成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845（萬元） （3）開發(fā)商利潤： 25106.1-23016.845=2089.255（萬元） （4）成本利潤率： 2089.25523016.845X100%=9.077% 第17題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。

39、該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。答疑：參考答疑：解：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。 （1）先求該店鋪年凈租金收入一年毛租金收入一年經(jīng)營費用設月租金單價為：X

40、元/（m2?月）， 年毛租金收入為：12xX60=720x（元/年） 年凈租金收入為：720x（1-25%）=540x（元/年）； （2）計算抵押貸款 等額償還的年還款額為A: 店鋪購買總價=1.8X60=108（萬元）， 自有資金支付總額=108X30%=32.4（萬元）， 銀行抵押貸款總額P=10832.4=75.6（萬元），貸款期限n=10（年），年利率為i=5.31%（1+1.5%）=5.38965%； 按年等額償還金額第18題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)某投資者以15000元/m2的價格購買了一個建筑面積為100m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付

41、了總價款的25%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為15年，年利率為5.7%，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于15%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每m2建筑面積月毛租金）。答疑：參考答疑：解： （1）購買總價：15000元/m2X10m2=150（萬元） （2）自有資金：150X25%=37.5（萬元） （3）抵押貸款年償還額 已知:n=15年，i=5.7%；抵押貸款總額P=150X（1-25%）=112.5（萬元) 則:A=PXi（1+i）n/（1+i）n-1=1125000元X

42、5.7%X（1+5.7%）15/（1+5.7%）15-1=113573.31（元） （4）設月租金單價為X元/（m2?月） 年租金=100X12x=1200x 稅前現(xiàn)金流量=凈收益一還本付息額（用于評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價值） 年稅前現(xiàn)金流量=1200xX（1-25%）-113573.31 依據(jù)公式：稅前現(xiàn)金回報率=（凈收益一還本付息額）/權(quán)益資本（資本金）X100%，得：（900x-113576.31）/375000X100%15% 解得：x188.69元/（m2?月） 第19題：第六章 經(jīng)濟評價指標與方法(計算)(本題:10分)A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4

43、000m2，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店。現(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商，由B集團負責投資建設房屋（含設備裝修費），并在項目投入運營后由B集團經(jīng)營，B集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。 B集團估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費用為建造成本的10%，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，建設期3年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建設期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費用不另計）10%，按年計息。預測酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為45%。 假設項目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%