大連房地產(chǎn)調(diào)研報告

1、2011大連房地產(chǎn)調(diào)研報告目錄一、夏季房交會整體分析報告31、參展企業(yè)情況比較介紹32、參展人數(shù)減少，觀望情緒依舊63、最為關(guān)心的“價格”問題64、展會現(xiàn)場優(yōu)惠比例占多75、媒體合作，增加關(guān)注86、活動有所創(chuàng)新，微博亮麗登場97、展會其它情況介紹9二、現(xiàn)階段全國樓市宏觀形勢淺析101、通貨膨脹，再次加息102、半年形勢，房價回穩(wěn)113、新國五條，繼續(xù)調(diào)控124、國內(nèi)受限，海外尋機14三、現(xiàn)階段大連樓市淺析141、漲勢放緩觀望延續(xù)142、樓市下半年或有變數(shù)163、數(shù)據(jù)統(tǒng)計上半年大連房價每平跌了112元174、大連房地產(chǎn)存貨超警戒線185、7月大連樓市掀起“優(yōu)惠風(fēng)暴”20結(jié) 語23附 件2011大

2、連夏季房交會打折樓盤一覽表24序言夏日的陽光明媚而清澈，映照著濱城樓市。2011年大連第四十界夏季房交會，7月14日在大連世紀博覽廣場隆重開幕。此次房交會以“助力全域化，安家在大連”為主題，在樓市發(fā)展愈加理性和成熟的背景下，繼續(xù)積極貫徹政府全域化精神，積極為外地購房者創(chuàng)造更為便捷的選房通道，為廣大開發(fā)商和購房者提供了強有力的展示交易平臺。本屆房交會前來參展企業(yè)69家，參展樓盤76個，不僅有國內(nèi)各大企業(yè)名家，也吸引了一些國外的參展商。萬科、億達、遠洋、中鐵等知名開發(fā)商，各家都拿出了自己的參展樓盤，精心布置，極力營銷。海昌集團的旅游地產(chǎn)也為房交會帶來了別具特色的地產(chǎn)項目。瑞家、好望角、鏈家、安鑫地

3、產(chǎn)等二手房企業(yè)也都積極的前來參展，繼續(xù)在愈演愈烈的二手房市場上進行著彼此的角逐。 眾多開發(fā)商信心滿滿，對大連房交會準確發(fā)揮大連樓市發(fā)展的“風(fēng)向標”和“晴雨表”的積極作用感同身受。大家認為，房交會提供了高效規(guī)范的展示交易平臺，不僅能夠準確把脈樓市，了解購房者心理，且可以更好的積累有效客戶，更能高效的對企業(yè)品牌和整體形象進行宣傳，是把脈市場和完善自我的高效途徑，有利于實現(xiàn)銷售與展示的完美結(jié)合。以下，本人通過全程跟蹤此次房交會親身體驗及觀察，就房交會期間表現(xiàn)以及對于后市的走向進行一些相關(guān)的論述，并針對自身項目給予一些意見和建議。一、夏季房交會整體分析報告1、參展企業(yè)情況比較介紹（1）新項目大規(guī)模集中

4、亮相此次展會吸引了來自主城區(qū)、新城區(qū)、北三市、山東、海南等地的公寓、別墅、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等多種類型項目以及海外樓盤參展。值得關(guān)注的是，億達天琴山、第一郡、金廣大連海灣城、中庚香海金鼎、名仕智慧谷、大力花溪鎮(zhèn)、中鐵諾德濱?；▓@、百年港灣等近20個新項目集中高調(diào)亮相。（2）春、夏參展企業(yè)比較圖-參展企業(yè)明細與2011年春展相比，參展企業(yè)有所下降，環(huán)比下滑17%；其中開發(fā)商方面，本地開發(fā)商以40家的數(shù)量占比67%，而外地開發(fā)商數(shù)量再次增長，由2011年春展的13家增加到20家，環(huán)比上漲54%，多為省外以及國際性開發(fā)商。參展企業(yè)攜新項目亮相大連夏季房交會，除較為看好大連的區(qū)域位置及樓市發(fā)展外，也為大連

5、房地產(chǎn)市場注入新鮮活力，也是探尋市場及客戶對自身項目的反饋。（3）參展項目概述本次夏季展會參展項目共計82個，大連市參展項目共計66個，環(huán)比2011年春展下滑25%，此次外地參展項目共計16個，環(huán)比下滑16%，主要以價格及景觀優(yōu)勢吸引客戶，并且以高投資回報率擴充客群的投資渠道。本次展會展示項目共計38個，較春展下滑25%，展示項目多為大體量住宅，反饋未來市場供應(yīng)的同時預(yù)示了市場未來競爭的激烈程度。住宅項目依舊是本次參展項目的主力，66個，占比80%，較春展占比提升20個百分點，公寓類產(chǎn)品5個，純別墅產(chǎn)品9個，商鋪產(chǎn)品2個。從大連市參展產(chǎn)品區(qū)域分布情況來看，甘區(qū)依舊保持主力地位，而西崗區(qū)則一改往

6、期參展項目冷清境遇，有4席項目參展，以新品展示為主，或?qū)㈩A(yù)見到未來該區(qū)域新氣息的不斷進駐而對市場帶來的競爭氛圍。2、參展人數(shù)減少，觀望情緒依舊 今年夏季房交會時間由往屆的四天延長至五天，展會第一天又恰逢周四，觀展人數(shù)有所減少。筆者在展會現(xiàn)場觀察到，當日前來參觀的市民多為中老年人，許多“上班族”因工作原因尚未參加到“淘房大軍”當中；以往經(jīng)驗也得出，夏季房交會一般為房地產(chǎn)淡季，消費者關(guān)注度稍低；在新政影響下，購房者觀望心理仍然較重以及對市場信心明顯不足。由于大連市第十一次黨代會閉幕儀式在會展舉行，故本次展會時間遇到臨時調(diào)整，周六（16日）休會一天。往屆展會每逢周六、周日觀展市民數(shù)量較為集中，16日

7、休會影響到了觀展人群的數(shù)量。3、最為關(guān)心的“價格”問題“房價降了沒有”，這是有購房需求的市民最為關(guān)心的問題。 據(jù)調(diào)查，本次夏季房交會共有69家企業(yè)76個樓盤參展，其中37個項目為在售項目。所有參展項目中，有35個給出了明確報價。在對樓盤報價的比較中，市內(nèi)四區(qū)及高新區(qū)報價樓盤相比春季房交會基本沒有變化。而金州區(qū)樓盤相比春季房交會價格則有所上漲，以金州區(qū)某樓盤為例，該樓盤去年夏季房交會報價6500元/平方米，今年春季房交會報價7700元/平方米，而本屆春季房交會報價升至均價8500元/平方米。本次展會上，新區(qū)參展樓盤占比有所提高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著全域城市化建設(shè)推進，金州新區(qū)、普灣新區(qū)

8、及旅順口區(qū)發(fā)展較快，交通、生活配套設(shè)施日趨完善，吸引了一部分購房者。另外，限購令也限制了一部分購房者選擇市內(nèi)樓盤。圖-參展在售項目均價分布統(tǒng)計37個有準確價格的在售項目，8000-12000元/平的樓盤共有15個，占比41%,本次參展樓盤萬元以下的項目共16個，占比高達43%，此區(qū)間是本次展會供應(yīng)產(chǎn)品主流價格區(qū)間，其中10個盤來自新城區(qū)，價格的外延現(xiàn)象明顯。4、展會現(xiàn)場優(yōu)惠比例占多 本次房交會上，雖然房價尚無明顯下降，但優(yōu)惠相比以往較多。     調(diào)查中了解到，夏季房交會期間，實際參展的66個商品房項目中，除去展示的28個項目外，剩余在售樓盤8成以上有優(yōu)

9、惠措施，但多為延續(xù)順銷優(yōu)惠，針對展會特設(shè)優(yōu)惠措施較少，且優(yōu)惠力度小。整體價格較今年春展對比來看基本維穩(wěn)，與整體市場保持一致。有多家參展樓盤給出了每平方米100至400元、總房款9.8折之類不等的優(yōu)惠，借此刺激購買。然而，在現(xiàn)階段的市場環(huán)境及信貸環(huán)境下，多數(shù)購房者對此不太感冒，表示還將繼續(xù)觀望一段時間。此次展會優(yōu)惠方式無新意，春展期間與媒體合作的抽獎項目很普遍，這也是積累人氣是一個重要手段，春展時，部分項目的優(yōu)惠幅度雖然不大，但是有跟客戶進行互動的優(yōu)惠方式，使得場面熱烈，但是夏展參展項目中這樣的是少之又少，而且場面冷淡。開發(fā)商在禮品贈送上的預(yù)算也有了大幅度的縮減。與往屆展會相比，本屆展會的優(yōu)惠主

10、要拘泥于打折這樣的傳統(tǒng)優(yōu)惠，且力度小。限購政策使得購房者逐漸冷靜下來，對“羊毛出在羊身上”有了進一步了解，消費者也不再糾結(jié)優(yōu)惠幅度的大小，開發(fā)商也逐漸意識到展會成交中“優(yōu)惠”不是最重要的，產(chǎn)品是關(guān)鍵，因此開發(fā)商延續(xù)順銷的優(yōu)惠可以理解。5、媒體合作 ，增加關(guān)注     媒體的介入一如既往，遠洋、億達、萬科等展廳現(xiàn)場設(shè)有專門的媒體工作室，并且由大連房屋交易大會組委會、大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會主辦，新青年網(wǎng)、新商報承辦的“2011大連夏季房交會全國百家媒體大連行”活動為整個展會增添了許多的媒體關(guān)注度。6、活動有所創(chuàng)新，微博亮麗登場   

11、;  活動在每一次房交會上都必不可少，本屆房交會，雖活動的數(shù)量并不是很多，除常見的各式表演外，在活動的創(chuàng)新上也吸引眼球的小亮點出現(xiàn)。如某項目依照本項目定位客群特點，展示了一些七八十年代的“回憶”，吸引了很多人氣；“尋找大連最美樓盤”活動而征集來的100多幅精美作品，在展會上得以展示，受到了普遍的關(guān)注和贊賞等。隨著網(wǎng)絡(luò)影響面的日益普及，借用網(wǎng)絡(luò)途徑宣傳樓盤的手法已是是屢見不鮮，但本次展會上已不局限于往常的網(wǎng)絡(luò)新聞報道，“微博”等網(wǎng)絡(luò)新寵也在本次展會登臺亮相，借助網(wǎng)絡(luò)積攢人氣也是不二選擇。一來體現(xiàn)了消費者對于購房仍有熱情，二來也看得出開發(fā)商在新政之后，面對消費者的觀望而普遍進行一些務(wù)實的

12、活動來吸引客戶。7、展會其它情況介紹通過細致走訪，將展會所有樓盤都一一進行了以下幾點的調(diào)查：1）、展會裝修風(fēng)格沒有豪華的設(shè)計場面，各家都布置的比較簡略，似乎是在有意縮減成本。之前的大場面和大屏幕展示變少了。值得一提的是“大連天地”的風(fēng)格，其塑料薄膜夾泡沫球的裝飾風(fēng)格顯得很是獨特。2）、展會促銷方式一些簡單的禮品發(fā)放，例如贈送紙抽、飲料、爆米花、冰激凌等促銷活動。4）、展會宣傳手段有傳統(tǒng)的影像宣傳方式，還有現(xiàn)場新聞直播，以及列隊游行宣傳，派發(fā)廣告紙， 樂隊演奏、街舞表演、真人雕像、模特表演等。5）、展會資料收集與上屆展會發(fā)放材料不盡相同，少了一些奢華的宣傳冊，更多的是紙袋和一些基本的紙張設(shè)計。6

13、）、展會效果評估 從整體效果來看，此次展會的新穎性不強、創(chuàng)新性不夠、人氣也不是很旺盛，做為大連房產(chǎn)的晴雨表，似乎傳達出來的效果并不理想，猶如博弈的雙方，大家好像都很糾結(jié)。二、現(xiàn)階段全國樓市宏觀形勢淺析1、通貨膨脹，再次加息央行連續(xù)上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構(gòu)一年期存貸款利率在7月7號再次分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。本次加息系年內(nèi)第三次加息，一年期存、貸款利率分別提至3.5%和6.56%，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位。若不考慮存量房貸利率7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。多次加息逐漸將出現(xiàn)疊加

14、效應(yīng)，利率的上調(diào)效果將顯現(xiàn)。以20年期百萬貸款額計算，第一套房增加的月供為149.63元，第二套房增加的月供為168.86元?？紤]到2010年10月份之前的大部分房貸利率仍可7折，對于存量房貸來說，在2012年開始執(zhí)行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業(yè)貸款月供增約400元。由此不斷加深的利率負擔(dān)，使得購房者背負的壓力也越來越大，從而放緩購房的腳步。在此基礎(chǔ)上有多家銀行停止辦理房貸等業(yè)務(wù)也為購房者增添了許多無奈。在經(jīng)濟增速趨緩的背景下，央行宣布再次加息，凸顯出當局堅決抑制通脹的決心。同時，對于房地產(chǎn)市場來說無疑也加深了調(diào)控的砝碼，甚至?xí)苯哟俪煞績r在未來一段時間內(nèi)加速下滑。2

15、、半年形勢，房價回穩(wěn)今年以來，在“新國八條”、“上調(diào)存款準備金率”、“地方調(diào)控細則與調(diào)控目標”、“限購限價”等利器調(diào)控下，全國樓市總體呈低迷態(tài)勢，多數(shù)城市商品房成交量下降，房價開始回落。據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報告顯示，在監(jiān)測的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多數(shù)降幅明顯。主要城市中，近半數(shù)城市商品房成交均價同比小幅下降。重點城市中北京、杭州和深圳成交均價同比下跌；重慶、上海和天津同比上漲，其中重慶漲幅最大，達30.1%，二、三、四線城市也越調(diào)越漲，漲幅較為明顯。與此同時，今年上半年土地市場明顯降溫，土地拍賣市場底價成交、流拍現(xiàn)象不時出現(xiàn)，北京、上海等地土地出讓收益明

16、顯減少。調(diào)控政策對市場作用的效果正逐漸顯現(xiàn)。但需要較長時間才能看到更明顯的成效。今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應(yīng)上“做加法”，在需求上“做減法”，加大保障房和普通商品房的供應(yīng)，壓制投資投機性需求。同時，調(diào)整樓市發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)關(guān)系，改變此前過于偏重商品房建設(shè)，以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。3、新國五條，繼續(xù)調(diào)控國務(wù)院總理溫家寶7月12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議指出，今年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認真貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，著力推進保障性安居工程建設(shè)，取得初步成效。多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機

17、投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務(wù)的50%。在建保障性住房預(yù)計年內(nèi)建成400萬套以上。當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。保障性安居工程建設(shè)進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強。會議認為，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。一、要嚴格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴把握和執(zhí)行房價

18、控制目標，進一步貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進房價合理回歸。二、要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。要以對歷史和人民負責(zé)的態(tài)度，切實抓好工程質(zhì)量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。三、要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。四、要認真落實今年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地

19、，加快普通商品住房用地投放。認真執(zhí)行國有土地上房屋征收與補償條例。五、要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。從宏觀政策上我們可以看到，中央對于之前政策的堅定實施，也給一直預(yù)期政策放松信號的我們給了一個明確的答復(fù)。最近的媒體報道，關(guān)于草擬二、三線限購城市名單的報道，也讓上半年沒有限購的二、三線城市感受到了壓力，而眾多房地產(chǎn)企業(yè)之前的創(chuàng)收也主要來自這些地區(qū)，此信號無疑是利空二、三線城市，使得本來就從緊的市場更加感受到了一股寒意。4、國內(nèi)受限，海外尋機在美國休斯頓，擁有一套68平方米左右的產(chǎn)權(quán)公寓，只需要35萬元人民幣的房款加上3萬多的手續(xù)費。在新國八

20、條、加息、限購等多重政策壓力下，今年國內(nèi)樓市調(diào)控成效初顯，商品住宅成交量持續(xù)低位徘徊。而攜著如此低價到中國淘金的海外樓盤，正在成為國內(nèi)投資者眼中的新熱點。本屆夏季房交會上，多家海外樓盤都有所收獲。不過缺乏國際投資經(jīng)驗的國內(nèi)投資客，對于海外投資還不是很成熟，需要更加謹慎的進行。三、現(xiàn)階段大連樓市淺析1、漲勢放緩觀望延續(xù)盡管有來自國內(nèi)外的19.7萬人次參觀了展會，但正如所有人所預(yù)期的一樣，房屋成交及意向出現(xiàn)了非常明顯的縮量。即便與緊鄰限購令出臺的今年春季房交會相比，商品房成交及意向量的下降幅度也達到16.2%。正如所有人看到的觀者云集，成交清淡局面一樣，樓市觀望的氛圍仍在延續(xù)。無論是售房者，還是購

21、房者，每個本屆夏交會的參與者，都可以感受到彌漫在其間的濃重觀望情緒。從這次夏季房交會的觀者云集，成交清淡，即可見一斑。夏季房交會現(xiàn)場，談及下半年房價、樓市的走向時，大部分購房者對房價下降的預(yù)期都非常明顯。盡管期待房價降溫，但也有很多聲音客觀地表示，目前，高房價和市場將處于一個相互僵持的局面。至于未來一段時間，這種局面是否會被打破，價格是否會松動，很多人認為與市場供應(yīng)量有關(guān)，但依然要看調(diào)控力度。再加上前幾日國務(wù)院出臺新規(guī)擴大限購范圍,調(diào)控的不斷升溫也讓下半年的樓市走向變得更加撲朔迷離。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，與去年同期相比，大連房價漲幅已明顯放緩。從成交量角度來看，受限貸、限購等調(diào)控政策的影響，2011年上

22、半年全國主要城市房地產(chǎn)成交量明顯下降。1月至5月，北京、上海、杭州、廣州、深圳、武漢、大連等12個重點城市住宅銷售面積同比2010年下降9%，比2009年同期下降23%。在限購、限貸、供應(yīng)量擴大的影響下，大連上半年1月至5月，商品住宅成交均價總體呈現(xiàn)緩慢上升趨勢，5月份均價達到每平方米10465元。今年前兩個月，大連樓市成交量及成交面積小幅上漲。3月份限購令前期出現(xiàn)恐慌性購房，開發(fā)商集中備案，成交量激增，房價快速上漲。4月份房價首次下跌至每平方米9562元，而5月份不限購地區(qū)成交量增加，新城區(qū)房價上漲拉動整體房價上升?？傮w來看，大連上半年房價漲勢放緩。步入7月，樓市也進入了傳統(tǒng)淡季，調(diào)控政策步

23、步緊逼下，對于未來的房價走勢，更多的人則持觀望態(tài)度。同時，一大部分受到政策限購的剛性需求購房，也轉(zhuǎn)而成為觀望人群中的主力客層。有業(yè)內(nèi)人士指出，上半年土地市場的風(fēng)險變數(shù)加大，開發(fā)商紛紛放緩拿地節(jié)奏，與此同時，任何降價促銷都沒有改變樓市蕭條的現(xiàn)狀，購房者的觀望耐性與房價下跌的有限性將在下半年再度上演。 2、樓市下半年或有變數(shù)在眾多政策調(diào)控之下，今年成為政策的“發(fā)酵”年，調(diào)控政策下，開發(fā)商與逆市在博弈中，購房者與開發(fā)商在博弈中，市場與價格在博弈中。分析人士認為，迫于資金流限制及繼續(xù)從嚴的調(diào)控政策預(yù)期，下半年土地市場可能出現(xiàn)“賣方積極買方冷淡”的局面，經(jīng)歷了上半年的波折，下半年，無論從銷售還是資金鏈方

24、面，開發(fā)商將面臨前所未有的嚴峻考驗。業(yè)內(nèi)人士認為，從目前情況看，中央已經(jīng)傳出將擴大二三線限購城市范圍，下半年調(diào)控或許會更加嚴格。而從大連樓市本身的運行來看，從6月開始無論是市場放量還是保障房的供給乃至土地供應(yīng)各個方面，下半年的樓市均有著讓人期待的變數(shù)。從新盤供應(yīng)方面看，從6月中旬開始，大連樓市不少項目紛紛開始上市。據(jù)不完全統(tǒng)計，6月份大連樓市有22個樓盤開盤銷售，7月份更刷新了6月的紀錄，有24個項目推盤銷售，連續(xù)2個月，近50個新盤開盤，如此規(guī)模不可小覷。而其中，甘井子區(qū)和金州新區(qū)的項目成為絕對主力，同時，甘井子區(qū)很多新盤的開盤價格遠遠低于市內(nèi)中心城區(qū)，這一方面將把更多購房者吸引到甘井子區(qū)及

25、一些非限購區(qū)域，一方面，將會促成這些區(qū)域的價格提升，今年非限購區(qū)域房價上漲已經(jīng)可以證明這一趨勢。而與此同時，主城區(qū)中心區(qū)域普通住宅供應(yīng)量明顯減少，也將使得人們對于這些區(qū)域降價的預(yù)期恐難實現(xiàn)。事實上，一旦購房者的降價預(yù)期形成，市場觀望情緒將再度濃重。目前，由于擔(dān)心資金緊張，不少開發(fā)商已經(jīng)開始在價格方面有所讓步，但是并沒有達到多數(shù)購房者期望的心理價位，因此多家銷售機構(gòu)表示，下半年的房地產(chǎn)銷售市場并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，與去年夏交會相比，本屆房交會商品房成交及意向縮減幅度達到了36.8%，二手房下降幅度達到5.5%；與今年春交會相比，上述兩項數(shù)據(jù)分別下降16.2%及19.9%。而商品房的成交及意向的平均

26、面積較以往較集中于7275平方米，一躍升至89.36平方米。3、數(shù)據(jù)統(tǒng)計上半年大連房價每平跌了112元今年前5月，大連房價一路走高，由年初的成交均價11507.86元/平方米，上漲1881元至13388.86元/平方米。到6月，大連房價走勢又急轉(zhuǎn)直下，每平方米大跌1993元。截至2011年5月大連各區(qū)商品住宅成交均價為13388.86元/平方米，與1月相比上漲了1.163%。從2011年1至5月各區(qū)價格走勢圖來看，住宅市場“量價齊高”，均價直達13388元/平方米。不過，上漲的態(tài)勢在6月份被改寫，6月，大連住宅成交均價為11395元/平方米，較5月下跌0.72%，與一月相比，每平跌112元。數(shù)

27、據(jù)顯示，3月初大連市“限購令”出臺，高端住宅市場受到較大打擊，再加上剛需的入市導(dǎo)致低價盤成為市場的絕對成交主力，因此2月全市均價小幅上漲，3月份成交平穩(wěn)，均價出現(xiàn)一定程度上揚，達到12820元/平方米。從區(qū)域來看，7個區(qū)域在前5個月成交均價都呈現(xiàn)上升趨勢（5月均價相比1月均價），最大漲幅為金州新區(qū)達到1.35%，漲幅最小的是中山區(qū)1.09%；雖然也有大連限購令的出臺，但是并沒有影響購房者的熱情，導(dǎo)致7區(qū)相比1月份都有一定程度的上漲。房子不好賣了，那么房價下跌了嗎？對此，幾乎所有的購房者都認為，房價沒有跌，只是與之前相比平穩(wěn)了許多。對于一些急需買房的家庭來說，目前銀根收緊、房貸首付比例提高、房貸

28、利率上漲，都讓他們買房負擔(dān)增加了不少。盡管沒有感受到房價的下跌，但有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)字顯示，最近一個月，大連的房價處于微幅下跌的狀態(tài)。 6月，大連住宅成交均價為11395元/平方米，較5月下跌0.72%。4、大連房地產(chǎn)存貨超警戒線6月市內(nèi)商品房源住宅存盤70612，非住宅存盤60016，突破13萬大關(guān)。日前，廣發(fā)證券發(fā)布的一份房地產(chǎn)周報中的數(shù)據(jù)格外引人注目，11大重點城市存銷比首次突破9個月，其中，大連存銷比已超過12個月警戒線。與此對照，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月大連住宅均價較5月下跌0.72%，跌幅遠超北京、上海、廣州等一線城市。各方數(shù)據(jù)為市場留下了想象的空間，房地產(chǎn)庫存的上升究竟能

29、否導(dǎo)致房價的下跌，各方均拭目以待。1）6月大連房地產(chǎn)存貨大幅提升6月27日，廣發(fā)證券發(fā)布一份房地產(chǎn)周報。全國房地產(chǎn)前一周“單周去化率”為47%，為今年來次低水平，存貨大幅提升是去化率大幅下降的主要原因。存銷比首次突破9個月，而其中，大連存銷比超過了12個月的警戒線，總可售與半年月均成交量的比值達到26。市場庫存及新增供應(yīng)被調(diào)控迫出，導(dǎo)致集中釋放，加之銀根的緊縮，開發(fā)商的資金鏈受到重創(chuàng)，必然通過銷售回收資金。因此，下半年房地產(chǎn)價格或?qū)⒊霈F(xiàn)下行的通道。人民大學(xué)發(fā)布的2011年中期中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告也稱，房地產(chǎn)行業(yè)已進入去庫存時期，今年大城市商品房價格存在“去泡沫化”趨勢，并在二到三季度出現(xiàn)

30、局部拐點。而房價跌幅和存銷比都排到了前列的大連樓市，未來能否率先邁出房價實質(zhì)性下跌的步伐，給人留下了想象空間。2）資金緊張 下半年房產(chǎn)商可能不得不以價求量6月20日，大連市房地產(chǎn)交易登記中心信息顯示，市內(nèi)商品房源住宅存盤70612，非住宅存盤60016，突破13萬大關(guān)。這一消息在一些地產(chǎn)論壇中一度引起了網(wǎng)友的熱烈討論，而事實上，大連市場庫存的上漲還僅僅是個開始。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，截至目前，7月份大連確定將有19個項目開盤、3個樓盤加推，開盤和加推數(shù)與6月持平。眼下，與絲毫沒有萎縮勢頭的供應(yīng)量相伴隨的是尚無起色的需求。新泰投資認為，樓市缺乏大量需求的有力支撐是當前成交一直在低位徘徊的主要原因。

31、不肯放慢腳步的供應(yīng)量和不盡如人意的去化率，讓開發(fā)商的資金鏈面臨著持續(xù)惡化的前景。伴隨成交的低迷，為了減少庫存，緩解資金鏈的壓力，以價求量的營銷策略是開發(fā)商不得不考慮的。住宅庫存化的周期正在拉長，開發(fā)商銷售壓力驟增，加上保障房的施工，未來房地產(chǎn)市場將何去何從還有待觀察。甚至有業(yè)內(nèi)判斷，大連樓市價格調(diào)整會在二季度末、三季度初出現(xiàn)。5、7月大連樓市掀起“優(yōu)惠風(fēng)暴”在已經(jīng)過去的6月份，大連樓市成交量連跌3周；截至目前，多家房企銷售均不樂觀，或?qū)o法完成今年業(yè)績。排名前10名的地產(chǎn)公司前五月平均完成全年銷售目標的37%左右，完成效果并不理想。為了加速銷售回款沖擊年度銷售目標并緩解資金壓力，各大房企紛紛加

32、快推盤速度。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，截至目前，7月份大連確定將有19個項目開盤、3個樓盤加推，開盤和加推數(shù)與6月持平。其中多個樓盤均推出了幅度較大的優(yōu)惠額度?！霸谇捌诙鄶?shù)項目給出優(yōu)惠之后，最近一些品牌開發(fā)商的優(yōu)惠政策有逐漸加大的趨勢，同時給出優(yōu)惠的項目也在逐漸增多?！币黄放崎_發(fā)商透露，樓市新政的調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)，一些開發(fā)商為了走量不得不加大優(yōu)惠力度。市區(qū)的項目反應(yīng)還不明顯，郊區(qū)的樓盤受影響最大。為了增加現(xiàn)場人氣，大連的一些項目在給出優(yōu)惠的同時，主要以活動帶動銷售。比如，到訪現(xiàn)場可參與互動游戲，贏取禮品，這些足以說明部分開發(fā)商對后市不樂觀。四、對于自身項目的指導(dǎo)意義1、做好產(chǎn)品，迎接挑戰(zhàn)正如我之前的報

33、告所說，理想中的產(chǎn)品，要有良好的交通通達性，要有優(yōu)美舒心的環(huán)境，還要有保值和增值的空間。也許不能盡善盡美，但我們要處在消費者的角度去著想，盡量開發(fā)讓消費者滿意的產(chǎn)品。這樣才能為企業(yè)帶來價值和收益。綜合考慮，認清形勢，分析當前市場狀況，在壓力之下尋求突破口，在下半年繼續(xù)再接再厲，做好產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務(wù)態(tài)度，優(yōu)化資源整合，在接下來的挑戰(zhàn)中才能取得成功。結(jié) 語經(jīng)過此次全程跟蹤房展會，我們積蓄了更多的經(jīng)驗和體會。時刻觀察著周圍發(fā)生的一切，分析著各自的心理狀態(tài)。將自己置身于其中，或者是銷售方，或者是客戶方，或者就只是一個調(diào)查員身份。對此次樓展進行一個綜合的分析。我相信，任何的細節(jié)都是由宏觀形式?jīng)Q定的，在

34、著眼于房交會的同時，我并沒有忽略對于大連整體地產(chǎn)形式的跟蹤和關(guān)注，結(jié)合輿論的分析形成自己的觀點。當然，對于全國宏觀形式的掌握也非常的重要。他具有對局部的指導(dǎo)意義，具有對于方向的把握和對于未來市場的走向都有預(yù)見性。從展會開始到結(jié)束，觀察著每一個參展商的人氣，觀察著周圍往來的人流，聽他們最為關(guān)注的，與他們交流，這一切都讓我體會到房地產(chǎn)業(yè)對于每一個的息息相關(guān)。每一個置身其中的人，都各自有各自的想法，都在進行著博弈。不過，我堅信，日益提高的物質(zhì)文化需要，必將增加對于高品質(zhì)的商品的需求，作為一個企業(yè)，關(guān)注其自身產(chǎn)品，穩(wěn)抓產(chǎn)品質(zhì)量，打造優(yōu)秀精品，就一定會在這個動蕩的市場中取得想要的成績。再一次的觀察、學(xué)習(xí)

35、、積累，我想這都是為了蓄積力量，為了將來能夠更快更穩(wěn)的前行，同時也祝我們自身的樓盤取得更好的成績！附件2011大連夏季房交會打折樓盤一覽表樓盤名稱所屬區(qū)域價格最新動態(tài)嘉和廣場中山均價18000元/平面積區(qū)間17-99平。項目即將封頂，全款優(yōu)惠200元/平，貸款優(yōu)惠100元/平。新希望家園金州均價7700元/平期精品房源90-96平躍層戶型，均價7700元/平，現(xiàn)在項目已經(jīng)全部封頂。芙蓉香庭甘井子均價9500元/平主力面積區(qū)間為55-67平，起價8600元/平，房交會期間全款優(yōu)惠200元/平。天鴻展視界金州最低價6100元/平2010年11月，主力面積區(qū)間為70-89平，房交會期間購房，總房款優(yōu)惠1平米的價格。和合美家甘井子最低價9800元/平預(yù)計2011年9月開盤，主力戶型為80平，房交會期間購房，優(yōu)惠200元/平。金海國際花園金州均價6600元/平房展會期間推出66套特價房源，房展會期間優(yōu)惠300元/平-200元/平。中盛·一帶山河甘井子均價7000元主力戶型是42-113平，小高層均價7000元/平，全款優(yōu)惠100元/平，貸款優(yōu)惠50元/平。頤和星海沙河口均價18000元/平主力戶型54-230平，房展會期間全款優(yōu)惠200元/平，貸款