設(shè)施設(shè)備部管理方案說明

1、.設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)電與暖通管理方案一、概述我們將力求從各個(gè)區(qū)域由接管開始 ，對各項(xiàng)工作精細(xì)化 、規(guī)范化管理 ，為公司品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。我們將以最大限度的為客戶物業(yè)服務(wù)支持為己任 ，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控 ，用良好的管理與真誠的服務(wù) ，合理解決微利潤與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾 ，爭取做到兼顧的同時(shí) ，達(dá)成公司的社會(huì)效益 、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏 。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來 。 不僅僅把接管項(xiàng)目作為我們設(shè)施設(shè)備部服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠(yuǎn) 、更廣泛的品質(zhì)提升 。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力 ，共同來打造和維護(hù)公司品牌 ，樹立公司形象 。 希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)

2、勢和社會(huì)影響力 ，使我公司品牌能夠得到提升和發(fā)展 。二、設(shè)備設(shè)施部內(nèi)部統(tǒng)籌管理1 內(nèi)部管理1) 負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配 ，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍 ，切實(shí)保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行與完好 ；2) 深入現(xiàn)場 ，掌握人員和設(shè)備狀況 ；3) 定期對員工進(jìn)行培訓(xùn) ，提高專業(yè)技術(shù)水平 ；4) 制訂并完善崗位職責(zé) 、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度 ，并督導(dǎo)實(shí)施；5) 制訂部門工作計(jì)劃 ；6) 主持召開班級(jí)別以上部門工作會(huì)議 ，落實(shí)層級(jí)管理 ，責(zé)任到人的專業(yè) .專注.管理模式 ；7) 每月總結(jié)工程維修質(zhì)量 ，分析原因 ，落實(shí)解決措施 ；8) 審核部門報(bào)表 、請示和報(bào)告 ；9) 制定工作計(jì)劃 ，對部門基層管理員工作質(zhì)

3、量進(jìn)行檢查 ，并做出評估；10) 整理上報(bào)部門合理化建議 ；11) 處理下級(jí)上報(bào)的各類問題 ；12) 處理突發(fā)事件 ；13) 組織本部門評優(yōu)活動(dòng) 。2 、協(xié)作其它部門（ 1）協(xié)助物管部做好安全防范及跟蹤落實(shí)工作 ；（ 2）協(xié)作綜合管理部做好人員培訓(xùn) 、員工生活工作 ；（ 3）協(xié)調(diào)外部門對設(shè)施設(shè)備部提出的其他工作要求 。3、對客戶服務(wù)管理（ 1）及時(shí)處理客戶提出的問題 ；（ 2）處理突發(fā)事件 。4、自我管理（ 1）根據(jù)公司要求制定學(xué)習(xí)計(jì)劃 ；（ 2）按照計(jì)劃和實(shí)際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓(xùn) ；（ 3）聽取各層級(jí)管理方面意見 ，并逐條落實(shí) ；（ 4）定期自我總結(jié) ，總結(jié)管理中的不足 。三、督促

4、和落實(shí)部門內(nèi)部管理計(jì)劃專業(yè) .專注.1、部門班以上級(jí)別工作例會(huì)（ 1）主持部門工作例會(huì) ；（ 2）傳達(dá)公司會(huì)議精神 ；（ 3 ）公布內(nèi)部自查中存在的問題 ，表揚(yáng)好人好事 ，做到獎(jiǎng)罰分明。2、學(xué)習(xí)與研究（ 1）每天利用部門例會(huì)時(shí)間學(xué)習(xí)公司文化 ；（ 2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題 ；3 、督促基層管理人員培訓(xùn)部門員工（ 1 ）督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)的職責(zé)；（ 2）對部門員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) ；提升員工的服務(wù)意識(shí) ，調(diào)動(dòng)員工的積極性 ，培養(yǎng)自豪感和凝聚力 。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓(xùn) ,員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。（ 3）培訓(xùn)重點(diǎn)立足

5、研究業(yè)務(wù) ，提高專業(yè)技術(shù)水平 ，力求一專多能 ，加強(qiáng)管理 ，培強(qiáng)責(zé)任感 ，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力 ；（ 4）培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在的問題 ，分析事故發(fā)生的原因 ，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ；4、檢查與評估（ 1）檢查工作 ，定期做出評估 ；（ 2）檢查工作表格的填寫情況 ；（ 3）檢查員工對公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況 ；專業(yè) .專注.（4）對重要設(shè)備 、機(jī)房每天至少巡視一次。5、溝通會(huì)（ 1）每周組織一次例會(huì) ，總結(jié)本周工作 ，針對存在的問題 ，提出解決方案，并布置下周工作 ；（ 2）每周組織一次 “員工溝通會(huì) ”，了解員工思想狀態(tài) 、探討工作中的不足 ，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性 ，鼓勵(lì)員工提供合理化建議 ，對

6、上級(jí)管理人員的評估 、個(gè)人具體問題 ；（ 3）及時(shí)通報(bào)溝通會(huì)內(nèi)容 ；6 、專題總結(jié)會(huì)（ 1）對重復(fù)發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因 ，并拿出整改措施 ；（ 2）追究相關(guān)人員的責(zé)任 ；7 、“創(chuàng)新、合理化建議 ”制度的落實(shí)（ 1）收集合理化建議 ，審核建議匯總表 ；（ 2）審批后組織實(shí)施創(chuàng)新合理化建議 ；8、設(shè)備安全運(yùn)行工作（ 1）制訂設(shè)備安全運(yùn)行責(zé)任制 ；（ 2）督導(dǎo)基層管理人員對重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門協(xié)作1 、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電 、供水、強(qiáng)電維修工作。2、質(zhì)量跟蹤專業(yè) .專注.現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因 ，提出解決措施 。3、與

7、行政部采購管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)（ 1）保證各類備品備件的及時(shí)供應(yīng) ；（ 2）做好設(shè)備零配件的管理 。4、與其他部門協(xié)作（ 1）與相關(guān)部門協(xié)調(diào) ，做好設(shè)備維修 、改造工作 ；（ 2）做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓(xùn) 。五、對客戶服務(wù)管理1 、閱讀報(bào)表（ 1 ）閱讀當(dāng)日工作日志 ，檢查設(shè)備巡查表 ， 掌握設(shè)備運(yùn)行情況；（ 2）閱讀當(dāng)日 設(shè)備維修登記表 ，掌握設(shè)備維修情況 。2、現(xiàn)場督導(dǎo)（ 1）親臨現(xiàn)場指導(dǎo) ，及時(shí)解決協(xié)調(diào)問題 ；（ 2）對督導(dǎo)過程中遇到的問題及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救 。3、處理客戶投訴或突發(fā)事件（ 1）出現(xiàn)客戶投訴或突發(fā)事件 ，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場 ，查找原因 ；（ 2 ）協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)處理解決 ，關(guān)系

8、到對客戶服務(wù)的要賠禮道歉，升級(jí)服務(wù) ；（ 3）若屬人為原因造成 ，查找責(zé)任人 ，將落實(shí)情況匯總及時(shí)拿出處理意見。六、自我管理 ：月度總結(jié)專業(yè) .專注.進(jìn)行月度工作總結(jié) ,必須包括本月工作進(jìn)展 、存在問題及原因 、擬采取的解決方法 ；進(jìn)行個(gè)人總結(jié) ，找出個(gè)人自身不足 ，言明下月努力方向。七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查計(jì)劃和規(guī)范要求1. 設(shè)備機(jī)房1）每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物 。2） 在明顯易取位置配備消防器材 ，每月檢查 1 次消防器材 ，確保完好有效 。3）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志 、標(biāo)牌齊全 。4）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5）交接班記錄 、工作日志等齊全 、完整。2.1 供水設(shè)施1 每月

9、檢修水泵一次 ，每天每班次巡視生活水泵房不少于2 次。2生活水池 （水箱）每年消毒次數(shù)不少于2 次；并有消毒處理記錄；3機(jī)房需人走上鎖 。2.2 排水系統(tǒng)1排水設(shè)施每月對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查 ，組織清理 、疏通，確保暢通 。每次降雨前后及過程中對主要排水口 、管井進(jìn)行檢查 。2 污水泵汛期每日巡視 2 次，平時(shí)每日巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài) ；每周專業(yè) .專注.進(jìn)行 1 次手動(dòng)啟動(dòng)測試 ；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。2.3 消防泵房1. 每日檢查水泵控制柜的指示燈指示 、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常 情況下，生活水泵 、消火栓泵 、噴淋泵 、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于 “自動(dòng) ”位置。2.消火栓泵 、

10、噴淋泵每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次 ，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用 。3.維修人員每周對泵房地面和設(shè)備外表進(jìn)行一次清潔。4.按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng) ，并作好相關(guān)工作記錄 。5.保證水泵房的通風(fēng) 、照明設(shè)施完好 。6.未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可 ，非工作人員不得入內(nèi) ，離開鎖門 。 因工作原因必須進(jìn)入機(jī)房的人員 ，當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄在 機(jī)房外來人員登記表 上。2.4 照明和電氣設(shè)備1 樓內(nèi)照明每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù) ；復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù) ；每 2 周調(diào)整 1 次時(shí)間控制器 。3 應(yīng)急照

11、明專業(yè) .專注.每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 ，即時(shí)修復(fù) 。2.5 變配電系統(tǒng)1 每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運(yùn)行記錄 ；2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好 ；3 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；2.6 園林景觀水系統(tǒng)1 開啟景觀水前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件 ；每季度進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查 ，保證用電安全 。2 使用期間每周巡查1 次噴水池 、水泵及其附屬設(shè)施 。3 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆 。4 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。2.7 冷水機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)正常運(yùn)行中的維護(hù)保養(yǎng)及檢查（1）檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量（2）系統(tǒng)探漏 （制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)處理（3）檢

12、查有無不正常的聲響 、震動(dòng)及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機(jī)進(jìn)出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無松動(dòng)壓實(shí)（8）檢查電氣控制部分有無異常；檢查各儀表 、控制器的工作狀態(tài)專業(yè) .專注.（9）檢查機(jī)組潤滑系統(tǒng)機(jī)油是否充足（10）檢查制冷設(shè)備安全保護(hù)裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點(diǎn)（12）檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣電氣控制部分維護(hù)保養(yǎng)（1）對中間繼電器 、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn) ，檢查二者的動(dòng)作是否可靠 ，輸出的信號(hào)是否正常 ，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器 、信號(hào)繼電器 ；（2）PC 中央處理器 、印刷線路板

13、如出現(xiàn)問題 ，則申請外委維修2.8 水循環(huán)管道部分的維護(hù)保養(yǎng)水泵維修保養(yǎng)（1）轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸 ，觀察是否有阻滯 、碰撞、卡住現(xiàn)象 ，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承 ；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵；（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)調(diào)整盤根 。節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)（1）檢查是否泄漏 ，如是則應(yīng)調(diào)整填料 ；（ 2）檢查閥門開閉是否靈活 ，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；（ 3）如閥門破裂或開閉失效 ，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門 ；（ 4）檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏 ，如是則應(yīng)拆換密封膠墊 。整個(gè)循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)專業(yè) .專注.（1）檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊。（2）清洗水

14、泵過濾網(wǎng) 。（3）擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。（ 4）清洗水泵機(jī)組外殼 ，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重 ，則應(yīng)重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路 、送冷風(fēng)管路 、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損 ，如是則應(yīng)維修或更換保溫層 。電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)（1）用 500 搖表檢測電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5M ,以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；（2）檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象 ，如有則應(yīng)加潤滑油 ，如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承 ；（3）檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理 。2.9 冷卻塔部分的維護(hù)保養(yǎng)電機(jī)部分維護(hù)保養(yǎng)（1）用 500搖表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5M ,否則應(yīng)干燥

15、處理電機(jī)線圈 ，干燥處理后仍達(dá)不到 0.5M 以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。（2）檢查電機(jī) 、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活 ，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承a）檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重 ，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶 ； b ）檢查皮帶是否太松 ，如是則應(yīng)調(diào)整 ；檢查皮帶輪與軸配合是專業(yè) .專注.否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修整體檢查（1）檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴（2）清洗冷卻塔 (包括填料 、集水槽 )，清潔風(fēng)扇風(fēng)葉（3）檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（4）擰緊所有緊固件（5）清潔整個(gè)冷卻塔外表2.10 末端風(fēng)柜部分的維護(hù)保養(yǎng)（1）清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼 、冷凝水盤

16、及暢通冷凝水管（2）清洗進(jìn)回風(fēng)初效空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（3）檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活 、皮帶松緊度 。如有阻滯現(xiàn)象或皮帶過松，則應(yīng)加注潤滑油和調(diào)整電機(jī)距離 。如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承 。（4）用 500V 搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈 ，絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5 M ,，否則應(yīng)整修處理 。檢查電容有無變形 、鼓脹或開裂 ，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容 ；檢查各接線頭是否牢固 ，是否有過熱痕跡 ，如是則作相應(yīng)整修（5）清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉 、盤管、積水盤上的污物（6）擰緊所有緊固件2.11 所有控制柜的維護(hù)保養(yǎng)交流接觸器維修保養(yǎng)（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；專業(yè) .專注.（2）清除觸頭表面及四周的

17、污物(但不要修銼觸頭 )，如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；（3）清潔鐵芯上的灰塵及臟物；（4）擰緊所有緊固螺栓熱繼電器維修保養(yǎng)（1）檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡 ，如有則應(yīng)整修處理 ，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換 ；（2）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)（1）用 500V 搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5M ，否則應(yīng)烘干處理；（ 2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒 ，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；（ 3）清除觸頭表面上的小金屬顆粒 (不要修銼 )信號(hào)燈指示儀表維修保養(yǎng)（ 1）檢查各信號(hào)燈是否正常 ，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡 ；（2）檢查各指示儀表指示是否正確 ，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換 。其他項(xiàng)（1）清潔控制柜內(nèi)外的灰塵 、臟物（2）檢查、緊固所有接線頭 ，對于燒蝕嚴(yán)重的接線