房地產(chǎn)開盤前營銷推廣方案策劃

1、房地產(chǎn)開盤前營銷推廣方案策劃1目錄總體思路一、入市時(shí)機(jī)的建議二、階段營銷節(jié)點(diǎn)劃分三、階段營銷總體策略四、主要營銷策略2五、媒體推廣計(jì)劃階段營銷總體策略總體思路1.采用滲透式和前期“轟炸式”宣傳策略，建立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度2.營銷階段劃分，控制營銷推廣節(jié)奏，爭取加快工程進(jìn)度3.采用 VIP 跟進(jìn)優(yōu)惠政策，積累VIP 客戶4.運(yùn)用 VIP 客戶序號(hào)，分時(shí)分批確定序號(hào)，提高轉(zhuǎn)簽率一、入市時(shí)機(jī)建議目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段，通過前階段的滲透宣傳方式，本案在廣告投入方面不大3（缺少路口大型指示牌和城區(qū)戶外廣告）的條件下，已經(jīng)在商場上引起一定的關(guān)注，但關(guān)注度不高，項(xiàng)目還需經(jīng)歷一個(gè)包裝推廣期，需

2、要進(jìn)一步提高醒目知名度，積累客戶，同時(shí)銷售淡、旺季節(jié)特征較明顯，所以我們必須抓住優(yōu)先的營銷時(shí)機(jī)，盡快搶占市場先機(jī)。以保證資金的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及營銷節(jié)點(diǎn)。本案建議X月X日開始 VIP排號(hào)，力爭在X月X日開盤。二、階段營銷節(jié)點(diǎn)劃分X 月-排號(hào)前準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目包裝形象推廣前提 ：總平 戶型 面積等確定廣告宣傳 客戶查詢X 月日工程啟動(dòng)日X月VIP 排號(hào)階段：排號(hào)活動(dòng)準(zhǔn)備前提： VIP 排號(hào)物料準(zhǔn)備到位 X 日VIP 客戶意向房號(hào)摸底項(xiàng)目已樹立一定知名度客戶累-X月計(jì)達(dá)到一定數(shù)量日4三、階段營銷總體策略一）階段總體策略抓緊時(shí)間，做好宣傳堅(jiān)持滲透，多元組合區(qū)間價(jià)位，試探市場累計(jì)優(yōu)惠，

3、多重優(yōu)惠釋義：1. 根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)，抓緊時(shí)間做好廣告推廣，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目形象。2. 城區(qū)有效媒體宣傳，必須繼續(xù)堅(jiān)持滲透式宣傳方式有針對(duì)性宣傳工作，同時(shí)還應(yīng)采用有效且多元化的媒體5行有機(jī)的結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，采用密集轟炸與長線滲透相結(jié)合，沖擊市場，建立醒目知名度。3.VIP 排號(hào)階段不公開具體價(jià)格，采用低價(jià)報(bào)價(jià)策略吸引客戶，采用區(qū)間報(bào)價(jià)方式試探市場，同時(shí)給項(xiàng)目后期的價(jià)格及相關(guān)營銷策略的調(diào)整做一個(gè)科學(xué)有力的支撐。4.排號(hào)階段采用累進(jìn)優(yōu)惠的策略調(diào)動(dòng)目標(biāo)客源及潛在客源的入會(huì)積極性，為項(xiàng)目開盤聚集更多的人氣，盡可能提高開盤期的轉(zhuǎn)簽量二）媒體推廣策略1. 媒體組合策略項(xiàng)目在預(yù)熱升溫階段必須樹立

4、知名度，樹立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨]有突出主流媒體，因此宜繼續(xù)采用滲透式宣傳方式和多元化媒體組合進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。環(huán)保袋環(huán)保袋宣傳屬于長線滲透式宣傳方式，其宣傳效果與投放量和和投放時(shí)間成正比，從反饋的情況看，效果還是比較理想的，因此我們將配合營銷活動(dòng)繼續(xù)采用這種方式并內(nèi)置6DM 單進(jìn)行發(fā)放和宣傳。發(fā)放重點(diǎn)：事業(yè)單位1. 商業(yè)基地2. 工業(yè)基地3. 學(xué)校及周邊街道1） 電視電視臺(tái)作為當(dāng)?shù)氐拿襟w標(biāo)桿， 在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥Γ?其價(jià)也比較廉價(jià)， 可起到塑造形象、擴(kuò)大知名度、造市和促銷的作用。投放發(fā)布欄：楚天都市報(bào)鄂州周刊等各種雜志。2） 報(bào)媒因當(dāng)?shù)貨]有區(qū)域性報(bào)媒，從節(jié)約成本及目標(biāo)客戶分布區(qū)域分布等實(shí)際情況出發(fā)

5、，7報(bào)煤廣告宜有原則性的發(fā)布。周刊配合房交會(huì)、本案營銷節(jié)點(diǎn)等時(shí)段進(jìn)行品質(zhì)樓盤廣告的投放，則以小版面為主，以傳遞銷售信息為主。3） 夾報(bào)據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，二級(jí)市場采用夾報(bào)的宣傳效果通常比較理想，因此本案應(yīng)以區(qū)域性夾報(bào)為主，重點(diǎn)打擊商業(yè)訂報(bào)的人群。5）戶外廣告牌及站臺(tái)廣告在主干道的各大站臺(tái)設(shè)置一塊臨時(shí)戶外廣告牌， 另建議在城區(qū)人流密集區(qū)域分別設(shè)置一塊廣告牌，站臺(tái)廣告主要設(shè)置各大主干道。6）短信配合銷售節(jié)點(diǎn)和促銷活動(dòng)，通過短信群發(fā)，進(jìn)行快遞信息傳遞。87）DM 單DM 單具有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳遞塊、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等特點(diǎn)，因此，式本案營銷推廣的重要媒介。可視情況隨環(huán)保袋對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員

6、派送。8）道旗位置：售樓部附近設(shè)置。9) 電視專題短片可考慮排號(hào)或開盤期間在售樓部用電視或投影儀播放，對(duì)項(xiàng)目全方位形象宣傳展示。10 ）其他戶型單、室內(nèi)展示畫框、導(dǎo)向牌等、銷控表等。2.宣傳推廣策略長線滲透宣傳與密集媒體轟炸相結(jié)合。9三）價(jià)格策略項(xiàng)目 VIP 排號(hào)階段，營銷人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價(jià)格，只報(bào)出項(xiàng)目區(qū)間價(jià)格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價(jià)位，以及了解客戶對(duì)不同樓層、朝向和戶型的心理需求價(jià)位，以利與后期營銷相關(guān)政策的調(diào)整、均衡的銷售。四) 活動(dòng)營銷策略根據(jù)前期的目標(biāo)客戶定位，其中公務(wù)員、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)等客戶占有一定比例，項(xiàng)目可借勢(shì)前期環(huán)保袋發(fā)放活動(dòng)以及 VIP 排號(hào)活動(dòng)，

7、針對(duì)團(tuán)購活動(dòng)， 進(jìn)行系列額外優(yōu)惠活動(dòng)， 將項(xiàng)目知名度推想一個(gè)新高度，引爆市場熱潮?；顒?dòng)一：1. 活動(dòng)名稱“購房集中營” （真對(duì)團(tuán)購客戶）102. 活動(dòng)時(shí)間 X 月 X 日 X 月 X 日（可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）3. 活動(dòng)目的1. 排號(hào)期間，最大限度的積累排號(hào)客戶，使項(xiàng)目開盤“一炮而紅”回籠資金。2. 繼國慶贈(zèng)送活動(dòng)環(huán)保袋活動(dòng)之后， 在次進(jìn)行項(xiàng)目市場推廣， 擴(kuò)大市場影響力， 樹立品牌形象。4.活動(dòng)細(xì)則說明在排號(hào)階段前期啟動(dòng)“購房集中營”優(yōu)惠活動(dòng)，客戶可結(jié)對(duì)登記報(bào)名，報(bào)名為三- 五人一組，在開盤公開發(fā)售之日凡全部成功認(rèn)購的客戶（3-5個(gè)人全部成功認(rèn)購）組團(tuán)可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：1. 凡成功

8、認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲得正常優(yōu)惠折扣的99 折優(yōu)惠（暫定）2. 凡成功認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲贈(zèng)“神秘禮品）一份。5.活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具11在活動(dòng)期間利用夾報(bào)發(fā)布活動(dòng)信息，并在活動(dòng)開始前準(zhǔn)備好項(xiàng)目宣傳資料（DM 單和戶型單頁）以及活動(dòng)優(yōu)惠說明隨環(huán)保袋一并進(jìn)行目標(biāo)群體的針對(duì)性發(fā)放，主要針對(duì)機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位以及城區(qū)各大商業(yè)街?；顒?dòng)二：1. 活動(dòng)名稱“ VIP 累進(jìn)優(yōu)惠模式正是啟動(dòng)”2. 活動(dòng)時(shí)間 X月 X日 X月X日3. 活動(dòng)細(xì)則說明X 月 X 日開始住宅VIP 排號(hào)，累進(jìn)優(yōu)惠模式正式啟動(dòng)，凡加入鉑金會(huì)員的客戶均可享受VIP 累進(jìn)優(yōu)惠提前兌現(xiàn)，簡要說明如下：凡誠意客戶憑身份證可加入鉑金會(huì)員（暫定誠意金

9、2 萬元），會(huì)員身份不可轉(zhuǎn)讓，VIP 客戶子排號(hào)之日至開盤之日每天享受一定金額的累進(jìn)優(yōu)惠額（暫定0.1% 天），累進(jìn)優(yōu)惠額可再開盤當(dāng)天對(duì)兌現(xiàn)，直接用于抵付購房款。（ VIP 排號(hào)活動(dòng)詳細(xì)方案另議）124. 活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具活動(dòng)前三天站臺(tái)及媒體廣告更換 、手機(jī)短信發(fā)送， 夾報(bào)全面發(fā)布， 全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源?；顒?dòng)三：1. 活動(dòng)時(shí)間 X月X日X月X日2. 活動(dòng)細(xì)則說明X 月 X 日開始排號(hào)，按照繳納誠意金金額，一次分為一、二、三檔，客戶可對(duì)誠意金檔次進(jìn)行自由選擇。3. 活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具活動(dòng)前三天站臺(tái)及電視媒體廣告更換、手機(jī)短信廣告發(fā)送、夾報(bào)全面發(fā)展，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源。1

10、3四、主要營銷事件序號(hào)時(shí)間1X月-X 日2X月 X日3X月 X日4X月 X日5X月 X日五媒體推廣計(jì)劃營銷事件售樓處事件國慶環(huán)保袋贈(zèng)送團(tuán)購宣傳（人員）VIP 排號(hào)啟動(dòng)開盤事件目的備注啟動(dòng)客戶蓄水項(xiàng)目市場導(dǎo)入擴(kuò)大項(xiàng)目知名度產(chǎn)品認(rèn)知度挖掘潛在客戶通過 VIP 累進(jìn)優(yōu)惠活動(dòng)，吸納誠意客戶，進(jìn)行大規(guī)模蓄水VIP 客戶認(rèn)購，實(shí)現(xiàn)累進(jìn)優(yōu)惠權(quán)益形成，形成火爆銷售場面，從而盡快回籠資金階段劃分類型發(fā)布 / 舉辦時(shí)間發(fā)布 / 舉辦費(fèi)用發(fā)布 / 表現(xiàn)內(nèi)容備注前期準(zhǔn)備環(huán)保袋宣X月 X日-項(xiàng)目形象展示，發(fā)布部后期可配合營銷節(jié)14階段傳分公益宣傳廣告點(diǎn)繼續(xù)向超市派發(fā)道旗廣告X月X日-項(xiàng)目形象展示售樓部附近圍墻廣告X月X

11、日-項(xiàng)目形象展示項(xiàng)目工地圍墻戶外廣告時(shí)間贈(zèng)送項(xiàng)目形象展示主干道站臺(tái)廣告=按照已簽合同項(xiàng)目形象展示，發(fā)布項(xiàng)目排號(hào)及累進(jìn)根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)階段金融執(zhí)行優(yōu)惠模式，開盤信息性更換信息=品質(zhì)樓盤推薦=按照已簽合同品質(zhì)樓盤推薦=金融執(zhí)行品質(zhì)樓盤推薦周刊=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車活動(dòng)預(yù)熱階段性更換信息=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車新聞活動(dòng)炒作 VIP排號(hào)信息15=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車新聞再炒作 VIP 排號(hào)信息=免費(fèi)周刊購房直通車活動(dòng)手機(jī)短信=項(xiàng)目區(qū)位賣點(diǎn)發(fā)布視情況而定X月 X日-X 元項(xiàng)目區(qū)位 賣點(diǎn)發(fā)布 VIP 排號(hào)預(yù)熱視情況而定X月 X日-X 元VIP 排號(hào)信息視情況而定X月 X日-X 元開盤信息（暫定）視情況而定X月 X日-按照已簽合同項(xiàng)目形象展示 發(fā)布項(xiàng)目排號(hào)及累計(jì)優(yōu)階段性更換信息可考金融執(zhí)行惠活動(dòng) 開盤信息銷售火爆信息慮一分鐘廣告短片做排號(hào)和開盤的現(xiàn)場演示宣傳電視媒體X月 X日-X 元項(xiàng)目形象展示視情況而定16夾報(bào)X 月 X 日-X 元“集中贏”活動(dòng)說明包括項(xiàng)目形象展視情況而定示