土地增值稅稅務(wù)籌劃

1、 土地增值稅的納稅籌劃主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項(xiàng)目，降低增值率，即從降低計(jì)稅依據(jù)和適用稅率兩個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行籌劃。我們以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體，從土地增值稅本身的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)該稅種的納稅籌劃進(jìn)行闡述。土地增值稅基本介紹土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附 著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率% 速算扣除系數(shù)% 不超過(guò)50% 30 0 超過(guò)50%100% 40 5 超過(guò)100%200% 50 15 超過(guò)200% 60 35 納稅義務(wù)人：內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位和中外籍個(gè)人征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地

2、使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)買賣A計(jì)算收入總額（不含稅計(jì)算收入總額（不含稅11%、5%）E應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額增值額*稅率稅率-扣除項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額目金額*速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)B計(jì)算扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除項(xiàng)目C增值額增值額=轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金扣除項(xiàng)目金額額D計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，確定適用稅率檔次比，確定適用稅率檔次土地增值稅計(jì)算步驟A取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額（地價(jià)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額（地價(jià)款和稅費(fèi)）款和稅費(fèi)）E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓，加計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓，加計(jì)扣除扣除=（A+B）*20%B房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）F轉(zhuǎn)讓存量房時(shí)舊房購(gòu)買價(jià)轉(zhuǎn)讓存量房時(shí)舊房購(gòu)買價(jià) 評(píng)估價(jià)評(píng)估價(jià)=重置成本重置成本*成新度折扣率成新度折扣率 購(gòu)房發(fā)票購(gòu)房發(fā)票 可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)止每年加計(jì)5%扣除扣除 發(fā)票金額發(fā)票金額*5%*年數(shù)年數(shù) 核定征收核定征收、C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明 利息利息+（A

4、+B）*5%以內(nèi)以內(nèi)2.否則 （A+B）*10%以內(nèi)以內(nèi)D稅金：城建、教育、印花、契稅（有稅金：城建、教育、印花、契稅（有購(gòu)房發(fā)票和契稅完稅憑證）購(gòu)房發(fā)票和契稅完稅憑證）扣除項(xiàng)目確定不同主體不同轉(zhuǎn)讓行為扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新房A.土地使用權(quán)金額B.開(kāi)發(fā)成本C.開(kāi)發(fā)費(fèi)用（分兩種情況）D.稅：城、教E.加計(jì)扣除20%非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新房有印花稅沒(méi)有加計(jì)扣除各類企業(yè)出售存量房A.地價(jià)B.房產(chǎn)原值（三種情況）C.稅：城、教、印花、契稅各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A.地價(jià)B.稅金土地增值稅稅務(wù)籌劃一、收入分散籌劃法 扣除項(xiàng)一定的情況下，減少收入，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。在累

5、進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要，如何使收入合理分散化是這一方法的關(guān)鍵。一般常見(jiàn)的方法就是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于增值稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。二、利息支出籌劃法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很

6、大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。 兩種規(guī)定就為納稅人納稅籌劃提供了機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果前者利息支出大于后者計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。 例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1，000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為

7、70萬(wàn)元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。納稅籌劃過(guò)程如下： 首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）（10%5%）（6001000）5%80（萬(wàn)元） 其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于10080，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于7080，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)1

8、0萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。三、代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)籌劃法 按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為納稅籌劃創(chuàng)造了空間。 例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3，000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金2

9、00萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。 （1）如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）20%1160 （萬(wàn)元）；增值額為：300011601840（萬(wàn)元）；增值率為：18401160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：184050%116015%746 （萬(wàn)元） （2）如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200600200（200600）20%2001360（萬(wàn)元）；增值額為：300020013601840（萬(wàn)元）；增值率為29%

10、；應(yīng)繳納的土地增值稅為：184050%136015%716（萬(wàn)元） 顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元，從而使納稅人少繳納稅款30萬(wàn)元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。 由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅增值額適用稅率可扣除項(xiàng)目適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加A，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來(lái)更大的節(jié)稅效益。 當(dāng)然，需要注

11、意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過(guò)50情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，納稅籌劃就沒(méi)有什么意義了。四、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的

12、費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了，會(huì)帶來(lái)1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。五、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法 作為扣除項(xiàng)目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大小會(huì)嚴(yán)重影響納稅人應(yīng)納稅額的多少，開(kāi)發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，反之，應(yīng)納稅額越大。納稅人最大限

13、度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，肯定會(huì)節(jié)約稅款。但這種擴(kuò)大并不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)減少費(fèi)用開(kāi)支可能效果更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其它原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫@得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣

14、就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。六、增加扣除項(xiàng)目金額籌劃法 在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開(kāi)建安發(fā)票虛增成本，虛開(kāi)建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。七、“臨界點(diǎn)”籌劃法 稅法規(guī)定：納稅人建造、出售的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

15、因此，我們可以充分利用20%這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行納稅籌劃。 如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過(guò)程中增值率略高于稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過(guò)改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，另一方面還會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎。 如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提

16、高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。八、建房方式籌劃法 稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。一是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于增值稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是11的稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是3060的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)

17、沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 二是合作建房：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。九、成本核算對(duì)象籌劃法 由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值

18、率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。 例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除的金額為200萬(wàn)元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，對(duì)這兩處房產(chǎn)，公司是分開(kāi)核算還是合并核算能帶來(lái)節(jié)稅的好處呢？ （1）分開(kāi)核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率（300200）200100%50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地增值稅為：（300200）30%30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率（400100）100100%300%，適用稅率60%；應(yīng)納的土地增值稅為：（400100）60%10035%145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元（30145） （2）合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300400700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200100300（萬(wàn)元）；增值率為：（700300）300100%133.3%，適用稅率50%；應(yīng)納土地增