山水鳳凰小區(qū)擬采取的管理方式

1、山水鳳凰小區(qū)擬采取的管理方式 山水鳳凰小區(qū)擬采取的管理方式 第一節(jié)管理原則 1、超越需求原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，并適度超越業(yè)主需求，推陳出新，供應(yīng)業(yè)主心理預(yù)期的酒店式尊崇服務(wù)。 2、品牌管理原則：基于開發(fā)商的開發(fā)理念，圍繞創(chuàng)新的"尊貴生活，星級服務(wù)"模式定位，組織供應(yīng)高標準、高品位、全方位酒店式管理服務(wù)，輔以言之有物的形象工程和品牌戰(zhàn)略，共同打造開發(fā)商的地產(chǎn)品牌。 3、陽光服務(wù)原則：十大陽光服務(wù) 服務(wù)程序-規(guī)范服務(wù)收費-合理 服務(wù)制度-健全服務(wù)效率-快捷 服務(wù)態(tài)度-熱忱服務(wù)設(shè)備-完好 服務(wù)技能-嫻熟服務(wù)項目-齊全 服務(wù)層次-豐富服務(wù)效果-滿足 4、業(yè)主參與原則：引導(dǎo)業(yè)主正面

2、參與物業(yè)管理，把國家制定的"業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合"的物業(yè)管理原則落到實處。 第二節(jié)管理措施 措施之一：治安管理確立"三防"結(jié)合的方式，確保小區(qū)內(nèi)的安全 "三防"結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。"人防"上實施階梯式快速推進體系，由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流淌崗、固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上充分發(fā)揮小區(qū)安防配套設(shè)施的作用，提高防范能力。在"人防為主、技防為輔"前提下，運用山水鳳凰城智能化安保設(shè)施如監(jiān)控系統(tǒng)等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治

3、安防范萬無一失。 措施之二：對消防、給排水、保安、清潔、環(huán)境美化等方面實施三化管理 制度化：完善內(nèi)部管理機制，要求管理人員必需明確：唯有制度管人，才能使各項工作得到高效運轉(zhuǎn)。執(zhí)行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規(guī)章制度和運行圖表，并由質(zhì)檢人員嚴格監(jiān)督檢查落實狀況，做到日有檢查，月有總結(jié)，形成了"檢查-整改-提高"的有效監(jiān)督機制，從而確保公司政令暢通，執(zhí)行力得到了很好的貫徹。 標準化：制定各部門（如保潔、保安、綠化、工程等）工作流程和考核方法，要求一線員工嚴格根據(jù)制定的各項工作標準開展服務(wù)活動。另一方面，針對不同物業(yè)項目的特點和性質(zhì)，采用人工作業(yè)和機械作業(yè)相結(jié)合的方式努力提高服

4、務(wù)質(zhì)量和工作效率。 專業(yè)化：重視管理人才的培育，要求管理人員（尤其是中層以上管理人員）必需不斷提高自身綜合素養(yǎng)（如心理素養(yǎng)、專業(yè)學問和其他學科學問）和實際解決問題的能力。 措施之三：超前性、全方位地實行尊貴服務(wù) 在小區(qū)供應(yīng)超前性、全方位的酒店式星級服務(wù)，讓業(yè)主充共享受尊貴、安全的物業(yè)管理服務(wù)。一方面加強規(guī)范員工的服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿意業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要，業(yè)主想到的我們一定要做到，住戶沒想到的我們已想到并且做到。另一方面，建立富有特色的服務(wù)模式，供應(yīng)豐富多彩獨具特色的便民服務(wù)項目，做人之未做，做人之難做。如下： 在日常物業(yè)管理服務(wù)中，不論是在綠化養(yǎng)護、日常維保，小區(qū)

5、保安防衛(wèi)等基本服務(wù)，還是在全套的家居服務(wù)方面，都是以不打攪業(yè)主的日常生活為準則，針對每個業(yè)主的家庭、個性的不同度身訂造不同的"零干擾"服務(wù)模式，讓業(yè)主充共享受屬于自我空間的滿意和坦然。 供應(yīng)"全方位的尊貴服務(wù)"。例如：生日/節(jié)日慶賀、老人慰問、健康檢查、家政服務(wù)、超值會所服務(wù)等。 第三節(jié)管理目標 序號指標名稱標準測算依據(jù)主要措施 1公共場所設(shè)施 保潔率98%支配、實施保潔的公共場所、設(shè)施/公共場所、設(shè)施總計×100%1、明確保潔員崗位職責、作業(yè)流程、作業(yè)頻率、責任質(zhì)量要求細致嚴格； 2、每日清潔、休息日、休息時間為重點保潔； 2清潔保 潔率10

6、0%以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正質(zhì)檢記錄為依據(jù)1、保潔員責任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求詳細、嚴格，有考核、有獎罰； 2、保潔員監(jiān)督機制健全。 3室外綠化完好率94%完好綠化帶/總綠化面積×100%1、綠化制度、工作計劃、整改行之有效且有執(zhí)行力度； 2、保安人員負責環(huán)境保護，管理人員準時發(fā)覺綠化問題，靜態(tài)提示小區(qū)人員愛惜環(huán)境。 4火災(zāi)發(fā)生率 01、培訓(xùn)一批有較好素養(yǎng)和經(jīng)驗的巡查人員，準時發(fā)覺火災(zāi)隱患； 2、管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等； 3、分層分責任經(jīng)常性檢查消防安全，提示留意防火。 5小區(qū)治安、刑事案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（1、實行24小時保安巡查制度，分應(yīng)急、中

7、速、慢速巡查，24小時報警中心落實各崗位責任區(qū)域，以保證小區(qū)事內(nèi)人身財產(chǎn)安全。 6房屋完 好率98%（完好房建筑面積基本完好房建筑面積）/總建筑面積×100%1、建立經(jīng)常性檢查制度； 2、每半年進行一次全面分項檢修； 7房屋零修急修準時率98%準時修理次數(shù)/應(yīng)計報修理次數(shù)×100%1、人力配備充分； 2、崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到位； 3、技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平； 4、強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。 8道路完好及使用率95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1、嚴格公共設(shè)施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導(dǎo)； 2、準時整改修補損壞路面。 9化糞池，雨

8、、污水井完好率95%完好化糞池，雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查狀況，發(fā)覺問題，馬上疏通處理； 2、化糞池每半年清理一次； 3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。 10排水管、明暗溝完好率95%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度×100%1、每日記錄檢查狀況，發(fā)覺問題馬上設(shè)計施工方案，疏通處理； 2、每半年進行一次全面檢修。 11照明燈及疏散燈完好率95 %完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查狀況準時更換檢修； 2、每日全面檢查檢修一次； 3、水電工協(xié)作保潔員保持照明凈凈。 12停車場完好

9、率95%完完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計×100%1、停車場設(shè)施設(shè)備正常運行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效； 2、停車場疏導(dǎo)有序，無阻礙交通。 13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%完好的消防設(shè)備/消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護，實行巡查制度，建立文件記錄，并由修理主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常。 14修理工程質(zhì)量合格率100修理合格工程項次/修理工程項次×100%1、建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度； 2、擁有一批有較高技術(shù)水平的修理隊伍。 15處理率95%處理的有效投訴/有效投訴×100%1、做好各項管理工

10、作，創(chuàng)建美麗、完善的小區(qū)事管理機制； 2、提高員工素養(yǎng)，強化服務(wù)意識； 3、發(fā)生問題，準時處理，為委托方排憂解難； 4、做好解釋工作與回訪制度落實。 16房屋外觀統(tǒng)一干凈率99%統(tǒng)一干凈房屋外觀面積/房屋外觀總面積×100%1、嚴格杜絕違章裝修； 2、加強巡查制度，每天巡查一次； 3、參與竣工驗收，確保工程質(zhì)量及統(tǒng)一干凈，確保委托方物業(yè)管理項目增值保值。 17業(yè)主對物業(yè)管理滿足率95%對管理滿足業(yè)主人數(shù)/參與評議人數(shù)×100%1、科學和規(guī)范的管理手段相結(jié)合，編制無管理漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)； 2、加強重點部門的走訪，重點解決問題； 3、以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得委托方的支持

11、。 第四節(jié)管理服務(wù)標 1、房屋管理 1.1按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和合同商定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。 1.2房屋外觀完好、干凈，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。 1.3對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自轉(zhuǎn)變房屋用途現(xiàn)象準時勸說、阻擋、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。 1.4房屋裝修符合規(guī)定，有山水鳳凰城裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象準時勸止、報告。 1.5主出口設(shè)建筑、道路平面分布圖。小區(qū)內(nèi)各路口、棟及其他公共配套設(shè)施場地標識

12、齊全、規(guī)范、美觀。 2、設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護 2.1共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患；有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、修理記錄、保養(yǎng)記錄。 2.2急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約修理報修按雙方商定時間到達現(xiàn)場；回訪率90以上。 2.3水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能嫻熟；嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進行消防演習，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 2.4道路、停車場平整通暢，交通標志齊全規(guī)范。 2.5公共照明設(shè)備完好率98以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 2.6修理養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。 2.7對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施

13、、處理記錄。 2.8辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險及公共責任險。 2.9各設(shè)備房衛(wèi)生、干凈，主要設(shè)施設(shè)備標識清晰齊全。 2.10各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。 2.11停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。 3、公共秩序維護 3.1出入口24小時值班，7：00-20：00立崗值班。 3.2對小區(qū)重點部位每小時巡查一次。 3.3中央監(jiān)控室24小時實施監(jiān)控。 3.4應(yīng)對小區(qū)公共消遣設(shè)施、水池、設(shè)備房等危急隱患部位，設(shè)置安全防范警示標志。 3.5進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛(含非機動車)。 3.6進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人

14、員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。 3.7火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次)。 4、保潔服務(wù) 4.1小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道的保潔(不少于以下頻次) 4.1.1小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道 (1)公共綠地1次天清理 (2)主次干道2次天清掃 (4)標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次周擦拭 (5)水池、溝、沙井1次周清理 (4)公共場所2次天清掃 4.2垃圾的處理與收集 4.2.1依據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝并進行垃圾分類收集； 4.2.2垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 4.2

15、.3垃圾中轉(zhuǎn)站每日進行沖洗，沖洗后無異味；依據(jù)實際需要進行消殺；有效掌握蠅、蚊等害蟲孳生； 4.2.4垃圾桶每日清理，定期清洗，保持干凈。 4.3排水、排污管道暢通 4.3.1小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道1次年全面疏通 4.3.2雨、污水井1次月檢查(并視檢查狀況進行準時清掏) 4.3.3化糞池1次月檢查2次年清掏 4.5無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴格管制。 4.5.1禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者準時勸止、報告，并協(xié)作有關(guān)部門進行處理。 4.5.2飼養(yǎng)寵物必需符合相關(guān)規(guī)定；對違反者準時勸止、報告，并協(xié)作有關(guān)部門進行處理。 4.6建立消殺工作管理制度，依據(jù)當?shù)貙嶋H狀況定期開展消殺工作，有效掌握鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳 生；定期對各類病蟲害進行預(yù)防掌握，適時投放消殺藥物 5、綠化養(yǎng)護管理 5.1草坪