報(bào)告3：盤點(diǎn)20142015典型城市購物中心運(yùn)營數(shù)據(jù)

1、【行業(yè)分析】報(bào)告3：2014-2015年中國典型城市購物中心運(yùn)營數(shù)據(jù)盤點(diǎn)TOP30榜單中，南京德基廣場銷售額第一；TOP30榜單中，18家購物中心實(shí)現(xiàn)增長；TOP30榜單中，上海恒隆廣場同比降幅最大2014年度購物中心銷售業(yè)績2014-2015年中國典型城市購物中心運(yùn)營數(shù)據(jù)盤點(diǎn)上海：全球購物中心面積最大；北京：高端消費(fèi)聚集地，新進(jìn)品牌數(shù)量多；杭州：零售物業(yè)供不應(yīng)求，空置率低；成都：超過75%的商業(yè)物業(yè)來自新興商圈；深圳：毗鄰香港，做大眾市場；沈陽：消費(fèi)力不低，但開得多、空得多典型城市購物中心市場運(yùn)營北京、上海、廣州、武漢、深圳、中山、南京、蘇州、重慶等城市典型購物中心轉(zhuǎn)型調(diào)整策略典型城市購物中

2、心調(diào)整轉(zhuǎn)型盤點(diǎn)案例：案例：上海購物中心市場運(yùn)營數(shù)據(jù)一、2014年度購物中心銷售業(yè)績排行榜一覽2014年中國內(nèi)地購物中心、百貨店銷售額數(shù)據(jù)，涉及152家商場，根據(jù)數(shù)據(jù)整理出2014年中國內(nèi)地購物中心、知名百貨銷售額TOP30排行榜。榜單顯示，南京德基廣場超越廣州正佳廣場，去年銷售額達(dá)66.4億元，同比增長12.7%，是去年最賺錢的購物中心。百貨方面，北京新光天地去年銷售額75億元，繼續(xù)蟬聯(lián)百貨店的銷售冠軍，南京中央百貨位列第二。雖然數(shù)據(jù)非官方渠道公布，統(tǒng)計(jì)口徑有一定差異，但這份數(shù)據(jù)仍被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，有一定參考意義。2014年中國內(nèi)地購物中心銷售額TOP30排名榜排名城市項(xiàng)目2014年(億元)20

3、13年(億元)同比變化1南京德基廣場66.458.912.70%2廣州正佳廣場64623.20%3深圳萬象城62611.60%4杭州杭州大廈5961-3.30%5廣州天河城5558-5.20%6長春歐亞商都54531.90%7上海八佰伴49474.30%8上海港匯廣場40385.30%武漢武漢國際廣場40400.00%9北京燕莎奧特萊斯38372.70%10石家莊北國商城37.539.4-4.80%11北京西單大悅城36352.90%12南京金鷹購物中心35.640-11.00%13沈陽沈陽中興3334.2-3.50%武漢武漢廣場3334.5-4.30%14長春卓展購物中心32.534-4.4

4、0%15上海青浦奧特萊斯31.52812.50%16廣州太古匯312714.80%17哈爾濱遠(yuǎn)大購物中心3031-3.20%上海恒隆廣場3038-21.10%18西安開元購物中心28.825.712.10%19石家莊新百廣場27.528.5-3.50%20上海國際金融中心2732-15.60%21大慶新瑪特購物廣場2622.515.60%22北京翠微大廈25.628.3-9.50%23北京朝陽大悅城25.52310.90%24重慶重慶江北世紀(jì)新都24.528.6-14.30%25深圳海岸城2420.517.10%石家莊先天下購物中心24234.30%26濟(jì)南銀座購物中心23.525.9-9.3

5、0%27北京東方廣場2328.5-19.30%南通文峰大世界23230.00%28徐州金鷹購物中心2222.3-1.30%杭州萬象城22214.80%29天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)21.81728.20%30沈陽萬象城20.720.51.00%單位/人民幣，制圖/整理：贏商網(wǎng)，數(shù)據(jù)來源：零售男人圈1.TOP30榜單中，南京德基廣場銷售額第一據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有36個(gè)購物中心入圍2014年中國內(nèi)地購物中心銷售額TOP30排行榜，南京德基廣場是去年最賺錢的購物中心，廣州正佳廣場位列第二。南京德基廣場去年銷售額達(dá)66.4億元，與2013年的58.9億元相比，增長12.7%。項(xiàng)目位于南京人氣最旺的新街口商圈，區(qū)域內(nèi)聚集

6、了南京新百、中央商場、金鷹國際、大洋百貨、東方商城等多家大型商業(yè)物業(yè)，競爭十分激烈。項(xiàng)目總建筑面積超過30萬平方米，2013年以來，德基廣場引進(jìn)了COACH、Gucci、Dior迪奧、瑞克朵絲等奢侈品牌，成為南京奢侈品商圈的引領(lǐng)者。2.TOP30榜單中，18家購物中心實(shí)現(xiàn)增長在TOP30排行榜中，共18家購物中心實(shí)現(xiàn)正增長，其中天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)去年實(shí)現(xiàn)銷售額21.8億元，同比上漲28.20%，漲幅排第一。該項(xiàng)目是國內(nèi)首座純意大利風(fēng)格的奧特萊斯折扣中心和休閑文化中心，2011年6月開業(yè)，設(shè)有奢侈品、國際名品、運(yùn)動(dòng)和戶外以及休閑四大特色主題購物區(qū)。另外，深圳海岸城、大慶新瑪特購物廣場、廣州太古匯去

7、年也取得了較快的銷售增長，同比漲幅分別是17.1%、15.6%、14.8%。3.TOP30榜單中，上海恒隆廣場同比降幅最大TOP30排行榜中，2014年銷售額同比下降的購物中心共16家，有6家購物中心降幅在10%以上，上海恒隆廣場降幅最大，為21.1%，北京東方廣場、上海國際金融中心和南京金鷹購物中心的銷售下降幅度分別達(dá)19.3%、15.6%和11%。二、中國典型城市購物中心市場運(yùn)營盤點(diǎn)2013年新進(jìn)駐零售商數(shù)量（按國家/地區(qū)劃分）在美國舊金山機(jī)場，清一色的中國服務(wù)員，中文暢游暢買。如上圖所示，目前中國甩開了德意志大不列顛，全球零售商們即使放緩了腳步也要毫不猶豫地繼續(xù)沖進(jìn)來，將來這態(tài)勢必須超越

8、日本，直逼法國。1.上海：全球購物中心面積最大全球10個(gè)購物中心面積最多的城市，8個(gè)都在中國。上海高居榜首，在建購物中心面積達(dá)330萬平方米。第二名并不是一線城市，而是成都，這個(gè)以商業(yè)供應(yīng)過剩聞名之都，僅比上海少10萬平方米，320萬平方米的在建面積甩開大北京5名之遠(yuǎn)。上海最大的購物中心不斷被刷新，32萬平方米的月星環(huán)球港開業(yè)不到一年，33萬平方米的世博源立馬又盛大開業(yè)。全球在建購物中心面積最高城市（前20位）在建量加上存量面積，反映了中國當(dāng)下激增的供應(yīng)。各個(gè)城市的空置率分化嚴(yán)重。比如沈陽和無錫，部分項(xiàng)目的空置率就高達(dá)40%。上海的購物中心在國內(nèi)不論是在建還是開業(yè)，已開業(yè)的購物中心有155家，

9、其中社區(qū)購物中心數(shù)量83家，為全國最多，比第二名北京的44家?guī)缀醵喑鲆槐丁?013年上海主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)購物中心開始成為都市人民感情寄托的場所，上海，除開極其個(gè)別的商場，品牌商都是絕對(duì)強(qiáng)勢，有些地方為了引入LV不惜天價(jià)補(bǔ)裝修貼租金。不過，上海各大國際奢侈一線品牌基本上都開滿了，南京西路、淮海路、虹橋、陸家嘴各開一家。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年有30家國際品牌將上海作為其登陸中國的首選城市。比如2014年3月，Old Navy在南京西路首開店，約2000平方米。4月，Abercrombie & Fitch帶著一幫八塊腹肌的男模慶祝開業(yè)，在靜安嘉里中心開了1800平方米。8月，M&Ms亞洲首家旗艦店開在

10、南京東路百聯(lián)世茂國際廣場，營業(yè)面積1600平方米。2014年第一季度全球國際品牌各大城市滲透率2014年，上海各大商場都在改造，如像正大五樓的的個(gè)性小餐飲都調(diào)整為日韓少女裝。部分購物中心一樓的H&M、ZARA、MANGO等等快時(shí)尚品牌會(huì)調(diào)到二樓甚至三樓去，一樓會(huì)換成一些剛進(jìn)或沒進(jìn)中國的輕奢品牌。中國17個(gè)城市國際輕奢品牌及快時(shí)尚品牌指標(biāo)在上海開購物中心，2005-2013年間，上海大宗零售物業(yè)投資交易額高達(dá)345億元，占整個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本的三成。以前一個(gè)購物中心的黃金業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂6:2:2，現(xiàn)在演變成4：3：3，有些購物中心甚至是3：5：2。隨著餐飲搶手的態(tài)勢會(huì)愈演愈烈。不過，餐飲貢獻(xiàn)

11、的租金收入不高。現(xiàn)在比較趨向各大MALL都在做小面積特色餐飲+下午茶+甜品+少許高端餐飲，甚至把公共面積租給甜品鋪?zhàn)樱热缟虾５闹猩焦珗@龍之夢2樓，還有中信泰富4樓。2012年一線城市城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)性支出構(gòu)成現(xiàn)在上海的新增供應(yīng)都集中在中外環(huán)，市中心之中心的購物中心只剩下南京西路的大中里。所謂的副中心，是下一輪新開購物中心的激戰(zhàn)所在。2014-2016年，上海估計(jì)有接近330萬平方米的新增供應(yīng)，近80%來自城市次級(jí)商圈。比如說五角場、中山公園、大寧、莘莊、真如、七寶、虹橋商務(wù)區(qū)等。上海市主要零售商圈上海市級(jí)商圈和區(qū)級(jí)商圈人均零售面積上海市核心商圈的購物中心首層平均租金次級(jí)商圈的購物中心租金差異

12、化比較大一點(diǎn)，平均17.3元/平方米/天。上海市中心和外環(huán)同等住宅差別并不大。但是，購物中心的租金差異非常大，以10萬平方米現(xiàn)在的標(biāo)配體量來看，一年租金差近13億元。上海購物中心次級(jí)商圈的購物中心租金2.北京：高端消費(fèi)聚集地，新進(jìn)品牌數(shù)量多在2014年初，北京政府開展“反腐倡廉、節(jié)約過年”的專項(xiàng)行動(dòng)，大大影響了高端餐飲及奢侈品業(yè)績，北京1-2月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長速度從2013年的兩位數(shù)跌到2014年的3%，其中衣著類商品同比更是下跌了3.3%。2013-2014年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長率僅2013年，就有34個(gè)國際新品牌來到了北京，與2012年相比翻了近三番。2013年北京與

13、其他國際城市新進(jìn)駐國際零售品牌數(shù)量排名對(duì)比2014年北京與其他城市零售物業(yè)分布對(duì)比3.杭州：零售物業(yè)供不應(yīng)求，空置率低杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率比上海還低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為100萬平方米，空置率只有1.7%。2013-2014年上半年杭州零售物業(yè)存量和空置率浙江民間資本一般都較為充裕，如下圖：2013年浙江省主要城市常住人口和城鎮(zhèn)居民可支配收入目前，杭州市場上比較活躍的品牌基本上是快時(shí)尚、輕奢以及各種餐廳。2013年以來杭州部分新近品牌概覽4.成都：超過75%的商業(yè)物業(yè)來自新興商圈2009年-2013年五年間，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入的復(fù)合增長率達(dá)到12.1%，全國排

14、第三。香港開發(fā)商和內(nèi)地開發(fā)商都在在西南重鎮(zhèn)成都開發(fā)商場，九龍倉的國金中心開業(yè)以后，更是帶了一堆大牌。如下圖：2014年第二季度成都與其他城市奢侈品牌門店數(shù)量對(duì)比2014年第二季度成都零售商業(yè)面積存量比較2010年以后，成都70%的新增供應(yīng)都在新區(qū)。截至2017年底，成都將有約390萬平方米的商業(yè)新增供應(yīng)入市，其中超過75%都來自新興商圈。如下圖：2014-2017年成都零售商業(yè)新增供應(yīng)5.深圳：毗鄰香港，做大眾市場深圳是個(gè)很年輕的城市，人均收入也很高。2013年深圳居民人均可支配收入44653元，全國第一。如下圖：2013年深圳城市居民人均可支配收入由于和香港離得近，深圳消費(fèi)者買大件一般都愛直

15、接去香港購買。根據(jù)赴港購物的統(tǒng)計(jì)，2012年9月至2013年9月，赴港購物的深圳市民的比例高達(dá)43.0%，同比上升18.7%。與此同時(shí)，深圳市民赴港購物的人均消費(fèi)金額為11567元人民幣，與2012年6381元相比幾乎翻了一番。如下圖：2012-2013年深圳居民赴港購物人群比例及年均購物消費(fèi)額深圳的快時(shí)尚品牌很多，如H&M在中國最大的旗艦店就在深圳。如下圖中深圳的快時(shí)尚門店開店情況：2014年第三季度深圳和廣州國際快時(shí)尚品牌進(jìn)駐情況一覽深圳對(duì)時(shí)尚的接受度很高，因此一些最新的科技和歐美的潮牌引入。未來三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過200萬平方米。6.沈陽：消費(fèi)力不低，但開得多、空得多沈陽

16、商場人氣不好，是差異化太顯著。實(shí)際上東北的消費(fèi)力不容小覷，沈陽2013年人均GDP已達(dá)到14245美元。如下圖：2013年沈陽與其他城市居民消費(fèi)水平對(duì)比沈陽空置率很高，目前沈陽的存量已超過510萬平方米，百貨與購物中心的體量比例大約為1:1。截至2014年第二季度，沈陽零售物業(yè)市場整體空置率為19.1%。空置的物業(yè)基本上都是沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，總空置面積為46.9萬平方米。而沒經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商經(jīng)營的開業(yè)購物中心存量占到市場近一半，有120萬平方米。如下圖：2014年第二季度沈陽有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足的購物中心三、2014-2015年典型城市購物中心調(diào)整轉(zhuǎn)型盤點(diǎn)購物中心轉(zhuǎn)型調(diào)整應(yīng)該說是常態(tài)，因?yàn)槭袌?/p>

17、是不斷變化的，購物中心只有通過不斷的調(diào)整改變才能適應(yīng)發(fā)展，滿足消費(fèi)者的需求?？偨Y(jié)2014年全國多個(gè)主要城市（北上廣深、武漢、重慶、南京、蘇州等）大型購物中心的轉(zhuǎn)型調(diào)整現(xiàn)象，都是圍繞這幾個(gè)點(diǎn)轉(zhuǎn)：定位調(diào)整、品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)占比調(diào)整，體現(xiàn)在增加餐飲、兒童、休閑娛樂一類的體驗(yàn)業(yè)態(tài)。【北京】北京典型城市購物中心調(diào)整轉(zhuǎn)型策略項(xiàng)目調(diào)整方向調(diào)整分析朝陽大悅城品牌調(diào)整體現(xiàn)主題化2014年，北京朝陽大悅城啟動(dòng)新一輪升級(jí)調(diào)整方案。這是繼2012年與永旺百貨分家后，又一次品牌調(diào)整。此次調(diào)整打造一個(gè)主題化商業(yè)街區(qū)，引入H&M、Hollister、Monki、New Look四大快時(shí)尚品牌，還與hi百貨聯(lián)姻金融街購物中心開

18、業(yè)7年大調(diào)整，引入輕奢品牌、增加餐飲業(yè)態(tài)擁有北京西首家LV形象店、首家Dior Homme時(shí)裝精品店、高端百貨連卡佛等眾多世界一流品牌的金融街購物中心，2014年迎來開業(yè)7年來的首次大調(diào)整。這次調(diào)整高端定位不變，主要是引入大量輕奢品牌，加強(qiáng)購物中心中高端品牌的包容性，還有擴(kuò)容餐飲服務(wù)，計(jì)劃將餐飲比例從原來的15%擴(kuò)大一倍愛琴海增加餐飲、兒童業(yè)態(tài)愛琴海購物公園開業(yè)一年來一直在進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整主要體現(xiàn)在增加餐飲體量和大幅度提升兒童業(yè)態(tài)，以主力店P(guān)ororo為代表，加碼兒童業(yè)態(tài)，以孩子帶動(dòng)家庭，以體驗(yàn)帶動(dòng)消費(fèi)，以“小”見大，形成整個(gè)家庭式的消費(fèi)矩陣世貿(mào)天階品牌調(diào)整更好的適應(yīng)消費(fèi)人群作為北京標(biāo)桿購物中心

19、的世貿(mào)天階，今年初也啟動(dòng)了品牌調(diào)整。這次調(diào)整的目的在于引進(jìn)更符合消費(fèi)者需求的品牌，包括引進(jìn)優(yōu)衣庫北京最大最新概念店，門店面積超2000平方米。據(jù)了解，世貿(mào)天階以往引進(jìn)多為高端品牌，與寫字樓白領(lǐng)人群融合度較差【上海】有相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年，上海金鷹國際購物廣場、中信泰富、正大廣場、港匯廣場、美羅城、來福士等約40家知名購物中心都在進(jìn)行大面積的改造升級(jí)，調(diào)整主要是引入檔次更高的品牌或者具有特色的設(shè)計(jì)師集合店，改造動(dòng)線、車庫，引進(jìn)劇院、美術(shù)館特色業(yè)態(tài)等。上海典型城市購物中心調(diào)整轉(zhuǎn)型策略項(xiàng)目調(diào)整方向調(diào)整分析金鷹國際購物廣場定位調(diào)整為“全生活”概念、置換所有品牌2014年5月底到6月初，金鷹國際購物

20、廣場啟動(dòng)為期一年的閉店調(diào)整。首先是定位，從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向“全生活”概念，增加餐飲等休閑比重。品牌方面，除了GUCCI和BV還有少量其他品牌外，其余的幾乎是全部置換中信泰富廣場轉(zhuǎn)型平民化、搶食白領(lǐng)女性市場中信泰富廣場將2樓至4樓30%面積都調(diào)成大淑女裝旗艦店，甚至還引入美甲旗艦店、下午茶等餐飲潮流品牌，希望能吸引越來越多白領(lǐng)女性正大廣場定位升級(jí)引入高端品牌、動(dòng)線、裝修整改已經(jīng)開業(yè)十多年的正大廣場，今年也悄然進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。在商場定位上，正大廣場也進(jìn)行了一些改動(dòng)，首先是把一樓定位從原來的家庭一站式消費(fèi)調(diào)整為輕奢，打造輕奢品牌館，新引入高端品牌GUCCI、 Fossil、LV旗下的Fresh、P-PLU

21、S品嘉等。另外，原有的動(dòng)線和裝修因?yàn)椴贿m合現(xiàn)在購物中心的要求，需要升級(jí)整改【廣州】上海典型城市購物中心調(diào)整轉(zhuǎn)型策略項(xiàng)目調(diào)整方向調(diào)整分析正佳廣場定位調(diào)整縮減零售、增加餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)正佳廣場在開業(yè)十周年之際正迎來第三次轉(zhuǎn)型，調(diào)整一直都在進(jìn)行中，不過今年動(dòng)作特別大，也是為了配合十周年慶這一特殊時(shí)期而做的。從“亞洲體驗(yàn)”之都到“家庭時(shí)尚購物體驗(yàn)中心”，這次的定位是“家庭時(shí)尚超級(jí)體驗(yàn)中心”，每次都不脫離體驗(yàn)，這次更是突出。正佳廣場這次調(diào)整具體的做法是縮減零售面積、增加時(shí)尚輕奢品牌、提升餐飲業(yè)態(tài)占比，開設(shè)科技館、藝術(shù)館、海洋館等體驗(yàn)區(qū)，最大化突出體驗(yàn)萬菱匯調(diào)整定位、調(diào)整品牌以錯(cuò)位經(jīng)營萬菱匯人氣開業(yè)以來人氣

22、一直不是很如意，所以調(diào)整的幅度也顯得更加大一些。定位上，以針對(duì)城市白領(lǐng)小資消費(fèi)群體為主要調(diào)整方向，與太古匯、正佳廣場形成錯(cuò)位經(jīng)營，業(yè)態(tài)方面引入時(shí)尚服飾品牌何餐飲品牌，新引進(jìn)的開飯餐廳和OCE生活概念館著實(shí)豐富了購物中心的體驗(yàn)維多利廣場定位轉(zhuǎn)型快時(shí)尚、調(diào)整品牌維多利廣場最大的變化是轉(zhuǎn)型快時(shí)尚，引進(jìn)優(yōu)衣庫旗艦店后，從一樓到四樓，面積約1萬平方米。商場內(nèi)其他區(qū)域的品牌也進(jìn)行了較大調(diào)整，餐飲方面引入探魚、新潮樓等品牌5號(hào)停機(jī)坪增加餐飲、兒童、休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)開業(yè)近3年，贏商網(wǎng)記者實(shí)地探訪5號(hào)停機(jī)坪，發(fā)現(xiàn)原來的八大主力店更換了兩家，還引進(jìn)了其他新的品牌，業(yè)態(tài)方面也做了較大調(diào)整，大幅度提高體驗(yàn)業(yè)態(tài)，新增

23、了不少餐飲、休閑娛樂、兒童業(yè)態(tài)，現(xiàn)場還有不少品牌門店在裝修中【武漢】上海典型城市購物中心調(diào)整轉(zhuǎn)型策略項(xiàng)目調(diào)整方向調(diào)整分析武漢世貿(mào)廣場增加兒童業(yè)態(tài)2014年8月世貿(mào)廣場6樓全面改裝，打造“我愛我家”的家庭樂園，集時(shí)尚童品、精致蜜衣及溫馨家居三大品類為一體，與此同時(shí)，引進(jìn)了以“體驗(yàn)式閱讀成長空間”的海豚兒童書店武漢國際廣場品牌調(diào)整引進(jìn)國際一線奢侈品2014年第一季度，武漢國際廣場也迎來首個(gè)品牌調(diào)整季，不僅新升級(jí)-1樓名品館，其A區(qū)、C區(qū)以及5樓男裝區(qū)也將進(jìn)行部分調(diào)整。今年國際廣場暫無大規(guī)模品牌更新計(jì)劃，本次調(diào)整各業(yè)態(tài)占比維持現(xiàn)狀，新引進(jìn)國際一線奢侈名品2-3家，大型英式餐飲1家。為配合的大牌進(jìn)駐，

24、部分店面進(jìn)行搬遷【深圳】萬象城：品牌調(diào)整，淘汰舊品牌引進(jìn)新品牌2014年深圳萬象城業(yè)態(tài)調(diào)整主要集中在服裝和餐飲品牌，其中休閑運(yùn)動(dòng)服飾成為萬象城淘汰的重點(diǎn)對(duì)象，而童裝和餐飲則成為新招攬重點(diǎn)。今年以來深圳萬象城已經(jīng)調(diào)整了近40個(gè)品牌，其中一半是調(diào)整門店位置，而另一半則是淘汰制引進(jìn)一批新品牌。【中山】利和廣場：品牌結(jié)構(gòu)及組合調(diào)整2012年4月開業(yè)的利和廣場，開業(yè)滿2年之際對(duì)商場內(nèi)的品牌結(jié)構(gòu)和組合都進(jìn)行部分調(diào)整。這次調(diào)整在一樓引進(jìn)了周大福和六福珠寶，補(bǔ)充此前一樓珠寶區(qū)的空白。同時(shí)商場，還圍繞體驗(yàn)業(yè)態(tài)的概念，加碼餐飲和兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例。【南京】南京國際廣場：更名、定位調(diào)整為輕奢南京國際廣場購物中心于2

25、014年6月底關(guān)閉部分門店進(jìn)行預(yù)計(jì)為期1年的升級(jí)改造，并且更名為玄武湖金茂廣場，其購物中心也已更名為南京金茂匯。購物中心重新定位為輕奢，具體將以精品零售、高端服務(wù)、家庭娛樂、多國美食四大業(yè)態(tài)為主?！咎K州】蘇州印象城：品牌升級(jí)調(diào)整、引進(jìn)特色餐飲有著蘇州“時(shí)尚商業(yè)地標(biāo)”之稱的蘇州印象城購物中心，在2014年進(jìn)行了大面積的品牌升級(jí)調(diào)整，從負(fù)一層到四層，調(diào)整率達(dá)到60%。經(jīng)過大幅業(yè)態(tài)調(diào)整后華麗亮相，品牌特色增強(qiáng)，質(zhì)量升級(jí)，的確給顧客帶來不少驚喜?！局貞c】瑞富購物中心：停業(yè)調(diào)整、增加餐飲休閑業(yè)態(tài)定位“城市奧特萊斯”的重慶瑞富購物中心，去年12月25日才正式開業(yè)。然而，今年8月25日，該購物中心宣布停業(yè)，

26、將進(jìn)行業(yè)態(tài)、招商調(diào)整。據(jù)了解，調(diào)整后的商場將更加明亮、更加本土化，業(yè)態(tài)方面也會(huì)增加休閑、餐飲、娛樂、美甲、美發(fā)的比例。如果不是情況緊急，想必不會(huì)有哪家新開的購物中心半年內(nèi)就停業(yè)全面調(diào)整。有知情人士透露，瑞富購物中心從開業(yè)到現(xiàn)在一直在虧損，照這個(gè)進(jìn)度下去，一年恐會(huì)虧損上千萬。四、案例：上海購物中心市場運(yùn)營數(shù)據(jù)（注：以下數(shù)據(jù)均是消費(fèi)者當(dāng)次消費(fèi)數(shù)據(jù)。）1.市級(jí)商圈購物中心運(yùn)營情況消費(fèi)比重占66%是常態(tài)，商業(yè)消費(fèi)比例購物最高、餐飲其次（單位：%）項(xiàng)目名稱無消費(fèi)購物消費(fèi)餐飲消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)配套服務(wù)消費(fèi)港匯廣場51.333.618.96.20.4來福士31.646.728.910.22.7正大廣場33.3

27、46.428.74.40.7五角場萬達(dá)廣場35.151.69.82.70.6人均購物消費(fèi)：550元是常態(tài)，皮具、鐘表、首飾、家電的單價(jià)高（單位：元）項(xiàng)目名稱服裝服飾鞋帽皮具箱包化妝品鐘表首飾家居用品圖書音像食品數(shù)碼產(chǎn)品家電文體用品其它港匯廣場7006512525747493968284582158149來福士58853510005147729510000正大廣場5026367223942733239721517141五角場萬達(dá)廣場53056816704411000165430122850250100268餐飲消費(fèi)：人均70元左右是常態(tài)，中式正餐、日韓料理、茶餐廳（單位：元）項(xiàng)目名稱中外快餐中式

28、餐飲西餐日韓料理茶餐廳特色地方小吃咖啡水吧火鍋料理東南亞餐飲美食檔口港匯廣場33136641011032842來福士44921008555619910554正大廣場271637990106221188070五角場萬達(dá)廣場367112238576650娛樂消費(fèi)：人均70元左右是常態(tài)，美容、培訓(xùn)、兒童樂園、健身的單價(jià)高（單位：元）項(xiàng)目名稱電影院兒童樂園美發(fā)美容美甲健身SPAKTV電玩培訓(xùn)港匯廣場91171來福士6960100正大廣場779641五角場萬達(dá)廣場6399689483項(xiàng)目核心輻射圈：6公里是常態(tài)，輻射能力視影響力的不同而不同項(xiàng)目名稱1公里以內(nèi)1-2公里2-3公里3-4公里4-5公里5-6

29、公里6-7公里7-8公里8-10公里10-12公里12-14公里14-16公里16公里以上港匯廣場7.814.815.29.37.810.45.65.65.25.65.634.4來福士10.25.77.866.46.45.75.79.9113.25.317正大廣場6.399.78.710.17.66.94.56.36.96.33.114.6五角場萬達(dá)廣場610.915.214.213.615.913.622.34.610.7市級(jí)商圈經(jīng)營面積與坪效非正比關(guān)系，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與經(jīng)濟(jì)收益無直接關(guān)系項(xiàng)目項(xiàng)目總客流（萬人次/年）消費(fèi)概率人均消費(fèi)金額（元）項(xiàng)目營業(yè)額（億元）商業(yè)經(jīng)營面積（萬）項(xiàng)目坪效（元/天

30、）港匯恒隆廣場204746.90%48231.913113.7來福士233368.40%351565333.7正大廣場240166.70%28421.62424.7五角場萬達(dá)廣場234564.90%30130.625.133.42.區(qū)級(jí)商圈購物中心運(yùn)營情況消費(fèi)比重： 70%以上是常態(tài)，購物、餐飲比例高（餐飲比例比市級(jí)商圈低）（單位：%）項(xiàng)目名稱無消費(fèi)購物消費(fèi)餐飲消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)配套服務(wù)消費(fèi)大悅城63.815.113.87.3大寧國際1463.650.917.34.2金橋國際37.147.119.33.8百聯(lián)南方31.153.3209.13.6購物消費(fèi)：人均400元左右是常態(tài)，通訊數(shù)碼、鐘表、首

31、飾、家電的單價(jià)高（單位：元）項(xiàng)目名稱服裝服飾鞋帽化妝品護(hù)理鐘表首飾家居用品皮具箱包文體用品食品通訊數(shù)碼家電其它大悅城370417351426202256204271096214大寧國際41531027552746329812428001088150金橋國際4474591001980500688811787989593百聯(lián)南方56812130811902072276217001462174餐飲消費(fèi)：人均70元左右是常態(tài)，餐飲客單價(jià)比市級(jí)商圈客單價(jià)略低（單位：元）項(xiàng)目名稱中式餐飲火鍋料理中外快餐西餐日韓料理東南亞餐飲咖啡吧地方特色小吃茶餐廳美食檔口大悅城66553165451073321大寧國際1

32、2597564476129507896金橋國際149813137103407773百聯(lián)南方632838348428娛樂消費(fèi)：人均70元左右是常態(tài)，健身、SPA、兒童樂園、影院業(yè)種消費(fèi)較高（單位：元）項(xiàng)目名稱KTV影院電玩培訓(xùn)美發(fā)美容美甲兒童樂園棋牌桌球健身SPA大悅城72100787757大寧國際5779709029120金橋國際4946320100百聯(lián)南方69674160區(qū)級(jí)商圈核心輻射范圍4公里是常態(tài)項(xiàng)目名稱1公里以內(nèi)1-2公里2-3公里3-4公里4-5公里5-6公里6-7公里7-8公里8-10公里10-12公里12-14公里16公里以上大悅城610.915.214.213.615.913

33、.622.34.610.7大寧國際30.118.213.714.44.14.13.13.12.72.10.34.1金橋國際312413.310.78.92.641.54百聯(lián)南方16.31920.416.68.75.35.212.11.71.40.3區(qū)級(jí)商圈經(jīng)營面積與坪效非正比關(guān)系，坪效明顯低于市級(jí)商圈項(xiàng)目項(xiàng)目總客流（萬人次/年）消費(fèi)概率人均消費(fèi)金額（元）項(xiàng)目營業(yè)額（億元）商業(yè)經(jīng)營面積（萬）項(xiàng)目坪效（元/天）大悅城50636.21783.266.813.1大寧國81139.5金橋國際86062.918710.116.416.9百聯(lián)南方136868.940530.114.

34、457.33.社區(qū)商圈購物中心運(yùn)營情況消費(fèi)比重：占50%是常態(tài)（比市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈低）（單位：%）項(xiàng)目名稱無消費(fèi)購物消費(fèi)餐飲消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)配套服務(wù)消費(fèi)西郊百聯(lián)20.753.530.75.11.1大拇指廣場68.91811.31.30.5瑞虹生活廣場54.437.610.3繽谷廣場44.420.728.760.2購物消費(fèi)：人均300元左右是常態(tài)（明顯低于市級(jí)商圈）（單位：元）項(xiàng)目名稱服裝服飾化妝品護(hù)理鞋帽鐘表首飾家電家居用品文體用品食品通訊數(shù)碼皮具箱包其它西郊百聯(lián)505385409229718936521721423200320大拇指廣場4661776304973873320631200140瑞

35、虹生活廣場22496220830218193891繽谷廣場2571902715032775763560470餐飲消費(fèi)：人均50元左右是常態(tài)（消費(fèi)金額與區(qū)級(jí)商圈差別不大）（單位：元）項(xiàng)目名稱中式餐飲火鍋料理中外快餐日韓料理茶餐廳咖啡吧特色小吃西餐東南亞餐飲美食檔口其它西郊百聯(lián)1562443697882969大拇指廣場13528154396512545瑞虹生活廣場6746355417502519繽谷廣場7910333575034342347娛樂消費(fèi)：人均90元左右是常態(tài)（單位：元）項(xiàng)目名稱電影院KTV電玩健身SPA其它西郊百聯(lián)63608349繽谷廣場72500商圈核心輻射范圍4公里是常態(tài)項(xiàng)目名稱1

36、公里以內(nèi)1-2公里2-3公里3-4公里4-5公里5-6公里6-7公里7-8公里8-10公里10-12公里12-14公里14-16公里16公里以上西郊百聯(lián)12.515.411.81012.98.69.33.9551.80.43.6大拇指廣場101518201593341111瑞虹生活廣場30.327.617.211.73.85.23.11繽谷廣場20.622.316.213.510.56.17.41.4100.30社區(qū)型購物中心經(jīng)營面積與坪效非正比關(guān)系，適度規(guī)模（明顯低于市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈）項(xiàng)目項(xiàng)目總客流（萬人次/年）消費(fèi)概率人均消費(fèi)金額（元）項(xiàng)目營業(yè)額（億元）商業(yè)經(jīng)營面積（萬）項(xiàng)目坪效（元/天）西

37、郊百聯(lián)73179.339617.81144.4大拇指廣場95731.11875.61113.8瑞虹生活廣場77245.680.83326.O繽谷廣場354.655.3811.596.46.84.各區(qū)域購物中心運(yùn)營對(duì)比分析上海各商圈購物中心消費(fèi)數(shù)據(jù)對(duì)比商圈類型消費(fèi)比例人均購物消費(fèi)人均餐飲消費(fèi)娛樂消費(fèi)經(jīng)營面積與坪效（元/天）市級(jí)商圈66%550元70元70元22.7-333.7區(qū)級(jí)商圈70%以上400元70元70元13.1-57.3社區(qū)商圈50%300元50元90元6.8-44.4從商業(yè)消費(fèi)比例來看，上海區(qū)級(jí)商圈的購物中心商業(yè)消費(fèi)比例最高，略高于市級(jí)商圈，社區(qū)商圈的購物中心消費(fèi)比例最低，僅50%。

38、從人均購物消費(fèi)水平來看，市級(jí)商圈購物中心人均購物消費(fèi)遠(yuǎn)高于區(qū)級(jí)和社區(qū)商圈，達(dá)到了550元，社區(qū)商圈購物中心人均購物消費(fèi)最低，為300元左右。從餐飲、娛樂消費(fèi)來看，市級(jí)和區(qū)級(jí)購物中心的消費(fèi)水平齊平，人均消費(fèi)為70元左右；社區(qū)商圈的購物中心餐飲消費(fèi)略落后于市級(jí)和區(qū)級(jí)購物中心，人均消費(fèi)為50元左右，但人均娛樂消費(fèi)高于區(qū)級(jí)和市級(jí)購物中心，一定程度上顯示了消費(fèi)者在休閑娛樂上的需求一般會(huì)選擇在社區(qū)商圈購物中心消費(fèi)。五、2015年購物中心運(yùn)營趨勢我們發(fā)現(xiàn)2014年是購物中心變化最多的一年，各家都在試探性“換血”改造，并試圖植入自身獨(dú)創(chuàng)的DNA，以求在早前同質(zhì)化的購物中心謀求“新活力、新標(biāo)簽、新時(shí)尚”。不過，

39、盈石資產(chǎn)管理上海分公司總裁許大金提醒：“發(fā)明獨(dú)創(chuàng)的DNA其實(shí)并不容易，購物中心可在再包裝、再組合等方面思考內(nèi)容的再創(chuàng)新?！备郊?.2015年典型企業(yè)新增商業(yè)項(xiàng)目一覽2015年典型企業(yè)新增商業(yè)項(xiàng)目一覽企業(yè)2014年開業(yè)項(xiàng)目2015年計(jì)劃開業(yè)項(xiàng)目萬達(dá)廣州增城萬達(dá)、山東濰坊萬達(dá)、上海松江萬達(dá)、濟(jì)寧萬達(dá)、內(nèi)蒙古赤峰萬達(dá)、內(nèi)蒙古滿洲里萬達(dá)、銀川西夏萬達(dá)、浙江金華萬達(dá)、常州武進(jìn)萬達(dá)、荊州萬達(dá)、馬鞍山萬達(dá)、東莞東城萬達(dá)、蘭州萬達(dá)、昆明西山萬達(dá)、福建龍巖萬達(dá)、煙臺(tái)芝罘萬達(dá)、廣州番禺萬達(dá)、江門萬達(dá)、北京通州萬達(dá)、杭州萬達(dá)、溫州平陽萬達(dá)、福建福清萬達(dá)、南寧清秀萬達(dá)、佛山南海萬達(dá)四川廣元萬達(dá)、浙江嘉興萬達(dá)、遼寧營口

40、萬達(dá)、四川內(nèi)江萬達(dá)、湖北黃石萬達(dá)、廣東廣州蘿崗萬達(dá)、上海金山萬達(dá)、河南安陽萬達(dá)、黑龍江齊齊哈爾萬達(dá)、山西渭南萬達(dá)、山東東營萬達(dá)、山東泰安萬達(dá)、遼寧大連開發(fā)區(qū)萬達(dá)、安徽阜陽潁州萬達(dá)、黑龍江佳木斯萬達(dá)、廣西桂林高新萬達(dá)、云南西雙版納萬達(dá)、山西太原萬達(dá)、重慶巴南萬達(dá)、廣東東莞厚街萬達(dá)、山東德州萬達(dá)、廣西柳州城中萬達(dá)、廣西南寧安吉萬達(dá)、江蘇蘇州吳中萬達(dá)、江蘇南通萬達(dá)、廣東廣州南沙萬達(dá)銀泰合肥銀泰城、湖州東吳銀泰城、泰州臨海銀泰城、浙江溫嶺銀泰城、寧波北侖銀泰城、廣西柳州銀泰城、山東淄博銀泰城、浙江紹興銀泰城、杭州中大銀泰城、杭州西湖銀泰城、武漢珞珈創(chuàng)意體驗(yàn)城成都銀泰城、蕪湖銀泰城、寧波銀泰環(huán)球城、攀枝

41、花銀泰城、蒼南銀泰城、平陽銀泰城、孝感銀泰城、荊門銀泰城華潤無錫萬象城、鄭州萬象城、重慶萬象城、寧波余姚華潤五彩城青島萬象城、合肥萬象城、淄博華潤中心五彩城、贛州華潤中心五彩城金鷹南京新街口金鷹全生活中心B座、鹽城金鷹聚龍湖店、南通金鷹圓融店南京江寧金鷹全生活中心、馬鞍山金鷹天地廣場、昆山金鷹國際購物中心、鎮(zhèn)江丹陽金鷹天地、蘇州高新區(qū)金鷹商業(yè)廣場、蘇州吳江金鷹商業(yè)中心凱德成都凱德天府、綿陽凱德廣場涪城二期、武漢凱德新民眾樂園武漢凱德廣場1818、廣州凱德廣場云尚、天津凱德國貿(mào)中心、深圳來福士龍湖成都龍湖時(shí)代天街1期、重慶龍湖時(shí)代天街2期C館、北京龍湖長楹天街杭州下沙龍湖金沙天街、成都龍湖金楠天

42、街、北京大興龍湖時(shí)代天街王府井西安南門王府井、焦作王府井樂山王府井購物中心、南充王府井國際廣場、福州臺(tái)江茶亭王府井購物中心、長沙河西王府井商業(yè)廣場、洛陽王府井購物中心、西安王府井賽高CityOn熙地港購物中心寶龍杭州下沙寶龍城市廣場、天津?qū)汖埑鞘袕V場重慶合川寶龍城市廣場、膠州寶龍城市廣場、鎮(zhèn)江寶龍城市廣場、常州寶龍城市廣場、上海奉賢寶龍城市廣場、上海臨港寶龍城市廣場、上海羅店寶龍城市廣場、上海七寶寶龍城市廣場、杭州富陽寶龍城市廣場、杭州蕭山寶龍城市廣場步步高湖南吉首步步高廣場、湘潭步步高廣場易俗河店重慶合川步步高新天地（已開業(yè)）、長沙梅溪步步高新天地、湘潭步步高廣場二期、贛州步步高新天地、郴州

43、步步高新天地、岳陽步步高新天地、汝州步步高新天地、廣西桂林步步高廣場百聯(lián)上海楊浦區(qū)百聯(lián)濱江購物中心、上海世博源商業(yè)廣場二期南京湯山百聯(lián)奧特萊斯、上海百聯(lián)崇明購物中心、上海百聯(lián)世紀(jì)大道項(xiàng)目中糧煙臺(tái)大悅城、北京中糧祥云小鎮(zhèn)成都大悅城、上海大悅城中航九方九江九方購物中心、深圳龍華九方購物中心蘇州昆山九方購物中心、深圳華強(qiáng)北九方購物中心英特宜家無錫英特宜家薈聚云林購物中心、北京英特宜家薈聚西紅門購物中心武漢英特宜家薈聚購物中心月星徐州月星環(huán)球港、喀什月星上海城1期常州月星環(huán)球港、徐州月星環(huán)球港恒隆天津恒隆廣場大連恒隆廣場太古成都太古大慈寺佛羅倫薩小鎮(zhèn)上海浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯（已開業(yè)）、佛山廣佛佛羅倫薩小鎮(zhèn)新光成都新光天地、蘇州新光天地新世界沈陽新世界K11新鴻基廣州天環(huán)廣場嘉里天津嘉里中心之嘉里匯2.2015年廣州購物中心調(diào)整計(jì)劃一覽 :/mp.weixin.qq /s?_biz=MjM5NDY1MTEyMA=&mid=203331001&idx=1&sn=45a930d7ced6be9acd7fdbb2a6200199&3rd=MzA3MDU4NTYzMw=